退去ラッシュ・・・

今月は退去がなんと8件もあります・・・

(つω-`。)

しかし、退去するな!とは言えませんので、

出て行くものはしょうがありません。


1日でも早く改装し次の入居者さんに入ってもらうしか手はありませんね・・・


で、

今月退去される8部屋ですが、

今日のブログでは、何で退去なの?を分かる限り書きたいと思います。

1件目

入居10年

内縁関係?の中年男女

どうも中古の家を買った様子。

入居当時は”霊が見える”と大騒ぎしていましたが、

なんだかんだと言って問題なく10年住んでくれました。


2件目

入居6ヶ月

30代男性一人暮らし

警察から事件照会が来ていたのでおそらく逮捕

親御さんが家財道具の撤去をして

1年未満の違約金なども全て支払ってくれた。


3件目

入居8年

母子家庭

最近上の部屋がうるさいと頻繁にクレームを言い出した。

しかし、話しを聞いてみると

何か変・・・

○夕方6時ごろに掃除機をかけるのはおかしい

○夜中でも水の流れる音が聞こえる

○このマンションは電波の影響を受けやすい

やばい・・・何かの病気かな??と思っていたら退去連絡

がんばって下さいと見送りました。


4件目

入居3年

母子家庭

市営団地が当選したとのこと


5件目

入居5年

結婚して他所で暮らすとのこと


6件目7件目8件目

入居7年

デリヘル業者さんの事務所の明け渡し・・・

滞納やトラブルなど一切なし

事情を聞いたところ、

風俗グループの経営で事務所の統合をして、

事務所の集約を行ったとのこと、

しかしデリヘル自体を廃業にするわけないので、

事務所仕様から住居仕様(風呂有り)にしてくれるなら、

女の子の待機室や従業員の寮として契約したいとのこと


こんな感じです。

まあ、この仕事をしていれば当然のことですので、

特に問題にはしていません。


でも、

忙しいからと言って、

ご飯を食べるヒマがないとか、

寝るヒマがないとか

そんな事はありえません。


3月19日には大家さんと共に岐阜の恵那峡温泉まで

一泊二日の旅行まで行きます。


それに、

会社勤めなんかより

100倍楽です!!!


要は、

大したことないってことですよ

でも頑張って乗り切りましょうね!


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※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円
(現地集合)

平成29年5月27日(土)~28日(日)※3月下旬募集開始
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(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)4月下旬募集開始
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こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

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6戸100万円のアパート(文化住宅)

皆さんは『文化住宅』って知っていますか?

大阪の方ならなじみがあると思いますが、

その他の地域の方は分からないですよね?


『文化住宅』とは簡単に解説すると、

昭和40年代に流行った不動産投資で、

木造2階建てアパートを区分で所有すると言ったもので、

同じ形式の木造アパートが4棟6棟と狭い空間に建てられていて

またその中でも区分売りを行っており、

部屋同士繋がっているのに所有者が違うというのが多々見受けられます。


間取りは2Kでトイレはあるが、風呂は無いところが多く

主な入居者は年配の方が多いのが実情です。


ちなみに何で『文化住宅』と言うかというと

それまでは、共同トイレ共同キッチンが当たり前のアパートで、

各部屋にトイレキッチンを備え、

文化的な生活が送れるモダンな最新物件だったんです。

DSCN2855.jpg
ちなみにコレがその当時の販売資料です。

DSCN2856.jpg
なんと!保証金140万円!!です。

現在では考えられない金額ですね~


そんな文化住宅を売りたいといった大家さんからの相談がありました。

しかしね~

非常に問題があって、

1、他人の敷地を50メートルほど通らないとアパート群にいけない
  (旗竿地とかいうレベルでない)

2、アパート群の中でも一番奥

3、まったくメンテナンスをしておらず、人が住むには最低1戸100万はかかる
  (風呂なし和式トイレ)

4、人的な要因に難しい問題があって、それを排除するのは難しい

5、当然、再建築は不可で道付きも非常に悪いので住居以外は難しい
  (人が住むには、そんなに問題はない)

DSCN2852.jpg
意外と荒れていないが、一番奥の建物

DSCN2854.jpg
まあ、直せないレベルではない


うーーーん

6室で100万円

しかし、

手間暇考えたらあんまり欲しいとは思わないですね・・・・


もう少し、

道付けが良かったり、

周りの環境が良ければ良いんですけどね~


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平成29年5月13日から一泊二日熱海温泉旅行参加者募集!!

平成29年5月13日(土)~14日(日)の一泊二日

熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画です。


参加費用は、

宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円です。

※ 現地集合企画です。(現地までは自己負担になります)

※ できるだけ乗り合いで行こうと思っています。

※夫婦・家族・恋人・女性などでの参加は個室部屋を用意します。


募集人数:20名

宿泊は熱海金城館
http://www.itoenhotel.com/search_hotel/hotellist/806_kinjokan/tabid/146/Default.aspx#hotelAccess

参加資格は不動産を愛する心だけ!

物件を所有していようがいまいが関係なし!!

初めての参加大歓迎!!


但し営業目的の方の参加は固くお断りさせていただきます。

参加申し込みフォーム

コチラからお願いします


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平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
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給水ポンプエラーに四苦八苦

もう一件の水トラブルは、

マンションの給水ポンプ異常です。


事の経緯を書いていくと

1ヶ月ほど前に、

夜8時過ぎに入居者さんより電話があり、

断水しているとのこと

さっそく車を走らせマンションに向かってみると

※自宅からマンションまで約10分

DSCN2826.jpg
エラーが出て停止しています。

エラーコードを確認すると

センサー異常・動作頻度過多となっています。

対処方は”リセットしてください”

その通りリセットするとポンプは動き出し

正常に給水をはじめました。


うーーん?

とりあえず問題ないようでので、

しばらく様子をみることにしました。


それから1週間ほど経った3月4日(土)の夜、

同じマンションから電話があり、

また断水したとのこと

電話を受け即効でマンションに向かってみると

やはり同じエラーコードでポンプが停止しています。

とりあえずリセットを押すと正常運転が始まります。


うーーーん

一度メーカーに見てもらうか・・・

しかし、土曜の夜ですので月曜日にでもお願いしようと思っていたら・・・


3月4日(日)の夜11時・・・

またまた断水発生・・・・


マンションに行くとやっぱり同じエラーで、

やっぱりリセットで復旧・・・


これはヤバイな・・・


で、

3月6日(月)に朝一番にポンプメーカーに修理を依頼し、

その日のうちにサービスマンが来ました。


ところが・・・・


エラーコードから故障を特定しようとしたのだが、

考えられる故障部位が多い

このポンプは、

製造後25年程度経っているので、

部品を一つ一つ交換するよりも、更新の時期を向かえている。

出来ればポンプ全体の交換をお勧めするとの事でした。


うーーーん

確かに製造後25年ならアチラコチラに不具合が出てもおかしくはないです・・・


とりあえずエラーが出ない様にお願いしたのだが、

制御基盤なのか圧力タンクなのか分らない

ちなみに圧力タンだけでも6万円する。

制御基盤にいたっては廃盤で無い


え~~

全取替えしか道はないようです・・・・


と言うことで、

直ぐに見積もりを出してもらうよう依頼しました。


それと並行して、

地元の水道業者にも電話をして、

取替えの見積りをお願いしました。


やっぱりと言うか、

当然と言うか・・・

その日の夜も断水の電話が・・・・

まだ、自宅から10分で現場に行けるのと

リセットを押すと丸1日復旧するのが救いですが、

早急に対処しなくては、コチラが参ってしまいます。


3月7日(火)

メーカー直営店の見積書が届く

約60万円

高い?安い??

うーーーん

地元の水道屋の見積書が出るまで何とも言えません。


出来れば、いつもお願いしている地元の水道屋にしたいんですよね~

だって、他でもお世話になるわけですからね!


ヤッパリと言うか、

その日の夜にも断水の連絡が・・・・

ヤバイ!ヤバ過ぎる!!

その内、リセットで復旧しなくなるのでは?


3月8日(水)

地元の水道屋さんから見積書が届く!

しかし!見積額は90万円!!!


即!60万円の見積書のメーカー直営へ電話し、

工事を依頼する。


が!しかし!!

人員などの都合上、取替え工事は3月10日(金)まで無理との事


あと、二日か~

しかし、やはり10日でないと工事は出来ないとの事ですので、

それはゴネてもどうしようもありません。


あと、二日ですが絶対また断水するでしょうから、

ポンプが故障していて迷惑をお掛けしている旨を入居者さんへポスティング


給水ポンプ異常につきご迷惑をお掛けしています・・・

3月10日(金)にはポンプ交換するのでそれまでゴメンね!といった内容です。


3月9日(木)

コノ日は何故か昼間に2度停止したが、

夜は停止しなかった・・・


そうして迎えた3月10日(金)

交換終了~\(^o^)/

DSCN2843.jpg
何とか最悪の事態は避けれました。

一件落着です。





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マンション漏水事故

今週は2件の水トラブルがあって、

ちょっとバタバタとしちゃいました。


本日のブログでは、

事の顛末を書きたいと思います。


まず、はじめに皆さんは、

どうせ必殺のことだから、

ボロ物件を必死こいて直しているんだろ?

って、思いませんでしたか?


まあ、

半分当たってますが・・・


では、

今回の物件を見てみましょう

DSCN2818.jpg

DSCN2817.jpg


平成元年のRC物件です。

こんなのでも漏水事故は起きるんですよ

※まあ、少ないですけどね


このマンション住民より、

天井から水がポタポタと垂れているとの通報がありました。

さっそく現場へ向かってみると

DSCN2801.jpg
DSCN2802.jpg
DSCN2804.jpg
少量ですが、確かにポタポタと水が垂れてきます。

さっそく上階に行ったのですが、

ピンポンを何度鳴らしても応答がありません。


通報をしてきた階下の方に状況を確認したところ、

昼頃から水が垂れてきて、そのままずーーと垂れているとの事

※この時点で18時


しかし

念のため水道メーターを確認したのですが、

メーターは回っていません。

おそらくメーターが回らない程度の少量だと思われます。


状況から排水系ではなく

給水系からの漏水が考えられます。


上階の入居者さんの携帯にかけたところ、

まだ仕事中とのことで、

事態が事態なので入室しても構わないとの事


さっそく合鍵で入室したのですが、

トイレ・風呂・洗濯場・洗面所

見えるところは全て見たのですが、

漏水している箇所は見当たりません。


そうこうしているウチに入居者さんが帰宅し

事情を説明すると、

最近気になっている部分があるとのこと

それは・・・
DSCN2806.jpg
DSCN2805.jpg
壁のクロスが微妙に浮き始めたとのこと

手で触ってみると、なんとなく湿けっているように感じます。

しかし、

壁の中に配管なんて通っているか???

そんな疑問が沸きましたが、

もう19時を回っており、現時点ではどうしようもありません。

幸い漏水している水は少量で、

一晩でもバケツに1杯にもならないくらいです。


そのため作業は翌日にさせていただくことにしました。


翌日、

大工さんと訪問し漏水の原因を探ることに
DSCN2808.jpg
まずは、位置的にも入居者さんが指摘していた

クロスが浮いている部分の壁を切り取ってみることに

※壁は石膏ボードなので簡単に切り取れる

DSCN2816.jpg
いくつか切り取ってみると

給水管が通っていることが判明

DSCN2815.jpg
DSCN2814.jpg
その給水管(銅管)からピンホール漏水を発見!!


漏水は、漏水部分を探すのが一苦労で

今回は非常に簡単に見つかったので大喜びです!


さっそく、

大工さんが銅管の接続をします。

※何でも大工さんです

DSCN2819.jpg
DSCN2820.jpg
DSCN2821.jpg
銅管を途中で切断して、フレキ管で繋げば終了です。

DSCN2822.jpg
あとは開けた穴を石膏ボードで塞いで、

クロス屋さんにクロスを貼ってもらえば終了です。


私なりの考えなのですが、

こういった漏水事故の場合には、

1、原因追究のため入居者さんなどから情報収集を行う

2、即対応できる様な大工さんなどと付き合いをしておく

3、火災保険は出ればラッキー、出なくて当たり前

これくらいの考えがないと精神的にも厳しいですよ

参考になれば幸いです。



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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

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