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質問コーナー『手に職』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:えいちゃん
件名:役立つ技能や資格について
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はじめまして、必殺先生
いつも勉強させて頂いております。

私の親がアパートを持っておりいずれは私が引き継ぐことになります。
今現在無職でして、引き継ぐ前に自主管理に役立つ技能を磨ける会社で働こうと思っております。
また、資格に関しても取れるうちに取っておきたいと思っております。(宅建は持っています。)

先生おすすめの自主管理において効果的にコストを浮かせられる技能(壁紙やフローリングの張替など)や、
必須か役立つ資格などお教えください。
よろしくお願いします。

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お答えします。

ズバリ!
司法試験を受けて弁護士資格を取りましょう!!


もちろん冗談です。


そもそも弁護士になれるくらいなら大家業なんてバカらしくてやってられません。

※世の中には本当に大家業から弁護士になった超変人大家さんが名古屋に居ますが・・・


質問者さんの年齢や今までの職歴、

また親の所有している不動産の種類などによって千差万別ですので、

これ!!って感じでのアドバイスは出来ません。


まあ、それを踏まえて無責任な意見ですが、

1、工作系が好きなら『水道屋さん』なんて良いかもしれません。

  クラシアンみたいな企業です。

  物件を運営していくには様々なトラブルや造作が必要なのですが、

  大工は手に技術を付けるまでに時間がかかり過ぎる

  クロスは、結構な頻度で張替えを行うのだが、

  クロス屋さんというのは価格競争で単価が安いので、

  手に職を付けるよりもその時間で他の事をしたほうが効率的と思います。


2、事務系(数字系)が好きなら『会計事務所』などどうでしょうか?

  もちろん見習いで十分です。

  現実的に会計士などにはなるなど非常に難しいと思いますが、

  丁稚程度の仕事でもその世界に身をおけば、

  税金などのシステムを少しは理解でき、

  数字で不動産をコントロールが可能になります。


3、免許を取るなら

  (宅建免許)

  大家業なら特に必要と感じません。

  だって、基本的に売買はしませんしね~

  ちなみに私も持っていません。


  (電気工事士2種)

  2種なら比較的簡単に取得できますし、

  改装などで電線を触ることも多くありますので、

  取得していて良いんじゃないですか?


  (ガス可とう管)

  ガス給湯器のガス管接続に必要です。

  講習1日(2日だったかな??)で取得可能です。

  しかし、現実的にはガス給湯器の交換と言うのは、

  大工的な経験が必要ですので、

  免許がある=給湯器の交換がマスター出来るではありません。


こんなモンですかね~

こうやって考えてみると、

大家業って特に免許を必要としませんし、

参入障壁は非常に低いと思います。


なら誰でも大家さんを目指せるじゃん!って思いますよね?


その通りなのですが、

大家さんになりたい「ひよこちゃん達」をあの手この手で狙うハンター達がいるんですよ・・・

それを乗り越えられるか?が大家業として成功するかの第一歩じゃないでしょうか?


参考になれば幸いです。


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水道の水から異臭!

皆さんこんにちは必殺です。

久しぶりのブログ更新です。


ただ単に暑い日々の作業で、

少々バテていただけで、

破綻したわけでも、世捨て人になったわけではありませんからね!


そんな暑い日々が続く毎日ですが、

やっぱり毎日毎日トラブルは入ってきます・・・・


4階建てマンションの入居者さんより電話があり、

水道の水から異臭がして使用できない!との電話を受けました。


水道水から異臭???

もしかして貯水槽タンクに毒でも入れられたか???


しかし、

この入居者さん以外からはクレームは入っていません。


もし貯水槽タンクへ毒物など混入があれば、

他の入居者さんからも同じ様な電話があるはずです。


とは言っても万が一ということもありますので、

さっそくマンションへ行ってみることにしました。


電話を掛けてきたのは60代の初老の男性

今までトラブルやクレームの類は一切ない方


お宅を訪問し、

さっそく台所の蛇口を捻り、

水を飲んでみると・・・・


無味無臭・・・


なんの問題もありません。


何度臭いを嗅いでも口に含んでみても

全く問題がありません。


あ~

味覚障害みたいな感じかな?


大家:特に何の問題はないようですよ

男性:え?今日も朝から異臭がして水が使えなかったんよ~

大家:たぶん〇〇さんは味覚障害が出てると思いますよ

男性:え?ワシの舌がおかしくなってるの??

大家:と。言うのも以前同じ様なことが他のマンションであったのですが、

   その方も味覚障害で味が全然分らなくなったっていう事がありました。

   それと、もしマンション全体の水に問題があるなら、

   〇〇さん以外にも電話が掛かってくるはずですけど1件もありません。

男性:そうなんか~

大家:まあ、一度病院で見てもらったほうが良いと思います。

男性:そうするわ、迷惑かけたね~

大家:いえいえ


初老の方にありがちなのですが、

悪気はなく、

本当にそう感じてしまう。


まあ、これは悪意の無い仕方のないことと考え

終了です・・・


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質問コーナー『融資』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ウィンブル丼
件名:融資
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 必殺先生 いつも勉強させて頂いております。

 融資の件で相談させて下さい。

 築40数年の戸建てを3件購入してきました。
そのうち2,3件目については個人で政策金融公庫で200万円程度融資を受けてきました。

 概ね2年に一軒のペースで購入 売却をしてきました。

 2軒目の売却をした際に40万円ほどの譲渡税を支払いました。
そのこともあり、3軒目の物件は当初個人名義で戸建て物件を購入したのですが、
新規で法人をつくり、法人名義に所有権の移転登記をしました。

 その後、賃貸募集をしていたのですが、購入希望者の方が現れ、売却をしました。

 3物件とも1年たらずで売却しています。
  
 そこで先日公庫に出向き、個人名義で融資を受けていた200万円を一括返済し、
新規で法人で戸建て物件購入のための融資の申し込みをしました。
結果は、あなたには法人個人問わず融資は出来ない と回答がきました。

 私は宅建の免許を保有していないのですが、理由の一つがそれだそうです。
2つ目の理由は、賃貸に出す気持ちがあなたにはなさそうだ と言われました。

 結局、公庫は断念し、地銀・信用組合・信用金庫 相談しましたが、
実績が無いなどと言われ、新規物件購入のための融資ができていない状態です。
 
 どのように話を持って行けばいいのでしょうか?

 どのような銀行が私には向いているのでしょうか?

 必殺先生のご意見をお聞かせ下さい。

 宜しくお願い致します。
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お答えします。

まず大前提として、

融資と言うのは地域やその人の属性(資産背景)などでまったく変わってきますので、

私の話しは参考程度にしかならないと思います。

その辺をご理解いただいた上でお答えすると・・・


やっちゃいましたね~~


公庫の基本的な考え方に、

事業はOK

投資はNG

というのがあります。


大家業と言うのは投資といえば投資なのですが、

家を買って人に貸すというのは事業と見られて、

家を購入して、すぐに他人に売却する。

これは大家業ではなく投資業と見られるようなんです。


なので、公庫で融資してもらっての場合、

短期の売却益で資金を作って行くというより、

賃料収入を得ながら物件数を増やして行き、

ある程度、件数が纏まってから信金など、

次のステップ(1棟物)にチャレンジが正解だと思います。


しかしバレちまったモンは仕方ないです。


では、

今後どうすればいいのか?ですが、

質問者さんの文面を見る限り、

築古低額の戸建がメインの大家さんと拝見しました。


そもそも、そういった築古低額戸建てというのは、

銀行(信金を含む)は得意としません。


なぜなら物件に担保価値は出ない。

融資金額は少額

取引もなく共同担保に入れる物件もない・・・


八方塞ですよね・・・・


と言っても、

捨てる神あれば拾う神ありです。


ダメ元で、韓国系の信組辺りに話しを聞いてみてはいかがでしょうか?

※大阪なら大阪厚生や近畿産業信金など

金利は4%前後と高いですが、借りれなければ始まりませんからね!


それでダメなら、

初心に帰り、現金でコツコツと戸建てを買い進めれば、

普通の信金レベルなら融資の目もあると思います。

現金買いですので時間はかかると思いますが・・・


でも、

融資ありきの考え方で新築などに行くのは愚の骨頂だと思います。


新築の様な利益の低い投資をするくらいなら、

現金で築古をコツコツとのほうがリスクは遥かに低いです。



大家さん相手の金融でも開業すれば儲かるかな???

なんて思っちゃったりします。





追記

大家さん仲間のY氏より指摘がありましたので

一部訂正させていただきます。


大阪厚生→1億以下は融資しない

近畿産業は信金でなく信組→旧耐震はしない

戸建てを出すのは三井住友トラスト

または保証協会を使ってするかとのことです。




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G20サミット

(´・_・`)大阪は今日からG20サミットに向けて厳戒態勢になっています。

ただ、事前の告知が幸いして皆さん車での移動は自粛しているようで、

道は比較的空いていました。


そういえば、

関空から大阪市内向けの高速道路なども通行止めと聞いていましたので、

マンション屋上に上ってみると・・・
関空
本当に通行止めで車一台通行していませんでした。

どこかの国の大統領でも通らないかな~と見ていたところ、

ものの5分もせずに警察官の方が来られ、

なにしてるんですか~?と、

え?ドコから見てたの???(。Д゚; 三 ;゚Д゚)ってくらい直ぐに来られました。


ビルオーナーであることを伝え事なきを得たのですが、

さすがに要人が通過する時間は教えてくれませんでした。


ちなみにトランプ大統領は伊丹空港に来るようで、

関空側での超大物はロシアのプーチン大統領とのこと


ずーーと、来るまで待っていようかと思ったのですが、

小雨も降ってますので諦めました・・・(´・_・`)



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質問コーナー『空室対策』

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送信者:大阪自主管理大家
件名:和室の洋室化
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いつも必殺様のブログからお知恵をお借りしています。
本日は空室後のリフォームについて必殺様のお知恵をお貸しください。

私は大阪でマンションを自主管理しております。
間取りは、和室6畳2間の2LDKです。(約50?)
このところ空室が長期化しており、
4月以降、プチリフォームしたり、
6月に入り、外壁塗装、インターネット無料設備を入れたり、
直近では、洋室の間取りのマンションより少し家賃を下げたりとかしています。
和室が不人気と言われて久しいですが
ここにきて自身の物件もきまらないため、
いよいよ1間でも和室から洋室変更に手をつけないといけないのかと
悩んだりしています。

不動産屋さんにも意見を求めるのですが、
洋室に絶対した方がいいとまでは言われないため
また1年前ぐらいまではちょこちょこ入居があったため、
現状のままできております。
洋室にすると下の部屋に響くのかなというのも心配の種です。

退去のたびに畳表替えをする費用や、
和室2間(振分ですが、取り合い襖で隣同士つながっています)が
ウィークポイントになって空室が長期化するなら
洋室にした方が近道なのかなと思ったりもします。
ネットで見ると、大家さんの中には
アジアン風の和室にされたり
工夫されている大家さんもいる様ですが。

必殺様はたくさんの物件をお持ちで、
もしかしたら和室の間取りによるご苦労もされておられるのではと思い、
ぜひお知恵をおかし頂けます様お願い致します。

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お答えします。

空室・・・、我々大家業にとっては永遠のテーマですよね~

私が実施している空室対策!と言っても、

そんな大そうな対策でもないです。

当たり前のことを当たり前に実行するだけなんです。

一応、私の意見を書くと


1、和室→洋室

これは中々効果があるようで、

やはり洋室(フローリング)のほうが人気があるようです。

私は畳が古く新調しないといけない時などにフローリング工事を実施しています。

ただ気をつけないといけないのが木造などの場合、

階下への音がタタミ時より響くなどの弊害がありますので、

建物の構造を見極めながら施工すべきだと思います。


2、敷金礼金をゼロにする

これも物件や立地条件によって検討すべきですが、

空室にしておくぐらいなら1ヶ月でも早く入居が決まれば家賃が入ってきますので、

入りやすい条件にするのも手だと思います。

ただし、入居のハードルを下げると入居しやすいが退去もしやすいということですので、

保証会社を必ず付けて特約などで早期解約違約金や退去時のハウスクリーニング代で、

少しでも退去を食い止める手立ても必要かと思います。


3、安価で効果的な設備を取り付ける

テレビインターホン 10000円前後

エアコン 50000円前後

室内照明 5000円程度

ウォシュレット 13000円程度

どれも一度取り付ければ10年程度は使えますので安いものです。


4、仲介業者さんに手土産持参で顔を出す

私は缶コーヒー1ケース(1000円程度)を持参しています。

毎月行っても煙たがられるだけでしょうから、

半年に1度くらいで十分ではないでしょうか?

ただし、仲介業者さんに空室対策は聞かない様にしましょう!

だって、空室対策=工事で手数料が入るということで、

空室対策を口実に営業されちゃいます。


5、営業マンを手なずける

なぜか物件を決める営業マンは大体決まってきます。

そこで、仲介手数料の他に決めてくれた営業マンには、

5千円から1万円程度の商品券を差し上げてみるのも良いかもしれません。

所謂、決め物物件にしてもらう


6、営業形態を見直す

今回の質問者さんは自主管理ですので関係ないのですが、

管理会社さんが仲介業者さんに横柄な対応をしていたり、

あまり客付けに積極的ではないなどがあるようです。

また、客付けを専属専任契約をしていて、

他の仲介業者さんに空室情報が回っていないといった事案もあるようですので、

ぜひ、一般媒介で広く空室を触れ回るべきだと思います。


7、その他

書き出すとキリが無いのですが、

やはり物件の掃除は重要だと思います。

ポストからチラシが溢れている

駐輪場には錆びた自転車が山盛り

ゴミ捨て場が荒れている

室内の水周りの返し水が枯れて臭いが充満しているなど

入居者さんが空室を見に来た時に、

悪い印象が残るようでは決まるものも決まりません。


こんな感じで、まあ当たり前の事をキッチリしていくで良いんじゃないでしょうか?

参考になれば幸いです。


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プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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