不動産参考本を購入しました。
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敬愛する加藤ひろゆき先生の新刊「田舎で大家になって・・・」です。

加藤先生とは私が北海道でセミナーをした際に参加していただいたのが縁で、

その後、もう一度会ってお話ししたいと思い、北海道でお会いしました。
(この時は出版について色々聞く予定がいつの間にか不動産談義へ・・・)

加藤先生のいいところは、「こんな感じで良いじゃん~」的感覚で、

奢らず、自分の出来る範囲で精一杯がんばる!

十分食って行けて、時間的余裕もある。人生それでいいんじゃ?

この感覚が私と共感でき、非常に尊敬しています。

そんなこんなで、勝手に加藤先生の新刊を紹介させていただきました!



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またまた質問にお答えします。

またまた読者様より質問がありましたのでお答えしたいと思います。

築年数
初めまして、不動産投資と太陽光発電を実践している高橋と申します。

管理状態さえよければ客付けは可能かと思います。
一点教えてください。
管理人様は一度買った物件を売却するということもお考えですか?
その場合は築古だとなかなか買い手がつかないのかなぁと思っておりますがいかがでしょうか?


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

繰り返しになりますが、
(現在は)私はインカム(家賃で安定収入)狙いですので、
キャピタル(売却益)での収益は考えていません。
そのため、売却を念頭に置いた経営はしていません。

まあ、参考までに書くなら、
築古だと次の買い手が居ないのでは??と心配になりますよね?

だから買いなんです!!
だって、買い手が少ない=指値(値引き)交渉ができますよね?
中古物件の相場は需要と供給で決まります。
といことは、一般の方が避ける物件=需要がない=価格を下げれる=利回りが高い

資産が少ないうちは築古高利回りでレバレッジを利かせて戸数を増やしていく
これが成功の王道ではないかと思っています。

不動産経営は様々な投資法、経営法があります。

例えば、私が50戸以下の所有や兼業大家をしているのであれば、
売却を念頭においた物件購入をしていき、
売却を繰り返しながらより大きな物件へとシフトしていくと思います。

考えてみてください
まだ資産が安定していないときにRC2億の築古大型物件って買えます?
買えませんよね?
こんな物件はどちらにしても買えないし、こんな物件は売れません。
でも、築古でも高利回りで3000万くらいなら結構買える方がいるんです。

質問者さんが現在どのステージにいるのか?で、
買っていい築古、買っていけない築古を見極めてください。

最後に、私のセミナーで必ず言う言葉ですが、
ロジック(理論)に惑わされるな!!です。

参考までに・・・・

☆楽待コラム書いてます☆

事件に夜逃げ、その後の後始末


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必殺セミナー開催予定

平成26年1月18日(土)宮城県 仙台市

平成26年2月 1日(土)香川県 高松市

近くなったら募集開始します。




邪魔な電柱

先日購入した5億ちょい物件のお話です。

マンション裏に庭があったのですが、

誰も利用していなく、雑草が生い茂っていたので、

更地にして駐車場にしちゃいます。
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写真のように電柱があるのですが、

駐車場にするには、ちょっと邪魔です。

できれば移動させたいのですが、どうなんだろ?


と言うことで、関西電力に相談してみました。


担当の方に現地に来ていただき説明してもらったのですが、

現実的には移動は難しいとの結論・・・

理由として、この電柱は必ず要るので

コノ位置がマズイなら、道路の反対側に設置しなおさなければならない

ということは反対側の住宅の家主に説明をして許可を得なければならない

その移動理由が、駐車場の一部が車の出入りがし難いでは説得できない・・・

とのことでした。


ごもっともでございます。


と言うことで電柱の移動は断念したわけです。

ちなみになんですが、もし移動するとしたら

費用は幾らぐらいかかるのか聞いてみたところ、

約30万円とのことでした(時と場合による)


で、出来上がったのがこちらの駐車場
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12台駐車出来ますので、

1台1万円としても月12万円の増収になります。

いい感じでしょ?


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家賃交渉

先日購入した5億ちょい物件ですが、

恐れていたことが・・・

それは・・・家賃交渉Σ(゚д゚;)

物件を購入すると必ず一人か二人は言ってきます。

まあ、家賃交渉もせずに高い家賃に嫌気を差して退去されるよりは良いんですが、

今回の方は少々違います。

内容的には、

現在引越しを検討している、

あと2万下げてくれたら引越しを思いとどまる。

と、駆け引きを全面に出してこられました。


賃貸借契約を確認してみると、

この方の入居は約3年前、しかも前所有者の時に2度も家賃の値下げを行なっており

しかも、これから募集する家賃より現時点で1万円安く住んでいます。

交渉の余地はありません!

オーナーが変わったから幾らか値引きできればラッキーという考えなんでしょうか?

返事は月曜日にしようと思っているのですが、

引越しの予定を聞いてみようと思っています(笑

大変申し訳ございませんが家賃のお値引きは出来かねますので、

退去の日取りをお教えください~


なんて答えるだろ?


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物件購入

物件引渡しや飲み会でブログをサボっちゃいました。

先日ちょっと書いた物件の決済が無事終わり、

建物の引渡しを受けました。

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5億ちょいの物件でファミリータイプの大型物件です。

まずは、物件の所有者変更通知や空室の把握、その他設備関係の更新と

することが多く、しかも約半数の部屋が空いており、

リフォームの手配に大忙しでいます。

その他にも現在所有している物件のメンテナンスもこなさないといけないので、

手が回らない状態です( ̄□ ̄;)!!

とは言っても平成元年築の建物ですので、

ひと段落すればトラブルなく管理出来そうです。


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プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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