質問コーナー『残置物』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:大阪自主管理大家
件名:夜逃げの価値なし残置物
--------------------------------
大阪で自主管理をしている大家です。
必殺大家人様のブログを拝見し勉強させて頂いております。

所有している物件で夜逃げが発生しましたので、どうかお知恵をお貸しください。

夜逃げ者の人間像は、
1.30歳代前半の夫婦2人に子供2人
2.別の入居者の紹介で2015年5月頃入居
3.保証人なしで保証会社に加入
4.緊急連絡先に弟(同一市内に在住)
5.夫は入居時は土建業に勤めていたが入居後仕事を変わっており
  最後確認できた勤務先も退職している模様
6.夫は体にタトゥーをしている
7.去年の6月頃から滞納し始め保証会社が立替後回収していたが
  今年に入って2月分の回収が遅れ遅れになり
  ここ数週間連絡がとれなくなっていた模様
8.現在、2月及び3月の2ケ月分の家賃を保証会社が立て替えている。
9.水道代も4万円ほど滞納している。

3月16日、
物件に行ったところ別の入居者より夜逃げ者の退去情報を聞く。
その時に、夜逃げ者の部屋の扉を蹴る訪問者2人(借金の取立て?)がいた事も聞く。
すぐに家賃保証会社に連絡する。

3月23日、
警察官、家賃保証会社と共に安否確認で部屋を訪問する。
大方の荷物はなく、手作り風の食卓と生活ゴミのみ。(室内写真は当日撮影)
もちろん電気、ガス、水道メーターも回っていない。
郵便物から3月始めから退去の推測。
警察の交通反則金も払ってない模様で郵便物に出頭要請書あり(警察官持ち帰り)
住民票や郵便物転送は現時点未確認。

現在、家賃保証会社に引き続き夜逃げ者の行方を追ってもらっていますが、
連絡が数週間とれていない、勤務先も不明、弟も連絡とれない状況から
弟の住まいに逃げ込んでいる可能性が高いと思うものも
保証会社が夜逃げ者を捕まえきれない可能性もあります。

大家としては、水道代や原状回復費用もありますが
何より残された残置物1点(手作り風の食卓)を気にしています。
家賃保証会社の夜逃げの残置物についての契約条項は、
2ケ月以上滞納し1ケ月以上連絡がとれない場合は、
大家及び保証会社は残置物を撤去保管できると記載されていますが、
残置物の処分については、家賃保証会社が保管している場合のみ
1ケ月で処分できるとしています。
大家が保管した場合の処分期限の記載はありません。
家賃保証会社の担当者が言うには、会社で撤去保管の稟議をあげようと考えているものの
最終的には会社が判断するのでどうなるかわからないとのことです。
もし万が一家賃保証会社が残置物に価値なしと判断して撤去保管しない場合に
どうしたものかと心配しております。

長くなりましたが、必殺大家人様のアドバイスを心よりお願い致します。

--------------------------------
お答えします。

所謂、無断退去状態での残置物処理ですが、

まずココで一番重要なポイントですが、

それが、不用品の粗大ゴミなのか?

それとも、必要な品なのか?です。


1、問題となるケース

今までの事例として、

借主に生活実態があり、

家財道具が残されている場合には、

やはり重要な品があったと言われても、

それを勝手に処分した大家側が不利に働くようです。

もちろん、カギロックを行い

勝手に荷物を処分するなんていうのは論外です。


2、問題にならないケース

電気・ガス・水道などライフラインが停止している

近所の話しで、出入りが全く無い

残置物は価値の無い品しかない

こういった場合では、

常識的な判断として

無断退去=残置物は粗大ゴミと考えていいと思います。

裁判になったとしても”常識的判断(状況)”を見ますので、

そんな屁理屈は通りません。

※これが通るなら何でも言ったモノ勝ちになっちゃいますよね?


まあ、

保証会社が付いているようですので、

全て保証会社にお任せするべきです。


ちなみに私は、

保証会社に部屋のカギを貸し出す際には、

以下の様な”確認書”を書いてもらいます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

                    確 認 書

弊社管理物件の鍵を貸し出すに際し、以下の項目を遵守することを約束する。

1、 該当物件(部屋)の解錠は安否確認など緊急を要する場合のみとする。
2、 入居者の許可を得ずに室内の家財道具などの搬出やドアロックなどの違法行為を行わない。
3、 法令に従い一切の違法行為を行わないものとする。

マンション名:ハイツ〇〇
部屋号室  :100号室
貸出日   :平成  年  月  日

(受領者)          

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

保証会社によっては、

何の根拠もなく

ただ連絡が付かないから家財道具を撤去し

明け渡しを完了とする会社が存在します。


結局、

自分の身は自分で守らないと

誰も助けてくれませんからね!!


参考になれば幸いです。


////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※満席御礼
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円
(現地集合)

平成29年5月27日(土)~28日(日)※3月下旬募集開始
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)4月下旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。



質問コーナー『水道供給停止』

読者さんより以下のコメントが寄せられましたので、

詳しく回答したいと思います。


コチラの記事に対して

> 大変勉強になります。
>
> 小メーター精算の滞納者の扱いはどうされてますでしょうか?
>
> 保証会社は水道代等の変動費は保証してくれないし、
 最後のライフラインの水道をいくら滞納者だからといって断水したりして大丈夫なのか考えてしまいます。

お答えします。


悪質な滞納者などには、

交渉の手段として水道給水停止の警告をします。


実際、滞納1ヶ月などで給水ストップするのは問題でしょうけど、

滞納2ヶ月以上なら本当に給水停止しても問題ないと思います。

※電気にしても水道にしても料金未納で停止しますよね?


ただ、ココで重要なポイントですが、

水道料金の回収のために水道停止をするのではなく、

あくまでも滞納者への警告と滞納者とのコンタクトのために行うということです。


イキナリ何の前触れも無く水道停止をしても何の意味もありません。


最悪な事態は夜逃げされて後処理が大変になったり
(水が止まっているのでトイレなんて悲惨です)

水が飲めなくて孤独死されたりすることです。
(今時水道水だけで生きるような奴はいませんが・・・)


一応、参考になるか分かりませんが、

給水停止の督促状を開示しておきます。


水道供給停止のお知らせ(予告)

前略、下記の通り水道使用代金が未納のまま、

未だにお支払いもご連絡もございません。

下記期限までにご入金もしくはご連絡無き場合には、

誠に遺憾ではございますが、水道の利用停止処分をさせていただきます。

※この警告文章で反応が無ければ、水道停止(実行)という文章で、
 〇月〇日をもって水道の供給を停止します。と警告する。

 これでほとんどの方は入金か連絡をしてきて解決する。

ちなみに、私の事例で言うと1件も水道停止まで行かなくて解決しています。



それと質問者さんは、

変動費(水道料金や電気料金など)に対応していない保証会社を利用しているんですね、

昔はそういった変動費未対応の会社も多かったですが、

現在はほとんどの会社が変動費に対応しています。

やはり変動費未対応の会社は使い勝手が悪いですので、

今後は一考の余地があると思います。


////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※満席御礼
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円
(現地集合)

平成29年5月27日(土)~28日(日)※3月下旬募集開始
JR特急で行く兵庫県城崎温泉
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※4月上旬募集開始
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定
(現地集合)

平成29年7月8日(土)~9日(日)4月下旬募集開始
JR特急で行く和歌山ホテル浦島旅行
(みんなで大阪からJR特急で行きます)

※すべて観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『町内会費』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:町内会長
件名:町内会への対応スタンス。例えば会費など。
--------------------------------
いつも興味深く拝見しています。
現在一棟および区分を所有しています。

さっそくですが必殺さんのご対応を参考にさせていただきたく、
またアドバイスをいただきたくよろしくお願い申し上げます。

先日、管理会社を経由して物件の属する町内会より町内会費を
一世帯あたり500円/月を支払ってほしいとの要請を受けました。

町内会費ですので本来入居者(居住者)へ町内会が直接請求し、
個々に負担すべき性質のものだと考えているのですが、
町内会としても請求先が分からず、止む無く大家へ連絡したようです。

過去このような請求を受けたことはなく、
町内会としても始めて打診して見たとのことでした。

必殺さんの物件では払っていらっしゃるでしょうか?

町内会へはどのようなスタンスでご対応されていらっしゃるでしょうか。

お住まいの地域によっても違いはあるのかもしれませんね。
ご意見などお聞かせいただければ幸いです。
よろしくお願い申し上げます。
--------------------------------
お答えします。

町内会費は払っているマンションもあれば、
払っていないマンションもあります。

本来、町内会費を大家が代理で徴収するべきものでないと思いますし、
入居者に強制するべきものでもないと思います。

ただ、その地域で入居者は生活をして、
大家は、家賃を得ているわけですから、
まったくの無関係か?と言われれば、そうでもないように感じます。

そこで、町内会に協力しているのは、
私の事務所があるマンションはムゲに出来ないため、
町内会費の徴収に協力しています。

その他のマンションについては、
町内会から申し出があった場合には、
町内会費についてのお知らせなどの通知文があるなら、
当方で入居者さんへ告知(ポスティング)します。

ただ、現実問題として家賃と一緒に強制徴収などは問題があるので、
あくまでも任意に”お願い”として告知するしかありません。
と、お茶を濁します。

だって、
1件1件集金に回るのは大家(管理会社)の仕事ではありませんし、
義務もありませんからね・・・

しかし!!
非協力的だと、ゴミの問題を出してきたりと、
様々な”嫌がらせ?”を受けると言った事例もあるようですので、
やはり地域性がとても左右されると思います。

ちなみに、
以前私のところに、
超高圧的に言ってきた自治会長がいました。

会長:お宅が所有しているマンションの入居者のことなんだけど

大家:どうかされましたか?

会長:町内会費を誰も払っていないんだが、
    お宅で集金してください。

大家:いや~、スミマセン
    町内会費を集金を支払いかどうかは入居者さんの意思と思うのですが・・・

会長:その地域に住んでいるんだから、町内会費を払うのは当たり前なんだよ!
    お宅もその土地で商売(家賃収入)しているんだから、
    知らないじゃあ通らないよ!

大家:今まではどうされていたのですか?

会長:前の大家さんはノラリクラリとして、
    話しにならなかったんだよ、
    お宅はそんな人間じゃないでしょ!

大家:しかし、集金しろと言われましても・・・

会長:入居者も、地域に住んでいるんだから、
    協力してもらわないと!!

※一歩も引く様子がありません・・・

大家:分かりました。
    では、入居者さんに説明するにも、
    町内会がどのような活動をして、
    町内会費がどのように使われているのか?を知らないと説明できませんよね?
    教えていただけますか?

会長:ご、ゴミの問題とか・・・・

大家:ゴミは市が収集していますよね?

会長:その他にも、朝の地域の見回りとかだね

大家:あ!朝交差点などに立たれている方々は自治会の方だったんですね!

会長:まあ、そうだね・・・

大家:では、予算の使い道をお教えください。

会長:そんなの関係ないでしょう!

大家:え・・・と、
   今の時代、使途不明のお金は誰も出しませんよ?

会長:我々は地域の防犯などを行っているんだよ!
   それをアレコレと言うのはオカシイと言っているんだよ!!

大家:しかし、お金を出す人が納得していないから、
   皆さん自治会費を出さないんじゃないんですか?

会長:あのね~、我々は月に一度会議を開いているの!
   その為には食事も必要でしょ?
   そういった諸々のお金は誰が出すのよ?

大家:つまり自治会費は役員さんの飲食費に使われているんですね

会長:もちろん全てではないよ
   
大家:しかし、会費が役員さんの酒代に使われていると説明しても
   誰も払ってくれないと思うのですが・・・

会長:もう結構です!(ガチャ


え~と・・・
怒らせてしまったようです。

その後、何も言ってきません。

////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円を予定

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※日程確定済(予約済み)
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

読者に丸投げ!質問コーナー

え~、今日は読者さんから質問を寄せられたにも係わらず

私が返答できない問題をコメント師さん達に答えてもらおうと言うコーナーです。


え?手抜き??

ハイ!手抜きでございますm(_ _)m


では1件目のご質問は

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:大家
件名:マンション組合について
--------------------------------
いつもお世話になってます。
もしお手すきでしたらアドバイスをいたたきたいのですが、
今分譲マンションで勉強になると思い理事長になりまして、修繕や管理に関わってるんですが、
管理会社が提案する設備の改修点検、また修繕で保険の適応するしないをどこまで間に受けるべきでしょうか。
自主管理されてる必殺さんから見ての意見を宜しければお聞かせください。
--------------------------------
うーーーん

私は区分所有を所有していませんので

何とも言えないんですよね~(経験が無い)

区分所有と1棟物所有はまったく性質が違いますので、

ぜひ区分所有で活躍している方にコメントいただきたいです。



では2件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:お酒大好きK
件名:排水(汚水)管断裂
--------------------------------
 自主管理大家様

初めてメールさせていただきます。
岡山で不動産屋に勤めているお酒大好きKと申します。宜しくお願い致します。

毎日楽しくブログを拝見させていただいております。
経験豊富な自主管理大家様にご質問です。

私の住んでいる岡山エリアでは特に県南は非常に地盤が弱く、
アパート周辺の地盤が沈下致します。
それに伴い排水管がよく断裂し、
入居者様にご迷惑をおかけすることがよくあり困っております。
建物自体は杭で固定していますので、そんなに影響はありませんが、
建物の周りの地盤全体が下がりますので、排水管なども引っ張られ最悪は断裂してしまいます。

今までは症状が出た場合(だいたいアパート入居者からトイレが詰まった、
と連絡から発覚致します)にその都度地面(屋外部分をある程度掘削をして切れた配管を探し出し復旧します。
断裂している箇所は屋外に点検ふたをのぞいたりしながらある程度めぼしをつけて地面をはつっていきます。
その度に、結構なお金がかかってしまい建物家主様にご迷惑をかけてしまいます。

お金をあまりかけずに良い改善方法はないでしょうか?工事をしないといけないのは分かりますが、
すべてのお部屋の配管の復旧工事をすれば莫大な費用がかかります。
保険対応ができそうもないのですが、何か裏ワザはないでしょうか?

自主管理大家様が同様の場面に遭遇された場合、
そのように対処されるか是非教えていただければと思います。

つたない文章で申し訳ございませんが、アドバイスをお願い致します。

--------------------------------
うーーん、

地盤沈下ですか~、

これも経験がありませんね~

経験していないのでアドバイス的なものが出来ません。

これも経験者の方!ぜひコメントください!!


今回2件の質問が寄せられたのですが、

私も分らないことはいっぱいありますからね!!

そこは経験者の方!教えてください!!


////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで13000円を予定

平成29年6月10日(土)〜11日(日)※日程確定済(予約済み)
福井県あわら温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで14000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

質問コーナー『入居者変更時の手数料』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:えーちゃん
件名:入居者との書類手続について
--------------------------------
こんにちは。
必殺さんのブログを参考にさせてもらい、
自主管理をしているサラリーマン大家のえーちゃんです。

ぶしつけですが、ズバリ質問させてください。

自主管理をしていると、入居者から車を代えたので車庫証明を欲しいとか、
住宅手当の関係で賃借人の名義を変更して欲しいとかといった
要望が来るケースがあると思います。

こういった書類手続に関して、必殺さんは手数料を取っていますか?
取ってるとしたら、どれくらい取っていますか?

私は車庫証明は無料でやっているんですが、賃借人の名義変更で悩んでいます。
契約書は仲介の不動産屋で作ってもらってるのがほとんどで経験がないのと、
ひな形を基に作っても、あとで揉めたりしないかというのが心配です。

手間ひまをかけてるんだから、手数料はせめて実費くらいはとも思いますが、
不動産屋並みに取るのも気が引けまして・・・

もちろん、不動産屋に投げるのもありだとは思いますが、
それなりの費用がかかるので賃借人は渋るんだろうなと。
ぜひとも参考にさせてください!!!

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まあ、ケースバイケースと思うのですが、

基本的には入居者都合ですので、

手数料として1ヶ月分くらいは請求しても良いのではないでしょうか?

常識の範囲って感じで・・・

それくらいなら渋る方はいません。

契約書ですが、

私はワードで作ったオリジナルのモノを用意しています。

大した契約書でもないのですが、

まあ、困ったことはありません。

今後のためにも賃貸借契約書は1通くらい持っておくべきで、

紹介での入居や、今回の様な名義書き換え時などにも業者に頼らず対応できます。


小さな話しですが、

これで1ヶ月分の家賃収入が得れるのであれば、

易いものです。


え?

どうやってオリジナルの契約書を手に入れるか??って???

周りにそこそこ物件を持っている大家さんはいませんか?

そんな方は、だいたい自分用の契約書を持っています。

お願いすればくれると思いますよ


え?

そんな頼める人は周りにいない?

そんな方には私がメールで送ってあげます。

※但し、とりあえず貰っとこう!っていうのは止めてください。



////////////////////////////////
★今後の旅行開催予定★

平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
////////////////////////////////

↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR