質問コーナー『刑務所からのイチャモン』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:困ったちゃん
件名:イチャモンをつけられています
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いつも実務で役立つ情報をありがとうございます。

私の父の所有しているアパートで問題が発生したので、
お知恵を拝借したくメールいたしました。

以前のお悩み質問で同じような質問がありましたが、
父の所有するアパートに住んでいた輩が逮捕され、残置物は父が処分しました。

その件で、処分した物品の中に高価な宝石(時価3000万円)があったから弁償しろと手紙が来ました。

50万円で示談にしてやるからすぐに現金書留で送ってくれ、
現金を送らない場合は東京で裁判するから待ってろよと脅しをかけてきました。

契約書を確認したところ、
古い雛形の契約書のため「管轄裁判所」の記載がされていませんでした。

その場合でも移送は出来るのでしょうか?

他に、手紙には反社(いわゆるヤクザ)の名前が書いてありました。
(弁護士の住所氏名を書いてありましたので、グーグルで調べてみるとヤクザの住所氏名でした)

父には、「相手が提起して裁判所から手紙が来るまで放置しろ」と言っていますが、
父は高齢なのでもの凄く心配しております。

残置物処分の一筆は書いてありますが、
日付の欄が空白になっておるのでいつ書いたものか判断できません。

父を安心させたいので、お知恵を拝借できれば幸いです。

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お答えします。

こういうヤカラは結構います。


しかし、

質問者さんの文面を読む限り

残置物処分の一筆がありますので、

まったく心配いりません。

日付が記載されていない部分が気になっている様ですが、

これも問題ありません。


なぜなら、

入居者が逮捕され、残置物の処分に関して一筆書いているんですよね?

常識的に考えて、逮捕され部屋に帰って来れないために書いたと考えるのが普通です。

そんなん裁判で幾ら言おうが勝ち目はないです。


それと、

時価3000万円の宝石??

そんなの裁判官は鼻で笑うだけです。

3000万の宝石を所有するには、

それなりのプロセスがありますよね?

例えば、

宝石商をしているとか

資産家で会社を経営しているとか

でも、おそらくですが、

逮捕された方の職業ってなんだったんでしょう?

その辺りの主張を原告側(借主)がハッキリさせないと裁判では絶対に勝てません。


まあ、30万円の当たり馬券くらいなら認められるかも知れませんが・・・

それでも、残置物に対しての一筆があれば絶対認められません。

だって、そんな事言い出したら、

通常退去した人でも、押入れの中に100万円忘れてた!弁償しろ!!ってなりますよね?


おそらく刑務所で知り合った人間に唆されて、

もし引っかかれば儲けモン程度の考えで手紙を書いているんでしょう

暴力団の名前や住所もハッタリで、

ただの入地恵です。


こんなのに返事なんて書いても無駄です。

一切無視しましょう!


じゃあ、出所後に裁判を打ってくるか?ですが、

99.99%ありません。


こんな負ける裁判を引き受ける弁護士はいないでしょうし、

もし遠方で裁判をされても、

移送申し立てはまず認められると思います。

※今回の件なら、物件のある場所が基本と思われます。


お父さんも高齢で心配なら、

最寄の警察署に相談に行ってみてください。

結構、親身に話しを聞いてくれます。

まあ、無視していいですよ~と言ってくれると思います。


3000万の宝石がイキナリ50万円へプライスダウンする辺りが、

なんとも滑稽ですね~(笑

そんなもんです。


最後に一言

50万円で安心を買えるなら、

ココは支払っておこうか・・・なんて考えは絶対に起さないでください。

そうしないと、刑務所仲間が我先にとお父さんのところに鷹ってきますよ

手紙1通で50万引っ張れるなら、

次の刺客は100万円引っ張ろうと頑張ります。


参考になれば幸いです。


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静岡県浜名湖のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
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費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで11000円を予定

平成29年3月19日(日)〜20日(月祝)※日程確定済(予約済み)
岐阜県恵那峡温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定

平成29年5月13日(土)〜14日(日)※日程確定済(予約済み)
熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
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不動産経営の色々

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:スリッパ盗まれたさん
件名:案内にスリッパ盗まれた
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いつも参考にさせて貰っています。
当方所有物件で、
一昨日、空室内見の案内不動産屋と思しき女性が部屋においてあるスリッパ二足を盗んでいきました。
防犯カメラには映っていますが、どのショップからか特定はまだできていません。
警察に被害届だしたら業界から反発くらいますかね?そこが心配です。
15年大家業してきて初めてのスリッパ泥棒、、
しかも不動産屋案内女性営業員ですから。
画像をネット公開するか思案中です。
スリッパには物件名前をデカデカと書くべきでしたね。
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まあ、
スリッパくらい差し上げましょう!
きっと女性営業員も手を出したくなるくらいナイスセンスなスリッパだったんでしょう

次はもっとステキなスリッパを置いてあげたら良いんですよ
そうすることによって、案内回数が増えるというものです。


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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:滋賀のひと
件名:生活保護の借主の家賃の天引き制度
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 生活保護の受給世帯らが民間の賃貸住宅を借りやすくするため、
国土交通省は市区町村が生活保護費から家賃を天引きしやすくする制度を導入する。
家賃の滞納を心配して入居を嫌う大家に安心してもらう狙いがある。
来年の通常国会に住宅セーフティーネット法改正案を提出する。

 まず都道府県などが、低所得者や高齢者、
障害者らの入居を拒まない賃貸住宅を登録する制度を創設。
居住面積25平方メートル以上といった条件もつける。
その上で家賃滞納の可能性が高いなどと自治体が判断した場合は、天引きできるようにする。

という、ニュースを見ました。こういう制度を始めること自体はいい事ですが、
25平方メートル以上っていう限定はいかがなもんでしょう。
最低限度をあげてしまって、自力で慎ましい生活をしている人より、
生活保護の人の方が広い部屋に住むということになるのでしょうか?。
この25平方メートル以上の制限にどういう意図なのか唸ってしまいました。

 家賃は自主納付が原則。天引きは、
障害を理由に支払いが難しいなど自治体が例外的に認めた場合に限られている。
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実は、この家賃の自動振替については、
私はあまり歓迎していないんですよ・・・

なぜかと言うと、
世の大多数の大家さんは、
生活保護、低所得者、高齢者、身寄りなし等の
社会的属性を嫌う傾向があります。

現に、古い考えの大家さんの物件は、
建物は古いクセに、入居者の属性に厳しく
空家スパイラルに陥っている方も見かけられます。

それで自分で裁判なんてする能力も努力もしませんから
滞納3年なんていうトンデモ入居者も居たりします。

それに対し、築古からスタートするネオ大家は、
自分の立ち位置も分かっていますし、
努力や勉強を惜しまないですよね?
だから儲かるし生き残れると思うんですよ

これが、生活保護の全ての方が大家直接振り込みになっちゃうと
生活保護=手堅い入居者に変わってしまい
能力の低い大家でも経営できちゃいますよね・・・・

なので、私としては直接振り込みが素晴らしいとは言いがたい側面もあります。

あと、『居住面積25平方メートル以上といった条件もつける。』
というのは、タコ部屋対策でしょうね~
1室をベニアで囲って何人もの生活保護者をぶち込み
家賃・共益費・食費・水道代・電気代などの名目で月に10万円取れれば大もうけです。


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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:夢追い狂
件名:旅行参加できますでしょうか?
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はじめまして夢追い狂と申します。
いつもブログで勉強させて頂いております。
最近は師匠以外に不動産の交流が無く寂しく思っていた所に熱海でイベントがあると見て参加したくなり、
連絡させて頂いた次第です。
是非、宜しくお願いします
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ブログで予告している平成29年5月13日(土)〜14日(日)開催の熱海温泉旅行ですね!
開催が来年の5月ですので、4月頃に募集開始します。

参加資格はな~んにもありません!
物件を持っていようが無かろうか関係ありません!!
不動産について語りあいたい!って思う気持ちだけです。

毎回大盛況で楽しいですよ♪
ぜひ参加してくださいね!


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質問コーナー『初購入の不安』

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送信者:ピロ
件名:初購入の不安
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いつも楽しく拝見させていただいております。ピロと申します。

この度現金で何とか購入できそうな物件が見つかり、
これを機に不動産に手を出したいのですが、漠然とした不安が頭をよぎります。

誰も入居しなかったらどうしよう。
購入してすぐ壊れてしまったらどうしよう、
なんか目に見えない深刻な問題があったらどうしようなどです。

そこで必殺様なら手を出すかどうか一言いただければと思いメールしてみました。

以下が物件情報です。

価格:150万
土地面積 / 坪数:111.95m2 / 33.86坪
◆再建築不可 ◆建築年月日不詳 ◆上水道、下水道、プロパンガス
JR徒歩14分
奥まった場所にある家に囲まれた立地です。


自宅に近い一軒家でリフォーム修繕は頑張って自分でやるつもりです。


よろしくお願いします。
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お答えします。

この不安は良くわかります。
だって、未経験の事業を始めるんですからね!

そんな方に失敗するな!って言っても安心できるものではありません。

じゃあ、どうすれば・・・

簡単です。

物件の良し悪しは、
実際に入居が決まるかどうか?で判断すべきものですので
この部分については論じれませんが、
現金購入150万円です。

もし大失敗しても150万円ですよね?

150万円じゃあ、
人生は失敗しません!


これが仲介業者に唆されて、

「安心安全で安定した不動産投資ですよ~」なんて言葉にコロッと騙されて、

5000万円のローン組んでワンルーム1棟物なんて買っちゃったら、

それこそ人生終わりです。

そう事を考えたら150万円の物件は、

将来の1棟物購入の練習台と思えば良いんですよ

※世の風潮は、今の社会的(勤務先)属性を生かして不動産投資しましょう!
  って鼓舞されていますが、それこそ支払い支払いで首が回らなくなっちゃいます。
  破産しようにも社会的属性が邪魔をして破産できない


良い物件=利回りが高く、入居率が高く、出入りが少ない

皆さんは、こんな物件が欲しいですよね?

こんな物件は素人が待っていても手に入りません。

高利回りということは、何かしら問題があって

1、銀行融資が難しい

2、建物の設備が古い

3、空室が多い

4、滞納者が居座っている

こんなの当たり前です。


それを解決する力を持ってこそ、

高利回りが購入できるんです。

こんなのは机上の空論で論じるより、

少額の物件から実地で学んでいくしかないと思います。


そう考えれば、

150万円の物件なら失敗も次への経験と考えれば失敗なんてありえません。


ぜひ、次の物件購入の足がかりにしてください。



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質問コーナー『退去費用の回収』

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送信者:怒りの鉄拳
件名:【ご相談】退去費用、払ってもらえないかも・・・
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質問がこちらからでよいかどうかわからなかったのですが、すがらせてください。。。。

初めまして。兵庫県出身、愛知県在住のの30代ママ大家です。
去年会社をつくり、現在3棟所有しています。

10月末に購入した4LDK14戸、ペット禁止のRCマンションで、
滞納のあった入居者が夜逃げするのではないか、ペットによる損傷費用(退去費用)を
払わず逃げるのではないかとやきもきしています。
必殺大家様、もし今からできることがありましたらご教授いただけませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。


入居者のスペック
5人家族・契約者の旦那と嫁(50代)、息子2人娘一人(一番下が17才くらい)
入居して1年10か月、4か月滞納中(滞納保証あり、6か月)
突然払わなくなったのではなくダラダラとここまでの滞納になる 
※滞納について、ペットについてどちらも契約後に告知を受けました。。。

入居時にミニミニのスーパー君で入居し、通常であれば退去費用は掛かりませんが、
今回はペットでの損害があるので退去立ち合いも行いペット損害の費用は全額
(正当な経年劣化だと認められる所はもらわないつもりですが)請求予定です。
罰金も取りたいぐらいです。(賃貸借契約書には罰金、迷惑料の記載なし)

10月頭に12年住んでいる住人からペットを飼っているようだ、とのクレームがあり、
管理会社の複数回の訪問時にペットの鳴き声でペット飼育を涙ながらに認める(嫁)
ペットは犬猫合5匹
(11月末ごろに処分したといっているが、それ以降に駐車場で猫がまかれた餌を食べている所を撮影済み。)

ペット飼育を認めた時点で家の中に立ち入り、損傷度合いを確認させろ、
写真を撮らせて追加費用請求するとの旨管理会社を通じて連絡し、
一度は同意していましたが、立会いの前日に「やっぱり嫌だ、ペットを飼ってたのは悪いが中に
入られたくない、お金のことはちゃんとしますので、年末に退去します」、
と書かれた手紙が管理会社に届きました。(11/24)

12月末に退去とは言ってきてますが、滞納家賃を12/10までに払えと言ってることも無視しており、
12/11に木の剪定に行ったところ、家財を運び出すところを目撃。
目撃時に声をかけ、退去の日程連絡してる?と聞きましたが、
年末までの家賃発生はわかっている、とりあえず一部を運び出しているだけ、
転居先ははっきり決まっていない、○○方面で知り合いのところに入れてもらうなどと夫婦並んでまくし立てられました。

家賃遅れやペット飼ってたことへの謝罪が一言目やろ!と思いますが、
私が明らかにただの「育児ママ」っていう風体ですので、なめられてるんでしょうね。。
管理会社に連絡したら、居座られるよりはましだ、
最悪逃げたとしても住民票でどこにいるかわかる、と言い、
強硬に転居先を今の段階で聞き出そうと動きません。
構造体にダメージがあるレベルで傷ができてるかもだし、
勝手にクロスだけ変えて匂い残ってるのに元に戻した、と言われても困るのでリフォーム勝手にすんなよ、
というのも強くいってくださいと伝えてますが、ここについても及び腰です。
(そんなお金ないと思いますよと言われて終わりました)

つらつらと状況を書いてしまいましたが、
?回収できなかった(立会いに来ない、夜逃げ、立会いには来たが拒否する等含む)
 退去費用は、必殺さんのやっている滞納家賃についての調停と同じような方法を使えるのでしょうか?

?退去立ち合い時に金額提示をして「払えない!」となった場合、念書を書かせるなどできるのか。
 書かせたほうが良いのか。なるべく回収するには分割して、という文言の念書を準備して立会に望むなど、
 払わせるための細かいポイントがあれば教えてください。
 頭にきすぎて、濃い目の関西弁で、奴らの目に見える場所
(首筋とか手の甲とか鎖骨とか)にタトゥーシール張ってビビらせるくらいしか思いつきません。。。。

?なんでなめられるんだろう。
ナメた真似できないな、と思わせるようになるには、どんな方法があるのでしょう・・・。
滞納者にはもちろんですが、管理会社にも甘く見られていると感じます。
年齢を重ねることか、経験をつむのか、体を鍛えればよいのか、表情でどうにかなるのか。。
とにかく腹立たしいです。

管理会社を挟んでいるので、「じゃああんたやれば」となって管理費払ってる意味なくなるのも嫌だ、という思いもあり、
旦那(サラリーマンで大家業対応はほぼ私)にもプロの意見ももっともなのでは、と言われ、
とりあえずここまで来ましたが滞納家賃もブッチしてる人たちが50万以上かかりそうな退去費用を払うとも思えません。
出て行ってしまえば管理会社的には「知ったこっちゃない」と言うのが本音だと思うので、
もう管理会社を当てにせずやれることをやろう、その一環でメールさせていただきました。

まわりに同業者、同じような人がおらず、相談が誰にもできません。
いつか必殺大家様のツアーに絶対参加したい!!!と思っているのですが
2歳5歳の子供がややこしすぎてしばらく先になりそうです。。   
うまくまとめられず申し訳ございませんが、是非ワンポイントでもアドバイスを頂けると嬉しいです。

--------------------------------
お答えします。

入居して1年10か月、4か月滞納中
そして無断でペットを5匹も飼育・・・

もう異常者レベルです。

まあ、管理会社さんが言うように出て行ってもらえるだけ良いと思いますよ
だって、こういう方は居座って無理難題言ったり、
騒音問題・ゴミ問題とトラブルを起します。

原状回復費の請求について
正直言って回収は難しいでしょうね・・・
(せめて連帯保証人が付いていれば可能性はありますが・・・)

債権回収というのは、
相手の弱みを見つけそこを突っついて回収に結びつける部分があるのですが、
保証人なし、しかも契約者の職業は土木作業員(質問者様に聞きました)

督促されて何とも思わない要素満載なんですよね・・・

しかし!!
そこで諦めていたのでは、
何の経験も得られません!!

やれるだけの事はするべきで
まずは黒色ベンツと強面の男性を用意してください。

そんなわけないだろ!!
(嘘ですよ)

質問者さんは、『タトゥーシール張ってビビらせるくらいしか』なんて書かれていますが、
そんなの全く必要ないです!!

こういう回収は、
キッチリコツコツすることをするだけです。

と言っても大した対策は無いのが現実で、
本人(契約者)に対し以下の行動を粛々としていくしかありません。

1、退去時に原状回復費の念書を書かせるのなら書かせたほうが良いが、
  無いなら無いでも全く構わない

A:どうせ、裁判をしないと払わないでしょうから、
  法廷で原状回復費が高いだの言われたときに念書があれば有利といった程度で
  無くてもキッチリと法廷で主張すれば問題ない


2、転居先住所は無理に聞き出さなくても問題ない

A:管理会社さんの言うとおり、債務者の住所は住民票で追えます。
  ただ、転居直ぐに住民票を動かすか分りませんので、
  動きが無い場合は焦らず定期的に住民票の取得をする。


3、住民票の移動が判明したら督促状を出す

A:債務者と長い長い戦いの始まりです。
  正当な行為として督促状を出します。


4、法的手続きへ移行

A:当然、債務者は督促状程度では支払いません。
  そこで、調停からスタートさせます。
  ここでも、何度も何度も裁判所に呼び出す行為を続けます。


5、法的手続きへ移行

A:調停に出廷すれば分割で支払うなど、
  ”支払う気持ちがある”ですが、無視する債務者は無視しまくります。


6、訴訟を提起

A:訴状には勤務先も記載しましょう
  給料差し押さえをしますよ~と、脅しを入れてみる


7、判決を元に給与の差し押さえにチャレンジしてみる

A:判明している会社にまだ勤めていたなら給与の差し押さえは比較的楽です。
  ただ、こういった方はコロコロと仕事を変えますので、
  あまり期待できません。


8、銀行口座の差し押さえにチャレンジしてみる

A:現実的にはほとんど回収の期待は持てません。
  税金差し押さえの様に金の入っている日程と銀行と支店を事前に把握できるのであれば、
  差し押さえの可能性は高いですが、一般の我々がピンポイントで狙うのは不可能に近い


※ココまでは、自分で十分出来ますし大した金額も掛からずチャレンジできます。

これだけして全く話し合いのテーブルにも着かないなど、
一切ガン無視の債務者にはお手上げです。

最終手段としては家賃取立て専門業者さんへお願いするのも良いと思います。
全国対応では「アーネット」という業者さんが有名で、
完全成功報酬です(確か回収額の40%が報酬だったと思います)

最後に質問者さんの
>>まわりに同業者、同じような人がおらず、相談が誰にもできません。
この言葉が、質問者さんが悩んでいる最大の問題と思います。

誰かに相談しようとしても、
滞納で困っている→良い弁護士紹介しますよ~
空室で困ってる→サブリース紹介しましょうか?専属で任せてもらえませんか?
どのタイミングで設備更新が必要なの?→すべて”今でしょう!”

とにかく金金金、全て金につながります。

本当に必要な金は必要ですが、
それがホントに必要なの??って疑うようなこともシバシバあります。

そんな時は、”大家の会”に入会してみては如何でしょうか?
しかし、そんな”大家の会”も色々あって、
業者が客を見つけるために開いている大家の会もあれば、
大家さん自身が仲間のために開いている大家の会もあります。

質問者さんは愛知県在住とのことですので、
名古屋大家塾が良いのではないでしょうか?
あそこは大家さん主体の会ですので大丈夫です。

まあこんな感じです。
参考になれば幸いです。


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必殺大家人 さま
いつもブログを楽しみにしております。

賃借人が国税等を滞納しているらしく、
大家の私に国税徴収法141条・質問検査権を根拠として税務署から照会書と回答書が届きました。

税務署からの問い合わせの内容は、
物件の所在地・契約期間・賃料・敷金等(ほぼ契約書の内容通り)なのですが、
これは回答の義務があるのでしょうか?

また、このような状態の賃借人だとこの先家賃滞納の可能性もありますよね?
--------------------------------
お答えします。

税務署からの照会書ですが、
結構届きますね!
※風俗関係の会社や飲食関係の借主の照会が多い気がします。

私は、その様な照会書には即回答しています。
だって断る理由はドコにもないですからね

それに、税務署や警察署からの照会書に回答したことが、
借主にバレるとかは絶対ありませんし、
もしバレたとしても、
大家『いや~、そんなお上からの照会を断るほど根性ありませんもん~』なんて言っとけば良いんです。

※実際に借主さんに何故答えたんだーー!と言われたことは一度もありません。

あと、税金滞納で税務署が調査する人って
意外と家賃滞納は無いものですよ、(もちろん人によると思うが・・・?)
おそらく、税務署としては金の無い人からの回収の調査をするより、
金は持っているが税金を支払わない人を調べているんじゃないのかな?なんて感じます。

結論

調査権のあるお上には逆らうな!ってことです。

何一つ良いことありません・・・


参考になれば幸いです。


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熱海温泉のホテルに集まって呑もうぜ!っていう企画
※当日は花火大会開催の予定
費用は、宿泊・夕食朝食・部屋でのお酒・ツマミ・全て含んで12000円を予定


※すべて交通費・観光費は各自負担

こんな感じで計画しています。
ぜひ、ご参加くださいね!

※募集は順次ブログで公開します
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Author:必殺大家人
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