質問コーナー『入居者同士のトラブル』

質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

質問宜しくお願い致します。
1年半前に購入した軽鉄ちく43年のアパートでの、住民同士のトラブルで困っております。

揉めているのは2A号室住む50代おばさん一人暮らし生活保護、精神に異常あり。隣、下と揉めた経験あり。
2D号室に住む生活保護夫婦 の旦那50代、

初めは仲良くしてたみたいなんですが、1つ揉めちゃって、それから2A号室が訴えると言いだして、
2D号室のおやじが嫌がらせを始めました。ドアを蹴ったり、部屋の外でおばさんの中傷する言葉をはいたり、
一度注意したんですが、大家には関係ないと、大家が相手にするで、言うてくるんやと、相手にするなと、
それからも、注意をすると、逆に逆上して、文句を言いにいきます。

警察にも言うてるみたいなんですが、警察が来ると部屋に入り、捕まらないようにします。

この前はまた連絡があり今ドア叩いてます。と警察に連絡したみたいで、部屋に戻っていたので、
私が電話をして、今から話ししましょに!と言うて家いきますで、と言うと。
来るな!来たら警察よぶぞ!お前なんて、怖ないでなー。
くるな!あほ!○×○×を叫びたおして、来たらなにするかわからんぞ!
一見の大家が、首突っ込んでだらあかんこともあるんやぞ!

やらもう興奮しまくってたんで、アパートまでは行ったんですが、
それからおやじから電話が鳴りまくりまして、最後にわたしがあんたが、
2A号室に行かんだら部屋にはいかへん。わかったな!と言って電話をきりました。
それから、2日経ってますが、連絡はきていません。
ちょっと静まったみたいなんですが、こう言う場合どうしたらいいですか?このまま静まっていれば、このままか?

無理にでも、おやじを追い出すか?どういうふうに追い出すか?

2A号室が部屋を探しているみたいなんで、2A号室も癖ありなんで、でるのを待つか? 両方ともおいだすか?
必殺様ならどうしますか?すいません宜しくお願いします。

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お答えします。

私は基本的には住民同士のトラブルには首を突っ込まない様にしています。

だってメンドクサイもん・・・


こういった一人暮らし・生活保護・精神異常の方は、

常識は通用しませんし、

相手にしても疲れるだけなんですよね・・・


私なら防犯カメラを設置してみます。


いつも見張っているぞ!という事を前面に出すと、

おとなしくなったり、居心地が悪くなって出て行ったりするんです。

値段も安いですから一度検討されてはどうですか?


カメラ4台と録画装置で5万円程度で売ってますから、

工事費を含めても10万程度で済みます。


それと、

迷惑入居者といっても、

大家側で追い出すというのはとても大変で、

現実的には不可能に近いです。


まあ、

ドアを蹴ったりする証拠画像があれば、

追い出しは結構スムーズに追い出すこともできますので、

どちらにしても防犯カメラはお勧めです。


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質問コーナー『残置物のブラウン管テレビ』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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件名:退去後の放置物未引取りについて質問させてください。
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はじめまして。ブログを拝見し、突然ですがメールさせていただきました。
先日9月末に退去した人がブラウン管テレビを2台敷地内に放置し、未引取りで困っています。
因みに家賃未納及び原状回復費用未納で現在回収中ですが、
生活保護者かつおそらく発達障害者で図々しく常識が無い為、放置を何とも思っていません。
何度も引取りを催促しており、2か月が経ちました。
役所に不法投棄で連絡し、本人の連絡先を伝えようと考えておりますが、
この方法がベストでしょうか。

本人の新住所は把握しています。
連帯保証人には家賃未納の毎月の約束金額が破られるので連絡しましたが、同レベルの人種で話になりません。

恐縮ですが、返答をよろしくお願いいたします。


--------------------------------
お答えします。

同じ様な事案はよくあります(笑


ハッキリ言って、

こういう連中に何を言っても無駄です。


私の場合は、引越し先にテレビを持って行って玄関先に放置してやります。

だって、こういう奴は何を言っても無駄ですし

何も持っていませんので

ある意味無敵です。

だったら実力行使で対応するしかありません。


もし、新居へテレビを放置したことで警察が介入しても、

引越しでお忘れになった物を届けただけですよ~♪と言って差し上げましょう!

相手は反論できませんからね!


ちなみに役所が介入してくれて、

テレビの処分をしてくれたら一番なんでしょうけど、

役所は介入してくれないと思いますよ・・・

民民のことなので・・・って・・・・


これに懲りずに次行こう!って

気持ちを切り替えて頑張ってくださいね!!


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質問コーナー『新築区分マンション』

件名:不動産購入について教えて下さい
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突然のメールで失礼致します。貴兄のブログを拝見し、ご意見を伺えないかと
メールを送らせていただくことに致しました。

実は現在、気に入った新築分譲マンションがあり、購入の可否を
思案しています。購入の目的として、利益は関係なくそこに住みたいから購入するというのではなく、
数年住みいつかは賃貸に出し、
ゆくゆくは売却して投資的な利益を得たいと思っています。

そこでお聞きしたいのは、
上記のような考えでこの物件を買うのは正しいことなのか、
それともセオリーから外れた考え方なのではないかということです。
参考までに我々のデータ、物件のデータをお送りします。

私 40代後半男性 会社員 妻50代前半会社員 子供なし

保有財産: 投資信託(長期保有計画)、現金、

自宅用分譲マンション4LDK(博多、現在義母が単独で居住) 

夫婦年収:1200万
現在の住居:東京都〇〇区 賃貸マンション、家賃18万(うち8万会社補助)


対象マンション:東京区内新築分譲マンション(現在建設中)

2LDK販売価格約7700万、予想賃料23万/月

対象マンション特徴:立地人気エリア、駅徒歩6分、日当たり眺望とも良、
中古でもほぼ値崩れせず売却可能地域とのこと
(そんなことがあるのでしょうか?)

賃貸入居率もかなり良い地域、(当該地域をよく知っており、環境、立地の良さは納得済みです)


考察:

1.5年ほど住み賃貸に出し10年ほどで売却。売却時に購入価格で売れたら利益が出る。
  果たしてそんな風に行くのか。

2.高額な新築物件を50代で投資用として購入するのは不動産の常識からはずれてるのでは
 (例えば30代が30年住み続ける目的で買うなどが常道だと思う)。

3.新築購入後5年ほど経過したときに購入価格で売れることなどありえないのでは。


ご多忙の中、ぶしつけなお願いで大変恐縮ですが、もし可能なようでしたら、上記に対し、
コメントを頂けましたらとても有難いです。

何卒宜しくお願い致します。


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お答えします・・・

けど、

私の投資法(経験)とは畑違いなので、

まったく見当が付きません・・・

だって私は築古の一棟物ボロボロマンションが主ですので・・・


ただ、

色々な方のお話しですが、

新築マンションを買って、買値以上で売れたと言う話しは、

あるにはあります。


それは超有名なマンションの場合といった特殊な例で、

※大阪では大阪駅直結のグランフロント大阪などが有名

ほとんどの場合は、買った瞬間に2割ダウンといった具合でしょうか・・・


それと、マンションで利益が出た方って、

”転売で儲けてやろう!”と考えて購入しているのではなく、

ただ、自分用にと購入して、

ためしに売りに出してみたら大幅利益が出たって感じで、

”その感覚”でいるからいいのかな?なんて思っちゃいます。


コノ様な事例をお二人知っていますが、

二人とも年収3000万以上の方で、

ぜんぜんお金にガッツイていないんですよ・・・


うーーーん?

どうなんでしょ?


新築高級区分マンション・・・

想定収入が得られなければ、

即首が回らなくなる可能性もありますよね・・・


これが1棟物マンションなら、

7/10とかで収入が途絶えることはありませんが、

今回の場合だと1/1ですので、

100か0ですよね・・・・


結構、危険な賭けになっちゃうような・・・

どうなんだろ????


経験者の方のご意見お待ちしています。



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★業務連絡★
9月23日開催の栃木湯西川温泉合宿ですが、
参加の皆様へ最終案内をお送りいたしました。
ご確認お願いします。

質問コーナー『物件売却の仕方』

今回は、物件の売却について質問メールが届きました。

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必殺様

お世話になっております

〇村です、先日はお世話になりました


今回は、別件で相談がありメールさせていただきました

神戸市に持っております、4階建てのRCの物件を売ろうかと思っております

どのように売っていくのが良いのか全く分からないもので、

ご意見を頂戴したくメールさせていただきました

よろしくお願いします

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

とは言っても、私(必殺)はあまり売却をしませんので、

ベストなアドバイスが出来るかわかりませんが、

少し述べたいと思います。


まず、絶対条件として

売主は1円でも高く売りたい

買主は1円でも安く買いたい

仲介業者は1秒でも早く仲介して手数料が欲しい

これは事実ですよね?


ココで問題となるのはやはり”仲介業者”なんです。


この仲介業者と言うのが曲者で

普通の感覚の不動産業者でも、

”売主のため” ”買主のため”なんてあまり考えていない様で、

手数料さえ入れば”知ったこっちゃない”って感じがするのは私だけかな?


悪い業者になると、売主の無知を良い事に

安値で買い叩き、中間省略で利益を持っていったりします。


そこで重要なのが、

その物件の”本当の価値”(市場性価値)ですよね?


不動産物件なんて幾らと言えば幾らで、

定価なんてありません。


まずは適正価格を知ることが第一ではないでしょうか?


そこで、

近所の不動産屋?知り合いの不動産屋?ネットで有名な不動産屋?

そんな人たちに最初から相談してしまうと、

本当の物件価値も分らないまま、

有無を言わせずに”専属専任”を組まされちゃいます。


そう考えると敢えて繋がりのない不動産業者に見積りを出してもらったほうが

しがらみがなくて心が楽じゃあないでしょうか?


例えば、

楽待がしている一括査定サービス

http://www.rakumachi.jp/r/wwuo79jg

最大5社の不動産会社さんに一括で売却査定を依頼できるサービス。

こんなのを利用してみるのも手と思います。


しがらみが無いので断りやすいですし、

数社?一括なので、その中から条件の良いところをチョイスもできます。


その下準備(物件の市場価格を調べる)をして

具体的に幾らで売るか腹積もりをしてから

その物件をどう売却していくかを改めて考えてみるのもありだと思います。


最後に一言

売り焦る必要はありませんが、

高いうちに売れるなら、それはそれでアリです!

だって現金資産があれば、もう一つ大きな物件にチャレンジできますからね!


ぜひ儲けてください。



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質問コーナー『不動産大家業に役立つ職種』

読者さんから質問が寄せられましたので、お答えしたいと思います。

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突然質問ですみません。

私は現在35歳で安月給の会社員(事務)ですが、
親が田舎の土地持ちで小型の賃貸アパートを4つ程建築し、管理会社に委託しています。

今は新しいこともあり満室のようですが、
父も65歳で一人息子の為、将来は資産を継ぐのですが、
今勤めている会社が傾きかけで転職しなければならず、
どうせなら将来のアパート経営or節税の勉強になる職種が良いと思っており、
どのような職種が良いか教えて頂ければ幸いです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
えーーと

不動産の相談と言うより人生相談?って感じですが、

お答えしたいと思います。


将来、お父様の資産を相続されるとのことで、

羨ましい限りです!!

そこで、不動産に役に立つ職業に転職とのことですが、

お勧めの職業は、

1位、税理士です!!
  不動産経営において、数字を読むのは非常に重要ですので、
  狙うなら税理士(会計士でも可)です!

2位、弁護士(もしくは司法書士)
  不動産経営をしていると、様々なトラブルが襲い掛かってきます。
  そんな時に法律の専門家になっていれば鬼に金棒です!!

3位、一級建築士(2級建築士でも可)
  アパートマンションなどは絶対に老朽化してくるものです。
  そんな時に建物の事を熟知しておくと、
  大規模修繕や建て替えの時に非常に役に立ちますよ!

どうです?

参考になりましたか?


参考になんかならないでしょ?

四角四面に将来の不動産経営に役に立つ?

そんなモン、

分っているなら、もうなってるよ!!

そんなことより、

自分の能力で出来ることは何か?

自分の得意分野は何か??

自分の社会経験を生かし、

それを不動産経営にフェードバックできないか?

そんな事を考えてみて、

まずは自分自身を見つめ直してください。

自ずと答え(仕事)が見えてきますよ!


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Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

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