質問コーナーの進展報告!『退去(現状回復費)の回収』

以前、読者さんからの質問で、

『退去費用の回収』相談ですが、

その後の続報が寄せられましたので、

公開したいと思います。


□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:怒りの鉄拳
件名:回収できました!!!!
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こんばんは。

12月に退去費用の回収について質問させていただきました。


あの後粛々と調停の準備をして先日調停だったのですが、

申立書発送まで一切の連絡に対して返事をしてこなかったのが、

裁判所からの手紙でびっくりしたのか普通に反応があり、

調停にも出てきて分割ではありますが払ってくれることになりました。


いかつい男の人をやとわなくても私一人でやれましたー!


これまでの滞納具合を考えると1.5万の3年回収って長いので彼らがやり切れるのか不安ではあるのですが。

とりあえず、保証会社利用で保証人なしだったのを、今回新たに債務者嫁を連帯保証人に取っています。

同居家族なのであんまり意味ないのかもですが。。。

建具はもとから傷ついていたとの申告があり、そこは妥協しましたが(実際新品にしていない)、

少ない手間でアーネットに放り投げるより回収できました。


またいろいろブログで勉強させていただきます!

この件がまた滞ったら相談させてください。。

本当にありがとうございました♪

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まずは回収の第一歩おめでとうございます!!!

私は質問者さんと直接お会いしたことがあるのですが、

ドコにでもいる(失礼!)普通の女性の方なんです。


そんな普通?の女性でも、

債権回収が出来るんです!


それが裁判所の『調停』です。


何度も何度も調停については書いてきましたので、

詳細については省きますが、

質問者さんの書いている通り、

今まで何度も督促状や電話を無視していたにも関わらず、

裁判所からの呼び出し状が届いただけで反応があるんです。

※逆に調停の呼び出しを無視する奴は債権回収は難しい・・・


この家主業において、

債権回収は重要なウエイトを占めていて、

家賃・更新料・水道代・原状回復費と事あるごとに発生します。


もちろん、

ほとんどの方は、特に揉めることなく支払ってくれますが、

中には支払わずに逃げていく方も居ます。


そんな時に皆さんは誰に相談します?


やはり近い存在として、

管理会社さん?弁護士さん?それとも背中に絵の描いているおっちゃん?


あくまでも私の考えなのですが、

1、管理会社さん

その滞納者が入居中なら管理会社さんに相談するのは当然だと思います。

しかし、退去後の債務についてはどうでしょう?

あまり積極的に回収しようとしない経験ありませんか?

だって、

管理会社さんからすれば、

あくまでも入居中の入居者の管理まではしますが、

退去された方の追跡までは業務外ですし、

回収できたからと言って、報酬が貰えるわけでもないですよね・・・

なので、

管理会社さんは、

不良入居者が出て行ったので、

”良し”とすべきですよ!と言うわけです。

大家側も、不動産のプロである管理会社さんが言うんだから、

素人の私が回収出来るわけない、

諦めてしまおう・・・で終わりなんです。

もちろん、

管理会社さんにも色々な会社があると思いますので、

一概には言えないとは思いますが、

管理会社さんに債権回収をお願いするのであれば、

成功報酬で、回収した金額の半分を渡すなどの配慮があれば、

ヤル気も出るというものです。

諦めるくらいなら、それくらいの感覚でお願いすべきと思います。


2、弁護士

債権回収において、

弁護士さんへの依頼は全く意味がありません。

だって、

滞納金額とか現状回復費なんて、

高々20万~50万でしょ?

それに対して弁護士さんへの報酬は10万~20万は必要ですよ

しかも、

弁護士さんの仕事は、勝訴の判決文を取るまでです。

もともと、家賃を滞納する方々にはお金が無いわけですから、

いくら勝訴判決文があっても、絵に描いた餅状態で、

強制執行などで債権の回収を実行しても

99.9%は回収不能です。

要は、

債権回収に金を掛けて望むのは”愚の骨頂”です。


3、背中に絵が描いてあるおっちゃん

これは一番止めておきましょう

なぜなら、

おっちゃんは、金のあるところから回収するのが一番手っ取り早いと知っています。

これはどういう意味?かというと、

おっちゃんの会話↓

相手のところに集金に行ったら、

違う組の奴が出てきてな、

まずい事に向こうの組のほうが上に近くてな、

ちょっとまずいことになっとるんや・・・

ワシの依頼主であるアンタと会わせろって騒いでるんよ

ワシも顔があるから

今はワシのところで止めてるけど、

カタギさんに対処できるところじゃないからな~

後は金で解決するのが一番と思うで・・・


など、あくまでフィクションですが、

取れるところが取る!

コレが基本ですので、

金の無い奴を追い込む様なメンドクサイことをせず、

目の前の金のある奴(大家)を狙うのは当たり前です。


結論!
債権回収は自分でしろ!!



え?

債権回収方法?

私のブログを最初から読め!

私のセミナーに参加しろ!!

そうすれば、質問者さんみたいな普通の女性でも回収できるんです!

(`・ω・´)


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事件の続報・・・『立体駐車場の放置車両』

以前、立体駐車場に放置された自動車について質問があった件で、

進展があったとのことでご連絡いただきました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

必殺様


以前にメールで立体駐車場のご相談をさせて頂きましたものです。

http://ooya0083.blog.fc2.com/blog-entry-879.html

(以前、最後にご相談、報告させて頂きました内容です)

誠に恐縮ではございますが、強制執行後の方法がわからず、ご連絡した次第です。


流れとは、

同じ車の持ち主が再度、半年ほど家賃を滞納しました。

そこで、今度は滞納家賃請求と明け渡しの訴訟を行いました。

結果、勝訴し、明け渡しとなりました。

駐車場の車の撤去、処分までは終了致しました。

(強制執行を専門に行っている業者さんにお願いをしました)

滞納賃料も明け渡しまでの賃料も振り込んできました。

次に、強制執行にかかった費用を被告に請求しようと思っています。

ただ、そこの申請の仕方が「大阪地方裁判所執行センター」で手続きをするまではわかったのですが、

どのように申請し、書類を記載し、用意するのかは問い合わせてもよくわからないのです。

恐れ入りますが、この部分をご教授願えませんでしょうか。



あと、強制執行を実際に行った際に、業者さんにかかった費用が10万程度、

その他、訴状を行った際にかかった費用を請求したいと考えていますが、

また、何らかの手続きが必要になるのでしょうか?

また、そのような請求自体は一般的には請求するものなんでしょうか?



現住所はまだ不明ではありますが、

就業先に在籍しており、訴状などは受け取っている様子です。

また、滞納金は判決日までには振り込んで来たり、その後1ヶ月の賃料も振り込んでくるので、

上記のものは回収できるのではないかと考えている次第です。



最後に、これは愚痴のような内容ですが、

裁判所のそれぞれの部署(受付や強制執行を受け付ける部署、上記の強制執行センターなど)は、

弁護士に任せず、素人が裁判を行うのはダメなんでしょうか?

対応されて方がほとんど邪魔くさそうに、非協力的な態度で、

専門用語を並べて、早口で対応されるのです。



最後はとりとめのない表現をし、長文になりましたが、

お時間がある際にご返答頂ければ幸いです。



お手数をおかけし、誠に恐縮ですが、よろしくお願い申し上げます。



☆(-。-)y-゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜゜§

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まずは、無事解決が出来て良かったですね!

今回の解決出来たのは、

借主の現住所が判らないが、
(住民票や戸籍などの取得を試みたが判明せず)

勤務先は変わっておらず、

訴状も勤務先送達で会社で受け取っているんです。

まさに首の皮一枚状態での解決です。

これが住所も勤務先の判明しないとなると、

大変な時間と費用が掛かり、

しかも、滞納金などの回収はまず無理だったでしょう


で、

今回のご質問の強制執行代金の回収ですが、

今回の滞納者は、

今まで訴状さえ受け取れば駐車場料金を勝手に振り込んできていますので、

訴状さえ相手に届けば争うことなく100%の金額を振り込んでくると思うんです。


なので、

難しいことをアレコレ考えずに、

損害賠償請求として、強制執行に掛かった費用を訴訟で求めたら良いと思います。

要は、裁判所が受理してくれれば”勝ち”みたいなものですので、

裁判所が訴状を受理してくれる文章を書けばOKです。

※ネットで損害賠償の請求や貸し金の請求などの雛形があります。
 それをアレンジすれば大丈夫です。

ただ、

訴訟に掛かった印紙代や切手代は、

別途、専用の申立てフォームがありますので、

それに沿う必要があるかもしれません。(ココは詳細不明)

なので、

最初は訴訟に掛かった印紙や切手も”損害賠償請求”として計上しておき

裁判所から指摘があれば、それを除いて強制執行の費用だけに切り替えるのも手だと思います。


それと、

強制執行センターですが、

そうなんですよ・・・

初心者の方が行くと、

お抱えの執行屋を使うように圧力を掛けてくるんです。

まあ、理由は色々あるとは思うんです。

例えば、

執行に不慣れだと業者(カギ業者・搬出業者)の手配や、

債務者とのやり取りなど、

不手際が多く、実際に執行出来ない事態になったり、

大幅に時間が掛かって次の予定が組めないなど

執行官としては、プロにお願いして欲しい実情があるようです。


まあ、

穿った見方をすれば、

執行屋と繋がっているのか??なんて思っちゃったりもしますがね・・・・


でも慣れると親切な方も居ますよ

私は1年に1~2度執行していますので

顔なじみになって、色々教えてもらってます。

何事も経験です。


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『客付けの仕方』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:咲
件名:必死大家さんの客付の仕方が知りたいです
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初めまして。九州で自主管理大家をやってます。
ファミリー物件中心に50戸ほどの小規模です。
管理のことは大変参考になってます。
私も今一件訴訟やってますし。ありがたいです。
女性はナメられて大変ではありますが、まあなんとかやってます。

ところで客付はどうなさってますか?

私は自力で何軒も不動産屋をまわりまくり、
「私がオーナーですから直接交渉も応じれますし、
確実に直接広告料をお渡しできます。」と言ってます。

その結果今年の春も契約はまあ取れてますし、
定期的に空室確認の電話が1年を通してかかって来ます。

しかし、こういう自主管理大家は珍しいせいか
「管理会社がないからダメなんだ。管理会社があればもっと苦労なしに満室だ。」と言われることも多く、
心が揺れてます。

反面、管理会社があると広告料まで丸取り独り占めしたいばかりに空室情報を他社に回さないとか、
他社が客付しても広告料を渡さないとか様々な話を聞いてます。
「咲さんの物件は、近隣他物件と違い広告料確実ですから積極的になれます。」とも言っていただけてます。

私は宅建士持ちで業界経験もあるから彼らの気持ちがわかりますし。。

こんな風に反対の意見の中、時々迷ってます。

是非必殺大家さんの客付のお話もお聞かせ下さい!よろしくお願い申し上げます。


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お答えします。

まず重要なことですが、
必死大家ではありません!
必殺大家です(笑)


マジで笑いました!


さっそくご質問の件ですが、

私も質問者さんと同じ様に地元の不動産業者さんを回って客付けをしてもらっています。


そこで、客付けの問題点について考えてみましょう


管理会社が入ったほうが良いのか?

うーーん、

私はコノ意見には反対ですね!


と言うより、

管理物件が欲しいための営業トークにも聞こえます。



管理会社が入るのと大家直接なのとドコが違います??

それこそ、

管理会社が間に入ることによって、

中間マージンが発生したり

管理会社の能力次第では、

空室の把握すら出来ていないといったトラブルがあったり

管理会社が横柄で、

客付け仲介業者さんがウンザリといった話しもよく聞きます。


これが遠隔地であったり、

兼業大家さんで、

どうしても不動産大家業が不可能の人ならしょうがないでしょうけどね・・・・


次によく言われるのが、

専属専任で仲介を任せてもらえないか?という申し出です。


これも私から見たら問題が多いですね・・・

※もちろん業者次第ですよ!!

大手仲介業者さんなどは、

仲介・管理・リフォーム・売買と、

全てを取り込み、

『大家様』を作ろうとしていますが、

※『大家様』とは所謂、オーナー様=全て私共にお任せください。
 オーナー様は何の心配も必要ありませんと、自社で囲い込む。


これね・・・

たまに物件購入する際に出会いますが

リフォーム1つ見ても高いですよ~


そして、

そのマンションは半分は空いていて、

その理由が、

専属専任の大手仲介業者が、

周りの仲介業者さんに情報を流さないんですよ


だから私が購入した際に、

専属専任を解約して、

周りの仲介業者さんを回ると、

直ぐに案内が入って半年もしないうちに満室となりました。


何のための専属専任契約なんじゃ???

と言うわけで、

質問者さんの考え方で良いんじゃないでしょうか?

これからも地道に頑張ってくださいね!


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質問コーナー『刑務所からの脅迫状』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:大家のハシクレ
件名:裁判?
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いつも勉強させて頂いてます。

以前入居していた入居者から手紙が来ました。

この入居者は、窃盗で逮捕され、刑務所に服役中です。

逮捕されたときに留置場に面会に行きました。

その際に、2か月くらいで出れるので通帳からお金を引き出して家賃に充ててほしいと言われ、
ATMから12万円引き出し家賃に充てました。
(月末に逮捕され、生活保護費の入金があった月初に引き出しました)

そのうち2万円を本人が国選弁護士に渡してくれということでしたので渡しました。
(弁護士が窃盗したお店に被害届を取り下げるように弁償金として話したのですが、却下されたようです)

そして本日、その元入居者より、12万円を勝手に引き出して盗んだので、
裁判所に刑事事件として告訴状を送付したと手紙が来ました。

今までの必殺さんのブログを呼んでいる限り、裁判しても勝てると思うのですが、
そんなことに弁護士を使えるほどお金に余裕がありません。

本人は「家賃として受け取ったなら領収書があるはずだ」と手紙で言っておりますが、
必殺さんならこの場合、どの様な判断を致しますか?

あと、相手側が実際に告訴状を出したとなると、こちらも反論しなければならないと思いますが、
弁護士や行政書士等の専門家の力を借りた方がよろしいのでしょうか?
(私は素人なのでどのようにすればよいのか分かりません)

アドバイスを頂ければありがたいです。

宜しくお願い致します。
--------------------------------
お答えします。


最近コノ手の脅迫が流行しています。


なにせ刑務所はヒマですので、

何か金になる手段は無いかと常に考えているもので、

おそらく、この元入居者は質問者(大家)さんと話している時は、

後で強請ろうなんて気持ちは無く、

タダ単に家賃を支払うという気持ちでお願いしたと思います。


それが刑務所に服役し、

同じ懲役仲間に入れ知恵をされ、

金にならないかと考え行動していると思われます。


<<昔>>

オイコラ金出さんか!!

恐喝になります。


<<今>>

弁護士に依頼して訴訟を打ってくる

警察に告訴して示談の話しを持ってくる

恐喝になりません


今回の事案を考えた時に

大家さんの行動は、

話しに全く矛盾が無く、

ごく自然の流れと考えられます。


警察も裁判所も、

このような受刑者からの告訴は慣れていて、

マトモに審議しません!


もしかしたら、

検事や警察から事情を聞かせてほしいと呼び出しがあるかもしれませんが、

ありのままをキチンと話せば大丈夫です。

嫌疑なしと判断されます。


警察や裁判所に訴えてくれれば一番なのですが、

訴えるぞ!訴えれるぞ!!と強請ってくるのが鬱陶しいんですよ


そんな時は、

コチラは弁護士の用意もしている

ぜひ出るところ出て戦いましょう!!

と、一歩も引かない姿勢を示してください。

結局は何も言わなくなります。

※刑務所からの手紙にワザワザ返事は書かなくていいです。
  返事を書くと調子に乗ってきます。


参考になれば幸いです。


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質問コーナー『残置物』

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送信者:大阪自主管理大家
件名:夜逃げの価値なし残置物
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大阪で自主管理をしている大家です。
必殺大家人様のブログを拝見し勉強させて頂いております。

所有している物件で夜逃げが発生しましたので、どうかお知恵をお貸しください。

夜逃げ者の人間像は、
1.30歳代前半の夫婦2人に子供2人
2.別の入居者の紹介で2015年5月頃入居
3.保証人なしで保証会社に加入
4.緊急連絡先に弟(同一市内に在住)
5.夫は入居時は土建業に勤めていたが入居後仕事を変わっており
  最後確認できた勤務先も退職している模様
6.夫は体にタトゥーをしている
7.去年の6月頃から滞納し始め保証会社が立替後回収していたが
  今年に入って2月分の回収が遅れ遅れになり
  ここ数週間連絡がとれなくなっていた模様
8.現在、2月及び3月の2ケ月分の家賃を保証会社が立て替えている。
9.水道代も4万円ほど滞納している。

3月16日、
物件に行ったところ別の入居者より夜逃げ者の退去情報を聞く。
その時に、夜逃げ者の部屋の扉を蹴る訪問者2人(借金の取立て?)がいた事も聞く。
すぐに家賃保証会社に連絡する。

3月23日、
警察官、家賃保証会社と共に安否確認で部屋を訪問する。
大方の荷物はなく、手作り風の食卓と生活ゴミのみ。(室内写真は当日撮影)
もちろん電気、ガス、水道メーターも回っていない。
郵便物から3月始めから退去の推測。
警察の交通反則金も払ってない模様で郵便物に出頭要請書あり(警察官持ち帰り)
住民票や郵便物転送は現時点未確認。

現在、家賃保証会社に引き続き夜逃げ者の行方を追ってもらっていますが、
連絡が数週間とれていない、勤務先も不明、弟も連絡とれない状況から
弟の住まいに逃げ込んでいる可能性が高いと思うものも
保証会社が夜逃げ者を捕まえきれない可能性もあります。

大家としては、水道代や原状回復費用もありますが
何より残された残置物1点(手作り風の食卓)を気にしています。
家賃保証会社の夜逃げの残置物についての契約条項は、
2ケ月以上滞納し1ケ月以上連絡がとれない場合は、
大家及び保証会社は残置物を撤去保管できると記載されていますが、
残置物の処分については、家賃保証会社が保管している場合のみ
1ケ月で処分できるとしています。
大家が保管した場合の処分期限の記載はありません。
家賃保証会社の担当者が言うには、会社で撤去保管の稟議をあげようと考えているものの
最終的には会社が判断するのでどうなるかわからないとのことです。
もし万が一家賃保証会社が残置物に価値なしと判断して撤去保管しない場合に
どうしたものかと心配しております。

長くなりましたが、必殺大家人様のアドバイスを心よりお願い致します。

--------------------------------
お答えします。

所謂、無断退去状態での残置物処理ですが、

まずココで一番重要なポイントですが、

それが、不用品の粗大ゴミなのか?

それとも、必要な品なのか?です。


1、問題となるケース

今までの事例として、

借主に生活実態があり、

家財道具が残されている場合には、

やはり重要な品があったと言われても、

それを勝手に処分した大家側が不利に働くようです。

もちろん、カギロックを行い

勝手に荷物を処分するなんていうのは論外です。


2、問題にならないケース

電気・ガス・水道などライフラインが停止している

近所の話しで、出入りが全く無い

残置物は価値の無い品しかない

こういった場合では、

常識的な判断として

無断退去=残置物は粗大ゴミと考えていいと思います。

裁判になったとしても”常識的判断(状況)”を見ますので、

そんな屁理屈は通りません。

※これが通るなら何でも言ったモノ勝ちになっちゃいますよね?


まあ、

保証会社が付いているようですので、

全て保証会社にお任せするべきです。


ちなみに私は、

保証会社に部屋のカギを貸し出す際には、

以下の様な”確認書”を書いてもらいます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

                    確 認 書

弊社管理物件の鍵を貸し出すに際し、以下の項目を遵守することを約束する。

1、 該当物件(部屋)の解錠は安否確認など緊急を要する場合のみとする。
2、 入居者の許可を得ずに室内の家財道具などの搬出やドアロックなどの違法行為を行わない。
3、 法令に従い一切の違法行為を行わないものとする。

マンション名:ハイツ〇〇
部屋号室  :100号室
貸出日   :平成  年  月  日

(受領者)          

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

保証会社によっては、

何の根拠もなく

ただ連絡が付かないから家財道具を撤去し

明け渡しを完了とする会社が存在します。


結局、

自分の身は自分で守らないと

誰も助けてくれませんからね!!


参考になれば幸いです。


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メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。



プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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