質問コーナー『入居者逮捕と保証会社』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ユキ
件名:家賃滞納者逮捕による対応について
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必殺さま
いつも拝読させていただいており、とても助かっています。
以前の参考記事も確認したのですが、自信がないので確認させて下さい。

現況は以下になります。
・滞納は約半年以上
・保証会社の調査では、本人や緊急連絡先と一切連絡とれず、
 ライフラインが未使用(解約)の状況で、近日中に荷物撤去&保管手続きor強制執行手続きを進める予定。
・但し、本日警察署から私に賃借契約書の情報提供を求められた関係で、
 入居者が逮捕された可能性があることが判明しました
 (警察署ははっきりは教えてくれません)。

入居者の逮捕時には家賃保証が効かないのは過去のブログで把握していますが、
現時点では逮捕されているか未確定であることから、出来ればこの情報は保証会社に伝えず(知らないことにして)、
近日中に予定している荷物撤去&保管手続きor強制執行手続きを見守りたいと考えています
(保証会社にサポートを打ち切られて自分で対応するのが怖いため)。
逮捕と判明した場合には、保証会社から事後に撤去費用や、
また強制執行の費用を私に請求されたりするものでしょうか。

必殺様ならどのように対応するか、ご教示いただけますと助かります。

よろしくお願い致します。

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お答えします。

うーーーーーん

非常に厄介ですね・・・・

基本的な情報として、

質問者さんも書いていますが、

入居者が逮捕された場合は、

保証会社は一方的に保証会社を打ち切って

一切の家賃保証、一切のサポートはしてくれません。

理不尽とは思いますが、保証会社に必ず記載されており

ほぼ全ての保証会社はその様な対応を取るようです。


そこで、問題となるのが今回の様な事案なんですよね・・・

大家は入居者の逮捕を知ってしまった、

しかし、逮捕の事実を保証会社に伝えると、

保証会社は手のひらを返したように契約を打ち切る・・・


では、考えられる傾向と対策を書いてみます。


1、保証会社に逮捕の事実を伝えない場合

まず、保証会社に大家が入居者の逮捕を知っていた事実はバレません。

なぜなら、最近は警察も大家への事件照会をしなくなった様な気がします。

プライバシー保護のため?ですかね??

詳しいシステムは分かりませんが、

敢えて大家側に聴かなくても、警察側で調べられると言ったことでしょうか?

それはさておき、

大家の貴方が、逮捕の事実を知ったなんて記録はどこにも残ってませんし

警察も大家への照会は、あくまで捜査協力ですので、

外部に漏らしたりすることはありません。


当然、大家が知っていた事実はありませんので、

後で返還請求されるようなこともありません。


2、保証会社に逮捕の事実を伝えた場合

それでは契約書00条に書いておりますように、

保証契約はこれで終了となります。

Q:あとはどうすればいいのですか?

A:弁護士さんにお願いされてはどうですか?

Q:保証会社さんは何もしてくれないのですか?

A:申し訳ございませんが、契約は解除となりましたのでお手伝いできません

Q:私は保証会社さんが全て保証してくれると仲介業者さんに聞いて加入したんですよ

A:入居者様が逮捕されますと、保証免責となっております。

Q:じゃあ私はどうすればいいのですか?

A:弁護士さんに相談されることをお勧めします。

終始、他人事になります。


こう考えると、

保証会社に伝えないほうが良いような気もしますが、

ここで一番重要なのは、

今後の保証会社の対処法なんです。


保証会社が法的手続きに基づいて、

適正に裁判にて家財道具の撤去を行なうのであれば問題ないですが、
(明渡し訴訟→荷物撤去の強制執行)

入居者と連絡が付かないとの理由で、

勝手に荷物を搬出し、倉庫に保管する。

これは非常に危険な行為で、

数年後に出所してきた入居者から多額の損害賠償を請求されることもあります。

※実際、私の読者さんで、保証会社が荷物の搬出をして
  数年後に数千万円の請求をされている大家さんもいます。

知ってました?

今時のヤクザはオイコラなんて言いません。

冷静に理論的に、そして最後は弁護士を使って金銭を請求してきます。

もし私が逆の立場(逮捕された入居者)なら

数年後に出所後、自分の住んでいたアパートの登記簿を上げて

所有者を調べ、夜の9時ごろに大家宅へ行きます。

大家:はい。どちら様ですか?

滞納:00アパート00号室に住んでいる田中(仮名)です。

大家:何か用ですか??

滞納:自分の部屋に行ったら、部屋の荷物を盗まれているんです!大家さん知りませんか?

大家:そのことでしたら保証会社に言ってください。

滞納:はあ?保証会社は関係ないでしょ?

   私と大家さんとの賃貸契約ですよね?

   それ以前に、私の荷物を盗んだんですか?

大家:全て保証会社さんにお願いしてますので・・・

滞納:そんな事より、俺の家財道具はどうなっているんだ?

   今日寝るところもないんだぞ!!

大家:これ以上騒ぐと警察呼びますよ!!

滞納:おう!呼べや!!!


大家は警察へ110番


警察:どうされました?

滞納:大家が俺の荷物を盗んだんです。

警察:大家さん、どういうことですか?

大家:家賃を払わなかったので、保証会社が荷物の撤去をしたんです。

滞納:鍵は大家さんが持ってるんだよね?

大家:保証会社さんが貸してくれと言うから・・・

滞納:お巡りさん聞いた?ドロボー(保証会社)にカギ貸しおいて自分は知らないと言ってるよ

    逮捕してよ、ブランド品のカバンとか時計を盗んでいるんだからよ!

警察:裁判手続きはしなかったの?

大家:保証会社に任せていて、その辺はわかりません。

警察:あなた大家でしょ?自分のアパートのことが分からないでは通りませんよ

滞納:じゃあ俺に大家の家を調べさせてよ

   俺の部屋にも勝手に入って、荷物盗んでいるんだからよ!

警察:まあまあ

滞納:まあまあじゃねえよ!!

   俺の財産を盗んだ奴がココにいるのに許せるかよ!

   コイツ(大家)を逮捕しないなら、俺は自分を守るために大家の家を調べるぞ

警察:そんなことしたら、住居侵入になるぞ

滞納:はあ?、ドロボーから俺の財産を取り戻すのに逮捕するってどいうこと?

   逮捕するなら大家だろが!!

※収集がつかなくなり警察署で事情を聴くことに

警察:うーーん、滞納があるからと言って勝手に荷物を処分するのは不味いね・・・

大家:でも、保証会社が勝手にしたことで・・・

警察:しかし、アパートの鍵は誰が管理しているの?

大家:私です。

警察:じゃあ、貴方が田中さん宅の鍵を保証会社さんに貸したんだ?

大家:そうです。でも何も知らなかったんです。

警察:荷物を撤去したのは知ってるの?

大家:後で保証会社さんに聞きました。

警察:荷物の撤去をしたことは知っているわけだよね?

大家:はい・・・

警察:鍵を貸し出す際も、荷物を撤去する旨は連絡あったの?

大家:えーーと、家賃を滞納して連絡も取れないので、

   荷物を運び出すとは言ってました。

警察:そうなると、貴方も部屋の家財道具を撤去する事実は知っていたんだね?

大家:でも、家賃滞納していて連絡も取れないと言ってましたし、

   保証会社さんに全てお任せしていますので・・・

警察:あのね、第三者から見たら、大家さんが業者(保証会社)と結託して、

   荷物を勝手に運び出したとみられますよ

   業者(保証会社)に任せていたから自分は関係ないは通りませんよ

大家:どうしたらいいですか?

警察:弁護士さんにでも相談するしかないんじゃないかな?

大家:・・・・


さあ大家ユキの運命は??


※フィクションなんですけど、どうしましょ?続けたほうがいいですか?


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原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
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No title

法的手続きって面倒そうな響きですけど、手順を踏まないとこんな大変な目に合うんですね…
面白かったです。是非続きを!!

No title

逮捕案件・・・・。経験しましたが、保証会社がすべて解決してましたよ。家賃の立て替えもしっかりありました。

管理会社だからですかね・・・その約款は知ってますが・・・。どうするって聞いたら、身内に連絡入れて立て替えしてくれましたよ。

自分で拘置所も行くことになりましたが・・・・。

迷ったら

どうしたら良いか迷った時に使える万能の法則があります。

  どうしたらよいか迷ったら自分にとって損に思える方を選べ

です。
 得に思える方はたいていの場合は目先だけが楽でその先は泥沼に繋がっています。
 損に思える方は面倒だったり手間がかかったりするのですが、根本的な解決に繋がっています。
言い換えれば目先の損得で考えちゃいけないってことですね。


>保証会社にサポートを打ち切られて自分で対応するのが怖いため

 質問主は目先の損得で判断しているように私には思える。

訴えられ中

保証会社が滞納額が8ヶ月で本人と連絡取れなくて電気水道も止まっていて郵便受けパンパンなので無断退去と判断して全部の責任を保証会社が負うからということで荷物を全て片付けたら、その後高額なブランド物や現金があったから弁償しろと訴えられた者です。
請求金額は数千万です。
今まさに裁判で争い中です。
荷物を片付けるならきちんと法的手続きに則ってやることをお勧めします。

逮捕されるような輩ですからこれは金になると思ったら訴えてくる可能性ありますよ。

自分で裁判やるのが一番だと思いますが、自信なければ弁護士使って強制執行をしてもらうのがいいと思います。

訴えてこられたら結局大損こくし、精神的にもきついので。

フィクション

ぜひ続けてください!
続きが気になります!

結果的に

どのような格好で収まるのか気になります。
大家側で勝手にやるのがマズイのは良く分かりますが有りがちな内容ですね。

No title

訴えられ中さま
私も似た案件で裁判中です
年またいだら3年です

No title

賃貸借契約ではないですが、競売物件でも同様のことがあります。
ガラクタやゴミ同然のものしか残置されていなくても、必ず買受人は前所有者から「残置物の所有権を放棄する。残置物の処分は買受人に委任する」との念書をもらわなければなりません。
私は汚いスリッパや壊れた廃家電などしかなくても、必ずそうします。
また前所有者が夜逃げ状態で連絡がつかない場合(私は今までありません)は、ベストは動産の不法占有を排除するための裁判をして、公示送達をし、確定判決を得た後に動産を競売にかけて自己落札、処分することです。
次善の策としては、開錠時に写真を撮り、証人となる人に立ち会ってもらい、残置物の内容を確認してもらうことです。

競売物件で、「数百万円のダイヤの指輪をおいていた」「親の位牌を置いていた」とごねて、それこそ千万単位の金をゆする輩は実際います。
債務者(前所有者)より、前所有者に金を貸していた非合法な金貸しが貸金の回収を図っっているというのが実情です。

不思議と、競売物件取得に関する本では、このような最も重要なことは一言も書かれていません。
著者は弁護士だったりしてw、のちのちのトラブルで金儲けしようと企んでいるのかもしれませんw
競売物件は、「占有屋」が有名ですが、法改正により占有屋は今ではほとんどないです。

最近公売物件を取得しました。
昭和52年築の、2階建ての2戸80平米の文化住宅で、1戸は賃借人(一般人と思われる)が居住しています。
家賃は3万5千円です。
土地は、公道4.5mにバッチリ接道している整形地80平米です。
落札価格は80万1千円あまりで、表面上は利回り50%超です。
一階を改装して入居者が得られれば、利回りは100%以上!
それでも落札できたということは、競売などはリスクがそれなりに高いということです。
よろしければ参考にしてください。

下衆な質問で…

私も今月 滞納者の退去があります。
退去時に荷物の一部(ゴミにしか見えない)が残った場合の処理は
処分してよろしいですか?
(退去届には記載あります)

強制撤去

私の場合は借り主が6ヶ月以上の滞納があり不動産屋と相談して裁判にしてもらいました。結局裁判日に本人は来ず強制撤去が決まりました。
費用は10万円程度(だいぶ前ですが)でした。荷物はすべてどこかに移動しました。国の一時預かりだったようです。部屋の鍵を交換しましたところ、(多分本人)窓ガラスを割られました。

No title

大家業ではありませんが、法律系の仕事をしている隠れファンです(ずっと拝読させて頂いています)。

> 入居者が逮捕された可能性があることが判明しました
> (警察署ははっきりは教えてくれません)。

逮捕されたと相談者が思っただけで、警察がそう伝えてくれた訳ではないなら、保証会社に推測した内容を伝えない方が良いと思います。

推測は推測、事実は事実ですので、きちんと使い分けることが重要です。推測があとで間違っていたとなったら、大変ですよ。

保証会社との契約内容に、「逮捕時は免責」とあっても、「大家は入居者に対する推測情報まで保証会社に一々報告しなければならない」なんていう条項などないでしょ。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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