食い物にされる地主・・・

凄いタイトルをつけましたが、

中身は大した事ありません。

5年ほど前に税務署”公売”で購入したRCマンション
無題
ファミリータイプのマンションで、

購入時は約半数が空室でしたが、

立地も中々よくて、現在はほぼ満室経営が出来ています。


そんなマンションの1室に退去がありました。

クロス全取替えに洗面台の交換と言ったところでしょうか?

そこで悩んだのが、給湯器なんです・・・
DSCN0822.jpg

コレ

もちろん故障などしていません。

ただ、結構古いんですね・・・
DSCN0823.jpg
98年製

今が2015年だから、

約17年前の製品か・・・

まだ故障していないのだから、このままでもいいのですが、

この給湯器は、追い炊き機能などが付いていないにも係わらず、

リモコンが付いているんです・・・・

このリモコンが故障するんですよ!

本体が故障していなくてもリモコンが故障したら、

もうどうしようもないのがこの時代の給湯器

うーーーーーーん、

今回はクロスも換えるし交換しちゃいます!

だって、入居が決まってから故障すると、

次もリモコン付きにしないと入居者さんが納得してくれません。

DSCN0851.jpg
取り外したリモコンは一応バックアップのために保管しておきます。

DSCN0850.jpg
リモコンがあった穴は、クロス張替えの後に目クラパネルをはめます。

コノ手の給湯器交換は非常に簡単で、
DSCN0824.jpg
古い給湯器を外して、

DSCN0825.jpg

DSCN0849.jpg
新しい給湯器をはめれば終了~

1時間程度で終了します。

これで終了です。簡単でしょ?


うん?

ドコがタイトルの「食い物にされる地主」なの??

って思いますよね?


この物件は昭和63年築

と言う事は、1988年築なんです。

この給湯器は98年製ですから、

新築から10年で交換されているんです。

おそらく、管理会社(設備業者?)から、

会社:オーナー様、そろそろ給湯器の交換時期がまいりましたので、

   交換をお勧めします。

地主:よきにはからえ

会社:はは~<(_ _)><(_ _)><(_ _)>

こんな感じで営業されたんでしょうか?

給湯器なんて15年から20年は十分持つもので、

10年程度なら修理でも十分対応可能ですし、

まだまだ使用できるレベルです。


その他にも、前大家の時の賃貸借契約書に改装の請求書が挟まっており、

クロス1m1200円(ちなみに大阪の相場は550円~600円程度)

洗面台交換8万円(3万程度のもの)

テレビドアホン3万円(1万円程度のもの)

何だかんだで50万ほどの改装費となってました。

※リノベーションじゃないですよ!普通の改装です。

そんな見積り(請求書)を出しているのは、

みんなが知っている超大手不動産会社だったとさ

そりゃ~税金も払えなくなって物件も売るわな~

こんなお話しでした。

おわり


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No title

この記事に書いてあることは、

そんなの~常識~~~♪
ですわ。

例えば、給湯器は、直結に出来るタイプでも、すべてリモコンとセット交換されます。
リモコンの方が、必ず先に壊れます。
へたしたら給湯器本体の耐用年数の半分です。
リモコン交換だけで直るのに、業者は100%給湯器本体ごと交換します。
給湯器は一例です。
ほぼ全てにおいて、大家が無知であれば、取引業者は同様のことをすると心得てください。

相見は大事

他人事ではありません!

う~~ん。。そうですかぁ・・・。そうですよねぇ。。。たしかになぁ・・・・。

今日も、目が覚めるブログ!ありがとうございましたっ。

(とはいっても、さすがに、、今日も1日、何だか疲れてしまいましたよ。・・何もしていないんですけどね。。。愚痴デス。。)

それにしても、必殺さんは、肉体労働とデスク労働と、見事にこなしてらっしゃいます・・。。。私も!ファイトっ!負けませ~~んのつもり!!
楽しもう!楽しもう!必殺さんのブログがある!!?

マンション管理会社

丁度、区分所有マンションの管理会社が悪徳管理会社に重なります。

理事者が余程しっかりしていないと、食い物にされてしまいます。

区分所有という形態はなかなか厄介なものです。

近年、ここに建築しますとお便りが

頻繁に来ます。
全てハウスメーカーさんからです。
平面図なんかが付いているのですが…。
お気の毒に、このご時世、この場所で1Kなんですね^_^;
1LDKでも、この間取りは無いでしょ~的なものばかりです。
また、管理会社にリノベをお任せしていると、安い耐久性の無い内装材が選択されます。
入れ替えが多いエリアなら、毎回全交換で出費は痛いはずです。
アチキんとこ、補修程度で済むように分厚いビニールクロスを使ってます。
10年保証付き(使用や場合による)、品番無くならないのもいいです。
インクコーポレーションのクロスです。
丈夫なので、上階からの漏水にも、膨らんで一時しのぎになったりしてます。
参考までに(^_-)
サ○ゲツの耐久性の高いクロスも最近使ってみましたが、角は削れますし、引っかきにも弱いです>_<
で、インクさんに戻っている次第です。

No title

何というエグい現実・・・

インクさん、全国展開しているかは?

ここで紹介しても、全く良いことはありませんが、このブログの横の繋がりを大事にしたいので。
アチキは、都内東のエリアで商売しております。
担当は、イッチャンです。
気働きとフットワークがいい方なので、全面的に頼ってます。
シビアな方なので、いくら紹介しても、アチキには何も出ません(^ー^)
むしろ、顧客が増えれば繁忙期にアチキが困るくらいです。
リノベも一緒に楽しい案を考えてくれます。
少しでも、管理会社のよーぶんになりませんように。

そうですね。
知識と経験で、大きな差が出る。そんな投資が不動産投資ですからね。

全く、その通りです。

皆さんのご意見、全く、その通りです。

ところで、入居中に、リモコン有りから無しへ出来ないのは、リモコンの有難さが有る訳ですね。
以前の事例で、リモコン無しで入居した物件で、入居者が自分でリモコンを付けた事がありました。

業者は、リモコンだけの手配、交換を嫌がるわけですが、例えば、リモコンの予備を家主が在庫キープしておいては如何でしょう。
(互換性を調べないといけないので、手間は掛かりますが。。。)

目の前に、補修部品が有れば、気持ちが変わるように思います。

給湯器本体の交換に比べたら、リモコンの交換は、簡単です。

1.給湯器のコンセントを抜く。(電源が入らないようにする)
2.リモコンの交換
3.給湯器のコンセントを差し込む
4.リモコンの動作確認

部品は安いです。でも、故障トラブルを業者へ丸投げすると、高く取られます(盗られます?)。


それと、、、
最近、蛍光灯の球が生産終了に成って来ていませんか?
築30年の共用部分に使われている、コンパクト球など、、、LED化の関係からか???
もし、特殊な球を、お使いでしたら、ストックされては如何でしょうか。
照明器具交換になると、統一感の関係で建物全体となって結構な出費になりそうです。

No title

このブログは、一人悩む大家の力強い見方です。コメを拝見すると皆様男性大家さんのようですが、女の大家は、たちの悪い入居者になめられるのが腹たちます
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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