質問コーナー『前所有者時代の滞納者』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:FAM
件名:夜逃げ滞納者?
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必殺様

いつもブログ拝見しており、毎度濃い内容に興味深く読まさせていただいています。
さて、直近で決済した物件で滞納が3件あり、今後の対応についてご相談させていただければと思います。
前オーナー時代から管理会社が入っており、私もこの管理会社を引き継ぎましたが、
これまで滞納に対して有効な手立てを打たず放置していたことを考慮するとアテにはできず、
滞納対応未経験ながら自分で対応していこうと考えています。

<滞納プロフィール>
1.法人契約(2部屋)(5年程前から社宅として利用)
  滞納期間/金額:9ヶ月、2部屋合計約60万程
  入居実態:不明(電気ガスメーターやポストの状況から外形的には既に不在の可能性高い)
  保証会社なし、連帯保証人3名(元代表取締役、元?社員2名)
  これまで(前オーナー時代)の対応:
  ・管理会社により毎月法人に対して督促を行っていたが、
7月頃を最後に現在は法人の固定電話が不通状態に(現在は法人としての実態がない可能性高い)
  ・管理会社より連帯保証人2人に対して電話し、今月一度つながったが、「関係ない。好きにしてくれ」とのこと。
  ・もう一部屋の連帯保証人からは電話で、「既に(自分は)2年程から社員ではなく、入居者でもない。
前社長の時は法人契約の保証人になったが、代表変更となってからは保証人になった覚えがない。
更新契約がなされていないのは、新社長と管理会社の問題で、自分は関係ないので払う気はない」と言っているとのこと

2.個人契約(10年以上前から契約)
  滞納期間/金額:20ヶ月、約70万程
  入居実態:不明(電気ガスメーターやポストの状況から外形的には既に不在の可能性高い)
  保証会社なし、連帯保証人あり(親戚)
  これまで(前オーナー時代)の対応:
  ・督促等の連絡には一切応じず
  ・住民票は既に移動済。更に、その新居にも既に別人が住んでおり、現在行方不明(新居からの転出届けは出されていない)
  ・連帯保証人は6年前に死去

以上のようなケースで、滞納回収と部屋を早期に貸し出せる状態にすることを目指していますが、
必殺様ご推奨のステップや注意点があればそれぞれご教授いただけますと幸いです。

なお、漠然とながら1については連帯保証人に対し調停の申し立て、
2については連帯保証人の相続人に対し内容証明で督促→調停というステップをイメージしています。
※連帯保証人が複数いるときは、全員に対して並行して法的手続きを行うものでしょうか?

また、1、2共に警察帯同で室内確認を行い、
入居中の形跡がなければリフォームして募集してしまって良いものかと悩んでいます
(残置物があれば法的手続きに則ろうと思いますが)。

売買時に必殺様のコラムを元に債権譲渡契約の締結及び売主名義での債権譲渡通知書を
滞納者の売買物件住所に対して発送しており、今月中には内容証明が宛先不在で返ってくると思います。

まだセミナーには参加したことがありませんので、次回のセミナーにはぜひ参加したいと思っています。
お手すきの際にご回答いただけますと幸いです。

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お答えします。

基本的には回収はあきらめましょう!

理由として、

1、質問者さんの文面を見る限り、もう住んでいない可能性が高い

直ぐにでも部屋の中を確認してみてください。

(1)郵便物や電気ガス水道の使用状況を確認する

(2)室内の家財道具(残置物)を確認する

これで、明らかに居住実態がなければ、

残された家財道具は、即処分して改装準備にかかります。

こんなのは、追いかけても無駄というのが現実的です。

なぜなら、前の(滞納時点での)管理自体がいい加減ですので、

例え裁判をしたとしても、

借り手は様々な言い訳を繰り返してきます。

1、契約の解約はキチンと通知した

2、家賃はキチンと払っていたので滞納はない

3、契約を更新していないので連帯保証は無効

4、あそこに不備があった。そこに不備があった。

これを法廷で戦うとなると、

証拠として前所有者の証言や管理会社の証言などが必要になります。

住んでいるのか?退去しているのか?も把握していない管理会社・・・

そんな管理会社では、正確な資料や証言は得れないのではないでしょうか?


もちろん、ダメ元でチャレンジするのは良いとは思います。

まずは室内を確認し空室になっているなら残置物を処分して

直ぐにでもリフォーム開始

それと並行し、取立て調停からスタートする。

取れなくても良いんですよ、

だって裁判に負けても実質的損はありませんからね!!

それと、1には連帯保証人が2名付いているとのことですが、

これは1度に二人を訴えるのではなく、

一人ずつ訴えて行くのがベストと思います。

と、言うのも二人を一度に訴えると(調停も同じ)、

結局、二人で組んでしまい強くなったり、

互いに責任を擦り合って話しが纏まらないといった事態が考えられます。

そのため、私は調停も訴訟も一人一人順番に時間を掛けて訴えていきます。


それと、私がセミナーやコラムなどで書いている滞納者の債権譲渡は、

あくまでも現在入居中というのが前提で、

退去済みというのは、あまり想定していません。


参考になれば幸いです。

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Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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