質問コーナー『入居者が原因のエアコン故障』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:さんかくたまご
日付:
件名:設備の不具合が入居者さんの落ち度ということをどうやって説明すればいいでしょうか
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度々質問していますさんかくたまごです。
今回もご回答くださればありがたいです。

入居時に新品で入れたエアコンですが、現在で4年目になります。
入居の最初の年から「エアコンが効かない」「水漏れする」という苦情電話が入りました。
一回は購入業者が対処しました。

この入居者さんは超超ヘビースモーカーで、
入居以来数年間はエアコンを入れた部屋を掃除していない不潔な方です
(なぜならば「金がない」と言って照明器具をつけておらず雨戸を閉めたまま真っ暗でエアコンをつけっぱなしにしている方です)。
原因はエアコン内部の汚れで、排水パイプがタバコのヤニとホコリで詰まっていました。

毎年8月に、必ず「エアコンが効かない」「水漏れする」と狂ったように苦情電話が入ります。

先日も行ってきましたが、吸引器具ではパイプの汚れをとり除くくことができませんでした。
「エアコンが壊れたから交換しろ」と要求されていますが、これは故障ではありません。
入居者さんの落ち度が大きいと思います。

エアコンの専門業者を向けるとすれば、
その費用は入居者さんが当然負担するべきことになると思いますが、
説明しても聞き入れる人ではないです。
現在、排水パイプが詰まって水漏れしている状態で、
次回水受けのダクトからワイヤー上のものを通して、パイプを通そうと思っています。
私が何度か作業しましたが(フィルターの掃除やエアコンクリーナーでの洗浄)
そばで「水もれで服が濡れた、損害賠償しろ」などと喚き続けます。

エアコンを替えたとしても、同様のことが毎年起きると思います。
このような場合の良い対処方法を教えてください。
よろしくお願いします。
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お答えします。

人のことは言えませんが、

さんかくたまごさんのところの入居者も強烈ですね~

もう、こういう入居者に対しては”喧嘩上等”で臨んでもいいんではないでしょうか?

しかしケンカと言っても殴り合いをする必要はありません。

シュミレーションしてみると

入居者:エアコンが効かない!何とかしろ!!

必 殺:メーカーに修理依頼しますが、機器的故障なら費用については当方で負担しますが、

    掃除がされていないや、お宅様の使用方法で修理が必要ならお宅様負担になります。

入居者:なんだと!!俺が悪いって言うのか!!

必 殺:私はエアコン修理の者ではありませんので、お答えのしようがありません。

    ですので、公平を期すためにもメーカーの修理をお願いして判断してもらいます。

入居者:俺が悪くなかったら、どう責任取るつもりだ!

必 殺:入居者様に過失がないと判断されれば、修理費用は当方で負担させていただきます。

入居者:その場合は、濡れた衣服も弁償しろよ!!

必 殺:それについては保険会社と相談させていただきますので、

     写真と見積りを撮っておいてください。

入居者:払うと約束するんだな!

必 殺:約束は出来かねます。

入居者:はあ??お前なめてるの?

必 殺:なめていませんが?

入居者:弁償するのは当たり前だろ?

必 殺:ですから、当社で加入している保険会社と相談の上、お返事させていただきます。

入居者:じゃあ、保険で必ず払うんだな?

必 殺:保険会社との協議になります。

入居者:約束してくれないと家賃払わないぞ!!

必 殺:恐れ入りますが、それは脅しですか?

入居者:誰が脅し取るんじゃ!!なめとったらアカンぞ!!

必 殺:お宅様は、当方がお金を払うと言わないと家賃の支払としないと脅していますよね?

    大変申し訳ございませんが、その様な話しだと当方としても対応を変えないといけません。

入居者:どういうことだ?

必 殺:お宅様に関しては、今後関係各所と協議の上での対応とさせていただきます。

入居者:エアコンはどうするんだ?

必 殺:それについてはお宅様もお困りと思われますので、

    早急に修理の手配をさせていただきます。

入居者:事を荒立てるつもりは無いんや、

    とにかく早く直してくれや

必 殺:分かりました。支給手配させていただきます。


こんな感じですかね?

こういった方には、引いて引いて押すっていう感じで交渉しています。

だいたい、これで修理が完了すれば何も言ってきません。

で、実際の修理費についてですが、

これは本当にメーカー修理の担当者に故障原因を聞いて、

入居者の責任と判断されれば入居者に請求しますし、

機器的故障となれば、大家側で負担すればいいだけの事です。

ちなみに入居者が、些細な不具合で家賃の送金を停止したのであれば、

逆にラッキーです。

だって、家賃滞納で有無を言わせず追い出せますからね!

※雨漏れで部屋が使用出来ないなどはダメですよ!大家が負けます。


参考になれば幸いです。


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普段

こんなに理路整然と話をしていないだろw

No title

さんかくたまごです。
毎回ご丁寧な回答をありがとうございます。

業者を呼ぶ~原因が入居者さんの落ち度と判明する~それを入居者さんに言う~「修理費用なんて金ないわ」~業者さんは私に請求する。
という事で私が払う羽目になります。
ところで家賃の振込があるわけですが、その金額から修理費を差し引いて、不足分を保証会社に請求するのはダメなのでしょうか。
読者さんはどう思われますか。

風呂場のつまりでも、歯ブラシやプラスチックキャップが出てきて(入居者さんの落ち度)も、私が対応しているから費用を請求したことがありませんし。
「水道栓から水漏れする」というので現場に向かえば、自動洗濯機の接続を入居者さんがしたところです。
私が接続し直しましたが、業者でないので費用は請求していません。
その時は「蛇口から水漏れする。こんなに管理の悪い物件を紹介して、即対応しろ」と一日中仲介さんと私に電話がかかってきました。

小修繕や入居者に過失のある修繕の費用は入居者の負担になります。どうしますか? と聞いてから行く時もありますが電話で聞くだけではハッキリわからない場合もあり、一度は見に行くことになります。ただ、入居者負担な案件も大家負担でヤッツケル場合もあります。煩いしメンドクサイ
でも、設備の故障は多いです。今年もエアコン修理多かったです。アドバイスできなくてすいません、自分も愚痴っちゃいました(笑)

No title

>不足分を保証会社に請求するのはダメなのでしょうか。

これは無理でしょうね〜債務の充当指定がなければたぶん可能ですが、実際は修理費を払わないと言ってる以上、債権者は債務の充当指定をできないないのでは?それに保証会社が認めないでしょう。

時効の問題がありますが、現実的には退去時に敷金から差し引きするしかないのでは?
もし時効になるなら訴訟して時効の中断をするしかありません。

クレーム他

入居者からの連絡は全て記録に残しています。
訪問した日時含め、現場対応も。
何度もなら、そして使い方に問題があるなら、電話を受けた段階で入居者負担になるかもの旨を伝えます。
ただ、女性が行けば舐められる事は間違い無し。
アチキんとこは、男性が行くので…。
記録に残しておけば、法的にも戦えるかなぁと。

度々ですんません

保証会社は、入居中はみてくれなそうな…。
契約書には入ってないですもん。
映像記録も残せば、よそからはとやかく言われないかと。
アチキんとこ、クレーム履歴データ入力するようにしました。
ついでに、そんな輩は必ず保証会社に入っているので、家賃取っぱぐれは無いでーす(;^_^A

No title

エアコンの代わりに扇風機を設置してきたらいいのでは

扇風機取り付けて 扇風機こそ冷房だエアコンだと言えばいいでしょう
暖房は、電気ストーブ置いてきたらどうでしょう
首ふり型ならエアコンと言えるでしょう

家賃値上げとか、エアコンは自腹で直してって言ってほっておくとか
いろいろやりようはあると思うけれど。

エアコンは自腹で直せでいいと思うので、そんなに気にしなくても・・


俺の貸してるマンションの中で台所に大穴があいてるのがあります。
借主さんがどうして穴が開いたのか言わないので、穴を開いたまま
ほってあります。

エアコンはこちら負担で直さなくてもいいのでは?、というのが自分の感想です

そこは予め店子に話をしておきます。
そこで了承を得られなければ「ではこの件ではこれ以上の対応を出来かねます。」でOKです。

店子の対応は如何に甘やかさないかが重要です。

皆様、ありがとうございます

皆様、アドヴァイスありがとうございます。

「このケースは入居者さんの落ち度だから修繕費は入居者さんが負担する」は、法理上も契約上も間違いなくそうです。
しかし入居者さんが、ガンとして責任ないと突っぱねた場合は、少額だと裁判するほどでもないし、逆に高額だと支払い能力がないということになりますよね。

以前、区分を所有していたところ、猫のトイレ砂(もちろんペット飼育不可です)をトイレにながして、同じ縦管を使っている部屋全てのトイレの水が溢れて大変だったことがあります。
100%入居者さんの落ち度ですが、入居者さんには不問で、結局管理組合加入の保険で直しました。
100万円を超えていたと思います。

エアコンのトラブル、排水パイプを詰まらせるは、必ず同じ人が言ってきます。
排水パイプつまりでも、ほとんどが入居者さんの落ち度でうんざりですが、費用を請求したことはありません。
それと、油を直接大量に流したなどでは、入居者さんの落ち度かどうかは判定が難しいでしょう。
エアコンでも、20年間壊れるまで一度もクレームがない場合がほとんどです。
文句を言って来る人は、毎年です。
クレーム記録をつけるのはいいかもしれませんね。
それを見せて、「あなたのところだけ異常にエアコンのクレームが多い。だからあなたの使い方が悪い可能性が高いです」と説明するのにですね。

No title

雨戸閉めたまま、真っ暗でエアコン、、、

何か出そうです(^_^;)。

応援しておきました。ポチッ

No title

エアコンって、契約書で付帯設備扱いになってるんでしょうか?

さんかくたまごさんらしくないですね。
オーナーチェンジで前所有者の契約書でそうなっているんでしょうか。

うちでは、新品を設置しても全て特約で残置物扱いにして、一切
保証責任は負いません。

一度、不具合の訴えがありましたが、新品設置で1年以内位だったので、
付帯設備ではないので、保証はないですが、メーカーの保証期間内なので、
保証書のメーカーの窓口に言ったら対応してもらえるのではないかと、
お答えしました。

ヒルティー様

エアコンは付帯設備です。
私が中古物件を買った時は、エアコンはついておらず、私が新品をつけました。
このエリア(神戸)では、エアコンをつけるのが一般化しています。
つけていなければ、入居がなかなか決まりません。
今はエアコンを付帯設備でメンテナンス大家負担で当たり前。
厳しいです。

いつも拝見させて頂いております。

シュミレーション読みましたが、
こんなに丁寧に対応されていて、驚きました。皆さんも、やはりそうなんでしょうか?

自分がこんな入居者と対応するなら、「てめぇ、なめてんのか、嫌なら退去しろよ」からスタートします。
それでも舐めた態度を取られたら、鍵を変えて叩き出し、泣きが入るまで荷物も返しません。
警察を呼ぶ入居者もいますが、警官が来ても迷惑そうにしてるだけで、何も言わないし、
100%何もせず帰っていきます。
滞納者に対しても同様で、舐めた入居者の場合は速攻で鍵交換してます。
訴えるとか言う入居者もいますが、いつも「やってみろ」と言って放置します。
そんなことできる入居者なんて一人もいません。

要するに大家さんには、悪徳入居者とは闘って頂きたいですね。
きちんと家賃を払い、ルールを守って生活して下さっている他の入居者も申し訳ないじゃないですか。

鍵を交換したからといって大した罪にはなりません。理不尽なクレームに歴然とした態度で接していれば、他の入居者もこちらの味方になります。

時代の変化で、昔より大家さんが弱い時代になりましたが、私達大家自身が、悪しき慣習を作り、理不尽な出来事を常識にしてはいけません。
私はこのやり方で、仲介業者の賛同を得て、この7年間、全物件入居率100%です。

法律が店子寄りだからこそ、現場力が必要です。
大家業の皆さん、頑張りましょうね!

No title

私の戸建て賃貸物件は、エアコンを設備の中に入れてません。もちろん付いていますが、故障の際は入居者負担と明示します。
エイブルは、必ず「エアコンどうします」と聞いてくるので、設備から外します

haruna 様

エアコンやウオッシュレットの小トラブルに悩まされておりまして。
ウオッシュレットはともかく、エアコンはついていなければ募集の際には不利です。

中古物件を買った際にエアコンがついていた際に、かなり以前の契約では「エアコンは前入居者の残置物である。したがって付帯設備ではなく修理や新たな設置は賃貸人は行わない」という特約を入れていました。
しかしそのエアコンが寿命が来た時には、入居者さんがあまりにもうるさいので新たにつけました。

エアコンが付帯設備ではないとすれば、賃貸人(大家)には所有権がないということになりますか。
入居者さんが退去の際にエアコンを持ちさった場合はどうなるのでしょうか。
教えてくだされば有り難く存じます。

以前、冷蔵庫付きの部屋で、新品に取り替えたばかりの冷蔵庫を退去の際に持ち去られたことがあります。
契約書に付帯設備として記載がなかったので、取り返すのに苦労しました。
冗談ではなくて実際にあったことです。

物件のレベルに比較して、むちゃくちゃ高級なフルオート、メモリー付きのワンピース型ウオッシュレット便器のついた物件を購入したときのことです。
これは、「前入居者の残置物である。故障の際は入居者負担で行い、便器の交換時は暖房便座のみとする」と特約をつけています。
しかし必需品である便器を、「付帯設備ではない」という契約が有効なのかどうかです。
幸い、トラブルはありません。
他にも一件、ウオッシュレット付きの物件で、同様の契約があります。
ウオッシュレットは、大概暖房便座に交換しますが、ワンピース型だと便器の交換に手間もコストもかかりますので。

正直言って、エアコンのフィルターつまりや、超不潔で掃除をしていないために排水パイプが詰まったとか、ウオッシュレットで掃除をしていなくて汚れでノズルが詰まった、ノズルが出てこないといったトラブルでその都度業者を向ければ即赤字です。
大家が対応したとしても、労力の割に合いません。

疑問

エアコンを設備から外すって、言ってる人に質問ですが、設備にしてないって事は退去時に持って行かれて無くても、いいって事ですよね。損失が大きいですよ。

No title

入居者さんに調停を申し立てた時に、調停員と雑談をしました。
その時に、「新品に交換した冷蔵庫をこの入居者さんに持って行かれた(これは調停以外の件です)」ことを話しました。
調停員は、「エアコンを賃借人が持ち去ったケースがあった」と話してくれました。
エアコンを持ち去るケースは案外あるようです。
特に電気工事ができる人は、取り外しコストがゼロですから。

中古物件を買った際のエアコンを、「前入居者の残置物であり、付帯設備ではない」と契約に謳って、それを持ち去られたとしても古いエアコンであれば痛くありません。
新品を入れて、入居後1年後に持ち去られたとしたら、安物でも痛いです。
まあ、想定外の入居者さんも多々いらっしゃいますので。
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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