質問コーナー『アパート購入後の不具合』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:
件名:ご相談
ホスト:
--------------------------------
はじめまして、必殺さんのファンです。

いつか不動産投資をしたいと思っていましたが、ようやく先月、築古ですが木造アパートを入手でしました。
早速、どうすれば良いか分からないことがあります。勝手ながらご相談にのっていただけたらと思います。

浄化槽について、物件全面道路には下水道がきておりますが、物件は浄化槽のままです。
購入時もそれは承知していたのですが、つい先日管理会社(前オーナーと同じ)から連絡がありました。
浄化槽のブロアーが故障している点と浄化槽点検、清掃をしばらくしていないということです。

前オーナーもブロアー故障は管理会社経由、
浄化槽清掃業者から見積りをとっているので承知しているはずです。

物件購入時の重説でも説明はありませんでした。
ブロアーは自分で交換すれば良いと思っているのですが、
こういった場合、仲介業者に言って請求できるんでしょうか?

まだ、仲介にも連絡はしていませんが、
できたらブロアー交換と清掃を保障してもらいたいと思っております。
当方の購入時の確認不足なのかもしれませんが、ご教授いただければとおもます。
長文失礼しました。
-------------------------------
お答えします。

いわゆる瑕疵担保責任になるか?ですよね?

中古物件を購入するからには、

こういった事案は当然あります。


あくまで私の考え方なのですが、

些細な不具合はあって当然だし、

無いわけがありません。


なので、契約関係(名義が変わらないなど)に問題がある場合や

躯体に大きな欠損があったり、莫大な費用が掛かる様な場合以外には

一切請求しません。

というか、その様な欠陥がないか?を購入前に必ず確認します。

なので、購入時は一切の瑕疵担保を免責する代わりに

指値(値引き)交渉をします。


それを前提に今回のブロアー故障に戻りますが、

ブロアーって新品に交換しても10万ほどですよね?

前所有者に請求できないこともないですが、

まず間違いなく、今回の売買業者さんは2度と物件を紹介してくれなくなっちゃいます。

だって、10万程度の品で瑕疵を指摘されていたんじゃ、

次の物件は怖くて紹介できません。


今回、物件を仲介してくれた不動産屋さんと付き合う可能性が低ければ

ダメ元で請求してみる

今後も仲介してくれた不動産屋さんと付き合いたいのであれば、

こんな不具合があったけ目を瞑るよ~(ニコ


まあ、10万程度のお金で質問者さんの人生が左右されます?

おそらく左右されないと思います。

ココで仲介業者さんに良い顔をしておけば、

次はもっと大きな問題を抱えた物件を紹介するはずです。

そこが人生のターニングポイントで、

その問題点を見抜き、いかに自己で解決するか?で、

高利回り物件を獲得できるんです。

※高利回り物件=問題あり物件


そんな高利回り物件は、瑕疵担保を言ってくる方には

不動産屋さんも怖くて仲介できません・・・


瑕疵担保?

そんなの免責当たり前ですよ~、って二言目に言える位になると

物件も寄って来るってもんです。


参考になれば幸いです。


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。

スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

No title

契約重説時に本当に説明が無かったのでしょうか。また、書類にはどのように記載されていますか?瑕疵担保責任免責とか、隠れたる瑕疵についてもその補修費用の請求はできないと書いてありませんか?物件状況報告書、付帯設備表は交付されていますか?ボロ物件にこの条文を記載していないことはなずなく、なければ超シロウト業者です。説明を受けていなかったと言っても記載がされてありサインしてあれば通りません。(消費者契約法でよくひっくりかえせるという人がいるけどまず無理だから。)
必殺さんのいうとおりの対処がいいと思います。今後のこともあるし。
この業界は生半可には始められません。とにかく失敗しない様頑張って!

No title

築古アパート?
質問者さんは契約内容を書かれていませんが、当然「瑕疵担保免責、現状有姿取引」でしょう。宅建業者さんが売る場合は瑕疵担保責任免責、現状有姿取引はできませんが、設備一確認認書などを作成し、「~については売主は責任を負わない」という書類を作成しているはずです。

築古物件なんて、すべての瑕疵について責任を負うとすれば、売値よりはるかに高い金額になる可能性が高いです。
それでは売主さんは怖くて売れませんし、仲介業者もその様なトラブルは避けたいので、のちのちクレームをつけてきそうな素人客には、高利回り激安物件は回しません。
最近は、大手の仲介業者さんは、「瑕疵担保を付けられない物件は個人客には紹介しない」という方針のところが増えています。
「瑕疵担保免責」の契約でも、クレームを付ける、監督省庁の国交省にねじ込む、訴訟を起こす個人客があとをたたなかったからです。
私個人の感覚ですが、ボロ超高利回り物件を購入して、瑕疵があった、その不具合を全て売り主に負担させるなんて、うまい話はありえないとおもいますね。
厚かましすぎると思います。
逆の立場であれば、私は築古物件なんて恐ろしくて売れません。
自分の利益だけ強硬に主張しても、目先はうまくいくかもしれませんが、取引先は嫌がってそのような人から離れます。

私は「先般買った物件でこのようなトラブルがあってねー。でもこうして解決しましたよ」と、瑕疵があったことは、仲介さんにそれとなく伝えることはありますが、一切責めたりしません。
「またいい物件を紹介してね」と労います。
だから、超高利回りの物件を水面下で紹介してくれます。

契約内容

皆様器が大きいのですね。私だったら、もし契約書に免責と明記されていなくて、説明もなかったならば、費用を請求すると思います。自分が業者だったとしたら、それくらい調べておく必要があるだろうと思うので。

No title

ご相談者様

初物件取得おめでとうございます。
購入していきなり不具合だと焦りますよね^^;
私も最初に築古アパートを購入した時には設備故障や退去の度に部屋のボロさに焦りました。
でも築古物件を運営しているとこんなトラブルは頻繁にあるので瑕疵と言わずに今後の為にも対処方法を学んでおくといいと思います。
今回も管理会社に依頼するのでなく、是非自分で面倒見の良い業者を探してみて下さい。

幸いにも今は必殺さんのブログも含め役立つ情報が多くありますので。
今は重大な設備故障と感じているかもしれませんが、慣れてきた頃には「あの時に瑕疵と言わずに良かった」と感じると思いますよ〜
お互いに頑張りましょう♪

御礼

相談者です。
皆様のあたたかいコメントありがとうございました。大変勉強になりました。
相談内容に不足もありまして、申し訳ございませんでした。物件は築23年の単身用木造物件で、今年取得した初物件です。わからないことばかりですが、勉強の為にも自分で業者手配したり自分でできる部分は労働力投入していきたいと思います。入居も安定した高利回り物件を紹介していただいた業者ですので、必殺さんのアドバイス通り不動産業者さんには言うのは控えようと思います。今後の繋がりがやっぱり重要ですし、次からの物件取得の教訓にしたいと思います。今回紹介いただいた物件は大手不動産業者で契約書、重説を見直したところ瑕疵担保免責となっておりました。

No title

もう遅いかもしれませんが・・・

私も築古アパート(築22年)を取得していろいろなトラブルがありました。
ブロワーは2ヶ月を過ぎたころ(掃除に行ったら)動かなくなっていました。何か静かだな?と感じ気付きました。

かなり焦りましたが、必殺さんのブログを見ていたこともあり(セミナーにも参加)取あえず型番をネットで検索してかなり古いものだとわかったので新型を取り寄せ交換。最初はかなり匂いましたが止まってから余り時間がたっていなかったのか?2日ほどで匂いはほとんど感じなくなりました。
簡単なことは自分で対応すると安く済みますね。

失敗したのは焦っていて薬剤を一緒に注文しなかったこと。数カ月たって近所の方より匂いのクレームがあり、業者に任せると高いと思い薬剤をネットで注文して対応。手間や時間がかかったのと(一緒に注文するのに比べ)送料の分が無駄だったかな・・・。

1回目は満室だったので仲良しの入居者さんにトイレから流してもらった。2回目は空室があったので自分で流した。
薬剤は凄い!1日で匂いが消えた。まだまだあるのでこれからは直ぐに対応できる。1回投入に300円程で済むのを嬉しい。

(今後困った方の参考になればと思い・・・長々と失礼しました。)
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR