浴室からの水漏れ

築40数年の築古マンションの入居者さんより連絡があり、

浴室のドア付近から水が漏れてくるとの連絡があり対応してきました。

まずは入居者さんに水が漏れてくる状況を聞き取り、

原因を追究していきます。

(現場を見て)

必殺:今は水は漏れていませんね?

入居:そうなんですよ、夕方~夜にかけて水が垂れてきます。

   多分、上の方がお風呂に入っている時に漏れているみたいなんです。

ということは、排水かネジメのコーキング関係です。

というのも、給水なら時間に関係なくズーート漏れ続けます。


さっそく上の階にお邪魔させていただき風呂場を確認すると・・・

このマンションは、タイル張りの風呂場で、

この手の水漏れは、アルミドアの繋ぎ目からがほとんどです。
DSCN0227.jpg
やはり、つなぎ目のコーキングがボロボロになっています。

さっそく修理に取り掛かりました。

まずは古いコーキングをカッターなどで除去します。

これは結構簡単に取れます。

次にシリコンを塗りこんでいきます。
DSCN0228.jpg
当然ですが、この時に使うシリコンは防カビ剤入りを使ってくださいね!

そうしないと直ぐにカビだらけになっちゃいます。

あとは指で均せば終了です。
DSCN0229.jpg
結構上手く出来ました。

この作業をした1週間後に確認のために漏水した部屋の入居者に聞いてみたところ、

あれから漏水はしていないとのことでした。


大した作業ではないのですが、

”ココが原因”と考え付くのは経験があるからで、

まったくの初めてだと試行錯誤しちゃいますよね~

これが悪い業者なんかに相談しちゃうと、

”ユニットバスに総入れ替え”なんて話しになっちゃいます。


そう考えると、こういった築古マンションというのは、

経験と根性がないと維持管理なんて無理ですし、

修理費用修繕費用改装費用などで、

利益なんて吹っ飛んじゃいます。

だって40数年経過した築古マンションです

賃料は下がるわ、でも修繕費はかさむわ・・・

所謂デッドクロスを乗り越えられなくなって破産なんてことになりかねません。

この辺りを注意してくださいね!


参考になれば幸いです。


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生活保護の住宅扶助基準額見直し(東京)

以前、生活保護の住宅扶助基準額見直し
について質問した者です。

>行政から減額を求められるといったことは無いと思われます。

大阪では、まだなのでしょうか?
役所のHPをざっと見ましたが、不明です。

東京では7月1日から、床面積、世帯人数、地域区分により
単身世帯でも一律の減額(2,3級地ですが)になるところが
出てきました。経過措置あるようですが。

http://www.fukushihoken.metro.tokyo.jp/seikatsu/hogo/jyuutaku_minaoshi.html

広くて場所がいいところはそのままのようですが、
ご存じなかったようですが、
まさに、行政から減額を求められていると思いますが。

No title

綺麗に直しましたね。。今でも多くの大家さんは業者や管理会社任せです。。私も出来ると思いますが、失敗したらパニクるので、業者にお願いします…大家と入居者が直接会うと何となく嫌なこと言われたり訴えるとか言われるの怖いですし…

経験が財産

水漏れの原因追求…お見事です❗

思わず拍手してみたくーかな

業者依頼は、調査費込みで高いだろうねえ

水廻り

築古の平屋戸建の6戸セットの物件、S50年築はバランス釜です。

内覧のお客さんは回れ右して帰ってしまいます。

こちらの地域では古いタイプの浴室はOUTです。

近くのホームセンターでユニットバス(税別178000円設置まで、電気、配管別)を買い設置します。

一人親方の職人さんと共にすでに2台設置しました。

そして税込み98000円の三つ口のビルトインのコンロの付いた流し台もついでに替えました。

安物でも水廻りが新しいとお客さんの反応が違います。

特に女性は水廻りには敏感です。

リフォームというと、たいがい塗ったり張ったりではないでしょうか?

確かに、アクセントクロス、カッティングシートで化粧し、適当に塗ったくればパット見はよくなるかもしれません。が、果たしてこれで入居される方は長く居て下さる方でしょうか?

私の知り合いの不動産会社の社長はこの類のリフォームをテンプラリフォームと言っていました。

客付けの業者に聞いてみたのですが、やはり水廻りに勝るものはないとのことです。

ただ、これをオマカセでやってしまうと、トンデモナイ金額になってしまいます。

部材を選び、施工方法を考え、時にはDIYを絡め施工しないと納得のいく金額ではでできないでしょう。

やはり、水廻りが一番お金がかかるところです。

水廻りを制する者はリフォームを制するというところでしょうか?

No title

風呂場がタイル仕上げの物件は怖いです。
競売で、重量鉄骨ALCパネルの4階建ての物件がありましたが、最低価格で入札しました。
落札できなかったので、ホッとしています。
「水を制する者は大家業を極める」なんちゃって。

一階は?

浴室リフォームをしていて気が付いた事があるので報告しておきたいと思います。

必殺さんの今回の記事のようにユニットでない物件(特に木造)をお持ちの方は気を付けた方がいいと思います。

今回の場合目地からの水漏れは2階だったので気付けたということではないでしょうか?

これが1階の場合はその水はどこに行くかというと当然下、土台の方に流れて行くということになります。

ユニットに入れ替えた浴室は接している土台の木材(当時は防腐剤を染み込ませた物は使っていない)は(特に洗い場は)見事に腐っていました。

こちらの地域では、白アリさんは基本的にいないのですが、そういうところは黒アリさんが似たようなことをしています。

ユニットでない築古の木造物件はそのような難があり得ることは頭に入れておいた方がいいでしょう。

素晴らしい。業者に見させるとUBになるのは直るか分からないのにコーキングに何度も行ってれませんし請求もしにくいですからね。こうやってご自分で手配、問題処理が出来るかで最初から勝負決まってますね。

No title

2000年前のローマの遺跡を見に行ったら、タイル張りの床が破損していない部分も結構見ました。

タイル目地のはがれ亀裂は、透明、白こーキングなどで、1mmのクラックでもきちんと埋めておくと、水による劣化を防ぎぎ、タイルは長持ちします。

建具枠近辺の水漏れならば、建具の周囲全部を、コーキングで補修しないと、また漏れる可能性があります。

さすがですね。まさに、経験がモノをいうっていう感じですね!
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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