部屋の使用期間

うーーーん、

また奇妙な家賃交渉が入りました。

築27年のRC超大型マンション

その最上階にある元大家の約100㎡くらいあるオーナールーム

そこに5年ほど前から、医師が住んでいるのですが、

この先生は日本と海外とを半分づつ住まわれていて、

実際にマンションでの滞在時間は約半年との事なんです。

それが、どうも納得いかないとのことで、

家賃交渉の手紙が送られてきました。

医師:私は日本に半年しか居ない。

    だから日本に居ない間の家賃を半額にして欲しい

    この要求が通らないなら引越しをする

うーーーん、('・c_・` ;)

この方、何度か修理などでお会いしたことがあって、

非常に紳士的な方なんです。

でも、賃貸マンションをホテルの様な感覚で契約しているんでしょうね・・・

まあ、言い分は分からないわけでもありません。

しかし、そんな事しちゃったら大幅な収入ダウンです。

でも、100㎡ある元オーナールームで、

家賃が17万円もするんです・・・

この先生が出ていっちゃったら、

次の入り手が中々決まらないと思います。
(1年は空いちゃいます)

そこで、検討した挙句、現在の家賃を2万円下げる提案をしました。

その旨、手紙をお送りしたところ、

非常に喜んでいただきアメリカ土産まで貰いました。

まあ、2万円ダウンは痛いですが、仕方ないです・・・


しかし毎回物件購入で悩まされるのが、

元オーナールーム

築年数は古いが無駄に広くて、

家賃とのバランスが取れないんです。

まあ何とかやっていくしかありませんが・・・・


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No title

100平米で15万だと50㎡あたり7万5千円
20㎡あたり3万円・・・

最上階のプレミアムをいれると格安ですね

場所はどうかしらないですけど・・ 

高い家賃を・・・

高い家賃を払える人は”この要求が通らないなら引越しをする”これが言えてしまうんですね・・・

高家賃帯に入居できる人はその気になれば、どこへでも行けるし、マイホームだって手に入れられます。

必殺さんも解ってらっしゃるようですが、長期間空くことが目に見えているので、”お嫌ならどうぞ”とはおいそれとは言えません。

そして高い家賃を払って借りる人は絶対数が少ないです。次すぐ入る人がいるからという、供給側の強みがありません。

そう、豪華版高家賃賃貸物件は賃貸には不向きなのです。

必殺さんの場合オマケでついているようなものなので仕方ないでしょうが、これを良く解らない人が戸建でやってしまう場合があります。

安く仕入れられれば別ですが、そこそこしてしまうので、商売としてはどうなのか?という状態になってしまいます。

不動産賃貸をビジネスで捉えるなら、”お嫌ならどうぞ”次に待ってる人が居ますので・・・ という状態であるべきと思います。

どうして住居を借りるかといえば、自分で持つよりはお徳であるということ。

実需に走られるような家賃設定をしなければ運営できない物件を仕入れることは、不動産賃貸業の本質を外れています。

No title

賃貸住宅を借りる人は概ね、①自分で持つよりはお徳な人、と、②自分で持ったほうがお得なことが分かっていても持てない人、③自分で持ったほうがお得な人だけれど、持つまでの待機期間、の3種です。

①は、例えば、腕っこきの外人ファンドマネージャーが短期間日本に滞在するとか(ヒルズの月額家賃200万円など)、必殺さんの例で、「もしかしたらアメリカに移住するかもしれない」と言った人で、持ち家が無駄になる方です。

②は、日本の普通の中産階級。

大家が強みを発揮できるのは③だけです。
借りる側としてはノーチョイス、借りるしかない。
しかも他の大家が嫌がる属性の入居者さんに対してはさらに強いです。

オーナールームがある物件は、たまに見ますね。
90年前後の築が多いようです。
もともとの地主が、相続対策として建てたケースが多いのでしょう。
代替わりしたオーナーは、このような物件の貸し手に困っています。
仲介さんに聞けば、風俗関係者が借りるとかです。
闇の怪しいパーティーなど開催するのでしょう。
内装も設備も豪華でしょうし、最上階を全て使っているケースが多いので音がもれないです。
必殺さんの今の入居者さんの属性はいいので、引っ張ったほうがいいのでは?

No title

ハウスメーカーがガンガン建てているような
普通の賃貸が2~4戸、建物の半分はオーナールーム!
みたいなのって何かの事情でオーナールームが空くと
凄く厄介ですよね。
将来、子供が独立して、広すぎるから貸そうと思っても
なかなか借り手がつかず、そんな物件だから売るのも厳しい・・・
そんなHM製賃貸併用住宅があと10年もするとゴロゴロと
出てくる予感がします。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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