新規物件購入

先日、新たな物件を購入しました。

まずはスペックの紹介

昭和43年築

木造アパート2階建て(大阪名称:文化住宅)

もちろん再建築不可

もちろん全空

もちろんボロボロ

どんなのかと言うと

DSCN0029.jpg
こんなの↑

壁は砂壁

トイレは和式

流し台はサビサビ

何から何まで全て取り替える必要があります。


でも、私の家から約10分の距離ですし、

非常に需要のある地域ですので、(老人に人気?)

きれいに整備すればあまり苦労せずに満室になるのではないでしょうか?


ちなみに購入金額は6部屋で100万円・・・


これが捨て金になるか?

それとも高収益物件にすることにできるか?

それが腕の見せ所です。


ちなみに、先日のセミナーでも言いましたが、

改装する部分は決まっていて、

砂壁→ボードを貼ってクロス貼り

和式トイレ→洋式トイレ

流し台新調

エアコン設置

ユニットバス設置

玄関サッシ新調

建具・タタミ新調

全てあわせて1室当たり60万~70万程度ですかね?

入居者の方のターゲットを考えて、

イケアのクネクネミラーとかポイントクロスとか、

お洒落なことは一切しません。

「70代・80代喜んで」アパートを目指しています。

だってこのアパートに年収1000万の方は絶対に入居しません。

※周りにもアパート(連棟)があるのですが、ボロボロです。

いくら頑張っても立地の良くない(地域がではなく、道路付けが非常に悪い)アパートで

いくら若返りリフォームをしても所詮築40年超の木造アパートです。

そんなのは無理せず、そこそこの改装で小奇麗程度でいいのではないでしょうか?

※東京都心とかは別です。築40年でもデナイナーズアパートとして再生できます。


ちなみに1室だけ荷物満載の部屋があり、
DSCN0028.jpg
郵便物(督促状)の日付から2009年まで住んでいた様子です。


前所有者(売主)さんに聞いたところ、

いつ居なくなったかも知らない様子で、

契約書もなにも存在しないとの事でした。


こんなのは、後で文句を言ってくる可能性はほぼありませんので、

ちゃっちゃと荷物の処分を行ないます。

※万が一、文句を言ってきても開き直ってやります。


物件を購入できない・売り物件が回ってこないと嘆いている貴方!!

超高利回り売り物件はあります。

ただ貴方に回ってこないだけです。


だって、今回紹介した物件見てください。

ボロボロでしょ?

そんな物件に『瑕疵担保責任がつきますか?』なんて言ったり、

この物件『銀行融資つきますか?』なんて言う人には業者は物件を回しません。


じゃあ、初心者はどうすればいいの?ってことですが、

それは私のセミナーに参加しろ(笑)ってことです!

ウソウソ

真面目に回答すると

いきなりホームラン(超高利回り)狙うからダメなんですよ

コツコツ1歩1歩買い進めて行けば必ず業者から良い物件を紹介されます。


その回ってきたチャンスに、その物件がボロ高利回りなのか?

それともただの廃墟なのか?を見極める必要があります。


その感覚を少しでも磨くためには、

築古物件が再生され、

賃貸経営がうまく回っている物件を大家仲間に見せてもらうことが一番の近道と思います。

※要はボロ物件の再生後をイメージできるか?です。

そんな面倒見の良いメンターを見つけてくださいね!


大家の会などの懇親会で探すのが一番と思います。

その際は、必ず大家用の名刺を作っておきましょう

会社の名刺はトラブルの元となる可能性がありますし、

サラリーマンとして付き合うわけでなく、

大家として付き合うのですから、大家としての自己紹介がいいと思います。

あと、名刺には最低限自分の住所地域やメアド・携帯位は載せてください。

名前だけ書いていても話題が繋がりませんよ、


参考になれば幸いです。


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非公開コメント

素晴らしい物件ですね‼️

いつも、拝読させていただいております。
素晴らしい物件ですね‼️楽しい時を過ごせますね‼️
ウラヤマシイデス~~~~~~~‼️

No title

さすがですね。。決してレベルの低い物件ではないと思いますが可能性も無限大。

すごいですね!
まだまだ格安物件ってあるのですね~
どんな風になるのかとても楽しみです🎵
頑張ってください❗

No title

ごみの中に現金100万円(昔の聖徳太子)があるかも知れません。よく目を凝らして。
(ボケの人はそういうことがよくある)

いい物件だと思います。

私達、家賃で飯を食っている人間にとってはこういう物件がいい物件なのです。

大家初心者の方などは、ビカビカの物件で入居率のいい方に目が行ってしまいがちですが、誰も手を出せない物件をそこそこに改装し高属性でない方に借りていただく。

前のコメントでも申し上げましたが、あくまで低属性の方をターゲットです。

極論すれば、イケア?アクセントクロス?そんなことを言っているようでは修行が足りません。

ビカビカの物件に入居される方はそんなに長居はしてくれないでしょう。死ぬまで居るということは考えられません。

私も色々な物件をやってきて、この結論に至っています。

新築などは論外です。初期に入った入居者さんはみんな出て行ってもう何回も回っています。

当然家賃は徐々に下がり、入居付け、改装、それに伴う空室期間・・・

そんなにいいものではありません。儲かりません。

誰も手を出せない物件を扱えるから儲かるのです。

それもコストを考えてリホームしなければなりません。

こういうことを含めての自主管理だと思います。

きちっと回せるのがすごいですね。

 セミナーで言っていたのは正に現在進行形の話だったんですね。近くのドミナント戦略とはいえ、この数の物件抱えてさらに手を広げられるそのパワーとバイタリティーには頭が下がります。

 でもこのような物件は確かに団塊世代が高齢化する向こう20-30年は需要に事欠かないかもしれませんね。景気に左右されず安定した経営ができるという点では、運営のできる力量のある人には美味しいフィールドなのかもしれませんね。(扱える人が少なく、競争相手が少ないという点も有利ですしね。)

No title

生活保護の方、10所帯に入居してもらえれば、毎月35万くらいの収入で、家主一家が食っていけます。
維持経費は極小だし。

でも、暴れない生活保護10所帯、どうやって客付けしますか。

生保歓迎いたいます

なんて臆面もなく SUUMO に出せればいいのだが??

メンターは何においても重要ですよね。僕も早くそういった方を見つけられるよう頑張ります!

東京セミナーお疲れ様です

東京セミナーに参加させていただきました。実用的で、為になる内容ばかりでした。特に、必殺様の迫力ある話術は圧巻です🎵ブログだけではなく、「生」必殺様のライブで、ご自身の考え方やお人柄が、随所に感じられ、セミナーは、いいな~!と、実感しました。セミナーのジャンケンで、ウォシュレットをいただきました。ありがとうございました。よく考えたら、空室にならないと取り付けに行けませんでしたので、しばらく温存です。これからも、必殺大家人様のブログ、楽しみにしてます🎵

No title

以前は、再建築不可の、このような物の、件を取得していました。
しかし最近はインカムゲインより、土地の価値に重きを置いています。
ただ擁壁に瑕疵があるとか、何らかの欠点がある物件しか買いません。

二方道路で、上モノもそれほど手を入れずに貸せる約90平米がついており、駐車スペースもある物件で土地だけの固定資産税評価が500万円近くの物件を190万円で買いました。
裏側擁壁(こちらが低い)が、崩れ落ちてきそうな状態です。
売主負担で仮測量を行いましたが、擁壁は隣地に属していました(境界票もある)。
隣地は未造成の更地。
上場企業の所有です。
5月に、擁壁修理の調停期日が入っています。
擁壁を直したら、この土地は化けますし、再建築もできますし、転売しても利益が出るのは間違いないです。

時効取得

さんかくたまごさんは美味しそうな土地を仕入れられたそうでなによりです。

只、時効取得の問題は如何でしょうか?

善意で10年、悪意で20年だそうです。

境界票はあるようですが、20年以上も放置されていると隣地所有者がゴネルような場合、厄介なことにもなりかねません。

構造的に大丈夫なのでしょうか

木造のこの築年数のこの形状、都内でこの手が出ることは皆無かと。
こんなに面白そうなものがあればやってみたいのですが、
また、都内の長家は、この文化住宅とは所有権が異なります。

別件ですが、今日明日と税務調査です。
今まで3月の繁忙期に来てました。
意味分からん!
任意調査なのですから、こちらの繁忙期を外して頂けませんかとお願いしたところ、今日になりました。
こんな融通は利くので、ご存知無い方にへのコメです。
調査官の成績になるようなものは、今の所出ていません。
そもそも、ごまかししてませんから堂々としています(^-^)
100万以上の支出について、いくつか質問をされました。
明日は、何かしら~?
データは、全て税理士さんに上げてます。

No title


斎藤 昭夫


だから勝手に自分の考えが正しいと決めつけるな
どんだけ頭の固いじじいなんだよ

「リホーム」にはウケたけどな
次回はちゃんとリフォームって打つようにな
おじいちゃんw
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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