質問コーナー「水道・ガスの個別メーター 」

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:Val
日付:
件名:【相談】水道・ガスの個別メーター
ホスト:
--------------------------------
はじめまして、戸建数軒保有しているValと言います。
裁判ネタいつも楽しみに見ております。


相談があります。
今回、戸建の収益をテコに一棟ものに進もうと思い、不動産業者から物件を紹介されました。
・築40年鉄骨造の元々共同住宅だった建物で、現況旅館として営業中
 (2DKx9戸、キッチン・風呂あり)
・想定家賃3.5万円くらい

問題として
・水道メーターが1つしか無い
・給湯器が2つしか無く、各戸に分配している。
・現況旅館ですので、用途変更が必要・・・?
 →元々共同住宅だったので、補強工事不要かもしれませんが・・・ 

質問は下記です。
◯水道メーターに関して
 各戸に私設メーターを設置して、管理会社にて検針・個別請求する方法と
 水道料金定額で行う方法がありますが、必殺さんならどれを選択されますか?

◯給湯器に関して
 同様に、私設メーターで個別検針・給湯器を各戸分増設・ガス料金定額で行う方法が
 ありますが、必殺さんならどれを選択されますか?


よろしくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

二つとも質問者さんの経済状況次第だと思います。

と言うのも2点ともキッチリしていくなら、当然個別に分離したほうがいいのですが、

それには結構な工事費がかかります。

しかし、工事しなかったといって大した問題にもならないのが現実です。

◯水道メーターに関して

デメリット

水道メーター無しだと漏水や水道の出しっぱなしの時に原因追究に時間が掛かる。

ただ私の物件の約3分の1は水道メーター無しの料金固定制(月額3000円~5000円程度)ですが、

今まで水道出しっぱなしで水道タンクが空になったことは1度だけあります。

その時は全世帯に声を掛けて探しました。

しかし、そんなのは今まででコレ1度きりです。

でもリスクを考えれば容易にメーターを取り付けられるのであれば、

付けたほうが管理しやすいです。

※ただ物理的に取り付けられない場合も多々あります。

例えば1件当たり1万円程度なら工事してもいいかな?と思います。


◯給湯器に関して

これも各戸に取り付けたほうが、請求に関しても明確にできますよね・・・

でも、そんなの工事が大変じゃないですか?

我々の最大の目的は、

小資本(少額投資)で最大限の利益を生むところにあるんじゃないでしょうか?

ですので、あまり先を考えすぎて設備投資をするより

出来るだけ設備投資をせず、現在の状況で創意工夫し

十分利益を吸い取ったら次の物件に向けて売りに出し

より大きな利益を生む物件にシフトしていく・・・

こんな感じじゃないでしょうか?

ですので質問者さんの財務状況によって、

安定をとるか?

収益をとるか?

で工事するか?を考えればいいと思います。


☆久しぶりに楽待コラムに投稿してみました。
 楽待コラム『前所有者時代の滞納家賃』


↓ポチっとお願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★必殺大家塾作りました★
旅行やセミナー、飲み会の案内などをメールでお知らせします。
会費などは一切ありませんので気軽に登録してください。
宣伝メール等も一切ありません。

アドレス:




こちらに空メールを送っても登録できます。


メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

定額制を採用されている方に質問です

水道を定額制にするか、子メーターを付けるかで、新築したときは悩みました。
小心者の私は、定額制にすれば、水を故意に出しっぱなしにする入居者さんが出てくるとか、「夏休みで実家に長期間帰っていたから水道使用料は少ない」と文句を言う人などが出てくるのではないかと心配で、子メーターをつけました。
上記のような問題は起きませんか?
ご回答をプリーズ

ビジネスなので、常に経済合理性を考えなければいけませんよね。でも、よりよくしたいという気持ちもあり、そこのバランス感覚って大事ですよね。

No title

使う人とそうでない人では差があり、不平不満がでそうですよね。。
必殺さんのようにフォローできる力量が無い私は迷わず個別設置します・・
が、短期回収、短期売却で利益確保が目的であれば現状のままがセオリーでしょう。。設置費用が30万円以上かかるのであれば減価償却期間は15年ですしね…

承認待ちコメント

このコメントは管理者の承認待ちです

No title

水道代自体がそんなに高くない地域なら定額制でいいんじゃないでしょうか。

逆に節水シャワー、蛇口先の泡沫を付ければ多少は節水になるので、いいかと思います。節湯にもなりますので、給湯器にもやさしいです。

安くて丈夫な節水シャワーはTAKAGIがお勧めです。

トイレは水漏れに繋がりやすいので節水器具などはあまり入れないほうがいいですよ。

定額制について

ワンルーム28戸のアパートで、一括のメーターがあります。
バスタブも極小なので、上下水道月千円でもまかなえています。
でも、ファミリー物件は…?
水道代は、太い水栓なら基本料金が高いのでは?
請求額を見据えての料金設定にすれば、物件の売りにもなるし、使用料金は大したことないような。
個別メーターをつけなくてもよいのではと。
勿論、契約書に水道代を織り込む前提です。
ガスは、シェアハウスの一括のお化けメーターでしか経験がありません。
シェアハウスなので、寮の申請をすると、基本料金が安くなりましたけど。
参考になれば幸いです。

追伸

アチキのシェアハウスは、ちなみに都市ガスです。
プロパンはわかりません。
最近、プロパン会社の見直しもやってます。
設備に対しての家主メリットは不要、使用料を安くしてと。
都市ガスエリアでは、当たり前のようにプロパンはマイナス要因です、入居者さんも勉強してますから(ゝω∂)

No title

寮の申請!?
情報提供ありがとうございました、調べてみます。

ところで神戸阪神は、水道代が割と高い自治体です。
西宮で2ヶ月基本料金(20立米)約3千8百円。
芦屋市や宝塚市はもっと高いです。
神戸市で2千900円くらい。
それで入居者さんは、水道代でもシビアになります。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR