質問コーナー『区分の水圧』

ドンドン質問が寄せられていますのでお答えしていきたいと思います。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:質問です
ホスト:
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いつもブログ拝読させて頂いております。
いつも参考になる内容ありがとうございます。
質問なのですが、
保有している区分所有の風呂場のシャワーや蛇口からお湯や
水の出方が水圧が悪いせいか弱くなっていると連絡がきました。
水道屋に見てもらったところ、給湯管の引き直しが必要で、
20万円程度かかるとの事でした。
必殺大家さんならこの場合、どのように対処されるのでしょうか?
ご多忙かと存じますが、ご返答頂けると幸いです。
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お答えします。

うーーーん、

区分は所有していないのと、築年数や給湯システム(ガスなのか?電気なのか?)が

分からないと的確な答えは出ないのですが、

一般的なベランダに付いているガス給湯器を事例に取りますと、

私の経験では、ベランダのガス給湯器と接続されている鉄管辺りが一番錆び付いています。

ですので、給水管すべてを交換すると言うより、

ベランダに露出している鉄管部分だけの交換でもいいように思われます。
(この時は、それで直りました)

但し、私はその1例しか知りませんので、

実際に現場を見てもらった専門家(水道屋)の考えのほうが正しいと思われます。

水道管の引き直しで20万程度なら相場ではないでしょうか?

※工事の金額をよく聞かれますが、それは答えようがありません。
 だって現場も見ずに答えられるワケがないでしょ?
 見積もりが高い安いをみるのではなく、コチラがどう行動すれば安くなるか?
 今後付き合いが出来る関係になるか?を考えるべきだと思います。
 例えば、システムキッチンは業者さんにお願いしているのですが、
 そこで職人さんが言っていたのは、
 最近では管理会社案件は断っているんです。
 だって、金額は叩きまくるわ、夜中に工事しろとか言いたい放題
 そんな管理会社はコチラから高い見積りを出して断るようにしています。
 だって一般客だと工賃は3倍は取れるので、そっちの仕事をしたほうが良い
 でも、必殺さんみたいな業者さんとも付き合いたいんです。
 だって、仕事が多いのは冬場で、夏秋は仕事が減る。
 必殺さんところは、1年を通して仕事を回してくれるし、
 空室での仕事など日時に余裕がある仕事も回してくれる。
 入居中でも必殺さんが時間の段取りをしてくれるので無駄が無いんです。
 
こんなお話しをいただきました。

安い業者を見つけるのも大切ですが、

コチラの努力で安く工事をしていただくのも大事だと思います。


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No title

大阪の主に収益物件のリフォーム屋です。
いつも楽しく拝見しています。この水圧の件ですが、まず給湯管の引きなおしとありますが、湯の配管は銅管やポリ管のため鉄管のように錆が発生し閉塞するとは考えにくいと思います。以前は水圧があって弱くなっているのであれば、給湯器やカランのストレーナーが目つまりしている可能性があります。古い物件で断水した後(ポンプ取替やタンク清掃など)などになることもあると思います。

必殺様の業者との距離感や相手の立場に立って考えらるスタンスが素敵です。業者も人間ですので気持ちよく仕事ができるオーナー様が好きですよ。

でも

お湯だけではなく、水の水圧も悪いなら、給湯管だけ直しても水は良くならないのでは?

以前、私も同じ事があり同じ事を言われましたが、別の業者に見てもらうと、水圧調整がついており、ドライバー一本で、水圧あがりましたw

なるほど。。こちらで何の努力もせず、ただ値段を下げてくれっていうのは、ダメなんですね。気をつけます。

現場確認


質問者の方は”現場確認”をなさっているでしょうか?

水道業者に診てもらった?

その現場に立ち会いましたか?

どこが悪いと自分で確認しましたか?

”自分で手に負えないから現場も見ないで任せ切り”これが一番やってはいけないことです。

材料費どれくらい?工賃どれくらい?

それを聞いて自分自身で判断できるようでなければ、事業者失格です。

必殺さんも自分自身で現場に立会い、業者のやっている事を見てできそうなことは自分で資材を調達しDIYをやりだしたのだと思います。


つい最近所有物件の自動ドアが故障しメンテナンスをしている業者が、もうこの装置はご臨終ですと報告がありました。

暴風雪による水浸入に依る漏電で装置が機能しなくなり復旧に30万弱かかるとの事。

保険適応できないかと思い、保険屋立会いの下で現場確認をしていたところ、ダメ元で”ひょっとしてもう乾いたかもしれないので、試しに電源を入れてみてもらえませんか?”とお願いしたところ普通に動いてしまいました。

業者もこの装置はかなり古いので(部品はないそうです)、この際交換した方がいいとの善意の判断だったとは思います・・・防水工事はすることになったのですが危うく余計に30万が飛んでいくところでした。

1に確認2に確認、43はなくて5に確認です。

それが無ければ業者の肥やしです。

必殺さんのブログの中の言葉”※兼業大家さんは専業になるまで人の2倍働いてください。”はそれも含むと思います。

No title

管内にサビが発生して管が狭くなったというのであれば、少なくとも昭和48年より古い築です。
それ以降の物件ではまず考えられません。
ガス給湯器に、給水側にストレーナーがついていますが、そこにゴミが詰まっていれば水量は減ります。
自分でも検査できますよ。
お湯だけでしたら、その可能性もあります。
水も出が悪いとなれば、どうなのでしょうね。

No title

古い一棟ものは配管や防水に不安が有り、必殺さんや皆さんのようにある程度知識と経験がないと怖くて触れませんね。。
皆さんおっしゃる通り、現地を見て、推測することも必要なんですね。

追記

水道管がさびて狭くなり、水出が悪くなったとすれば、かなりひどい赤水が出ます。
赤水が全く出ないのであれば、ほかの原因です。
なお、私は昭和48年以前の築の物件を複数持っていますが、全て塩ビ管です。
メーターまわりには、金属管が使われていますが、もしそこが原因だとすればそこだけを交換すればよく、すべてを引き直す必要はありません。
塩ビ管は、物理的に破損しないかぎり、交換の必要性はありません。

またまた追記

先日、愛車のバッテリーが上がりました。
そろそろ4年目、という時期で、「今回は早かったかな~」といった感じで、ごく普通の交換時期です。
で、ベンツのバッテリーは高いです。
純正をヤナセで交換すれば5万円台、オートバックスでボッシュ社製の対応製品がバッテリーだけ(工賃抜き)で3万円台です。
で、インターネットで調べまくったら、ボッシュのベンツ対応バッテリーが1万9千万台というところがありました。
そこでバッテリーを交換したら、「オルタネーター(発電機)が壊れているので交換しなければならない」としつこく言われました。
オルタネーターを交換するとなれば、ヤナセで20万円~はかかります。
私は、バッテリー使用期間と、警報モニターが点灯していなかったこと、ロードサービスの方が「発電と充電は異常がないです」と言われたこと、その自動車工場に到着してから一旦エンジンを切っても、バッテリー交換前にエンジンがかかったことなどから、オルタネーターは故障していないと判断し、オルタネーター修理を断りました。
散々、「そのあとでエンジンを切ったら、またかからなくなる。せっかく交換したバッテリーば無駄になる」としつこく食い下がられましたが。

それと同様のことが、大家さんには日常茶飯事で起きます。
建築や設備の基礎知識がなければ、悪い言い方ですが、業者のやりたい放題です。
私の知人大家さんで、TVのデジタル化の時に、「アンテナ交換で100万円かかる」とふっかけられた人がいます。
デジタル放送は、UHFが受信できれば、アンテナ交換は必要ありません(この方は騙されませんでした)。
古いアンテナでも、ほぼ100%UHFが受信できます。
しかし、デジタル化の時は、アンテナメーカーは特需でした。
それだけ必要のない工事をした方が多かったということでしょう。

水道管の引き直しですが、区分所有物件で悪質な管理会社が、「水道管を替えなければさびて有害物質が溶け出して癌になる」と脅して不要な工事を勧めた事例を2件知っています。
一件は昭和60年、もう一件は昭和58年築です。
水道管敷設工事の図面は、水道局にあります。
その図面には、配管の種別が載っています。
略語ですが、インターネットで調べるとよいでしょう。
もちろん、2件とも、水道管引き直し工事は全く必要ありませんでした(塩ビだから)。
一件は、長谷工コミュニティの管理物件です。

少し長くなりましたが、大家業は甘くはないです。
建築や不動産法規、設備の知識を得ることなく、人任せであれば、地主さんでも破綻します。
その上、需給関係は悪化するばかり。
入居需要の伸びが期待できるのは、リスキーで、管理が難しい属性の方ばかりです。
かつて、「自主管理はナンセンス」とのコメントがあり、この方は「大工仕事から便所掃除まで全て自分ですること=自主管理」と勘違いされているようでした。
設備、建築、不動産法規の知識を努力して習得し、業者丸なげにしない、工事の範囲や契約でもある程度自分で適切な判断ができ、そうすることも、自主管理の範疇です。

No title

質問者です(^^

ご回答ありがとうございました。

自分も夜間だったので、取り急ぎで大手水道屋(トイレのトラブル5000円~♪とかCMしている会社です)に聞いたところ上記回答だったのですが、
自分が懇意にしているリフォーム会社にも現場を見てもらった結果、コメント頂いているてつやさんのように水圧調整だけで済んでしまったという結果でした。
別件で色々お世話になっているという事で費用負担無しでもよいとの事だったのですが、さすがに悪いので、ほかの請求に+1万円を払いました。
危うく業者の肥やしになるところでした!

質問者様へ

質問者様が専業なのか、兼業なのかはわかりませんが、原因が分かったのなら、次は自分で対処できるようにしておくべきです。

1万円を業者に支払ったということですが、1万円というお金は最低賃金で1日働いても稼げるお金ではありません。

そこのところをよく考えてください。

さんかくたまごさんもおっしゃっていますが、大家業は甘いものではありません。これからいっそう厳しくなります。

兼業の方が他人任せにしてやっていける情況ではなくなってくると思います。必殺さんの言葉”※兼業大家さんは専業になるまで人の2倍働いてください。”の意味をよく考えてください。

プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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