質問コーナー「契約更新」

質問が投稿されましたのでお答えしたいと思います。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者
日付:
件名:アパートの契約更新についてのご相談
ホスト:
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必殺様
 いつもブログを拝見し勉強させてもらっています。
来月の3月4日で10年間住んでいるアパートの契約が切れるため更新をしようとしているのですが、
確定ではないのですが、ひとつ更新について懸念事項があります。
昨年の1月に会社を退職し現在は無職で、
9ヶ月前から専門学校の通信課程に在学しています。
10年前の入居時は実父に連帯保証人になってもらいました。
7年前に他界した後は6年前からは実母に連帯保証人になってもらっています。
本日、大家さんに契約更新の話をし、現在は無職である事を伝えた際に、
無職ならば連帯保証人の他に保証会社が必要でないか不動産会社に相談します、と言われました。
保証会社を利用するとその費用数万円?が別途必要になるので避けたいです。
10年間家賃の滞納は一度もありません。実母には今回も連帯保証人になってもらえます。
10年前の契約時の契約書を読み返しましたが、連帯保証人の他に保証会社も必要との記載はありませんでした。
明日、宅地建物取引業協会や地元の横浜市消費生活相談センターにも相談するつもりなのですが、
賃貸に関する法律にも詳しい必殺さんの見解をお聞かせ願えないでしょうか。
例えば、大家さんと不動産会社が保証会社の利用を必須と言ってきても拒否する事ができるか否か等。。。
よろしくお願いします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答え・・・・・分かりません

と言うのも、
大阪には契約更新(有料)と言う考えがありません。

一応、賃貸借契約書には契約期間2年(自動更新)と書いてあるのですが、

書いてあるだけで、賃借人が出て行きますと言わない限り、契約解除は出来ません。

それどころか、賃借人が出て行くまで、

賃貸借契約を書き換える(更新)するなんてことは一切しませんし、

保証人への更新意志確認なんてしません。

そんなのイチイチしていたら住民は誰もいなくなっちゃいますし、

更新するたびに揉めまくります・・・


しかし、関東は厳しいですね~、

10数年間滞納のない方で、しかも保証人も付いているのに

保証会社の利用を要請する・・・・

うーーーーん、

そこまで要求するんですか???

あれ?

私の感覚で東京に物件持ったら、

即満室で経営できるのかも???

1、更新・更新料不要!!

2、生活保護者大歓迎!!

3、高齢者大歓迎!!


こんな感じで看板あげればウハウハで・・・

そんな簡単なもんじゃないですよね


話しは戻って、

更新時の保証会社利用を拒否できるのか?ですが、

法的には拒否出来ると思います。

だって保証会社を拒否したからと言って、

信義則違反とは言えないと思いますし、

賃貸借契約において、小さな事柄に変化があったからといって、

大家側による一方的な契約解除は出来ません。

※あくまでも必殺の意見です。私は専門家ではありません。

以前、何かで見たことがあるのですが、

1、子供が生まれたから退去を求められた。

2、大手企業からベンチャー企業に転職したから退去を求められた。

3、連帯保証人が亡くなったので退去を求められた。

うーーん、どうなんでしょ?

上の例は極端ですが、我々の仕事をなんだと思っているんでしょうか?

私たちがしている仕事は「人が生活する場」を提供しているんですよ

人が生きていくと言うのは様々な出来事があり、

年月を重ねていくごとに自分の環境や周りの環境が変化していくのは当たり前のことです。

それを四角四面に大家側の考え方(自分のことだけを考えて)だけで、

住居を追い出す(契約更新拒否)

そんなの許されるわけありません(感情的に)

まあ、法的にも無理と思います。

ただ、管理会社さんや大家さんとの人間関係は悪くなりますが・・・・

どうでしょう?コノ問題

コメント師の皆さんコメ宜しくお願いいたします。


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不動産屋です。賃貸仲介はしてなく、貸主としての意見です。
自動更新でいいですよ。10年経てば色々状況も変わります。借主さんには何の落ち度もないと思いますので普通自動無料更新です。更新手数料は契約書に記載してあれば必要です。

No title

厳密には保証会社への加入は問題なく拒否でき、認められますのでご安心を。
契約書への明記もなく、仮に記載があっても入居者への不利な条項は一切無効です。実害もなく家主の利益を損ねうる危険性だけでは一方的な保全措置の強制は認められません。(連帯保証人の選定保全とは別問題です)連絡がもし仮にあったら主張して下さい。 質問者様のような優秀な方は希少です…。ひょっとしたら、そのお部屋をもっと高く借りてくれる人がいるなど、出て行ってほしい理由が大家さん側にあるのでしょうかね?
 必殺さんが関東に進出…。。。。来ないでほしいです…。

No title

東京は大家天国なんや。憧れます。

都内23区の家主でごぜーます

場末ではございますが…。
更新ありきでのご契約なら、更新料はしつこく追っかけます。
保証会社加入は、保証人がいなければ最近お願いしています。
更新を無視する方は、なぜか滞納者になる率が高いので(>.<)
新規の入居者さんは、保証会社+連保人をお願いすることが多くなりつつ。
あとは、直に家主に更新契約をすれば割安にしたり、また更新料分割も受け付けたり。
直接交渉により、エリアによっては契約書のみにしたりもしています。

築古テラスハウスを購入したのですが…

築49年のテラスハウスを購入したのですがリフォームするのですが収納のかべと階段の壁が、漆喰で、少しポロポロでかけていますが、安くしあげたいのですが、やっぱり板を下地に、クロスをはるのがベストなのでしょうか?和室は、その方法でする予定なのですが、安くあげるために、パテをしてペンキ、または、漆喰を自分で、塗ることも検討してるのですが、ペンキは、色むらになる可能性があると聞いたのと、漆喰は、また剥がれる可能性があると聞いたのですが、ご意見をお願いいたします。

度々すんません

あちきんとこ、直に契約更新すれば、保証会社の料金をこちら持ちにしたりとかも有りにしています。   
審査に通る前提ですが。
だって、エイ○ルとか、最近全く新規客付けしないのに、更新だけはイヤにこだわるんだもの。
徐々に取り上げ中です(^o^)
エ○ス保険は、内容無いのに高いので、これの切り替えもうながしています。
勿論、バック無しでですよ~。

No title

強制は出来ないと思います。

単に安心したいだけですので

東京では更新料を1ヶ月(大家と管理会社で折半)頂きます

その更新料を頂かない代わりに保証会社入ってねってのが一般的に

行われているのではないでしょうか?

通常は保証人を外し保証会社に切り替えるパターンです。

そもそも保証会社に入っていたら保証人の必要性ってありま

す???

何の保証人なのでしょうか???

その辺に交渉のヒントがあるとおもいますよ。

少しでも参考になれば幸いです

No title

更新は普通にしてもらうそうにまずはお願いするが、揉めそうなら滞納があった際には即保証契約するくらいで落としとけばいいんじゃないですか?

お客様は神様です!!

基本的に家賃をきちんと払ってくれる方はタイトル通りです。

前に小額訴訟をやった時の話ですが、法的には多少の滞納が有ったとしても(立派な契約違反です)追い出すことはほぼ不可能です。

何せ大家は社会保障の一翼を担わされているのですから。

更新料はかかるかもしれませんが、出るところに出れば追い出されることは無いでしょう。

私としては、きちんと家賃を払って、間違いなく2年間住んで頂ける方であれば、こちらから更新料を差し上げて入居を続けて頂きたいと思う程です。

No title

うむ。私もなまずさんに同意見。

契約書に保証人のみで良いと書いていて保証会社のことについて記載がないなら、保証会社まで付ける必要はない。

更新手数料は契約書に記載してあれば必要です。
記載してなければ、自動更新となり、払う必要はないです。

大家の社会的意義と実情のギャップですよね。悩まされますが、社会的意義は忘れちゃいけないと僕は思います。

No title

拒否できるかといえば、拒否できます。
が、管理会社としては、同じようなことを言うと思います。法的根拠がないので「お願い」になりますが(笑)

10年間滞納がないというのは、定職についていたからであって、貧すれば鈍するではないですが、無職になれば今後は大丈夫?と思われるのは自然なことだと思います。

逆に言うと、断るのは簡単ですが、今後どうやって生活していくのかを伝えてあげて、大家の懸念を取り除いてあげればいいと思います。
大家にとっては、保証会社に入る入らないよりも、これからも家賃を払ってくれるかどうかが問題なだけですから。
それが良好な関係を作ることだと思います。

断ったら当然聞かれると思いますが・・・

No title

法律的には更新料は無用という判決がでたはず
無職が問題なら「自営業・便利屋」と言い張ればいいと思います



>>やっぱり板を下地に、クロスをはるのがベストなのでしょうか?

わたくしの個人的なおすすめ順位
①クロス
②ペンキ
③漆喰

漆喰は手間がかかるし、綺麗に塗れないけれど、原料が石灰で耐火性能があるので、使いたいくらいでしょう

理想は漆喰ですけどね ムラと手間を考えるとちょっと・・

千葉県ですが

うちのアパートでしたら、これまで通り保証人のみでOKです。
10年も住んでくださっていたら、超上客です。

逆に、無職→保証会社って論理がよく分かりません。
昨年入社3ヵ月めの契約社員さんの新規入居の際は、保証会社に断られました
(社歴浅くお給料少なかったせい?)

質問者様はとても誠実な方と思いますが、世の中、正直に言わない方がスムーズに進むこともあるのかもしれませんね。
勉強になりました。

問題なく10年住んだ人を追い出しますかね?
修繕費や次回募集など何やらで軽く家賃3,4ヶ月分は飛びますよね?
挙句、半年空室で更に家賃下げなんてなったら目も当てられないと思いますが。

疑問

無職で収入もないのに保証会社の審査に通るのですか?
もし通るとしたら、その保証会社は危ない気が・・・。
保証会社って家賃を支払う力があるのに諸事情により保証人を頼む人がいないような方たちのためにあるのかと思ってましたよ。
こんなケースがあるから、つぶれてしまう保証会社も増えてるんでしょうね。
連帯保証人+保証会社による更新なんて、何の意味があるんでしょうか?

No title

築49年のテラスハウスを購入した

そんな古代にテラスハウス様式は無いはずだけど。

昭和40年ころの建築では、壁が薄すぎて
となりの部屋の人と、壁越しに話ができそう。
壁自体の構造CHANGEが要るのでは。。。。

関西の賃貸環境はすごいね。
関東ではうるさい大家には退去で対抗。
もっと安い貸家に移動するよ。
安くていい貸家はたくさんあるし、
500万借りれは、マンション買える。

No title

>>築49年のテラスハウスを購入した


では自分のアイデアをここで

壁にウーハー(車内の防音材)かませて、板をはってクロスですね
防音できると思います

No title

追加です。
無職で収入もないのに保証会社の審査に通るのですか?
→厳しくなりますが、通ります。
たいていの場合、通帳のコピーの提出(2ページ分)を求められます。

保証会社はイメージで言うと生命保険みたいなものです。
ほとんどの人は天寿をまっとうしますが、一定数、亡くなったり働けなくなったりして、家族の生活を圧迫する場合もあります。その万が一のために保険にはいります。

それと同じで、ほとんどの人は、遅れたりするにしてもまじめに払いますが、万が一があります。
その万が一の被害が大家にとっては莫大なものになります。
何度も言いますが、過去の話なんて関係ありません。参考程度です。
状況が変われば、滞納する人、せざるを得ない人は、一定数います。
そのための保証です。最近では滞納立替や訴訟費用も補填してくれるものが多いです。

生命保険でもだれでも加入できません。病気の人は、加入できなかったり、保険料が高くなったりします。それと同じで、連帯保証人なしプランもありますが、審査は厳しいです。

ついでに保証会社の利益も保険会社と同じです。ほとんどのまじめな方の利益で保証していきます。

口だけではなく、借主自身の信用を、保証会社を通すことによって立ててくださいということです。(借主負担で(オチ))

ちなみに、基本的に長く住んでもらうのが貸主にとって一番の利益になるので、今回の事例で言うと拒否しても、まともなところだと今回はいいかになると思います。他の方もいっていますが、変にもめて出ていかれるよりかましですから。

プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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