質問コーナー「契約書について」

契約について

必殺様

いつもブログ拝見させていただいてます。
昨年もお電話でご相談させていただきありがとうございました。

ブログ内で 定期借家契約と普通借家契約についてご説明ありましたが
私は すべて普通借家契約になっています。
幸いクレームがありませんが
ふと疑問に思いました。

それぞれに借主、貸主のメリット、
デメリットがありますが 宜しければ
必殺様のご意見を教えていただければ 幸いです。
よろしくお願いします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

今回の質問についてですが、

あくまで大家の立場から見た契約について述べたいと思います。

最近よく耳にする「定期借家契約」について私の考えとしては、

デメリットばかりでメリットが少ないように感じます。

私見ですが、

メリット

1、騒音やクレーマーなどに対し、更新拒否が出来る
  そのため、入居させたが素行が悪い入居者などを1年待てば追い出せる

2、自己都合で更新拒否が出来る
  自分で使用するとか、建物を建て替えるなど、
  大家側の一方的な理由で出て行ってもらえる(更新時に)

デメリット

1、仲介業者がめんどくさがる
  契約書も専用のものになる
  入居者さんへの説明もメンドクサイ

2、滞納などでも更新拒否で追い出せるが、
  そもそも滞納や悪質入居者は、
  「契約更新しないので退去してください」と言っても
  「はい、分かりました。出て行きます」とは言わない
  結局は、裁判を起して強制執行しか方法はない

でも、どうでしょ?

クレーマーとか滞納とか色々対処していますが、

定期借家契約のほうが良かったかな?って思うことは、

今までほとんどありませんでした。

それより定期借家契約を導入して、

更新更新とキッチリ管理していくほうが大変かと思います。

※定かではないのですが、定期借家契約だと
 更新時に保証人に対しても意思確認だったと思うんです。
 ということは、保証人が更新拒否しちゃうと別の保証人を探してもらったりと大変です。
 現実の運用では、そんなの無理です。

近々建て替えを計画している地主系大家さんや、

立地が良くて、入居者に困らないようなマンション

ロードサイドの店舗用地など、貸主が強気でいけるなら

定期借家契約もいいと思いますが、

1日でも長く住んでもらって1円でも多く家賃を貰いたいと思う大家さんなら、

普通借家契約でいいんではないでしょうか?

そんな感じです。


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定期借家契約

礼1敷1とれるエリアで物件をもっていますが、定期借家契約は面倒なため賃貸管理会社が受けてくれません。転勤等で物件を貸す場合は、銀行から定期借家契約を求められるようですが、一般化はしそうにありませんね。

実際使った事のある方は!?g

>>「はい、分かりました。出て行きます」とは言わない
>>結局は、裁判を起して強制執行しか方法はない


でも、定借だからこそ裁判による退去でも『滞納』などの信頼関係の喪失が無くても退去させる事が可能なのではないでしょうか?
(勿論、法的要件を満たす期間を定めた事前の告知は当然要りますが)

個人的に思うのは、ペット可にした場合のケース。
想定以上に近隣に迷惑をかけて、注意を聴かない不良入居者対応に「定借」を使いたいですが。
(イチイチ迷惑の度合いを立証するのは困難・面倒ですし、特に酷い輩は1年更新又は新規巻き直し時に更新不可にして退去頂く方向で)

No title

普通借家権の場合で占有されたら契約が切れてない為に入居者保護になるけど、定期借家権の場合は完全に契約が切れる為に、占有されたら無断入居として扱えて勝手に鍵交換や荷物の撤去出来ないんですかね?

うちには定期は無いけど、もし占有された場合は法律関係なしに追い出すけどなぁ(笑)

定期借家契約は、歴史が浅いので、裁判の判決の事例が少ないように思います。更新時に、貸主から書類を送って、回収できない場合はどうなるのでしょうか?
又、保証人の印鑑証明は必要なの?
又、文面の規定はあるの?どこの誰にこういう事聞けばいいの?等、疑問点だらけですね。

No title

確か、定期借家の場合は、公正証書で契約書を作成しなければならなかったのでは?
そのコストももったいないし、借家人も協力するとは思えません。
私はしたことがりませんのでよく存じませんので、間違えていたらごめんなさい。

定期借家は、よく「取り壊し予定の建物に入居していただく場合などに有効」などと説明されます。
しかし取り壊し予定の建物とは、相当老朽化が進んでいるでしょう。
そのような建物で賃貸物件としてかせる状態にするには、それなりの改装コストがかかります。
それで数年後に解体するのであれば、最初から空き室のまま放って奥ほうがコスト的にはもちろんのこと、そのほかのリスクを考えても有利です。
定期借家法の立法に関わった人は、賃貸事情に疎い方でしょう。
だから机上の空論のような、無意味な法律を作ります。

No title

5年ぐらい定期借家で契約してます。

期間は11ヶ月
建物は戸建
借り主は高齢者の一人住まい
契約も自分でやっております。


まず契約更新はありません。
全て別契約で現在の契約期間が切れる前に
切れた後の11ヶ月の契約をします。
その都度、印鑑証明とってもらってます。
保証人についても同様です。
(毎回毎回同じ説明をします)

公正証書で必ずしもやらなければならないとは認識しておりません
(すいません、この点については確証はないです。)

別途契約書といっても殆ど中身は一緒です。
ただ、定期建物賃貸借契約について説明が必須です。
A4 1枚程度で、「説明を確かに受けました。」みたいな署名捺印をもらえる書類を用意しております。

よかったと思う点
・入居者とコミュニケーションをとる理由としてよかったと思います。
 11ヶ月ごとに必ず会える(保証人も必ず同席してもらってます)ので
 (高齢者の一人住まい、戸建なので、実際会う機会は皆無
 共同住宅なら共用部の清掃や空室の手直しなどで会える可能性もあるのですが・・・)
 
わるかったと思う点
・やはり11ヶ月ごとに会うので、結構大変です。
 人数が一人や二人なら平気だと思いますが
 増えれば増えるほど大変だと思います。

個人的な結論
嫌な入居者を追い出すためのツールとして考えていないので
正直質問者の意図したお答えはできかねますが
入居者と会って話す機会を設けれるツールとしては優秀だと思います。 

No title

http://www.teishaku.jp/qa14.html

「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」の改正(平成12年3月1日)までは、定期借家契約は、必ず公正証書でなければならなかったようですね。
改正後は、必ずしも公正証書は必要ないとされています。
公正証書まで必要となれば、まず定期借家は普及しないでしょう。

No title

公正証書は不要ですが、必ず書面を交わす必要があります。

また、1年以上の定期借家だと、契約終了の通知する必要(トラブルを避けるため通常書面で)があります。これを忘れると契約満了以後、普通賃借に切り替わります。

実際の運用としては、いわゆるマンスリーで貸す場合に使われることが多いと思われます。

大家さんからしたら、わざわざ定期借家にするメリットは特にないかと。
転勤等で戻ってくる予定のある借家・分譲マンションの大家に頼まれることはあります。

あんまり更新し続けると定借を否定された判例もあるからご注意
即決和解してる人居るのかな?
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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