質問コーナー『低属性入居者の対応』

質問が寄せられましたのでお答えしたいと思います。

いつもブログを見させて頂いており、大変勉強になります。
ご相談に乗って頂ければ大変有難いです。
当方は、札幌でアパート1棟と戸建賃貸を2軒程持っており、
この度戸建の2軒目に入居申し込みを頂きました。
相談内容というのは、この入居者についてですが、
月10万程度の年収で旦那の生命保険が残り300万程有り、親の遺産が今後、入ると言ってます。
それでいて、当方の家賃7万円が払えるのかが心配な所です。
仕事も夜のお水なので、保証会社の審査が通りません。
保証人は親族では難しいようで、亡くなった旦那の知人という、工務店の社長のようです。
普通なら入居お断りだと思いますが、必殺様は低属性の人ほど長く住んでくれるとの格言を仰っており、
私も同感致しましたので、なるべく入居してもらう方向で考えております。
そこで、入居前にどのように動いておいた方が良いかアドバイスを頂けると有難いです。
当方としては、前アパートの管理会社に滞納などが無かったか。
保証人は家賃が滞った時には債務を支払う覚悟があるか。
定期借契約を1年単位で結ぶ。この3つを考えておりました。
ご多忙な所大変恐縮ですが、アドバイス頂けますようお願いします。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まず絶対条件として、
『無理して火の中の栗を拾うな!!』

ってことです。

例えば、20室中19室埋ってる1室をどうしよう?

って状況で無理して低属性の方や問題がありそうな方を無理して入居させる必要はありません。

少し待てばもっと良い属性の方が申し込みをされます。

で・も・ね

築30年、20室中5室空いているのであれば、

片目瞑って入居させろ!

背に腹は代えられません。

今回の質問者さんの経営背景は分かりませんが、

条件が悪い=問題があるという考えは間違っています。

入居するまでそんなの分かるわけありませんよ

確かに親の遺産が入るなんていうのは、間違いなく戯言と思います。

でもね、保証人が自営でも一応付くんですよね?

だったら問題ないです。

というか問題がおきれば、裁判でキッチリ追い出せば問題ないですよね?

我々には最終手段として”法的手続”がありますので、

絶対に負けはないんです。

ただそれだけです。

事前に対応策なんていうのは無駄な努力で、

定期借契約なんて、実務を知らない奴の戯言なんです。

というのも、

現実的に定期借契約で追い出すことなんて不可能なんですよ

定期借契約契約だから、1年目に貸主が追い出そうとしても、

不良入居者が”ハイ分かりました出て行きます”って言いますか?

出て行くワケありません。

※それで出て行くような入居者は元来不良ではありません

入居前に色々対策を練るよりも、

もし入居後に問題が発生したらそれに対応する技量と技術を身につけてください。

なに簡単なことです。

私のセミナーに参加すれば不安なんて吹き飛びますよ(笑

だって、そんな物件だから売りに出るんですし、

そんな物件を再生するから儲かるんです。

頑張ってください。


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No title

たぶんその方なら家賃保証会社の審査が通るんじゃないでしょうか?
ただ、入居して初めから滞納して保証会社が追い出すような気がします。
おそらく長くて1年くらいじゃないでしょうか。
短期間入居でも利益が出せる契約内容ならokでは。

家賃収入差 家賃収入比

このことについて考えたことはあるでしょうか?

当然ですが、入居者様は収入と家賃の差額で生活しなければいけません。

ご相談者様の場合3万円です。この金額をどう判断されるかです。

根拠がどうなのかは解りませんが、知り合いの不動産会社の社長の話では、無理のない家賃は収入の3割迄ということです。(何故か物件のローンの無理のない返済率に似ています)

北海道の場合、アベノミクスのオコボレは殆どまわってきていません。

私の場合お水の方を保証会社が通ったので入れたのですが、月31000円のアパートの家賃を払えず退去と相成りました。

この方、根は悪い方ではないのですが、本当に払えないのです。

客が来ないとボヤいているので、行ってみると客は私一人でした・・・

退去費用の精算は未だ終わっていません。


相談者様の場合必殺さんのおっしゃる様にあえて”火中の栗を拾う”必要はないとおもいます。

戸建の場合、最も理想的な入居者様は単身者、転勤族ではなく、地場に根付いた方で、この家賃”住宅ローンより安くていいかも”と思ってずーっと住んでいただける高所得ではないこれから子供が生まれるか、幼い子供を持った若いファミリーだと思います。

戸建の場合、場所と家賃設定を間違えなければ、必ずそのような入居者様が現れます。


私は多種、多様な物件を運営していますが、このようなパターンが一番堅いです。

相談者様が札幌であれば、当方近郊なのでメールアドレスを入れておきますので、ご連絡いただければもっと詳細な話ができると思います。

負けは無くとも

費用倒れしたら無意味

保証会社の審査次第ですが

長く空くような物件なら、保証会社の審査次第でいれてるのもありです。
ただ、原状回復費用がかかる広いお部屋なら論外かなと。
アチキんとこの社内審査は、1Rなら家賃が手取りの1/3少し下なら、保証会社が通るならOKします。
連保人ありきで。
失礼ながら、質問者さんの内容ですと、収入が低すぎなのでお断りするでしょう。

No title

僕だったら、うーん、カナリ怖いです。断りたいです。7割家賃ってちょっと怖いです。
年明けからは賃貸の繁忙期だからもっといい人から申込ありそうだし…
 でも月7本はマジでデカイですよねぇ。。すませんっやっぱどうしていいか判断できない。。

No title

女性の場合は、結構正直な行動をとるので

1、現在住所の家賃、貸家の種別、勤務先の風景
などをGOOGLE アースなどで調べます。
建物の画像が出るので、拡大して名札など確認

2、遺産、生命保険の話は、詐欺行動にもみえる
ので、危険な兆候
しかしほんとかも。

3、戸建てで広いと、未申告同居人を連れてくる
のを隠してるかも。で、結構払えるかも。
現在の同居人確認の要。
本人に質問もOK。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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