便座交換

退去のあった部屋の掃除も終わり、

最後に細かいチェックをするのですが、

PC151154.jpg
チェックの一つにトイレの便座があります。

一見問題ないように見えますが、

よーーく見てみると・・・
PC151155.jpg
便座が割れています。

↑これはワザと力を掛けて開いていますが、

パッと見では分かりにくいです。

でも、こういった部分は必ずクレームになっちゃいますので即交換です。

PC151156.jpg
私がいつも使っているのが↑コレ

汎用便座~(ドラえもん風に

ほぼ全ての洋式便座に対応していますので、とても便利です。

汎用性がありますので、いつもネットで纏め買いしています。

取替えも非常に簡単で、
PC151157.jpg
古い便座を外して

PC151158.jpg
新しい便座を取り付ければ終了~

取り付け工具も同封されていますので、

特に工具を用意しなくても大丈夫です。

でも、古い便座ではナット留めしている場合もありますので

水道レンチくらいはあったほうが便利です。


今日みたいな記事を書くと

「トイレなんて不潔だから触りたくない」
とか
「大家ってそんなこともしないといけないの?」
とか
「そんなの業者の仕事でしょ?」

な~んて意見がコメントに入りますが、

そんな生ぬるい考えなら
「大家業なんかするな!!」
もしくは
「業者に食いつぶされちゃえ!!」

なんて思っちゃいます。

おわり


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自分で交換

賃貸物件のトイレ便座は壊れたり、余り古かったらモノタロウで
買って交換しています

業者に任せてるやつはセレブっすなー
試しに安いパナソニックのウォシュレット試しに付けてみてます

まあ入居の決め手にはなりませんが

必殺さんみたいに起用になりてーっ

No title

便座にヒビが入っていたら、座った時にお尻の肉が挟まれて痛い思いをします。
このような小さな破損ですが、一番いいのは、掃除を自分ですることです。
掃除をすれば、その間トイレに入ることもありますし、掃除機を使えばコンセントの破損も気がつきます。

便座の交換まで業者にさせるようでは、今はどうか知りませんが、今後は利益は出ませんね。
工事業者の労賃や設備部材の価格が上がっているのに、家賃は需給の悪化が進んで、ますます下がることが見込まれるからです。
正直、私は今後は賃貸業での規模の拡大は望みません。
他に、投資分野を検討しています。

No title

業者に任せても利益出るような物件しか買わなきゃいいのに

いいかげん不動産投資家育てるの止めて欲しい

No title

↑育てるのじゃなくて増やすの止めて欲しいだった

No title

>業者に任せても利益出るような物件しか買わなきゃいいのに

そんな物件は、これからはまずないでしょうね。

No title

>>正直、私は今後は賃貸業での規模の拡大は望みません。
>>他に、投資分野を検討しています。

失礼ながら年老いたなど年齢とかの関係でしょうか?
違いますよね?
賃貸業を取り巻く環境悪化を考慮してのことですよね。
私も今からの拡大はしたくありませんね。
ある程度規模を縮小し整理しつつ、万が一良いタイミングがあれば優良物件を摘み食い程度がいい気がします。
(万が一の良いタイミングがくることがあるかは知りませんが)

No title

僕も、忙しいサラリーマン大家であっても、便座交換ぐらいは自分でやるべきだと思いますね。
こんなんで、2,3万円とられるのもったいないですもんね。

まこと様

>>正直、私は今後は賃貸業での規模の拡大は望みません。
>>他に、投資分野を検討しています。

>失礼ながら年老いたなど年齢とかの関係でしょうか?

それも若干あります。
現在50歳代ですが、約50戸を自分で管理するのは、精神的にも体力的にも辛くなってきました。
今は自分で管理ができますが、これ以上戸数が増えたり、体力が衰えれば自信がないです。


>賃貸業を取り巻く環境悪化を考慮してのことですよね。

それが大きいでしょう。
私が初めて投資物件を買ったのは14年前です。
その頃は、バブル崩壊後の不動産値下がりが落ち着いた頃でしたが、賃料の下がり方は不動産価格の値下がりに追いついていない状態でした。
ですから、当時の方が利回りは良かったのです。
また、バブル崩壊で、不動産で失敗した人が多く、「不動産投資なんてバカじゃないか」と露骨に言われました。
つまり、競争相手も少なかったのです。


>私も今からの拡大はしたくありませんね。

その考えも賢明かもしれません。
同じ利益額を得るには、・総資産大(借入大)で利益率が低い、と、・総資産小(借入小)で利益率が高い、があります。
①総資産20億円で総資産利益率1%であれば利益額は2,000万円。
②総資産2億円で総資産利益率10%でも利益額は2,000万円。

得てして、①の方が外見上成功している経営者でカッコイイとなりますが、経営の安定では、②の方がはるかに有利です。
損益分岐点比率が低いからです。
レバレッジを利用して、規模の拡大を志向するのも、徹底して自己資本比率を上げるのも、その人の経営や、将来予測の差です。

①のが有利である条件は、・その業種が将来的にも拡大して成長すること、借り入れが固定金利で、金利上昇のリスクがないこと、不動産価格が上がること、などです。
私は、個人的な考えですが、それらは全て逆になるとしか思えません。

②の防衛的経営は、・損益分岐点比率を下げることにより、将来さらに需給悪化で賃料が下がっても、利益を確保できる、・借り入れがゼロ、もしくはそれに近ければ、金利上昇の悪影響を受けない、・不動産価格が下がってキャピタルロスが出る可能性があったとしても、高い利益率であればインカムゲインでカバーできる。

私は②を志向しています。
人それぞれの考え方の差ですから、どちらがいいとは断言できません。
なお、私は完全無借金です。
賃貸物件はもとより、住宅ローンも自動車ローンなどもありません。


>ある程度規模を縮小し整理しつつ、万が一良いタイミングがあれば優良物件を摘み食い程度がいい気がします。

私も、そのスタンスです。
10年以上持っていた区分所有物件は手放しています。
若干の値上がり益が出ました。
私が不動産賃貸を始めた頃は、「今時不動産を買うなんてバカじゃねーか」と蔑まれました。
今は「大家業」のブームです。
株でもすべての投資分野で言えることですが、「ブームになればおしまい」です。

なぜか痛いんですよね

この便座のヒビ、目に見えづらいものでも、座ると結構痛いですよね(笑)
別件ですが、トイレの見てくれを良くしよーと、木製便座に交換するのは要注意です。
蓋+便座で、ごつくて重いので、古い便器の方が悲鳴をあげます。

その昔、ハンズとかで売っていたアクリルのカッコいい便座セット、
最近見かけなくなりました。
値段次第ですが、使ってみたかったのになぁ~。

掃除済の便器には余裕で抱き着けますが、入居中のウンコまみれの便器は躊躇します。
うちの修理担当さまと水道業者さまには頭が上がりません。

世の中の、「うはは金持ち大家さんたち」羨ましいです!!
世間が思う大家=不労所得者で(^^♪

さんかくたまご様

>>株でもすべての投資分野で言えることですが、「ブームになればおしまい」です。

そうですよね。
空室率上昇&家賃下落傾向なのに、割高購入してスキル不足でこの業界に参入したら、まず未来はないでしょうね。
利回りが低い物件がどんどん買われている状況は、どう考えても異常。
ブームというより過熱し過ぎです。

上位の投資家は、自己資本比率をかなり積み上げてリスク回避行動に移りつつあるのに、まだ今から新規参入する新米大家さんがいるんですから、本当に終わっていると思います。(必殺さんは、どのくらいの自己資本比率か知りませんが、既に結構利益を積み上げていそう。)

どこかの段階で、ド~ンと大きく弾けちゃうんですよね?このミニバブル。いつなんでしょうね。
2017年くらいでしょうか?その時どう動くのか楽しみです。v-7

No title

自分でおそるおそる外す→洗いの業者さんにまかせる(部屋全体)→自分でウオシュレット取付 という連携でやってますわ。
パナソニック製のは、すき間にウ○コ汚れ有りの場合が多い気がする...

No title

弊社では材料を支給して洗い屋さんに洗いのついでに交換してもらってます^_^

>トイレなんて…
事業用物件にすれば良いだけ

No title

うんこ系の作業が、成り上がり家主の基本。
当方は、便器の尿石取りに最高の技術を
持ってます。
専門の掃除やより、こっちのほうが掃除技術に関しては
上。

すいません

便器内に溢れんばかりに溜まってるウンコなど、素手では触れない、なんちゃって大家ちゃんですm(__)m
ゴム手すれば無敵にへんしーん♪
溢れた浄化槽もOK、ふらんさんの後片付けも大丈夫。
口呼吸になりますけど(>.<)

No title

(多分)覚せい剤の急性中毒で、逮捕されて留置場で急死した入居者さんの部屋のトイレは、○ンコではなく、○ロがてんこ盛りでした。
素手でさわれるわけない。
とか、他のブ中の退去者は、分別していないゴミ袋がいくつも残されていました。
私が手作業で分別して一般ゴミで捨てました。
生活保護を受けていて、ゼロゼロ物件で、留置場で死んだり、行方不明のブ中の在日から、ハウスクリーニング代を取れるわけないじゃん。
そんなの、業者でも嫌がりまっせ。

さんかくたまごさん

いつも、ありがとうごさいます!
元気を頂いています(*'▽'*)
自分では、ひたすら邁進しているつもりですが、参考基準が無いのが専業大家です。

目線が近い(恐れ多くで同じとは言えません)方の存在が励みになります!!

ちっさいおっちゃん 様

ありがとうございます。
私は「成りあがり大家」ですので、それぐらいしなければやっていけません。
そうしなければ、もともと土地をお持ちの資産家の方とか、相続された方には太刀打ちできません。
十数年前ぐらいから始めた、成功した「成りあがり大家さん」が、今時世間では注目を集めています。
それで大家業を目指す人も増えています。
しかし、成りあがり大家さんが成功したのは、もともと資産家の地主さん大家さんが、かつては鷹揚でおっとり構えていたからです。
最近では、もともと資産家の地主さん大家さんも、コスト意識に目覚め、管理のスキルを身につけ、ご自身で行う方も増えつつあります。
そのような地主さん大家さんが増えれば、これから成りあがり大家さんを目指す方は、勝負になりません。
そもそも、もともとの地主さんは、自己資本が厚いです。
不動産賃貸業は、支払利息が、費用に占める割合が高いです。
私が将来の不動産賃貸業に不安を感じるのは、経営に対して厳しい地主さん大家さんが増えつつあるからです。
まあ先行して、内部留保を溜め込んだ成りあがり大家さんは、プチ地主さん大家さんとも言えますが。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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