質問コーナー『1千万以上収入のある方』

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:専業大家への道の件で。
ホスト:
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必殺大家様
いつもブログを楽しく拝見しています。
当方 岡山に住む50才の会社員です。
11月15日のブログ「専業大家への道」の、最後の方で、1000万以上の所得のある方は、
今回の様な話は無駄と思いますでマネすべきではないと思います。
とのコメントを書かれていますが、1000万以上の所得のある者は、
どういった考えで望んで行けば良いのでしょうか?
現在 ネットや不動産屋さんでRC物件を探していますが、
利回りの良い物件の情報が得られない状況です。御教授をお願いします。
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お答えします。

記事で書いていた1000万以上の年収のある方は・・・ですが、

まず、1千万以上の収入と言っても、

経営者で1万万以上なのか?

自営業で1千万以上なのか?

専門職(医師や弁護士など)で1千万以上なのか?

サラリーマンで1千万以上なのか?

それぞれに生きる道がありますので一概に何とも言えないのですが、

一般的に考えて高給取りですよね?

皆さん、勉強し努力されて年収1千万以上の収入を獲得されたと思います。

そんな方が、年収(属性)が良いからと、この不動産投資業を始められる方がいますが、

まあ、失敗します・・・

答えは簡単です。

現在の年収1千万は簡単でしたか?

人の何倍も努力したでしょ?

だから人より高い収入が得られているんです。

賃貸不動産の知識も無く

社会的高属性を全面に出すと、

不動産業者のお勧めする”自称”超優良物件を購入して

凍死家になっちゃいます。


私はよく、大家の会やセミナー等で、

医師の方や専門職の方など、超高所得の方から相談受けるのですが、

私の答えは、『止めておけ』です。

言葉は悪いですが、

不動産投資の良いカモ『専門バカ』というのがあります。

自分の専門分野(医師なら医学ですよね)では人には負けない知識があるが、

専門分野以外はまるで無頓着で無知・・・

そんなので、海千山千の不動産業界に手を出して儲かるわけがありません。

税金対策?

そんなの税金対策とは言わないでしょ?

それはタダの不動産赤字部門でしかない


結論!

年収1千万以上の方は1200万になる努力を本業でしてください。

逆に年収500万の方が年収1000万になるのは、

本業では無理です。(無理ではないですが大変です)

そんな方は本業よりも不動産大家業で年収1千万以上を目指してください。


話しは戻りますが、

現在年収1千万以上あって、

それ以上欲しい方は、

現在の収入と同じくらいの努力が不動産大家業でも出来るか?
↑コレにつきます。

だって1000万以上の仕事って大変でしょ?

その仕事以上に不動産業に時間を割けますか?

副業感覚で運営できるほど甘い世界ではないです。

何度も言いますが、

年収1000万以上を得るって大変だったでしょ?

それと同じ努力が必要なんです。

それと、

不動産は買ってからが始まりなんです!

物件購入→寝ててもガッポリって考えてる甘~い考えの方がいますが、

そんなの業者の養分になっているだけで、

数年後は収支バランスが崩れて最後は手出しで損切りです。

そんなことなら最初から手を出すべきではないです。


今回も根性論になっちゃいましたが、私の率直な意見でした。


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非公開コメント

No title

必殺さんの言われるとおりですね。
私の姉夫婦は公務員の管理職ですが、ぎりぎり年収1千万円あるかないかでしょう。
で、夫の方が退職が近く、退職金が出るので「区分マンションでも買ってみようと思う」とのことでした。
たかが地方公務員(こちらの読者さんで地方公務員の方がいらしたらごめんなさい)の管理職のくせに、ものすごく大家業などの自営業を蔑みます。
「自分たちに比べて専門能力もない、学歴もなくバカでもできる」という感じです。
それだったら、辛い宮仕えなど最初からせずに、若いころから大家業をめざし、左うちわをしていればいいのに。

辛い受験勉強をして、資格試験や公務員試験勉強、就職活動をするのは、より高い収入を得ることが大きな目的でしょう。

不動産所得は不労所得との幻想は止めよう

こんばんわ

私も同じ意見です
不動産投資家さんの場合
その努力の過程を明かさずに
「儲かっています」となかなか言えません

その為に、血の滲むような努力(勉強)と
爪に火を灯す様な(節約)と
入居者を迎えるための創意工夫があって
初めてお客様(入居者様)を迎えて
お金を得る

この様な努力を知っていると
簡単には大家業も出来ないと思います

No title

今、先日購入したパナホーム2階建て8戸のアパート(7戸空室)をセルフリフォームしています。私の専門は電気と設備ですので、大方の事は自分でできます。

かなり安く買ったつもりですが、改修費がかさみます。
全ての設備を原価で調達し、必要最低限の職人を入れます(人工で払います)。
もちろん、自分で出来る事は一人で全部やります。本業が終わってから、又は休日に少しずつですが・・・。

ここまでして、やっと納得できる利回りになりそうです。

もしこの回収を業者に丸投げしたら・・・考えただけでも恐ろしくなりますね。丸投げしても納得できる利回りにしようとしたら、多分購入できていないと思います。

何が言いたいか分からなくなりましたが、努力をしないと周りに喰い物にされるだけですよ。

大家業

いろんな意味で立地のいい土地を既に持っていて、そのエリアにドンピシャな気の利いた建物建てれば、利回りは建物のみで考えられるので楽かもしれません。
サブリース無しです。
しかし、賃貸住まい経験の無い、大家=サービス業と考えて無い方には、厳しいと思います。
物件にどれだけ手間暇かけ、愛情を注げるかが肝かもしれません。
古い手のかかる物件は、既に返済が終わっていないとなかなか愛せません。
家族愛なんか重視していれば、愛は物件に向かいません。
プレジデントで、年収500万位が幸せ~とあるのもうなづけます。
人より上に行こうと思ったら、天才でなければ、捨てる物は沢山あるはず。
この割り切りと気合いで、今のとこ業績右肩上がりです。
が、人様に誇れるような努力は一切してませーん(^o^;
仲間のみんな、ありがとですm(__)m
でも、エリア一番の大家になっちゃる!!!!
ホントは既にそうなってるような気もするけど、見えない物を追いかけるのはツラいけど、絶対負けないもんね!!
繁忙期前で空室率が4%超えで、自らを鼓舞するアチキでした。

動物的勘

大家業は事業です。

投資的側面はありますが、投資とはまた別物です。

そして投資もそうですが、ある種の”動物的勘”が必要であると思います。

年収はあればいいですが、年収いくらというのもあまり関係ないような気がします。

大東○宅やレオパ○スのやっていることを”動物的勘”をもって”匂いを嗅いでとでもいうのでしょうか?”???と感じ取れなくてはいけません。

こういう能力のない方は止めておいた方がいいと思います。

岡山で自主管理で大家業をしています。
失礼で申し訳ありませんが、「ネットや不動産屋さんでRC物件を探している」って聞いただけで、そのままいくと業者に鴨られそうな気配がします。
RCって耐用年数が長いので、ある程度の築年数でも積算が出て、長期融資がつくのでキャッシュフローが多少残って、高属性の方なら、融資も簡単ってだけです。ロクでもない物件を買わされる可能性大です。
全てとは言いませんが、岡山ではかなり難易度が高いです。
岡山にも、大家塾や岡山大家さんの集まりなど有りますよ。
せっかく、不動産賃貸業に足を踏み入れるなら、仲間を増やして、色々な方の意見を聞いてはいかがでしょう。

No title

努力を怠らずにするというのは何事においても大事ですね。
不動産投資も始めてから3年が経ち、厳しさ、難しさ、
痛感しています。

結局は、自分次第だとは思います。
年収1千万円以上で、人生ハッピーかと言えば、そうでもないですし、
しっかり、不動産投資をする目的をもってやれば、モチベーションも
保てると思いますし。

ただ、お金が多くはいるから、不動産投資をやるという薄っぺらい
モチベーションだと失敗する可能性は高くなるでしょうね。

No title

高属性で高額RC購入、かつ利回り低で管理会社任せでも
やっていけっますよ。
自己資金5000万から2億投入して借り入れ率30%以下だったら。

No title

必殺さんのこれまでのブログ見てたらとてもやろうと思えない。
お金を稼ぐって、すごく大変なんだと、楽な仕事は無いんだなっと思った…。

言うまでもないが・・・

>>せっかく、不動産賃貸業に足を踏み入れるなら、仲間を増やして、色々な方の意見を聞いてはいかがでしょう。

これって大丈夫なのでしょうか?
既に数棟購入し売却を繰り返し利益を積み上げてローンの大半を返済済みのメガ大家に、今から根性論だけで家主業始めようとする少々本やセミナーで勉強した年収500万程度のサラリーマンが仲間増やして~ってお話。

結構ヤバくないですか?v-12
成功した者が、努力と根性とだけで成功したと思っている凍死家いそうで正直コワイと思う。
成功者は『運』や『その時代の波』に乗って上手くいけた点がスッポリ抜けていると思う。

実際、この中の人でも不幸に見舞われ将来失敗して総資産の半分以上を失う人もいるでしょう。
それも人の何倍も努力していてもね。
はっきり言って、努力が必ず成果に結びつくなら世の中簡単です。
(別に成功の可否を『運』だけのせいにしている訳じゃないですよ)

単純な努力や根性、そして頭脳なら、東大卒・京大卒には普通のリタイヤサラリーマンごときが勝てません。
やり方次第だとは言え、かなりリスクの高い中に手を突っ込んでする仕事である事を知っているから、彼らはしないのです。
頭の良い人は、リスクを極端に毛嫌いしますからね。

経営の神様的な扱いをされた人々は数知れず。
でも、本当に現在もその評価を受けている人ってどのくらい?
寧ろ、自分の会社を実質潰してしまった人は結構多いと思います。

これまでは、不勉強な地主達を泣かせて儲ける事もできましたが、相当加熱しすぎの様相を呈してきてますから、そろそろ暴発しそうな業界だと思いますが?

今から参入しようとする人達に『逆に年収500万の方が年収1000万になるのは、本業では無理です。(無理ではないですが大変です)そんな方は本業よりも不動産大家業で年収1千万以上を目指してください。』と言うのは、欲に目が眩んだ凍死家予備軍を煽る事になりませんでしょうか?

凍死家予備軍が増えて大喜びするのは、仲介会社と馬鹿な凍死家予備軍に売って過大な売却利益を得たくてウズウズしている上位投資家だけ。
まぁ、税務署も似非コンサルもウハウハで喜んでいるでしょうけど。

No title

「頭の良い人は、リスクを極端に毛嫌いしますからね」。

私の義兄は、東大の入試が中止になった年の、現役京大合格者です。
でも言いますね、「投資用区分を買えば、管理丸投げでらくして儲かる。借り入れさえしなければノーリスク」。
「不動産賃貸業で現在成功している人は、時流に乗ってうまく立ち回っただけで、努力もなければ頭もいいわけではないし、知識もない。俺もうまく時流に乗って、らくして儲けよう」という感覚です。
よくもまあ、こんな単純な思考ができるものかと感心しますがねー。
出身大学と頭の良し悪しは、関係ないみたいです。

まことさんへ

確かにおっしゃる事はごもっともなんで少し付け加えます。

「仲間を増やしたり、他人の意見を参考にする」と言うのは、もし私が相談者に購入相談されたら、よほど良い物件でない限り、デメリットを説明して反対するという意味です。

もちろん素人大家さんに意見を聞いてもダメですし、
数年後には破産しそうなのに、成功大家と勘違いしている方もいます。
おっしゃるように始めた時期や、地域、属性、運営スタンス等で意見も違うでしょう。
自分が儲ける為には、他人を養分にしようとする人もいます。そんなに甘い世界ではないことを認識した上で入らないと大変な事になります。

当たり前ですが、大切なことは他人や先輩大家さんの意見を参考にして、取捨選択しながら、自分なりのやり方を確立していく事です。


毎度更新愉しみです

さすが必殺さん、言葉の重みがちゃいますね。。
早速この記事を同僚に読ませます。目が覚めるかしら!?

メガ大家ですが…。

メガですが、なにか??
成功者とは死後の称号かな。
現時点では、上手くいっているつもりだけど、他人からみれば大した事ない。
上には上がいるからね、常に高みを目指すのであーる!
失敗はしてきたけど、言うほどの努力はしてないし。
ただ、人と同じ事をしていては儲からないという父の教えは守ってるけど。
変態・変人上等でいっ。人生は、死ぬまで修行だよーん!! 
さすがにそんなにアホでもないから、取り返しのつかない失敗はしてない(#^^#)
でも、事前に、誰かから聞いておけば、同じ轍を踏まずに済んだかもなんて。

「既に数棟購入し売却を繰り返し利益を積み上げ」→買った築古は出口考えずにとことん使い倒し中ですが、なにかぁ? 
「成功した者が、努力と根性とだけで成功したと思っている凍死家」→そんなアホいるわけないじゃん。小学生の読むどんな偉人伝にも、努力と根性だけで成功するなんて書いてないよ(笑)
誰もが事業には、頭と気遣い(感覚)と体力は最低限と理解したその上での努力と根性。
よくいるのが、独りよがりな見当違いの努力をするオナニー野郎。
同業者達と話せば、目から鱗で、脱出できるんじゃん?
自分、長いこと一流企業からお給金を頂いていたけど、偏差値の高い大学出身者達がみんな使える奴と思っていたら大間違い。何をどう頑張っても、使えない奴は、使えないしー。
このブログで励まされる方は、私を含め沢山いると思います。感謝感謝!!!
が、煽るまではねぇ、そんな大袈裟な と私的なつぶやきでした。

余談ですが

大家業、経費は全く乗せられません。
真面目なものでないと、あっさり却下。
収入支出は、内容的に分かり易く、また、全て記録に残りますので。
アチキんとこに調べに入った税務署は、楽チンなはず。
あっという間に終わります。
いつも、決まって2日。
ここ10年、オーナー企業(農業含む)の方で、真面目に税務申告してる方を見たことありません。
申込み者(保証人含め)は、所得証明を出してもらうと、揃いも揃って自己申告の1/3以下。
赤字にして納税してない人も多数!
勿論、即保証会社にご加入頂きます。
開業医は賢いので、ハナから保証会社を指定してきます。
ほんと、真面目にやっているアチキは、税務署にチクりたくなります(-.-#)
リークポイント貯まれば、お調べ10年に一回とか嬉しい(^ー^)
だって、悪い履歴無いのに、なぜか、やってくるし、時期は繁忙期なので( -_-)
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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