質問コーナー「専業大家への道」

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:オヤジ
日付:
件名:質問コーナーへ投稿します
ホスト:
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必殺大家人様

いつも楽しくブログ拝見させて頂いております。

私は川崎市に住む52歳の会社員です。
60歳までには不動産投資で自立できたら考えていますが、
子供二人(中学、高校)の学費や今後の大学進学を考えると自由にできる資金は塩漬けの株約200万円ほどです。
今は地道に資金を貯めて時機を待つしかないのでしょうか?
必殺様ならこのような場合どうするでしょうか?
または何から始められるでしょうか?
実際にこのような手も足も出ないオヤジ達が多少はいるかと思い質問させていただきます。
アドバイスよろしくお願いします。

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お答えします!

まずは私の無料面談に予約することです。

但し、年収800万円以上、勤続8年以上に限ります。

そうすると、

気付いた時には首の回らなくなる素敵な凍死マンションをフルローンでご紹介出来ます。

まさに凍死家ですね(byひろ※さん


冗談はさておき、
(もちろん無料面談なんかしてないからね!申し込んでくるなよ!!)

現実的に専業大家にどうやったらなれるか?ですが

この不動産大家業というのはコツコツ地道に積み重ねていけば

必ず飯が食えるところまで来れます。

もちろん簡単ではありません。
でも難しくもありません。


1、特に免許などが要るわけでもない(車の免許ぐらいは要りますよ!)
  ※高所得を得ようとすると特殊な免許が必要になりますよね?

2、株やFXの様な才能も必要ない
  ※株や為替相場って”努力”と言うより”才能”で勝負が決まると思うんです。
   でも、不動産投資は”努力”で乗り越えられる部分が非常に多いです

3、ただし飯が食えるまでには時間が掛かる
  ※一攫千金は難しいです。でも10年掛けて月収100万は決して無理な数字ではないと思います。

4、誘惑や騙しも非常に多い
  ※一般的に大家業って悠々自適で、左団扇?って感覚がありますよね?
   それは”地主様”であって、我々とは人種が違います。
   この大家業は”地主様”専用の楽々お任せパック的な商品で満載です。
   これに借金大家が乗っかると手残りが全く残らず、ジリ貧状態に陥ってしまいます。
   所謂、デッドクロスで凍死家に転落です。

じゃあ、具体に的に教えろや!ってことですが、

今回の質問者さんの性格や職業で全く考え方が変わってくると思うのですが、

1、ケチでセコイ感覚になれるか?
  質問者さんがサラリーマンでしたら、給料以外で1万円を稼ぐって大変じゃないですか?
  たかが1万、でも月に1万円を稼ごうと思うと、
  貸し金なら約67万を法定金利(18%)で他人に貸して月に1万円の利息を得ることができます。
  他人に67万円も貸して、やっと月1万円の収入です。
  当然、貸し倒れリスクも大いにありますので簡単なことではありません。
  逆に67万円貯めるのは大変ですよ~
  月1万円なら67ヶ月(5年7ヶ月)かかります。

2、大家道は買ってから始まる。
  ブログや本、セミナーなどでは、”貴方も簡単に大家さん!”って煽る傾向にありますが、
  確かにローンさえ通れば物件というのは買えます。
  でも、買ってから地獄の始まりです。
  先物商品バリに追い銭追い銭と管理会社、設備業者さんから求められます。
  こんな現実は物件を売ろうとするセミナーで教えるわけがありません。

私が質問者さんなら、

自分の住んでいる地域で、古い戸建てから始めます。
(マンションはダメです。管理費・積立金で手残りが少ないです)

それも再建築不可物件など条件が少々悪い物件を狙います。

ポイントは地元で購入する

地元なら土地勘があるでしょうし、

改装などの作業も自分が介入できますし、

客付けなども自分で仲介業者さんを回ったりして”努力”出来ます。

また、自宅から近ければ自主管理できますので、

管理会社さんなども必要ありません。

まずは、そんな物件を1戸2戸と買い進めてはいかがでしょう?

※昼の仕事があるけど管理会社なくて大丈夫?
 大丈夫です!
 緊急事態なんて滅多にありません。
 修理の連絡を受けても
 今度の日曜日にお伺いしていいですか?で何とかなります。

戸建てをコツコツ買い進めて貯金を増やしていくと

アパートを買うチャンスが巡ってきます。

このときに、

1、頭金となるお金と運営資金

2、物件を改修する知識が必要
  ※自分の業者チームです。建築業者さんにお任せになると青天井の見積もりが出来上がってしまいます。

↑最低この2つがないと話しになりません。

せっかくの高利回り物件が自分に回ってきても見逃すしかありません。

ココが専業大家になれるか?の分かれ目ではないでしょうか?


この先はまた機会がありましたら書きたいと思います。


あっ!

書き忘れてました。

10年掛けて月収100万って、どう思います?

月収100万って言えば年収1200万円ですよね?

それって一般的には成功者?ではないでしょうか?

サラリーマンで年収1000万超といえば、

二部上場企業以上で部長職以上でないと無理じゃないですか?

それとも特殊な免許でもないと無理ですよね?

そんなのなかなか難しいですし、まあ無理です。

不動産投資なら10年コツコツと”努力”すれば、

二部上場部長レベル(年収1000万超)までは必ずなれます。

焦らず10年というスパンでみてください。


あっ、もう一つ

現在、1000万以上の所得のある方は、

今回の様な話は無駄と思いますでマネすべきではないと思います。

悪い意味でなくて、人生それぞれの立ち位置がありますからね!!


参考になれば幸いです。


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No title

本当その通りですね。

あと自分の身の丈を弁える事が大切ではないでしょうか。

よく普通のサラリーマンが一軒目からフルローンで立派な物件を購入したなんて成功例を見ますが運営していけるのか疑問です。

職場の先輩も2000万以上の新築1Rをフルローンで購入しましたが3年もちませんでした(-。-;

その新築1Rと同じ時期に私が300万で購入した再建築不可の築35年の戸建は、先輩に崩れそうとか、将来の出口がなんのと馬鹿にされましたが、購入後に入居された方が今だに住んでいただいてとても健全な運営が出来ています。

やはり自分のステージに合った物件選びが大切ではないでしょうか。

No title

10年で1200万円ですか・・・
それが本当に実現できるのであれば、
絶対にコツコツやるべきだと僕は思います。

No title

必殺さんらしい良いお話しですね。

 私からも一つだけ、目標を達成する事とは他の何かを捨てる事とも言います。
 私も専業になる前の5年くらいは、年間200万円以下で生活してました。
 200万円はともかく、目標があれば、やれば出来るもので、相当の資金が出来ました。
 ちなみに、妻も子供も居ます。

No title

こつこつ、あせらない事が大切ですよね。

私も最初の物件は、築古の戸建て(築20年純利回り20%)を購入しました。

大家業を志してから3年たった先日、やっと一件目のアパートを購入することができました。築25年、土地150坪パナホーム2DK6戸・1K2戸で750万円でした。1戸しか入居しておらず、修繕に結構かかりそうです。
純利回り30%を予定しております。(生活保護専用住居になりそうな予感・・・)

あせらず、お金を貯めてチャンスが来たら取りに行く準備が大切ですよね。購入の時に、かなり安くない後々厳しくなりますから。

No title

「古い戸建てから始めます」。

賃貸経営を始めようとする方は、賃貸住宅=集合住宅、という固定観念がお有りです。
ですから小額で始められる方でも、区分を選びます。
しかしそれは真逆です。
客付けは、戸建の方がはるかに良いです(戸建て賃貸が少ないという理由もあるでしょうね)。
一棟で持つような、共有部分の管理や、入居者同士の諍い、階下への水漏れという煩わしさがありません。
まず一戸建てでスキルを身につけるのが良いと思います。


2、物件を改修する知識が必要

このスキルの良し悪しが、利益率の雲泥の差になります。
物件取得と同じ位重要ですが、大家業をまだ始めていない方は、この認識がゼロに近い人がいます(全て管理会社が工事業者の手配などしてくれると思っているのでしょう)。


必殺さんは、「大家は努力」とおっしゃいますが、水を差すようで申し訳ないけれど、努力を続けられることも才能ですよ。
それと経済情勢もあります。
仮に、不動産の利回りが見直され、再建築不可物件でも高くなり、利回りが望めなければ、はじめるのは無駄です。

東大に合格するような人は、「私は大変努力しました。だから合格できたのです」と言われます。
でも、もともとの才能があることを、ご本人は気がついていません。
それと家庭環境も影響するでしょう。
極端な場合、子供を就学させずに、DVや借金取りから追われてネットカフェに寝泊りしている母親のもとでは不可能でしょう(残念ながら)。

No title

この10年で、家賃レベルは全国平均で
10%以上下落。東京とその近辺でも15%は下落してます。

賃貸需要の根源である、若年層との人口は確定で
是。
低所得層が持ち家しないことを神に祈るのみ。
http://www.stat.go.jp/data/kokusei/2010/kouhou/useful/u01_z19.htm

ハーフローンでも、。。。。。

No title

邦人様のご意見に同意します。

大家業は、・少子化で人口がますます減る、・不動産の値下がりで、持ち家を買うのが容易になった、・相続税課税の強化などで新規に不動産賃貸業に参入する人が増える、などで、もとより供給>>>>>需要だった傾向に、ますます拍車がかかることが予想されます。
供給>>>>>需要ということは、賃料が下がるということです。

対して、インフレの亢進や建築業の人手不足から、工事などのコストが上昇気味です。
つまり、不動産賃貸業の利益率は下がる、損益分岐点比率が上がる一方と考えていたほうが良いでしょう。

最近10年間は、不動産賃貸業の新規参入には有利な時代と言えました。
不動産価格が安かった、その割に賃料の値下がりが追いついていなかった、借り入れをする場合は、金利が低かった、からです。
しかしその状況は、徐々に変わりつつあります。

これから、厳しい大家業のサバイバル合戦が本格化します。
もともとされていた方は、既にスキルを身に付けておられるとか、物件取得費が安いとか、大変幸運な方は長期の固定金利で資金調達されてたなどで踏ん張れるかもしれません。
借り入れの金利上昇については触れている方はいませんね。
でも、これは潜在的な驚異です。
これだけは努力ではどうにもなりません。

じつは、私は、不動産賃貸業には、今後は力を入れようとは思っていません。
もともと完全無借金で身軽ですから。
外貨投資は今のところ成績は良いです。
例えば古い米ドルは、80円台で買っています。

No title

戸建→アパートにレベルアップして1年ちょい

満室スタートでしたが何件か退去を経験して修繕となるのですが
古い痛んだアパートなので修繕にかかる金額が大変です。

先輩大家さんからいただいた購入時のアドバイス

「このアパートは1周退去をしてから貯まっていくよ」
(つまり目先は貯まらない)

とのアドバイスが、1年経ってようやく理解できるようになりました。

今はガラス屋さんとか、ふすま屋さんとか、畳屋さんとか
壁紙屋さんとかお付き合いを増やしている最中だと考えてます。

まだまだ、これから、徐々に、でも止まらず、大家となっていく自分と付き合ってます。

オヤジ様、一緒に前に進んでいきましょう。

あと、大家さん同士としてお付き合いできる人間関係も大切です。
これは物件を取得する前からでも出来るので是非動かれるとよいと思います。

自己資本比率

事業で飯を食っていくということは、業種に依らずそれぞれに苦労があると思います。

事業運営力とでもいうのでしょうか。人としての能力だと思います。

わたしは専業大家の前は、家業の農業をやっていました。(将来的に地価がマイナスになるような地域です)

”さんかくたまご”さんは”努力を続けられることも才能”とおっしゃていますが、わたしは闇雲に作業をするだけの人達を見てきました。

この人達だってこの人達なりに”努力を続けていた”と思いますが、経営が行き詰まり破綻するパターンが結構あります。

わたしから見ると儲からないことに金を掛け事業としてはどうなのか?という状態です。

規模ばかり大きくしても、内情が火の車だと意味がないと思います。

あと”さんかくたまご”さんも述べられていましたが、事業の将来性も考慮すべきものと思います。


そしてこれだけは言えると思うのですが、レバレッジも結構ですが、借金はいつかは返さなければならないということです。

どんな事業にも言えることですが、時間を掛け自己資本比率を上げるということだと思います。

よく、物件を買って数年でキャッシュフローが出ている為、海外で生活をエンジョイとかいう人がいますが、借入を起こしている場合、自分の財務諸表を確認した方がいいと思います。

多分、そんなことをやっている場合ではないとおもいますが・・・

必殺様、皆様のアドバイス・ご意見ありがとうございます。本や媒体からでは無く生の声を聞かせて頂き身に染みます。
自分の身の丈にあった規模でコツコツとやることから始めたいと思います。
今後もよろしくお願いします。

川崎市なら

しばらくは人口が増えそうな気もします。
武蔵小杉なんかが、今、熱いようですね。
首都圏なら、戸建て中古、学区が良い所でしょうか。
子育て支援が充実してるエリアとか。
そんなありきたりは、既にライバル乱立、物件高くて買えないかも。
今、リーマンショック前より活況をきたしているこの業界、オリンピック後まで資金貯めておくのも手かもしれません。
どうせ、相続税が上がります、羨まし税は上げたら票は伸びますもの!
その後の方が、戸建ての売りが出そうな気もします。
この商売、タイミングも大切です。
こんなにノウハウ本が出ているのですから^_^;

No title

時代とともに、社会情勢も変わります。
武蔵小杉あたりなんて、40年前はあまりお柄がよくなかったんですよ。
一時期横浜に住んでいて、都内に越境通学していました。
都立と学大付属を受けるためです(親もバカだぜー)。
東横線で長距離通学し、武蔵小杉から玉川(当時は、東横線の架線にまで玉川の排水の泡が飛んできました)を超えただけで、これほど町の雰囲気が変わるものだと、子供心に思いました。

当時は、まさか私が今頃しみったれた大家をしているとは想像していませんでした。
でも人に使われない、使わない、マイペースで出来るこの仕事がじつは自分に向いていると思う次第です。
人の適性(才能と言っていいかも)は、わからないものです。
私は、大家業は①努力以外にも、②適性(才能)は、ある程度必要だと思います。
それと、始める時期の、③社会情勢も、大きな要素です。

そうそう

ムサコは、元々工業地帯!
川崎市は、工業地帯&焼肉街で、実は全くいいイメージありません。(すいません!)
ちなみに、スカイツリーのお膝元エリアも、サンヤ街、京成はねえだもん。
スカイツリー効果も、あっという間に…。

えぇい、この際、言ってしまえー。
所詮、首都圏は地方出身者が多いのです。

新興エリアで、安い場所は、それなりです。
デベが、頑張って洒落た街を造るけど、駅前だけ!
ニコタマ、この立ち位置になるまで、随分とかかりました。
渋谷から近いから、いいようなもの。
アチキ、都心外れのタワーマンションに住んでみたものの、無理して買うなよーという、近隣。
災害時に、荷物持っても登れる階数にしたけど、
どうせなら、最上階にしときゃよかったー!
うざっ、見てくれは気取り屋さんばかり!
車は、国産が少ない。非国民ばかり。
管理組合の報告は、無料電動自転車や、フリースペースの使用マナーで燃えてます。
あえて、ここ使います。
例の単語を♪
大してカネ無いなら無理してまで自宅購入すな!
貧乏人になるだけや!!
貧乏人は無理してまでマイホームにこだわるな!
タワーマンション住んで、発泡酒ばかり飲むなー!
子供しかり、ペットごときの躾すら出来ないアホたれどもが!!
ちなみに、アチキお猫様達がいなけりゃ、賃貸のままだったんですが。

そりゃ、みんな

悪いことは言いません。
良いことしか言いません。
悪い事言ったら、本売れないもん!
コンサル料とれないし、ブログも上位にいかんもんねー。
業界人、息を吐くように嘘を吐く!!
鴨になるな!
by狼さん
アチキですら、この機に乗じて
いらん物件売ってまえー(^ー^)
表8%なら、売れるらしい♪
アチキ物件、満室やし、お化粧もしとるし。
室内も、結構手を入れとるけんねー!
うっしっしっ(^o^)
リーマン大家流行っとるけんねー。

こんなもんです、お気をつけ遊ばせ。

No title

タワーマンションを買う人は気をつけなはれ。
阪神の地震の時は、25階に住む老夫婦が、建物には被害がないのにエレベーターが動かない、水が出ないで不便な避難所暮らし。

学大付属高は、近くに住んで入れば有利だとの都市伝説を信じた親はバカ。
落ちましたわ(一次は受かったけれど)。

No title

”貧乏人は、無理して自宅購入すな!”

安くお貸ししますよ。住宅ローン以下で。

それが私共、大家の社会的役割だと思います。

タイトル抜けていました

上記のタイトル”言ってしまいましたね!!??”です。

わたべまみ様、失礼しました

No title

「安くお貸ししますよ。住宅ローン以下で。それが私共、大家の社会的役割だと思います」。

事業には、事業者が利益を得るだけではなく、社会的役割を担っていますね。
↑はまさにそうです。
空家の増加が社会問題になっています。
それを安めの賃料でお貸しするのは、賃借人にとっても、地域社会にとっても、オーナーにとっても良いことです。
「住宅ローン以下で」は、マーケティングからすれば正しいです。
実際、住宅ローンを超える賃料では、本当に客付けに苦労します。

ハウスメーカーや投資区分マンションで、「高属性の賃借人をターゲット」にし、(新築であれば)、中古物件のローン返済額を上回る賃料設定です。
これらは、賃借人にも、地域社会にも、オーナーにも利益をもたらしません。
ハウスメーカーやマンション分譲会社を利するだけです。
高属性の賃貸物件の需要がないとは言いませんよ。
でも供給>>>>>需要、なのです。
これから増える需要は、高齢の無年金者などの生活保護世帯、離婚増加での低所得者母子家庭、ワーキングプアー、外国人研修実習生、精神科病床を減らす政府の方針から、精神疾患のある方(統合失調症は、100人に一人が発症するといいます)くらいです。
それらの属性の方には、安い賃料の物件が必要です。
そしてこれらの賃借人さんは、管理が難しいのです。

斎藤さま♪

うちのお客様になりそうな方々には「貧乏人」「貧乏」なんて
使いませんよ!(^^)!

絶対、顧客にならなそうな、気取ってるけど実は余裕が無い人種には、
じゃんじゃん使いますっっっ!!

大好きな「古美門」風に、
やーい、やーい、ビンボーニーン
背伸びしすぎてかっつかつ

No title

武蔵小山も、賃貸経営ではいいかも知れません。
当方の持ち物件で一番家賃が下がらないのは横浜駅ソバ物件ですから。

車、住宅、家電、化粧品、ビール。。。。。国内産業は
毎年売り上げを減らしている。
賃貸事業も同様で、家賃は毎年下がるのが当たりまえ化。
貸家だけがジリ貧を回避できるわけがありませぬ。
で、家主の経済防衛戦やらんと。新規に金借りてる場合じゃありまへん。

家電、ビール、化粧品、歯ブラシ、まで日本企業はこの10年くらいは外国に出かけ事業をやって国内売り上げ減少に対処してます。

家主も外国に出かけて借金し物件取得満室経営をめざすべきですが、残念ながら日本国周辺は外国人個人の不動産取得を禁じる国ばかりで、資本金10億くらいの規模の法人じゃないと投資ライセンス不可。

出口ないね。

No title

質問者さん
凍死(作り屋)Kちゃんのチャレンジプログラムなんてどうですか?
まだ持ってない人には飲み会だの何だの色々あります

あっ!ちなみに仲介手数料以外にコンサル料たんまりいただきますが

私Kちゃんは金にならない事はしません!!!
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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