質問コーナー「短期間入居について」「怪しい不動産」
必殺さん
いつも有意義なブログ記事、とても感謝しております。
2つほど質問があります。
もし可能であればアドバイス頂ければ幸いです。
経験値が低いので、しょうもない質問だったらすいません。
①築古物件の集客についてですが、私は築30年以上の物件を自主管理しており、
仲介業者さんに広告料2か月分お支払しているのですが、
最近短期間(1年未満)での入退去が続き、原状回復費用なども考えると、短期での解約は厳しいものがあります。
仲介業者さんに頼った集客以外に、大家自ら行う受け身じゃない集客方法などないものかと日々考えています。
必殺さんも築古物件を管理していることと思いますが、どうされているのでしょうか？
仲介会社さんにアドバイスをもらっても、
結局リフォームやリノベーションなどのお金がたくさんかかる結論にしか行き着きません。
もちろんお部屋の魅力をあげることは必要だとはわかっているのですが・・・
②先日、空室を見たいという方が、公衆電話から問い合わせをしてきました。
不動産会社の方との事だったのですが(後からわかりました)、
電話口では、こちらが聞くまで、会社名や名前も名乗らず、
何か胡散臭い感じがしたので、キーボックスに空室の鍵はあるのですが、
直接私が案内しに行くことにしました。
現地で名刺交換をしようとしたら、その方は名刺も持ち合わせておらず、
その方のお客様のお部屋を探している不動産関係の方とのことだったのですが、
どうにもこうにも胡散臭い感じでした。
案内したお部屋もほとんど見ず、すぐに帰っていきました。
その後、その方から伺った会社名と名前をネット検索したら1件だけヒットして
実在する会社らしきことはわかったのですが、お部屋の見学が目的とはどうしても思えないのですが、
どのような可能性がありますでしょうか？何か気になってしまって(笑)
宜しくお願い致します。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。
１番の質問について
この問題は奥が深くて、私もこの短期入居問題に悩まされました。
私の結論としては、
１、特約を付ける
「１年未満の解約については家賃１か月分の早期解約違約金を支払わなければならない」
↑これを賃貸借契約書に記載しています。
実際、１年未満の退去でこの特約で回収できるのか？ですが、
現実的には半分の方が文句を言います。
しかし、私は対応策として保証会社「全保連」を利用してこの問題を解決しています。
全保連は退去者が早期解約違約金を支払わなかった時に、
有無を言わさず大家に代位弁済してくれます。
２、物件に見合った入居者
築３０年とのことですが、本当に物件に見合った入居者を入れていますか？
意外かも知れませんが、低ランク層のほうが入居期間は長いです。
逆に入居期間が短い方というのは、
あくまでも必殺の意見ですが、
中間ランク層で、本当はキレイで築浅で機能的な部屋に住みたいが、
手持ちのお金が無いために妥協して部屋を決めた方は入居期間が短いように感じます。
築３０年に無理して若作りしてませんか？
いくらおしゃれでキレイにしても所詮築３０年です。
エレベーターはガタが来ていますし、階段は狭い。
どうしても築浅には勝てません。
そして、中間層の方々は築古の物件でお金を貯めて
理想の築浅で機能的なお部屋に引っ越していくんです。
※もちろん色々な理由がありますので、これが全てじゃないですよ！
結論として、
滞納の可能性は低いが短期入居の中ランク層を狙うか？
滞納の可能性は高いが長期入居も多い低ランク層を狙うか？
難しいところです。
２番目の質問について
ただの出来の悪い営業マンか詐欺用のポストを探す悪い奴だったんでしょう
まあ、深く考えてもしょうがないです。
ちなみに私は空室のドアロックには簡易ロック鍵を掛けています。
こんなのや↑
こんなのです。
リスクはどこまで考えても尽きませんが、
鍵を現場に置くよりはマシと思っています。
参考になれば幸いです。
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↑
メールの登録ですが、
エラーが出てしまうとの報告が何件か寄せられています。
原因を調べたところ、登録しようとしたメアドは、
以前、他のメルマガで勝手に登録されたりとかして、
登録禁止メアドになっているようです。
エラーの場合は他のアドレスで登録いただければと思います。
いつも有意義なブログ記事、とても感謝しております。
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もし可能であればアドバイス頂ければ幸いです。
経験値が低いので、しょうもない質問だったらすいません。
①築古物件の集客についてですが、私は築30年以上の物件を自主管理しており、
仲介業者さんに広告料2か月分お支払しているのですが、
最近短期間(1年未満)での入退去が続き、原状回復費用なども考えると、短期での解約は厳しいものがあります。
仲介業者さんに頼った集客以外に、大家自ら行う受け身じゃない集客方法などないものかと日々考えています。
必殺さんも築古物件を管理していることと思いますが、どうされているのでしょうか？
仲介会社さんにアドバイスをもらっても、
結局リフォームやリノベーションなどのお金がたくさんかかる結論にしか行き着きません。
もちろんお部屋の魅力をあげることは必要だとはわかっているのですが・・・
②先日、空室を見たいという方が、公衆電話から問い合わせをしてきました。
不動産会社の方との事だったのですが(後からわかりました)、
電話口では、こちらが聞くまで、会社名や名前も名乗らず、
何か胡散臭い感じがしたので、キーボックスに空室の鍵はあるのですが、
直接私が案内しに行くことにしました。
現地で名刺交換をしようとしたら、その方は名刺も持ち合わせておらず、
その方のお客様のお部屋を探している不動産関係の方とのことだったのですが、
どうにもこうにも胡散臭い感じでした。
案内したお部屋もほとんど見ず、すぐに帰っていきました。
その後、その方から伺った会社名と名前をネット検索したら1件だけヒットして
実在する会社らしきことはわかったのですが、お部屋の見学が目的とはどうしても思えないのですが、
どのような可能性がありますでしょうか？何か気になってしまって(笑)
宜しくお願い致します。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。
１番の質問について
この問題は奥が深くて、私もこの短期入居問題に悩まされました。
私の結論としては、
１、特約を付ける
「１年未満の解約については家賃１か月分の早期解約違約金を支払わなければならない」
↑これを賃貸借契約書に記載しています。
実際、１年未満の退去でこの特約で回収できるのか？ですが、
現実的には半分の方が文句を言います。
しかし、私は対応策として保証会社「全保連」を利用してこの問題を解決しています。
全保連は退去者が早期解約違約金を支払わなかった時に、
有無を言わさず大家に代位弁済してくれます。
２、物件に見合った入居者
築３０年とのことですが、本当に物件に見合った入居者を入れていますか？
意外かも知れませんが、低ランク層のほうが入居期間は長いです。
逆に入居期間が短い方というのは、
あくまでも必殺の意見ですが、
中間ランク層で、本当はキレイで築浅で機能的な部屋に住みたいが、
手持ちのお金が無いために妥協して部屋を決めた方は入居期間が短いように感じます。
築３０年に無理して若作りしてませんか？
いくらおしゃれでキレイにしても所詮築３０年です。
エレベーターはガタが来ていますし、階段は狭い。
どうしても築浅には勝てません。
そして、中間層の方々は築古の物件でお金を貯めて
理想の築浅で機能的なお部屋に引っ越していくんです。
※もちろん色々な理由がありますので、これが全てじゃないですよ！
結論として、
滞納の可能性は低いが短期入居の中ランク層を狙うか？
滞納の可能性は高いが長期入居も多い低ランク層を狙うか？
難しいところです。
２番目の質問について
ただの出来の悪い営業マンか詐欺用のポストを探す悪い奴だったんでしょう
まあ、深く考えてもしょうがないです。
ちなみに私は空室のドアロックには簡易ロック鍵を掛けています。
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