質問コーナー「短期間入居について」「怪しい不動産」

必殺さん

いつも有意義なブログ記事、とても感謝しております。

2つほど質問があります。
もし可能であればアドバイス頂ければ幸いです。

経験値が低いので、しょうもない質問だったらすいません。

①築古物件の集客についてですが、私は築30年以上の物件を自主管理しており、
仲介業者さんに広告料2か月分お支払しているのですが、
最近短期間(1年未満)での入退去が続き、原状回復費用なども考えると、短期での解約は厳しいものがあります。
仲介業者さんに頼った集客以外に、大家自ら行う受け身じゃない集客方法などないものかと日々考えています。
必殺さんも築古物件を管理していることと思いますが、どうされているのでしょうか?

仲介会社さんにアドバイスをもらっても、
結局リフォームやリノベーションなどのお金がたくさんかかる結論にしか行き着きません。

もちろんお部屋の魅力をあげることは必要だとはわかっているのですが・・・


②先日、空室を見たいという方が、公衆電話から問い合わせをしてきました。
不動産会社の方との事だったのですが(後からわかりました)、
電話口では、こちらが聞くまで、会社名や名前も名乗らず、
何か胡散臭い感じがしたので、キーボックスに空室の鍵はあるのですが、
直接私が案内しに行くことにしました。
現地で名刺交換をしようとしたら、その方は名刺も持ち合わせておらず、
その方のお客様のお部屋を探している不動産関係の方とのことだったのですが、
どうにもこうにも胡散臭い感じでした。
案内したお部屋もほとんど見ず、すぐに帰っていきました。
その後、その方から伺った会社名と名前をネット検索したら1件だけヒットして
実在する会社らしきことはわかったのですが、お部屋の見学が目的とはどうしても思えないのですが、
どのような可能性がありますでしょうか?何か気になってしまって(笑)

宜しくお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

1番の質問について

この問題は奥が深くて、私もこの短期入居問題に悩まされました。
私の結論としては、
1、特約を付ける
  「1年未満の解約については家賃1か月分の早期解約違約金を支払わなければならない」
  ↑これを賃貸借契約書に記載しています。
  実際、1年未満の退去でこの特約で回収できるのか?ですが、
  現実的には半分の方が文句を言います。
  しかし、私は対応策として保証会社「全保連」を利用してこの問題を解決しています。
  全保連は退去者が早期解約違約金を支払わなかった時に、
  有無を言わさず大家に代位弁済してくれます。

2、物件に見合った入居者
  築30年とのことですが、本当に物件に見合った入居者を入れていますか?
  意外かも知れませんが、低ランク層のほうが入居期間は長いです。
  逆に入居期間が短い方というのは、
  あくまでも必殺の意見ですが、
  中間ランク層で、本当はキレイで築浅で機能的な部屋に住みたいが、
  手持ちのお金が無いために妥協して部屋を決めた方は入居期間が短いように感じます。
  築30年に無理して若作りしてませんか?
  いくらおしゃれでキレイにしても所詮築30年です。
  エレベーターはガタが来ていますし、階段は狭い。
  どうしても築浅には勝てません。
  そして、中間層の方々は築古の物件でお金を貯めて
  理想の築浅で機能的なお部屋に引っ越していくんです。
※もちろん色々な理由がありますので、これが全てじゃないですよ!
結論として、
滞納の可能性は低いが短期入居の中ランク層を狙うか?
滞納の可能性は高いが長期入居も多い低ランク層を狙うか?
難しいところです。

2番目の質問について

ただの出来の悪い営業マンか詐欺用のポストを探す悪い奴だったんでしょう
まあ、深く考えてもしょうがないです。
ちなみに私は空室のドアロックには簡易ロック鍵を掛けています。
PB070936.jpg
こんなのや↑

PB070937.jpg
こんなのです。

リスクはどこまで考えても尽きませんが、
鍵を現場に置くよりはマシと思っています。

参考になれば幸いです。


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戸建賃貸

不動産賃貸業の社会的役割

上記のことについて考えたことはあるでしょうか?

住むところを求めている人に住居を貸し、賃料を頂く訳ですが、住むところを求めている人は2つのパターンが有ると思います。

一つはとりあえず住むところを捜している人、何時までもそこに居る気はない。

もう一つは住居を自前で持つことが出来ない人、つまり貧乏な人。

最初のパターンは、学生、転勤族、新築を渡り歩く人、etc

二つ目の貧乏な人、家賃は払えるが住宅ローンが組めない、生活保護、家賃の払えない人(このパターンが一番困ります)

最初のパターンの人を相手にしている人は頻繁に入退去があって当然だと思います。

このパターンの経営は中々安定しないと思います。

やはり二つ目のパターン貧乏人相手の賃貸は手堅いと思います。

特に貧乏人相手の戸建の賃貸、このパターンが一番手堅いです。

只、一つ条件があります。

月々の家賃を住宅ローン以下にすることです。

この原則を守らないと一つ目のパターンの人が入り易くなります。

大家さんの中には一般的な住宅ローンを越える高い家賃で募集している人がいますが、勘違いをしていると思います。

私は十数個の戸建を所有していますが、家賃は48000~68000円です。私の住む地域では70000円を越えると無理だと思います。住宅ローンと競合してしまいます。

安く貸すには、安く仕入れることです。(リホームのスキルも含む)

不動産賃貸業は貧困ビジネスでもあるという、この業種の一面を常に意識していなければならないと思います。

それ言うては、あきまへんって

ビンボウニンとかヒンコンソウとか…。
斉藤さま、いつも楽しくコメを拝見しております♪
いやいや、その語句は心にだけ留めておきませんか。
賃貸を借りるに当たり、異動があるので買わない、持ち家信仰が無いという方もいます。
足るを知るで、節約思考や結婚を考えているから等、御事情は様々。
安く、それなりに住めればOKとか。
あちきんとこ、14~100㎡の住戸を自主管理しております。
賃貸業は、サービス業と、若輩のアマチャン二代目のアチキは考えておりますです。
家主兼管理会社としての日々の憤りもありますが-_-#
そりゃ、属性としては、生活保護(こんなんで貰うんかいが特に)、建設業下請従事者、フリーター、タクシードライバー、オキナワン、あまたいる介護従事者など。
高属性でも、専業主婦とか。(これ厄介)
心に思えども、本気では口には出さんようにしています。
口にまでだしだら、その先どこかでそれが相手に伝わるような気がするからです。

アチキんとこも

AD2とか、それにフレーレントを付け出しところは、短期貝谷ぐらい違約金の特約つけています。
オールアシストさんも、違約金追ってくれたような。

貧乏について

決して貧乏をバカにしている訳ではありません。

言葉をオブラードで包み必殺さんのように”低ランク層”とでも書けばよっかったのでしょうか?

意味するところは同じです。

物事の本質を見て欲しいということです。

わたべまみ様的には”それを言ちゃーオシマイヨ”という感じかも知れませんが・・・



私自身僻地で生まれ育ち、食べる物にも事欠く、ということはありませんでしたが貧乏でした。

貧乏の悲哀は良く解っているつもりですし、貧乏性は今も抜けません。

美辞麗句を並べれば、何となくそれらしくやり過ごせますが、決して本質を見る目は曇らせてはならないと思います。



世の中間違いなく貧乏人は居ますし、私共のお客様としてのウェートは高いと申し上げたかったのです。

短期解約の特約ですが
1年未満の解約は、、、
とすると、ちょうど1年で出ようとする人とよくもめるので、
1年未満の解約通知の受領は、、、
とした方がいいです。
又、解約通知は2ヶ月前予告、解約月の日割り計算は致しませんで多少短期解約は防げます。
鍵は、ドアに挟みこむタイプだと、ドアがキズだらけになるんですよね>_<

ブログ内容とは違いすいません。

斎藤様の書込みを見て思ってしまったこと。その内容はコメント欄に書くべきではなくて、自分のブログに書くべきでは無いでしょうか?
わざわざここに書いてしまうと、必殺様はあまり個別にコメントを返すことはされない(いい意味で)ので、初見の方には必殺様も同じくして考えていると思われることもあるかと思えます。
あくまでもここは必殺様の舞台。議論は楽しく読めるのですが持論の展開は少々場所違いかと。

書かれている内容は概ね個人的には同意ですけどね。

持論の展開ですか?

私としては短期入居というお題をいただいて、どうすればそれを防げるかを私なりの考えで書いたものですが・・・

持論の展開と言われればそれまでです。

確かにここは必殺さんの舞台であることは認めます。

が、私のコメントの内容を必殺さんの考えだとは誰も思わないでしょう。

必殺さんが不快であるとか、不必要だと思えば削除とかの処置をするでしょうし、ここが必殺さんの舞台である以上それは必殺さんにお任せするべきものと思います。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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