質問コーナー「管理会社の解約について」

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:管理会社の契約解除について
ホスト:
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必殺大家人様

福岡市在住のサラリーマン大家の〇〇と申します。
いつも楽しくブログを読ませていただいております。
今年6月の必殺様の福岡でのセミナーにも参加させて頂き
貴重なお話しをお聞きする事ができました。
ありがとうございます。

さて、管理会社とのトラブルについて、必殺様のアドバイスを
頂きたくメールさせて頂きました。

今年〇月に購入した所有物件(1R*6戸の一棟もの)の管理を購入時の
売買仲介会社からの申し出で、委託しているのですが、対応が悪く、
管理契約の解約を申し出ました。

対応が悪い例としては、
・建物の不具合の確認をお願いしても対応が遅い。
2週間後に改修に10万円くらいかかると金額だけ連絡あり。
・駐車場の解約があったものの連絡無し。家賃明細で入ってなく
確認したら、解約されていたとの回答。

管理契約では管理料の3か月分の違約金を支払い、即刻解約できると
なっていますが、私の主張は管理会社の対応が悪い為、管理業務の
不履行を理由に違約金は支払わないというものです。

これに対し、管理会社はちゃんと対応しているという主張で
お互いに管理の質に対してギャップがあります。
双方の主張が食い違い平行線です。

問題はここからなのですが、違約金を求められた為、私は、
『それなら違約金が発生しない時期(3ヵ月後)まで管理をお願い
したい』
と申し出たのですが、管理会社(社長)は
『そっちが解約と言うのですぐやめる。違約金は払ってもらう』
との主張です。(契約解除にへそを曲げサジを投げた様子)
違約金については次回家賃送金から相殺すると言っています。

私としては管理の質に不満である上に違約金まで取られる事は
納得がいきません。

このような場合、違約金がとられた後で、それの返還を求める
小額訴訟を申し立てて勝ち目があるでしょうか?
または小額訴訟を申し立てる考えである事を内容証明で事前に
送るなどすると効果があるでしょうか?

長文で申し訳ございませんが、アドバイス頂けると幸甚です。

よろしくお願いします。

以上

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お答えします。

まず分かっておいていただきたいのですが、

私は弁護士等の法律専門家ではありませんので、

あくまでも素人の意見としてお聞きくださいね

今回、管理会社の対応が悪く解約したいとのことですが、

この管理会社は解約して正解でしょう!

だって、まかりなりにも会社ですよね?

それが、いくら解約するからと言って、

一方的な物言いは酷いですね!

出来ることなら、会社名を公開しましょうよ、法的にも問題ないと思います。
※メルマガに公開していいなら公開しちゃいますよ

社名公開は置いといて、

金銭の問題ですが、

これは絶対、裁判で戦うべきしょう!

流れ的には、

1、内容証明を書く

ポイントは、

本請求書到着後3日以内にご返金願います。

返金無き場合には、年5%の割合による遅延損害金を請求させていただきます。

この一文を入れておいてください。

内容証明程度で支払ってくるとは思いませんが、

遅延損害金の起点が主張出来ます。

これが無いと判決日が遅延損害金の起点になっちゃいます。

その後、

2、訴訟に持っていく

訴訟文になれていなければ調停からでもOKです(調停文のほうが簡単です)

調停も訴訟もおそらく裁判官は和解を勧めてきます。

そこで、遅延利息を負けてやる。元金は全額返せ

それが嫌なら訴訟でトコトン戦います!と言ってみましょう!

おそらく元金の80%位の金額で落ち合うのではないでしょうか?

この辺は駆け引きです。

どちらにしても裁判で判決となれば勝つと思われます。

逆に裁判をしないと絶対返金しないタイプだとも思います。

※専門家に訴状を書いてもらうと簡単ですが、それだと返金されてもいくらも残りません。
 雑でも下手でもいいので、頑張って訴訟文は自力で書いてください。

ムカつくなら和解等せず、トコトン回収するのも一興です。

だって、相手は株式会社です。

最終的に回収はどうとでも出来ます。


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管理会社の倒産

管理会社が倒産した場合、一旦管理会社の口座に入った家賃はどうなると思いますか?

大家さんのところへはやってきません。もし入ってくるにしても極僅かです。

実際、私はこのパターンで損害を受けました。

タイミングで家賃はセーフだったのですが(タイミングで家賃までやられた人もいました)、敷金まで預けていたのでそれは上記のようになりました。

三桁オーバーの損害でした。

煩わしさから管理会社に丸投げしていると、こういうリスクもあるということを頭の隅に置いて下さい。

なぜかこの後、もっと対応の悪い管理会社に自動的に変更になり、それを機に自主管理するようになりました。

私は管理会社にはいいイメージがありません。

管理会社に様を付ける人がいますが、頭を引っ叩いてやりたくなります。







No title

管理会社が倒産したときのリスクについてはあまり触れられていませんね。
家賃収納代行で、管理会社名義の銀行口座に一旦振り込まれて、月遅れでオーナーに支払われます。
その間、管理会社が倒産すれば、大家は一般の債権者と同じですので管理会社が債務超過であれば、全額は戻ってきません(区分所有物権の管理組合の委任に限り、保証がある)。
私見ですが、敷金まで全額無利子で預かるのは、かなりあくどいと思います。
カネに色はついていませんから、当然管理会社の資金繰りに使われています。
それと、宅建業兼業の管理会社ですが、宅建業は倒産比率が高い業種です。

あちらの人こちらの人

必殺さんとお話をされた方なら解ると思いますが、あちらの人とこちらの人がいるそうです。

専業になり、今年初めて東京の賃貸住宅に行ってみたのですが、有意義な情報も多いですが、あちらの人の多いこと多いこと。

管理会社は間違いなくあちらの人です。大家のフトコロがどんなに大変でもキッチリ一定額か、一定率の手数料を徴収します。

大家の利益団体のような組織を立ち上げ、さもこちらの人のような顔をしながら、設立者の顔ぶれを見ていると殆どあちらの人だったりします。

今は会員料金無料だそうですが、将来有料になる可能性があるそうです。魂胆ミエミエです。

大家業をやっていられる方々、自分を守る為キッチリあちらの人とこちらの人を見究める目を持ってください。

上記のコメントの訂正

上から2行目”賃貸住宅”のところ”賃貸住宅フェア”です。

No title

まず第一に、管理会社とオーナーは、利害を反します。
管理業は(やりようによっては)、大変オイシイ商売です。
・不動産への投下資本なし(不動産を買うことなく)で、・市場リスク(不動産や賃料の値下がりリスクや借入金利の上昇リスク)を負わず、・不動産から得られる利益をオーナーに渡さず全て自分が横取りできるシステムです。
このビジネスモデルはうまくできていますね。
既に遥か昔の神話(迷信)になった、「不動産を持つことは有利で安全な投資」というオーナーの意識を悪用しています。
管理業が台頭してくたのは、最近20年間でしょう。
バブル崩壊で宅建業者が媒介や不動産の値上がりで利益が出なくなってきた頃です。
そういう業者が食い扶持のために力を入れだしたのが「管理業務」です。
業者は、第一に自分の利益が大事です(大家さん、あなたも同じでしょう?)。

このブログにも、あちらの方が多くコメントしていますから、嫌がらせのレスが付く間もしれませんがw

私が管理会社を利用したことはありません。
研究はしました。
あるとき、任売物件を新規の業者さんから買いました。
契約決済の時に、その業者は、当然のように管理委託契約書や火災保険申込書を持ってきました。
私は(その業者が余りにもしつこいので)、「家賃や敷金を預けて管理委託している会社が万一倒産したら、家賃の滞納より回収が難しい」と答えました。
その業者は怒りましたが、数年後に見事につぶれました。

No title

「だって、相手は株式会社です。
 最終的に回収はどうとでも出来ます。」

なんか、非常に意味深な言葉ですね。

管理会社なんつーもん

営利企業ですから、何も期待してはいけません。でしょ??
ちまたの管理会社のほとんどが零細や弱小企業。
ましてや、モラルの低い、離職率の高い不動産業界。
遠方の大家さんへは、ヤル気になればいくらでも騙せてお金取れるのでは??
仲介との兼業なら、歩合制に関係ない管理は全く身も入らない??
電話の伝言すらもやらない営業マンが多いんだもん。


家賃のたった5%とかでは、何にもできません、実際に。

親戚の物件管理を外注費用除く5%でやってあげていたら、
儲け過ぎと言われたので、お断りした事もあります。
電球などの細かい部材は請求しないし、
自社物件と区別なく一生懸命いろいろとやっていたのに…。

今は、大手ス○ーツさんに管理委託しているようですが、
おーほっほっ、空室だらけの、ただのボロ物件になってます。

銀行さんから、定期お願いできませんか、いくらでもいいので。
期間は、半年とかで、よく頼まれます。
担当者やお店の営業成績アップの為、他行の預金を引っ張りたいとかかなぁと、いつもお受けしています。(あちきの場合)
ごめんなさい、めんどーなんで動画見てません。

No title

「融資を頼んだら定期預金を頼まれた!」。
は普通にあることでしょう。
金融庁は好ましくない取引として、指導の対象にはしているようですが。
両建するぐらいならば、キャッシュで物件を買えば?


それと、5%の管理費で、期待する方が間違っていますよね。
記帳、なんて家賃の入金記録ですから、小学生でもできます。
エクセルの入力で数秒です。
家賃の督促は、管理業者は法的規制があって、すこしでもきつい取立ては犯罪になります。
対して大家自身がすれば、取立て自体は法的規制はありません。
ですから家賃の初期督促なんて、管理会社は全く意味がありません(督促電話一本かけるのも及び腰ですよ)。

5%~で期待する方が、きついい方をすれば、厚かましいです。
かつてSNSで、5%~の管理委託費で、それで全てメンテナンスやクロスの張替えなどの入退去のリフォームなど込でしてくれると勘違いしていた人がいました。
で、「このような管理委託(や、一括借り上げ)のような素晴らしいシステムを利用しないあなたは世間知らずの無知、儲からない慈善事業をしているバカ」と煽られました。
そこまでしてくれるのならば、私は当然管理委託します。
でもそれでは、管理会社は、いくら資金が潤沢にあっても赤字ですぐに倒産するでしょうね。

パチパチパチ

さんかくたまごさん!!
楽して金稼ぎたい、あるわけないじゃん、だモンね。
銀行さんから、地主系大家さん、結構大変になってるみたいです、なんて聞きます。
あちきも、ひーひー言ってるんだから、人任せならなおさらかも。
融資の絡みで、銀行さんと住宅メーカー同伴はよくありますと、住宅メーカーさんから聞きました。
そこで、家賃保証込みの建築するんですっ!(^^)!だって(>.<)
建物建てた後に営業があるもの、経験上、全てまがいもん。
管理委託、電気ブレーカー、携帯アンテナ設置(今時1トン 当初の構造計算狂う それで地震で建崩壊しても責任無し)、全て楽して儲かりますのお誘いです。
でも、デスクワークの時は電話受けまーす(^o^)
で、だから、それで、ふーん、何が言いたいの等々、と唯一高飛車な上から目線でストレス解消できるんですもの。
多分、データ購入が安いであろう商工会議所のデータは、ここ何年も更新してません。
帝国データバンクは更新してます。
だから、先代の名前でのつまらない(少し嬉しい)営業、多いんです。

No title

一括借り上げ(家賃保証と言われているが)は、徐々に難くせ付けられて10年ほどでほとんどの大家さんが打ち切られています。
ある統計では、10年超では、1割ほどしか一括借り上げをしていません。
その間の家賃保証(借り上げ)のコストは、当初の建設費に組み込まれています。
ハウスメーカーでアパート建設場合は、大概融資はハウスメーカーの紹介融資です。
土地だけ持っていて、初めてアパートを建てる人は、銀行融資の申し込みも面倒だし、審査が通らないこともありますから。
だから、ハウスメーカーの思う壺になってしまうのですよね。

お聞きします

ご相談者の方にお聞きしたいのですが、
その管理会社に対して、管理の不満や改善の要求を一度もせずに
「お宅の所の管理が不満なので今すぐ解約します。違約金は払いません」 と一方的に解約していませんか?
相手も人間ですから売り言葉に買い言葉になってるように感じますが
・・・違ってたらすいません。

担当者変更

クレーム3回目で担当者を変更してもらったことがあります。
クレームが発生した月の管理費を返金してもらいました。
必ず1室は空室がある状態でしたが、まともな担当者に変わったお陰で満室になり、もうすぐ1年です。
会社というより、担当者だなーと思いました。
先方の社長とバトル状態だったり、社員数が少ない会社だと難しいかもしれませんが、ご参考までに。

30年一括借りあげ(詐欺するサブリース)

サブリース契約は"賃貸アパートは安普請""建物代金+サブリース(家賃保証数千万)"がHMの請求

安普請アパートは30年の長い期間~入局退去(数万円)~大規模修理、リフォーム、不必要な手入れ(笑) 管理業者の思う壺に"費用はかさむ!" いやいや、費用は、でなく修改築(5年もしたら新築時に戻ったり

アパート経営の未経験な高齢者しか"契約に至らない"んですけど

プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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