トイレタンク修理2

昨日のブログでトイレタンクの修理を書きましたが、


コメント欄でSANEIのV530-5X-13はどうか?との質問がありました。
PA220873.jpg
↑コレです。

ちょうど交換事例がありましたので書きたいと思います。

これも入居者さんよりトイレの水が止まらないとの連絡を受けて対応したのですが、
PA200857.jpg
なぜかボールタップが長くてオーバーフロー筒に接触していて正常に機能していない状態になっています。

昨日の事案(発泡スチロールの膨張)と違って

なぜこの様に不具合になってしまったのかは不明なのですが、

原因はボールタップにあるのは間違いないようです。

そこで今回の場合は、ボールタップの長さに問題があるので、

先ほどのV530と交換しました。

PA200858.jpg
↑まったく干渉せず、スッキリしたでしょ?

私は昨日のブログで使用したV56と今日のブログで紹介したV530を使い分けています。

V530はV56より安い

しかし、ボールタップの故障例は昨日のブログに書いている事案のほうが多いんです。

その場合はV530は使えないことがあります。(ボールタップ部分が干渉する)

なので、

トイレタンク内側に発泡スチロールが貼っている→V56

トイレタンク内側に発泡スチロールが貼っていない→V530

こんな感じで使い分けています。


ちなみに私は管理会社に丸投げしているから関係ないと思っている貴方!

そんなことでは、この厳しい不動産投資で生き残れませんよ!!

今回のトラブル対応を業者さんに丸投げしたら幾らぐらい費用が掛かりますか?

水道業者に直接依頼して20000円くらい?

管理会社を通して依頼すると30000円くらい?

いったい幾らの商売してるんです?

一部屋3万~4万(月)の商売してるんですよね?

5000万~1億の物件を購入して気持ちが大きくなってませんか?

借金でなく現金買いするようなお金持ち様ならこんなセコイ事をせず、

ドンドン業者に仕事をあげればいいですが、

借金があるなら、死ぬ気で3万円を取りにいくべきではないでしょうか?

まあ、精神論にはなりますが、

1日3万円稼げれば、月90万円、年で1000万以上の収入です。

もちろん机上の空論なのですが、1日3万稼げれば成功者じゃないですか?

まさか私のブログ読者にそんな人はいないと思いますが、

寝ている間に金を生むなんて思ってませんよね?

そんなブログや本に騙されないでくださいね!

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No title

>1日3万円稼げれば、月90万円、年で1000万以上の収入です

これだと、サラリーマンの方がよっぽど気楽でよいような。。。



必殺さんぐらいの規模だと経営者の立場に特化して、こういった作業は人を使った方が経営効率がよいと思います。


物件の利回りが低いか、借入金の返済比率が高い等の理由で、なんでも自主管理しないと手元キャッシュが残らない状態のような気がします。

規模からしても借り入れ18億円は多いような気がしますし、、、


余計なお世話かもですが、、、気になったので。

正常に使えるならどっちでも◎なんですがタンクのメーカーと種類によって青いほうではつけれないのが古い物件でたまーにあります。 最近のは汎用タイプでは使えないのもあります。

No title

ボールタップの交換だけで3万円!
私は業者に依頼したことがないので知りません。

ボールタップの交換は何度化しています。
我が家も中古でしか買ったことがないので、最初は自分の家で練習しました。

管理について思う

この頃思うことなのですが、不動産賃貸業新参者の皆様のかなりの部分の方は勘違いをされていると思います。

融資を引っ張って物件を仕入れることばかりに関心が行き、運営の部分は管理会社?挙句の果ては管理会社の対応にストレスを貯めている始末。

事業をナメテはいけません。

はっきり言ってこの業界、参入障壁は低いです。ローンでも何でも物件を買えば、始められます。

ところがです。これだけ雨後の筍のように後から後から参加者が増えて来ると、きっとどこかで行き詰ります。

参入障壁が低い故に、スキルが必要です。

リートを買うことと混同してはいけません。

管理会社の利益とオーナーの利益は必ずしも一致しません。

最初の方のコメントに”人を使った方が・・・”とありますが、人を使うというのは、経営者として雇い自分の事業に専従させると言う意味では解りますが、管理会社に丸投げと言う意味ではナンセンスだと思います。
 

疑問に対し回答有難う御座います!

>>その場合はV530は使えないことがあります。(ボールタップ部分が干渉する)なので、
トイレタンク内側に発泡スチロールが貼っている→V56
トイレタンク内側に発泡スチロールが貼っていない→V530

ボールタップ部分が干渉してしまうのですか・・・・・。
画像だとV530でいけそうに見えますが、接続すると駄目なんですね。
非常に勉強になります。^^)

No title

おっしゃるとおりです。
でも、こういった工事施工の知識はどのように身につけるべきなんでしょうか?

No title

必殺様の事業に対する考え方、私も完全に同意いたします。

賃貸も経営である以上、楽して儲かるということはありえないですよね。
過去の記事でもあるように、必殺様くらいの規模でも本当に緊急出動しなければならないことは年に数回です。

残りの仕事はある程度日程調整が可能なので、人を雇う必要もなく自主管理ができるのだと思います。サラリーマンに比べたら遥かに気楽だと思います。


以前富山セミナーに参加した際にCD-Rをいただきましたが、トラブルの際に大変役に立ったのでお礼申し上げたくコメントさせていただきました。その節はありがとうございました!

No title

>自主管理しないと手元キャッシュが残らない状態のような気がします。

よほど優良な土地を相続したとかではない限り、業者に全て丸投げすれば利益は出ません。

優良な土地を相続したようなケースですが。
不動産賃貸での利回りは分母が土地プラス建物です。
その土地部分の取得費が不要で、かつ都心部の恵まれた立地であれば分子の賃料が高く取れるからです。
そのようなケースでは、損益分岐点比率=BPO、が低くなります。

ハウスメーカーに管理丸投げした方は、大概新築から数年間は「成功しています」といいます。
その言葉を信用してはいけませんよ。
それは会計上のトリックです。
新築当初は、(法人ですと)建物の減価償却費が高いです。
減価償却費は実際にキャッシュは出ていきませんが、税法上経費です。
それは会計上の利益より、キャッシュフロー(現ナマ)が多いという現象をもたらします。
それと新築当初は、固定資産税が安いです。
新築当初は、賃料を高く取れます。

十数年減れば、・減価償却費が減る、・固定資産税が上がる、・賃料が減る、に加えて、大規模修繕や設備の更新で経費がかかるようになります。
それで一気に資金ショートするケースが多いのです。
賃貸住宅の売り物の山が、築20年少し前と、築古(相続人が持て余した)の2つの山があるのは、それが理由です。

この税法、会計上のトリックを私はかつてSNSで何度も警鐘を鳴らしていましたが、私のことを散々「無知で儲かっていない」と揚げ足をとってきた人がいました。

斎藤明夫様に同意します。
管理会社に委託するのは経営とは異なると思います。
経営とは、事業に対して意思決定権を持つことです。
管理会社に「委託する」のは、意思決定まで委ねてしまうということです。
だって管理「委託」というでしょうが。

No title

皆さん



当方の勝手な意見にも関わらず、さまざまなご意見ありがとう御座います。


賃貸業はレバレッジが効く事と、ほとんどの業務をアウトソーシングできることが最大のメリットだと思います。


多くの中長期保有の上場不動産会社は自社で全ての業務を行っていません。
100戸前後の個人事業主規模で事業を考えるなら確かに自主管理が最適だと思います。
(管理会社にとって、この程度の個人レベルだと鼻くそクラスでしょうから、、、)



でも300,400戸以上になると考え方を変えないといけません。

賃貸業管理のためだけに貴重な人生を生きるわけではありません。
多くの人にとって、賃貸業は人生を楽しむ手段であり目的ではありません。


中規模以上の賃貸事業者や大企業の不動産会社は全てをアウトソーシングしています。
それでも儲かるように買って運営しているからです。


世の中のメガ大家さんもそうです。
(最近、表に出ているような新興系のメガ大家さんではありませんよ。。。本当に儲かっているこの規模の大家さんは目立たずひっそりと暮らしているものです)


管理依託して儲からないと考えるのは「個人事業主レベル」
事業ととらえ、経営判断は全て自分で行いながら人を使って収益を上げるのは「経営者レベル」


この違いだと思います。



必殺さんには、この規模になれば、是非「経営者レベル」になって全国の大家さんに啓発するぐらいの立場になって欲しいと思います。

返済比率や買い方を間違っていないなら出来ると思うのですが。。。。
やりたくても出来ないなら借り方か買い方を見直さないといけないと思います。


またまた、余計なお世話ですが、、、

No title


このブログを読んでいると、必殺様の場合、資力的に出来る出来ないとか
効率がどうこうとかの問題ではなく、「自分が動く事で、管理委託したり
作業する人を雇うよりも利益を生み出した(支出を減らした)」という
事実に満足し、また、それが楽しくて励んでらっしゃるられるように見えます。
それだけで自主管理する理由は十分なのではないでしょうか。

ご本人が悩んでる(今のやり方に満足していない)ようなら
そういうアドバイスも良いのかもしれませんが、嬉々として嬢の時給に
換算している現状を見ていると、事業主レベル・経営者レベルは云々、
不動産を持ってる他の企業は云々…というのは、なんか主旨が違うんじゃないかと。

長々と横レス失礼しました。

ひとつ上の者です

タイトルにたーくさん様のお名前を入れようとしたのに
間違って自分の名前のところに入れてしまいました。
紛らわしい事になってしまい申し訳ありません。

No title

>多くの中長期保有の上場不動産会社は自社で全ての業務を行っていません。

私はこちらのコメントでも書いていますが、例えば三菱地所の総資本経常利益率は、1%前後です。
もちろん管理はほとんどアウトソーシングしていますが、社内には設備、建物のメンテナンスや法務などのスペシャリストがいるはずです。
経営上の意思決定まで丸投げする「管理委託」とアウトソーシングとは異なります。

必殺さんの数百戸レベルでも、上場不動産の規模にははるかに及びません。
社債で1%を切る固定金利で資金調達はしていないでしょうし。
必殺さんレベル以下では、1%前後の利益率ではやっていけません。

三菱地所レベルは金融業で言えば都市銀行。
必殺さんレベルはノンバンク。
数個~数十戸の大家は質屋か日掛け金融レベル。

上場企業の不動産会社を引き合いに出すのはナンセンスです。

雨後の筍

不動産賃貸業に参入する人が多いこと多いこと。

大概はサラリーマン大家さんです。

この人たちが、これから全て残っていくでしょうか?

私が見るに、ほとんどの方は経営者として事業をしたことが無く、ただ数値を追って儲かると考えているだけではないでしょうか?

この人たちが全て”経営者レベル”?を目指すとどうなるでしょうか?

ありえません!!!

大体、現場のことをろくに知らない人がどうして経営など出来るのでしょうか?

ブログで現場のことなどろくに書かないで、ネクタイをして~~投資しました。なんて書いてる人を見ると???と思います。

私の知っている中規模賃貸事業者(そこのテナントを借りています)は管理部門を持っていますが、決して関係のない管理会社に管理を任せたりはしていません。あくまでもその会社の管理部門です。

財布的には同じになっているはずです。

”さんかくたまごさん” も書いていますが、丸投げして利益が出るのは大都市のいい場所を持っている地主だけです。

”経営者”になれば、煩わしいことから開放され人生が楽しめるのでしょうか?

南の島で”経営判断”して事業がやっていけるものでしょうか?

甚だ疑問です。

”たーくん”さんは必殺さんにそのように指導できる経営をなさっているのかもしれませんが、私にはレベルが高すぎて理解できません。

私の事業の概念は利益になる小さな努力の積み重ねです。それによってちりも積もれば山で利益を出すということです。

お恥ずかしいですが・・・

”たーくん”さんのよう特殊能力を持った方でないとそのようにはならないと思います。






単なる疑問なんですの^^;)

たーくんに単純な疑問・質問です。

必殺さんにアドバイスをされておられるので、もっと具体的に数値も含めて説明されたら必殺さんや他の方も納得されると思いますよ。

上場会社やメガ大家、レバレッジ、アウトソーシング・・・・etc。
もっともらしく書かれていますが、上場会社やメガ大家の実情をそんなにご存じでしたら是非適当な言葉を書かれるのではなく、もっと詳細を記載されたらどうでしょうか?

それに必殺さんの経営手法・投資スタンスを本当に詳細にご存じですか??
必殺のことどころか、メガ大家の事も本で読んだだり、セミナーに参加しただけで知ったかぶりしていると笑われてしまいますよw


>>(最近、表に出ているような新興系のメガ大家さんではありませんよ。。。本当に儲かっているこの規模の大家さんは目立たずひっそりと暮らしているものです)

経営者は、周りの人に分かるようなところばかりで活動はしていません。寧ろ、人の気付かないところで懸命な努力を継続的にしておられます。

ちなみに、『不動産賃貸業の参入障壁が低い』とおっしゃる方々をみかけますが、実情そんなことはないと思います。
単に詐欺まがいの不動産屋や金融屋に乗せられて、まともな投資家は絶対手を出さない物件を購入し、「俺も投資家だ!不動産賃貸業に転身だ!」と妄想して、人生の断崖絶壁から詐欺師に騙され、自分の背中を突き押されたのに恍惚の表情で飛び降りただけのた自殺志願者なだけですwww
多くの凍死家は、参入するハードルの壁を越えて入ろうとしたら、その第一歩が既に底なしの谷でしたwwwって感じでしょう。
業界に入ったようでまだ入ってなく、壁を越えた先は不動産賃貸業界でなく、始めから勘違いして『詐欺被害者の末路(の業界)』に踏み込んだんですよ。


必殺さんは、400戸でも自主管理出来るノウハウ&『能力』がおありなのですから、自社で出来る事をアウトソーシングするなんて馬鹿げてますね。

No title

コメント嵐みたいで申し訳ないです。
当方は今回限りの書き込みにします。


様々な反響ありがとう御座います。
必殺様。他人様のブログなのに大変申し訳ないです。。。



「ひとつ上の者です」様のコメントが言い得て妙なんだと思います。
的確なご指摘ありがとう御座います。


後の方は・・・ずれているというか、、、
これ以上のコメント返しはしません。

当方は何も否定しません。
必殺様も素晴らしいと思います。


ただ問題提起したかっただけです。




当方は小さな町で不動産屋(売買専門)を40年弱経営しています。

昭和50年代の高度経済成長期、平成初期のバブル景気にはじまり、バブル崩壊、最近のプチバブルまで様々な方を見届けてきました。



長く生き残っている大家さんというのは傾向として一貫しています。

目先の利益だけに過剰にとらわれない方です。



賃貸業は、人間の衣食住の一端を担う重要な職業です。
住んでいる方や事業に関わる周りの人を幸せにしてこそ社会的に認められるのです。


管理会社に委託しては儲からないとか、他人に利益を取られるな!だけでは、まず、成功しません。
(裸の王様です)



自主管理で頑張ること自体はとてもよいことです。
なにも否定しません。

しかし、将来的には悲惨な結末をたくさん見てきました。



たとえば、必殺様に何かあったら、別の誰かがその経営を引き継げますか?
必殺様だけのスキルにより維持された経営状態だと、とても無理だと思います。


私は過去にも出来る洗礼された大家さんを数多く見てきましたが、なんでも自分でやってきた方が他界した後はどうなるかご存知でしょうか?

一生懸命頑張って長年維持してきた資産は、善人ぶった不動産会社の食い物にされ、無知な相続人は丸裸にされるのです。



一方、二代目三代目と今も生き残っている大家さんの多くは人をうまく使っています。
身内でも他人雇用でもかまいません。
管理会社との良好な関係で後継者への事業継承をうまくやっている方もいます。


賃貸業を経営者の立場で捕らえ、常に人を育ててきた方々です。
賃貸業は一代では終わりません。
何度も言います。一代では終わりません。
代々と続くのです。自分一人では成り立ちません。

自分の代でたたむから大丈夫!と反論も出来ないはずです。
人生、いつ終わるかわからないですよね?


私は死なないから何でも一人でやります!は、火災はめったにおこらないから保険には一切入りません! と同義です。



目先の利益だけにとらわれ、たった数%の管理費を惜しんで日々現場に入っているようでは、社長業としての業務がおろそかになります。


上場企業も中小企業も個人事業主も経営の基本構造は同じです。
比較する意味はナンセンスではありません。


もっと広い視野をもって賃貸業を行うのがよいのではと思った次第です。
最近の新興大家さんの中にも、こういった視点を持たれている方がいるのを陰ながら嬉しく思っています。

賃貸業で日本の未来を明るくしよう!ぐらいの気概でがんばりませんか。


必殺様。応援しています。
コメント失礼致しました。これにて失礼致します。

No title

 たーくん様のおっしゃっていることは正論だと思います。一つの物の見方として。

 当方は相続物件しか所有していませんが、先代は管理会社に食い物にされたお人好しでした。現在その悲惨な状態から何とか立て直しを図っている段階です。そういう立場の者からすると、必殺さんのような手法に惹かれるのが正直なところです。不動産屋・管理会社は信用できません。彼らの利益と大家の利益は反比例する場合がほとんどだからです。家賃収入からさまざまな経費・ローン等を捻出しなければならない身としては、少しでも要らぬ出費を減らしたいと思うのは当然だと思います。出来るだけ満室にし、経費を減らすしかやることが無いのです。家賃を上げるなんて不可能だからです。
 
 賃貸経営は一代では終わりません。相続対策まで考える必要も出てきます。もし、自分の息子や孫に財産を残したいなら、自分がこれまでもがいて手に入れた知識や経験を的確に伝えることが、最良の「相続対策」なのかもしれません。

横から失礼しました。

No title

>管理会社にとって、この程度の個人レベルだと鼻くそクラスでしょうから、、、

などという業者さんには、孫子の代まで考えるのならば、当然管理をお任せする気にもなりませんよね。
取引したいとも思いません。
100戸にみたない鼻くそクラスですから、私は自分で管理します。

No title


> 何度も言います。一代では終わりません。
> 代々と続くのです。自分一人では成り立ちません。
> 自分の代でたたむから大丈夫!と反論も出来ないはずです。
> 人生、いつ終わるかわからないですよね?

→論点ずらさないで下さい w
 これは別問題です。また、そこに新しいビジネスモデルが生まれてくるとは
 考えられないのでしょうか?みんな考えていますよ。このブログを気に入って
 いる人達は。

 今までの普通のオーナーにはなりたくない人達が此のブログを読んでいるのですから。



●たーくんさんの経営の考え方

 →オーナーは管理会社に管理を委託するべき
   →条件:管理戸数が多くなると(300,400戸以上)

 
  ⇒普通の賃貸経営をするべき
    →オーナーが管理会社に委託するやり方(普通のオーナー)


●このブログを見ている人の経営の考え方

 →普通のオーナーにはなりたくない。
  →丸投げで、口だけ出したり、管理会社にいいように扱われる
   普通のオーナーにはなりたくない。

 →普通のオーナーになりたくないから、このブログを楽しんで読んでいる。
 →色々な現場や入居者などと付き合っていくことに喜びや・満足感を得ている。
 →もちろん原価率も良い

失礼しました

”たーくん”さんは不動産賃貸業の方ではなかったのですね。

てっきり同業の方だと思ってコメントしました。

失礼しました。

”一方、二代目三代目と今も生き残っている大家さんの多くは人をうまく使っています。
身内でも他人雇用でもかまいません。
管理会社との良好な関係で後継者への事業継承をうまくやっている方もいます。 ”

このような大家さんは、さんかくたまごさんのおっしゃる”優良な土地を相続したようなケース”の方々、ネット以前の大家さん、いわゆる資産家の方々、であると思います。

私はネット後の大家です。資産家でも何でもありません。

年収1000万オーバー(この場合事業の売り上げではありません)すごいと思います。

相続で”一生懸命頑張って長年維持してきた資産は、善人ぶった不動産会社の食い物にされ、無知な相続人は丸裸にされるのです。 ”だそうですが、対策をしていれば大丈夫です。

”目先の利益だけにとらわれ、たった数%の管理費を惜しんで日々現場に入っているようでは、社長業としての業務がおろそかになります。 ”
”たった数%の管理費”?利益の数%ではありません。売り上げの数%です。経費及、ローンの返済額によっては、この数%が明暗を分けます。

”現場に入っているようでは、社長業としての業務がおろそかになります。”不動産賃貸業社長の業務とは何でしょうか?現場に入ったらおろそかになるのでしょか?

異業種の方が言うべきことではないと思います。


きっと儲かっていらしゃるのでしょうね。

”>1日3万円稼げれば、月90万円、年で1000万以上の収入です

これだと、サラリーマンの方がよっぽど気楽でよいような。。。”

このような金銭感覚ですか・・・

ひょっとしてあなたの会社は”善人ぶった不動産会社”なのでしょうか?

おっと

失礼しました。









No title

同じ意見ばかりだとつまらないのであえてコメントいたします!

私はたーさんの意見に賛成です。

前置きしますが、決して自主管理を否定するつもりはありません。

人それぞれ得意不得意があり、
私は入居者と会話すらしたくありませんし、DIYも致しません(笑)
材料発注や分離発注程度はやってますが、、、

ですので、自分の苦手な仕事は管理会社様様、職人様様に
してもらっています。勿論、困った時には必殺さんにも相談させてもらってます。
業者さんや同業の皆さんのことを非常に信頼していますし、
無くてはならない存在だと、みんなのお陰で事業を運営出来てるのだと、心から思っています。
みんなに助けてもらってる分、自分は賃貸の客付や
物件の仕入れに力をいれています。

それなりの規模でほぼ全て自主管理されているのは
専業大家の友人の中でも必殺さんぐらいしかいませんが
自主管理していなくてもうまく運営されています。
(最初は自主管理、戸数が増えたら管理委託された方もおります)
人それぞれ得手不得手、やり方が違うので、
管理会社に丸投げでやられたい放題は別ですが
管理委託を否定されるのもどうかなぁ、、、と思います。

えー0

規模が大きくなった場合は,自己資金の蓄積にともなって
管理会社への委託に、しだいに切り替えて行くはずだよ。
いわれなくても、自動的に。
だって、管理会社に委託する委託費の月100万とかを払ったほうが、法人税も安くなるから。また自己資金の再投資先が安アパートなんかでなく、非居住系のビルなど利回りがいい、償却年数の長いぼろでない不動産に移行して行くはずだし。

現在は格安ぼろ居住系不動産を自己格安管理で運用して、自己資金を積み上げてるだけなので、管理会社はまったく不要なんだろう。

大体、不動産賃貸は、土地という空間になんかの設備を付着させて、これを切り売りして安価にユーザーに提供することで利益を得る。
MCやアパート系は、ごく一部の賃貸業種で、ほかにも事務所系、店舗系、駐車場系、工場系、倉庫系など。
木賃、軽鉄アパートWORLDしか目に入らないのはないのは、視野不良。

グループホーム建設して、福祉法人に賃貸したりも、結構あったりする。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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