質問コーナー『信用棄損』

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□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:コンキツ
日付:
件名:はじめまして
ホスト:
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はじめまして。必殺大家人さまのメールを楽しく拝読しておりますコンキツと申します。
質問があるのですが、440戸も所有されておられますが、
法定耐用年数超えた物件もローンで購入されておられるのでしょうか?
そのような場合は信用棄損になるとどこかの本に書いてあったのですが。
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お答え・・・・しにくいです。

まず、なぜお答えしにくいかと言うと、

私は属性に頼った投資法をしていないからです。
あ・・・昔少ししていました・・・闇の歴史です。

※メンドクサイので信用毀損はネットで詳しく調べてください。

私のセミナーに参加された方や、懇親会でお話しした方などはご存知とは思いますが、

所有物件は融資で引っ張る物件と、現金買いの物件と両極端で、

両方の物件があるから経営が上手くいっていると思っています。

融資が引ける物件(銀行評価が出る。担保力がある)=利回りが低い=築浅で設備管理が楽
でもキャッシュフローが得られず経営はアップアップ

融資が引けない物件(銀行評価が低い。担保力がない)=利回りが高い=築古で設備管理が大変
でもキャッシュは得られるので次の物件へと車輪(資金)が回せる

まあ、信用毀損を心配するような属性ありきの融資法より、

収益を上げてプロパー融資(事業性融資)に移行できれば正解ではないでしょうか?

なので、うーーーん、

ブログでは書きにくいんですが・・・

なんとか投資法とか・・・ありますよね?

どうなんですかね?

うーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーん

こんなこと書いていいのか分かりませんが、

〇ル〇銀行などの社会的属性ありきの融資の引っ張り方って、

本来の不動産大家業からかけ離れていませんか?

だって、不動産物件の収益性を重視せず、

社会的属性から最終的な債権回収に重点を置いた融資・・・

それって一昔前に流行った、

SF〇Gや〇栄などの
商工ローンの考え方ではないでしょうか?


※商工ローンとは、債務者(契約者)に返済能力がなくても、
 最終的に連帯保証人から回収できればよいという商法

なので、

フルローンOK物件出ました!!(潤沢な資金力があればこれはこれでOKです)

なんて宣伝している業者さんや

融資を引ける物件が良物件と豪語するブロガーさん・・・

うーーーーん、

書きづらい・・・ね

敵を作るとまた叩かれますのでこの辺で・・・・


参考までに、私がお勧めする投資法は?

と聞かれれば、

属性に頼らずに実需で稼ぐ、投資でなく実業と考えて行く

時間は掛かりますが、コツコツと一歩一歩進むのがいいんじゃないでしょうか?

月収100万円を2~3年で築こうとするから足元をすくわれるんです。

10年で月収100万を目指せばいいのでは?

今の仕事をしていて2~3年で月収100万取れますか?

10年経っても難しいでしょ?

だって月収100万なんて特殊な免許か資格でもない限り無理ですし、

二部上場会社の役員レベルでもない限り難しいと思いますよ

でも、不動産投資なら10年頑張れば、ほぼ100%月収100万は可能で、

資格も学歴も必要ありません。必要なのは努力だけです。

その努力とはなんぞや?ですが、

これも色々な努力の仕方があると思います。

これは人それぞれありますので一概には言えませんが、

一番簡単な方法は、日本海大家さんが以前ブログで書いていましたが、

自分より少し先(成功している)を行っている不動産投資家をスネークして

「教えを乞う」でいいんじゃないでしょうか?

そこそこ成功している大家さんは親切に教えてくれるものです。

そういった成功大家さん方は、向こうから来てくれません。

飲み会などがあれば、前や横をキープして教えを乞いましょう!

聞くは一時の恥、知らぬは一生の恥と言います・・・

頑張ってください!!

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^^;)

>>でも、不動産投資なら10年頑張れば、ほぼ100%月収100万は可能で、資格も学歴も必要ありません。必要なのは努力だけです。

でもこれって、素人には難しいですよね。
無勉強で、初めに大きな失敗をすると、サラリーマン大家にリカバリーは困難極まりないw

誰に教えを請うのか?
希少な成功大家の中から、さらに親切な心の広い大家を探し出す。
ココを間違うと、・・・・・・・、あ~ら大変、地獄行き^^;)

??:「投資は自己責任ですよ!ww」
って買った数年後に突然相談者(相談業者)に言われちゃうので、素人サラリーマン大家さんは十分注意して凍死をするべきだと思います。v-12

No title

「属性に頼らずに実需で稼ぐ、投資でなく実業と考えて行く
」・・・・ぐっと来るぜよ。。。その気持ち、肝に銘じます。

No title

私も不動産投資の相談を
受けることはありますが

私が答えられるのは

・購入した後の管理方法
(いい管理会社の見分け方)

・物件の購入方法
(情報の入手方法や指値の考え方)

・良い業者(施工)の見分け方
などですが、

・物件の購入の診断
・今後の不動産投資の展望
などは相談を受けないようにしています

その理由は
・属性などの背景が各人違う
・資金調達方法が違う
(これが違うと購入判断もかわります)

そして、何よりも
「不動産投資のリスクは投資家本人が
負うもので、その判断を他者に任せるのは
自分の手の内を完全に晒さないといけません」
ただし、金融機関などの融資元には真実を
言わないといけないと思いますが)

投資家とは本来
「リスクの責任を全て負う代わりに
メリットを一人で享受する者」
と認識しているので
投資判断自体は他者に委ねては
いけないと思いますが

必殺様どう思われますか?

法人化

質問です。
必殺さんはどの時点で法人化しましたか?
最初から法人を創ってJFCで借りて、枠がうまったら民間から事業性融資というのはどうですか?

10年で月収100万

>月収100万円を2~3年で築こうとするから足元をすくわれるんです。
>「10年で月収100万を目指せばいいのでは?

初めまして、いつもブログ楽しみに拝見しております。


おっしゃる通りだと思いますし、私が実践してきたこともまさに10年で月収100万を獲得するでした。

最初は、不動産などまったく知らない素人でしたが、10年も経験すれば、今は専業大家さんとして細々とではありますがやっています。

基本的に現金で小さな物件を買い足していく方法で不動産を増やしてきたのですが、

自分の現金を何年もかけて回収しているだけで意味がない、

そんな古い物件に資産価値はない、

忙しいので長い時間などかけられない、

など、いろんなご意見や批判を受けたこともありました。


実際に10年という時間さえ投資するつもりがあるのであれば必殺さんがおっしゃるように、誰でも月収100万は可能な数値です。

ブログも10年前から細々とやっておりますので、もしよろしければご覧ください。

http://black.ap.teacup.com/lefty/

No title

月収100万円を安定的に稼ぎ出すのは、もっとかかるでしょうね。
最高利益の月って意味なら、10年したらいく月もあるかもしれませんが。

しかも、場所にもよる気がします。
東京都内のような利回りがあまり望めないような立地では、
安定的ではありますが、キャッシュフローをそのレベルまで持っていくには、もっとかかるとは思います。

No title

昔、灘高の校長先生が言われたことを私の母親が聞きかじって「あなたも見習いなさい」と言いました。
灘高の校長先生が言われたこととは、「東大に合格するのは、何も特殊なことをしているわけではない。予習復習をきちんとやり、日に4、5時間は勉強する努力を継続することです」です。
それが誰でもできるわけではないでしょう。
もともとの頭の素質もありますし。
イチロー選手も「努力を積み重ねただけです」と言っています。
イチロー選手の寮の部屋は、記念に残していあるそうです。
公式の練習が終わったあとも、部屋で素振りを続け、畳がえぐれているそうです。
イチロー選手は人一倍努力もしたでしょうし、素質ももちろんありました。

大家業のノウハウを惜しげもなく公開しているブロガーの方に「なぜ競争相手に情報提供するのですか」と尋ねました。
「普通の人は、私を真似できないから」というお返事でした。
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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