必殺質問コーナー

セミナー参加者さんより質問が届いていますのでご紹介します。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:借地のぼろ長屋について
ホスト:
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堺のセミナーでのお話、面白かったです!
ためになるお話をありがとうございました。

お話の最後に、これからは文化・文化・テラスとお聞きしましたので、
ぜひ必殺様のご意見を伺いたいのです。

三軒長屋の端1戸を相続しました。
○×区、7坪、借地、地代は月14500円、契約はあと10年あります。
以前は生活保護のご年配に月40000円で貸しておりましたが、
3年前にお亡くなりになりました。
現在は親戚に月18000円で一時的に貸しております。

50年超で建物がそろそろ限界のようです。
ぼろなため取り壊して地主に返却したいところですが、
真ん中の1戸にご年配夫婦が入居中。
まだまだお元気な様子です。
もう1戸は倉庫状態で放置されているようです。

このような物件、必殺様ならどのよう扱われますでしょうか?
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お答えします。

これは建物云々と言うより、

質問者さんに建物再生スキルがあるかどうか?で変わると思います。

築50年と言っても、建物の躯体から倒壊すると言うのは考えにくいですよね?

どちらかと言うと、サッシや台所・風呂・トイレなど

総入れ替えしないと入居募集が出来ない状態のことだと思います。

とは言っても、築50年ですので入居者は生活保護の方など低所得者になるかと思います。

そこで、『人が住めるレベル』の改装をいかに安くするか?が求められます。

設備屋さんにお任せで300万などかけていたのでは、

いつまで経っても費用回収出来ません。

それでは何をしているのか分かりませんよね?

この様な事例では、いかに安く改装して人に貸せるレベルにするか?が求められます。

質問者さんが自分で職人を手配し、

分離発注で工事を実行できるのであれば、

これからもこの物件で賃料収入を上げればいいでしょうし

そのような工事スキルが無いのであれば、地主に土地を返還してもいいのではないでしょうか?

結論:大家のスキルしだいです。

がんばってくださいね!


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No title

>>○×区、7坪、借地、地代は月14500円、契約はあと10年あります。
>>以前は生活保護のご年配に月40000円で貸しておりましたが、
>>3年前にお亡くなりになりました。
>>現在は親戚に月18000円で一時的に貸しております。

家賃収入18,000円-地代14,500円=3,500円/月の所得ですか?
年間3,500円×12ヶ月=42,000円/年??

これって、修理して採算合うんですか?
一時的とはいえ、無茶苦茶な賃料では?
借地権を売った方が早い気がしますw
(それか、一部取り壊して屋根付き駐車場にした方がマシでは?)

必殺さんなら、なんとかするのかなぁ?

No title

ななさんと同じ考えで、地代払ってる時点で修繕は厳しいですね
5年償却60万程度ですべてをまかなえられたらまだいいですけど。

土地が所有権で全戸所有ならば

土地が所有権で全戸所有ならば、私は改装します。
その土地が駐車場にできない、再建築できない土地ならばです。
3戸の内の一戸で借地権となると、建物の現状にもよりますが、さすがの(今住んでいる人が出て行ったら)私も、取り壊して土地を地主に返します。

必殺さん、こんにちは!
エコシステムさんの新宿でのセミナーに行きました!
セミナー後の飲み会に参加した女子(?)3人の中のストライプのセーターを着ていた主婦大家です。
実はウチにもそんな物件がありましたが、地主さんに相談の上、売りました。若いご夫婦が買って下さいました。ン百万円でしたが、お金を掛けたり、タダでお返しするよりは全然良かったです。
いかがでしょう。

No title

もちろん、地主が上モノを買ってくれればそれに越したことはないです。
話し合い次第でしょう。
法定の借地期間がかなり残っており、地主がその土地を有効活用したいなどというケースでは、上モノをかなり高く買ってくれます。
しかし本件のように、連棟のほかの戸が未だに使用していたり、地主にその土地をほかに活用するなどという意思がなければ、「上モノを買ってくれ」という交渉は難しいです。
地主にしてみれば、そのまま地代を払ってくれた方がいいですからね。

さんかくたまごさん
買った方は地主さんではなくて、全く別の第三者です。普通の若いご夫婦で、現状のままそこに住むので、その方々がこれからは地代を払っていかれると思います。ですので、地主さん的には全然オッケーでしたよ。

No title

失礼しました。
よく読んでいませんでした。

No title

私も必殺さんの意見に賛同です。
年数からしても旧法借地だとおもわれますので建物が
存続している以上貸し続けられますね。
借地自体に価値がありますので返すなんてもったいないと思います。
建物状況が分からないですが、柱一本のこしてリフォームです。

場所にもよりますが○×区、であればそれなりの都市であると
想定できるので7坪 50/100で40㎡(想定)の程度のものであれば、
必殺さんのような方であれば100万もあればフルリフォームしちゃうでしょうからリフォームして貸せばリフォームして老夫婦で40000で貸せていたのであれば60000円程度に復活するのではないでしょうか。
もちろん親戚にはどいてもらう前提ですが。

であれば借地料も含めた簡単な計算でも2年で回収できますし。
大変恐縮ながら意見を述べさせていただきました。

連投失礼します。

確かに!です。
その長屋のお隣さんは、元々二階建てをワンルーム2部屋にリフォームして、1部屋 10万くらいで貸していますよ。東京⚪️⚪️区の駅から徒歩3分です。

No title

基本的に、借地権の売買があるのは、東京もしくは地方のごくごく限られた一等地だけになります。
境のセミナーに参加された方となると、地方の方と思われますので、第三者や地主さんに借地権を売るということは難しいと思います。

三軒長屋となると、1戸だけ取り壊すわけにもいきませんので、更地にして土地賃貸借契約解除ということも困難です。
地主さんへの建物の区分所有権移転となりますと、登記費用もかかりますし、価値ある建物でないと地主さんが嫌がります。
ですので、区分所有権を地主さんに引き取ってもらうのに、お金を支払うケースが考えられます。

No title

必殺様はじめ皆様、ご意見ありがとうございます。

地主のお婆さまのエピソードを。

2011年、地代1割アップを要求
理由:もう20年値上げしていない・固定資産税がかかる
納得できないため存命中の父が突っぱねたところ
40年以上キッチリ地代を支払ってきた中で
1回だけ地代支払いが数日遅れたことを理由に
値上げに応じないなら更地にして返せと仰った

こんな素敵なお婆さまなので、買取ってくれることはまずなさそうです。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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