質問コーナー

メールにて質問がありましたのでお答えしたいと思います。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:茶子
日付:2014/05/30 01:15:18
件名:損害賠償請求の件
ホスト:
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先日はアドバイスをありがとうございました

管理会社に対応をお願いしていましたが、本日以下のような返信メールが来ました

内容は「自分達には責任はない。あとはオーナーがやれ」
ということのようです

貸主代理として、客付けをして
仲介手数料を2ケ月も取って
クレームの対応にもうまく対応せずにこのような形になったら
「後は知りません」で、通るのでしょうか?

この会社の言う『非弁行為』とはどういったものでしょうか?

ご意見をお聞かせいただけたら幸いです
よろしくお願い致します

(「送られてきた通知書」とは、元借主の送ってきた損害賠償請求の内容証明です)


*    *    *

○○ 様

いつもお世話になっております。

先日、当社の顧問弁護士に本件相談を行いました。

当社の立場は管理会社(契約書の賃貸人代理と押印をしておりますが、これはオーナーの承諾を得た上で、
契約書に押印をするだけであり、サブリース契約のように審査、転貸賃料等々代理権をもっているわけではございません)になるため、今回賃借人から送られてきた通知書に対して回答をしますと、当社が代理権を持っていると相手方に
判断(勘違い)されてしまう恐れがあるとのことです。
※当社が間に入って折衝行為を行いますと非弁行為となり、違法となってしまいます。

そのため、本件についての回答は○○オーナーにてお願いするしかございません。
※○○オーナーが相談されている弁護士のおっしゃられていた見解がこのあたりのことと(同等)かと思います。

今回送られてきた書類に仲介の説明義務違反の記載がありますが、当社は仲介ではないので、この部分については仲介会社に言ってくれ、と主張することはできるかと思います。
また、期限についても一方的なものでございますので守らないと不利ということではございません。

○×株式会社

・・・・・・・・・ココまで・・・・・・・・・・・
お答えします。

それまでの粗筋は質問者さんのブログを参照してください。

まず今回の事案ですが、

管理会社さんが正しいと思います。
※正しいというか、そういう契約です。

法的なクレームに対しての対抗策は貸主のオーナーが対処すべきで、

管理会社はそこまではしてくれません。

そもそも仲介料2ヶ月は、入居手数料であって、

入居者の今後の生活や滞納などを保障するわけではありません。

なので、ご自分で対応できなければ管理会社の言うとおり、

弁護士さんにお願いするしかありません。

※ココで管理緒会社は非弁行為という文言を出していますが、まあ巧い逃げ口上ですね
 要は弁護士などを除いて業として代理人にはなってはならないという法律があるんです。
 ただ、これも諸説あって、裁判上ではダメだが互いの話し合い程度ならOKなんです。

少し厳しい言い方をするかもしれませんが、

我々は大家『業』をしています。

業=なりわい→プロなんです。

この程度のトラブルが乗り越えられないようでは、プロとは言えませんよ

それを踏まえた上でアドバイスするのであれば、

今回の事案では、100%勝てます。

その条件を書くと、

1、絶対に任意の交渉(接触)をしない
  (裁判で戦ってください。相手は必ず裁判をちらつかせながら強請ってきます)

2、弁護士を雇わない
  (弁護士無しで十分戦えます。逆に弁護士を頼むと費用対効果で和解を考えてしまいます)

3、長期戦を覚悟する
  (もし一審で負けても控訴したらいいんです。相手を兵糧攻めにしましょう、
   これは相手に弁護士が付いたら、ずーーーと弁護士費用が掛かるようにしてやりましょう)

4、相手の素性を調べてみましょう
  (貴方の家の前の住所でも同じようなクレームを入れているかもしれません。
   前の住所に行って大家さんに聞いてみては如何でしょう?
   同じようなことを繰り返しているのであれば裁判の有効な武器になります)

5、証拠をそろえておきましょう
  できれば、当時対応した管理会社などの協力(証人出廷)が欲しいです。

どちらにしても、絶対に負けませんので100%の自信を持って臨んでください。

相手は必ず手紙や電話で貴方を強請ります。

その際は、

『どうぞ裁判をしてください。』

『裁判で白黒つけましょう!』と言い放ってやってください。

私の感覚では、実際にこのケースで訴えてくる確立は

10%程度と思われます。

もし、訴えられて弁護士を雇わず対応する根性があるのなら

120%の協力をさせていただきます。

またご連絡ください。

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No title

少額訴訟の範囲内の金額ですね

シカトしてれば良さそうなもんですけどねw

必殺様

「慰謝料支払え!」「払わなければ提訴する!」等の内容証明を受け取り
初めてのことで、どうして良いか解らず
いろいろな方に相談して、意見をうかがいました

そして、だんだん、解ってきました
「非弁行為」とは何なのか?
管理会社の責任範囲はどこまでなのか?等々

『この程度のトラブルが乗り越えられないようでは、プロとは言えませんよ』

確かにそうです

自分で何とかしようと思います

ご本人が、内見して、気に行って「どうしても住みたい」と言った部屋ですし
滞在期間は1ケ月でしたが、その間のクレームにもシッカリ対応してきました。
その後、すぐ入居した新借主さんからは、何のクレームもなく一年過ぎています

決して、ご本人の言うような「粗悪物件」ではございません

頑張って対応していこうと思っています

本当に、的確なアドバイス、ありがとうございました m(__)m

No title

興味深い話です。

非弁行為などといって逃げていますが、本来的には粗悪な物件(仮にそうだとします)を仲介した(もしくは仲介してなくても管理責任として)ならば紛争の当事者になりえるので非弁行為とは関係ないと思います。

この件の立証は難しいでしょうから和解狙いで提訴するのが関の山でしょうかね。

No title

仲介をした不動産会社は、その後の管理委託契約を家主と結んでいない限り、入居後のトラブルの対処をする必要はないのではないでしょうか?
入居後の業務については、仲介の委託契約には入っていないはずです。
「不動産屋の仕事ではない」というのが実際のところで、不動産屋は親切心とその2年後の仲介も自分のところに任せて欲しいから、多少は相談にのってくれるのだと思います。

No title

内容証明まではもらったことはありませんが、物件のクレームについて夜中の2時~明け方の5時まで連日電話をしていた入居者さんがいます。
この方は高齢女性で、ほどなく精神科の閉鎖病棟に入院となりました。
クレームの内容は「仲介した宅建業者が合鍵を入ってきて毒をまいた」、「近所の人が次々と入ってきて泥棒する」、「それが証拠に、近所の人が一階(こちらは一戸建て)の押し入れの床板をめくって入ってきて、猫いる私のかをを覗き込んでく最息を吹きかけた」などです。
仲介さんも被害を受けていて、物件のクレームを営業中に頻繁に電話を入れ、「(仲介業者の)社長と大家(私)はできていて、つるんで私を陥れようとしている」。
いろんな人がいますから、それらを乗り越えなければスキルアップできないと思います。

No title

茶子さんのブログを見ました。

「洗濯機が壊れてる」「風呂の排水が悪い」という最初のクレームに対して、茶子さんは洗濯機交換・排水トラップ工事等の対処をしたそうですが、これが私だったらやってません。

茶子さんは原状回復時、点検をしているし、作動確認もしているんですよね?それなのに洗濯機交換とかをしてしまうと、相手の言い分を認めた事になりませんか?

まー、いずれにしても訴えてもらえば良いんですよ。まともに相手をするだけ時間の無駄です。



それにしても必殺さまの「もし、訴えられて弁護士を雇わず対応する根性があるのなら120%の協力をさせていただきます。」のお言葉、ホレてしまいそうです。

No title

皆さん、アドバイス、ご意見等ありがとうございました
大変参考になりました

仲介した不動産屋さんは、その後も管理委託契約をして
5%の手数料で管理をしてもらっていました

「任せて下さい!」と
洗濯機の新規交換・排水トラップ工事と
管理会社の指示の元、おこなってきました

退室後も
「大家さんに、心配をおかけするようなことは致しません」
と言っていたので、
とっくに解決したと思っていました

そして、1年後、突然の内容証明・慰謝料請求 (-"-)

あわてて、その管理会社にかけ込むと
『非弁行為』だから、あとはオーナーさんが・・・
ということになったわけです

でも、必殺さんに相談して、自分もだいぶ落ち着き
勇気がわいてきた☆

というのが現状です (茶子)
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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