質問コーナー(まとめてお答えします)

メールでの質問が次から次に来ていますので、

まとめてお答えしようと思います。

まあ、質問ではない内容も含まれていますが、

そこはご愛嬌と言うものです。

1件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:まゆ
日付:
件名:ありがとうございました
ホスト:
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以前、質問に答えていただいた者です。

本日、無事に強制執行が終了しました。
執行官が、非常に親身になってくださって、
執行業者を入れず即断行の運びとなりました。
二万円で済みました!

残された大量のゴミ、頑張って処分しようと思います。

またわからないことがあったら、質問させていただくかもしれません。
その時はよろしくお願いします。
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良かったですね!

質問者さんが言っているように、執行屋さんに頼らなくても十分出来るんです!

何事もチャレンジ精神で臨んでくださいね!

2件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:くろすけ
日付:
件名:助言お願いします
ホスト:
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こんにちは
はじめまして
最近ブログを知り最初からすべて記事を読ませていただきました。
質問なのですが、リフォームについてです。

昨年夏に初めて不動産(戸建)を購入し、
親の知人に65万程度の内装リフォームをお願いしました。
年末から客付営業をしたかったためリフォームの納期も年末までには、
という話をしました(11月半ば時点で)
業者はその時点で3週間で完成すると言っていましたが、
親の知人というのでやや遠慮しつつも催促していましたがノラリクラリとかわされ、完成は四月になってしまいました。
立地等の条件的にも1~3月の賃貸ピークを逃すと客付がやや難しい、と何度も言ったのですが…
途中で変えようかとも思いましたが、作業自体は遅いながらも進んでいたので値切ろうと考えを変えました。

納期からオーバーした四ヶ月分を(相場家賃五万)と
礼金二ヶ月分の30万値引きプラス話し合いのための帰省の交通費
ぐらいは最低ラインかな、と思っているのですが、必殺さんならいくら支払いますか??
(必殺さんならこの状況になる前に手を打っておられると思いますが)

勿論、まともな業者にはきちんと3日以内程度で払ってますし、
支払いの段階で値切ったりゴネたりしたことは今までありません。

質問コーナーに載せる価値はあまりないと思いますが、質問コーナーに載せていただいても構いません。
また必殺さんの場合は1番最初の業者選びはどうされたのでしょうか?
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これも大家にとっては必ずぶち当たる問題ですよね!

まず、工期の遅れによる値引きですが、

私はしないですね~、二度と仕事を頼まないだけです。

良い職人の見つけ方ですが、あくまで参考程度に書くと

1、大家仲間に紹介してもらう
  セミナーや大家の会に参加して、同じ様な同志から良い職人を紹介してもらうのが間違いないです。
  そして、良い職人を見つけたら手放さず、良い関係を築いていってください。
  私のメインで使っているクロス屋さんは大家の会(がんばる家主の会)に参加していたクロス屋さんで、
  非常に満足いく仕事をしてくれています。

2、職人の知り合いの職人を紹介してもらう
  クロス屋さんの知り合いの電気屋とか、
  大工の知り合いのペンキ屋などです。
  やはり、紹介する手前、適当な仕事をする職人は紹介しません。
  私はコレで大工さん→電気屋さんを紹介してもらいました。

最後に絶対にしてはいけないのが、『正当な利益を犯す』ことです。

たまにパッキン交換だけで8000円取られたと嘆く方がいますが、

それは大きな間違いです。

大の大人が仕事をするのですから、それぐらいいただかないと喰っていけません。

クロスもそうです。

大家同士が集まると、クロスの安値合戦が始まりますが、

安い=100%良いなんて考えるべきでないと思っています。

それよりも、この施主と付き合いたいと思う関係を目指すべきと思っています。


3件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:原状回復費用請求の調停
ホスト:
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必殺先生 こんばんは。電話で相談させて頂き、セミナーにも参加させて頂きました0000です。
ついに初の民事調停を行います。原状回復費用請求の申し立てですが、
今回調停まで予定していなかった為、退去時の部屋の写真を撮っていません。
そこで、陳述書を代わりに提出する事になると思いますが、
自分の申述書よりも第三者であるリフォーム業者さんの陳述書の方が良いのでしょうか?
お忙しい中、恐縮ですが宜しくお願い申し上げます。
因みに6月1日の千葉でのセミナーも参加致しますので、こちらも楽しみにしております。
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そうですね、

やはりこういった事態を想定して必ず写真を撮っておきましょう

今回は、写真を撮っていないとの事ですので、業者さんの見積りを証拠書類として提出してください。

あまりにも高額でなければ、突っ込まれないとおもいます。

ただ、あまりこの手の質問には答えにくい点があります。

と言うのも、先日の狼さんのブログで書かれていましたが、

これってボッタクリ???って思うような内容での質問が結構あるんです。

私は東京ルールは正しい判断だと思っていますんで、
ほとんど原状回復費を請求することがありません。


※例え話でよく言うのですが、レンタカーを借りて、

  1、故意・偶発を問わず、ドアが凹んでいる←借主の責任
    (部屋で言うならば壁に穴を開けている)

  2、通常の走行でタイヤが磨り減った←こんなの請求しませんよね?
    (部屋で言うならばクロスが黄ばんでいたり、剥がれている)

  3、100キロ走ったからオイルが汚れた←こんなのレンタカー代に含まれますよね?
    (キッチンが油で汚れているや、風呂桶に水垢が付いている)

こんな感じです。


4件目の質問

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:
日付:
件名:月々の家賃確認について
ホスト:
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こんにちは
先日の池袋でのセミナー参加させて頂きました。
ブログを最初から全て読ませていただいているので、大体話は把握していたものでした。
しかし調停などの書類や細かい流れなどはああやってセミナーに参加しないと得られないですね。
次回機会があれば懇親会にも参加したいと思っております。

さて今回一つだけ質問させてください。非常にアホな質問です。
私は現在4棟50室ほどを運営しているサラリーマン大家なのですが、
管理会社に集金等はまかせています。
今後脱サラなどした際には必殺さんのように自分で全部やりたいと思ってます。そこで質問なのですが、
必殺さんは440戸も管理されているとのことですが、家賃の入金をどのように確認しているのでしょうか?
個人の口座に入居者全員が入金するのでしょうか?
通帳書き込みなどしたら毎月通帳が5冊くらい必要になってしまいますし、
440戸数分の振込をどのように間違えずに確認されるのでしょう?
入居者のリスト440居室分を片手に月末頃に一つ一つ入金確認?

差支えない程度で構いませんので参考までにお教えいただけないでしょうか。

よろしくお願いします。
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お答えします。

1物件に1冊の通帳を作っています。

記帳が大変じゃないかって?

それが良いんです!!

銀行通帳に数字が印字されていく時の音!

印字の音=お金が入って来ているんです。

最高でしょ?

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素敵っす!

1物件1通帳!

まだまだ自主管理には遠いですが、いつかはやってみたいです。

No title

わたくしも1物件に1口座にしております。
管理会社経由と直接振込とありますが、直接だとフルネームでいれていただかないと困りますね。アパート名と部屋番で途中で部屋番が 
10とかで切れてると・・誰?ってなりませんか?

ATMの通帳記入の音はいいですね!

でも必殺さんのような戸数はないのですぐ終わります>_<

赤水について

はじめまして
いつも参考にさせていただいています。

私も古いアパートがあるのですが
入居者から赤水がでるとのことで、(築30年)露出配管でやりなおしました。結構費用が掛かって(一戸あたり30万)
別の古いアパートも(築44年)
こちらは以前から赤水がでていますが
入居者はしばらく流してから使っているようです。
なお、古いので戸建てへの建て替えも考えています。
必殺さんはどのように対応しておられますか。
差支えない範囲でご教授いただければ幸いです。

>最後に絶対にしてはいけないのが、『正当な利益を犯す』ことです。

>たまにパッキン交換だけで8000円取られたと嘆く方がいますが、それは大きな間違いです。

>大の大人が仕事をするのですから、それぐらいいただかないと喰っていけません。

>クロスもそうです。

>大家同士が集まると、クロスの安値合戦が始まりますが、安い=100%良いなんて考えるべきでないと思っています。

>それよりも、この施主と付き合いたいと思う関係を目指すべきと思っています。

スンバラシイ。素晴らし過ぎる。
必殺さんにますます惚れてしまいました。社会の中で培われてきた、この経験則。
「情けは人の為ならず」の諺では無いですが、業者に仕事を依頼する事は決して利益を一方的に供与している訳では無く・・作業を観察する事でそのスキルを身につけられるし、また何かの対応に迫られた際の対処法を学べるかも知れない。上手くすれば技術的入れ知恵や実作業をして貰う上でのメリットを貰えるかも。
良好な関係を築いて太い信頼という名のパイプを保つ。まさに鬼に金棒です。

No title

2番目の質問者バカだね。
なんで業者が家賃や礼金分なんかを賠償しないけないの?
だったら、キチンと見積りと請負契約書交わすような、高い業者に
頼めばいい。そっちの方が高くつくよ。安く早くやってほしけりゃ、
自分が頻繁に仕事を出すか、チーム作ってみんなで頻繁に仕事だすか
しないと、誰もやらんよ。ついで仕事だよ、そんなの。
客付けでも工事でも、こういう勘違い野郎はだめだね。

No title

 初めまして必殺様、いつも楽しく拝見させていただいております。
大家デビュー目前のドクマムシと申します。

私も2件目の質問者様と少し似た状況なのですが、私の場合管理を任せた不動産屋の担当者のミスで内装工事が遅れてしまい(それだけが理由ではありませんが)未だ店子が決まっていない状況です。

それまで自分が大家になるとも思っておらず、いざそうなった時に管理を任せるなら大手の不動産とおもって依頼したのですが…。

今は貸に出すマンションのローンと借りて住んでいるアパートのダブルの出費に汲々としておりますが、まあ高い勉強代だったなと思い別の不動産屋を探しているところです。

TVCMをバンバン流しているかといって、良い不動産屋とはかぎらないんですね(某元財閥系住替え不動産屋許すまじ‼)。



4件目の質問ですが。

いちいち銀行に行って確認するのが面倒ならば、口座をネット登録しておけばいいんじゃないでしょうか?

いまどき大概の銀行はネット対応してますからね、私が使っている三井住友銀行では設定すれば入出金があるとメールで知らせてくれます。

一応メールに目を通しておいて、後でまとめて確認すれば良いのでは?

No title

私自身がクロス貼りをしますから言います。
あまりに安いクロス工事は、貼着が悪いので、すぐ剥がれます。
安ければ、時間当たり面積を稼がなくてはならないから十分オープンタイムを取れないとか、圧着が悪くなります。

ちなみに、「職人仕事は職人に任せろ」というご意見はあり、それには私は同意します。
しかし私は、ハズレの職人より上手いんですよ。
糊付けローラーはもちろん持っています。
他の業者さんと現場が一緒になったときは「あなた、そういう仕事(クロス職人)をされていたんですか」と聞かれます(まさか!)。

クロスは、平米いくらってよくいいますが、実際、見積もりを取ると、張替える平米数が、業者によって違いませんか?どっちが、正解かなんて、家主もわざわざ計りませんもんね。表面利回りみたいなもので、あてにならないですね

No title

いまどきって、内装業者さんが忙しいらしく
(東北の震災の影響とか??)
どこでも人手が足りない足りないって聞きます。
不動産屋さんも、初めての貸主さん(大家さん)の家はなかなか見に行ってくれない地域も多いようです。
やはり人間関係、信頼関係ですよね。
賃貸業も需要より供給が多くなってきている昨今、
一筋縄では行かないなーと実感しています。

3番目の質問者

必殺先生こんにちは。3番目の質問者です。
ご丁寧なご回答ありがとうございました。
因みに今回は
①備え付けの鏡2枚がなくなっている
②ふすまがビリビリに破れている。
③クッションフロアがえぐれている。
等々、普通に使っていたらこうはならないと
思われる部分に請求しています。

相手方はこちらからの電話もメールも手紙も全て無視して
いたのですが、裁判所からの呼出状が届いたらしく、今日
初めて相手方から電話がありました。呼出状の効果絶大
ですね。せっかくなので、調停をやってみたいと思っており
ますが、相手方が折れてきたら取り下げます。
いずれにしても、どうもありがとうございました。
6月1日にお目にかかれるのを楽しみにしております。

No title

のぶひろさん大丈夫ですか?
口約束も契約ですし、書面で契約したら法的拘束力持ちますよ?
プロならついで仕事だろうがなんだろうが自分で定めた納期守らないと。その納期内ってことで金額に合意してるんですから
のぶひろさんは例えば飛行機のチケットを取って天災等のような理由ではなく、他の路線が忙しくて割り振れなくて予定通り飛ばなくても何も思わないんですよね?何なら4カ月後に飛んでも正規の料金を払うんですよね?
その飛行機で行く用事が旅行じゃなくビジネスで損害金が発生しても何も感じないのですよね?
多分のぶひろさんみたいな方は少数派だと思いますよ

そうでなければ、数分電車が遅れただけで大騒ぎになる人がこんなにいるわけないですから

ここは日本です
法治国家ならばそのルール内で生活するのが筋じゃないでしょうか?

のぶひろさんは業者だから擁護されてるのだと思います。私も3年ほど建設業に居たので多少はわかります。
ですが、約束、契約を守らない会社、組織、政府ばかりだったらこの国はとうに崩壊していると思いますよ
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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