またまたまた質問コーナー

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:DAI
日付:
件名:入居者の無断ペット飼育の対応について
ホスト:
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毎日拝見させて頂き、大変勉強になります。
必殺先生にアドバイスをお願いしたく、メール致しました。

私の母親が所有するアパートの入居者(生保)が、無断でペット(猫)を飼育している事が発覚しました。

契約はペット禁止(一時預かり含む)ですが、入居後に一度ペット飼育が発覚し、
不動産業者を通して厳重注意と今後ペット飼育をしない誓約書を取り交わしているのですが、
おそらくそのまま飼育を続けていた様子です。

再度発覚した経緯は、所有物件と大家自宅は同じ敷地内にあり、
窓越しに何度も姿を確認しました。(一度目の発覚も同じ、昨年夏位)

母親は大の猫嫌い(アレルギー)に加え、この入居者はその他にも問題が多く(ゴミ出し、契約以外の入居者等)、
契約解除したいようなのですが、必殺先生の過去記事やネット検索で少し調べると、
それが理由だけで即追い出すことは難しいのが現状のようです。

まだ入居者にも不動産業者にも連絡しておりませんが、約半年後に初めての更新を控えており、
可否は別にしてペット飼育を認める代わりに、以下のような対応策を考えています。

1. 賃料の値上げ
現在の賃料より1万円程度の増額。
契約時、生保支給の上限以上は管理費として支払われていますが(入居者の都合)、
管理費も賃料と一本化する。

2. 敷金の補填
新賃料で計算した2か月分の敷金-旧賃料で預かりの敷金1ヶ月分の差額を補填

3. 原状回復費用の取り決め
前入居者退出後、クロス、襖、CF前面張替え、畳表替え、浴槽、給湯器、キッチン、エアコン等を新設しました。

退去時には、最低限エアコンを含む室内の清掃代金、クロス、襖の全面張替え、
畳の表替え代金を全額負担する条件を明記した契約書を新しく作成する。
(かなりのヘビースモーカー、その他通常損耗以外の修繕も負担する)

4. ペット飼育について
現在飼育しているペット以外は一切認めない。
部屋以外の敷地内には絶対に出さない(止むを得ず外に出す場合は必ずゲージに入れ、
他入居者の迷惑にならないよう細心の注意を払う)。糞尿等の始末や飼育に関しての管理を徹底する。
他入居者からのクレーム(鳴き声、臭い等)や、ペット飼育に関連した条項に不履行があった場合は、
直ちに契約解除に応じる旨の誓約書を立会人の元に取り交わす。(大家自身が作成した誓約書でも有効ですか?)

5. 定期借家契約にする

6. 上記条件を認めなければ更新を拒否する。

7. 更新拒否の場合
契約期間の残り約半年間について、1~3の項目を話し合い、再度設定する(これは難しいですか?)

不動産業者には客付けと更新業務、クレーム等の窓口をお願いしております。

初めの無断ペット飼育発覚時、入居者と不動産業者で誓約書を取り交わしている筈なのですが、
業者と私の電話口頭で誓約書を確認しておりません(今考えればこれが失敗でした)

私自身は母親と同居しておらず、あまり突っついて逆恨みされても母親が心配ですし、
現時点では他入居者からこの件についてのクレームはありませんので(その他、騒音等のクレームはあり)、
賃料等を増額する方向が得策だと考えています。
特に賃料を値上げして数年引っ張れば、原状回復費用は大方補填できると思っているのですが、
入居者は生保で賃料の滞納はありませんが、遅れ気味です。

おそらく不動産業者もこの手の話は面倒くさがるので、
増額の適性値や、必須な項目、契約時に押さえるべきポイント等、
是非、必殺大先生のアドバイスをよろしくお願い致します。

長文、説明不足で申し訳ありません。
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お答えします。

うーーーーーん、どうなんでしょう???

私の物件でも猫を無断で飼育している方がいますが、

問題がないので見て見ぬフリをしています。(追い出したことがありません)

というのも、質問者さんの物件がどのような築年数か分からないので、

一概には言えませんが、生活保護の方を入居させていると言うことは、

それなりの築年数でそれなりの設備ではないでしょうか?

そういった建物に入ってくる方は、やはり大なり小はあれ、何かしら問題を持っています。

ドノ程度他人に迷惑をかけているか?が問題と思うのですが、

現実的には、猫を飼育している=強制退去とはなかなか難しいのが現状です。

それを踏まえたうえで、この入居者に出て行って欲しいと考えるのであれば、

やはり、入居者に対してアノ手コノ手で条件を厳しくしていくしかないのではないでしょうか?

質問者さんの書いている1~7を全て実行すれば、

入居者も『この大家はうるさい・・・』と感じ自主的に退去すると思われます。

※具体的な内容となると先に書いたように追い出しを実行したことがないので何とも言えません。
 ただ、逆恨みが怖いと思われるのであれば、弁護士に依頼するべきだと思います。
 恨みを買いたくない・金も出したくないなんて都合の良いことはありません。


猫の飼育は禁止と言っているのにもかかわらず違反しているのは入居者なんですから、

違反条件に対しての条件変更は貸して側の当然の権利と言えるのではないでしょうか?


参考にならないブログでした・・・・


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非公開コメント

No title

この家主には、
あまりこまい事言うなよと言いたい。

猫くらいいいだろ。
それなりの物件なんだから、こまい事言うなら
貸すなよ。と言うのが不動産屋の意見です。

No title

家主としてだよ。
仲介としての意見でないよ。

No title

大物になろうw

No title

借地借家法での更新というものは、前の契約を引きずる類のものでして、入居者が不利になるような大幅な条件変更には、それなりの正当性が必要になります。

契約書に記載すること自体は、いかようにもできます。
揉めて裁判になった時に初めて、契約書内容が法的に有効か無効かが問われるわけでして、入居者が納得して裁判で争うことなく従えば、実質的には有効です。

ここでは、法的にどうかということだけに焦点を絞ります。

1 ▲ 厳しい 管理費を賃料に統合すると、更新料(賃料の何%と計算)が上昇する
2 ▲ 厳しい 敷金を追加補充させる大義名分に乏しい
3 ▲ 厳しい 国交省指針、ガイドライン、東京ルール等から、かなり外れている
4 × 無理 ペット禁止を破っても契約解除できない=契約書に記載があっても同様
5 × 無理 同じ物件の継続入居で、旧法借家契約から定期借家契約に切り替えは無効(形式上の退去扱いで、新規契約という形でもダメ)
6 × 無理 1~5が全て○でない限り無効
7 × 無理 6が無効なので同様に無効

No title

まず物件などを書かないと。
築年数、構造、戸数など。

嫌がってることを考えると、猫は嫌がらせはいってる気がします

あなたが猫をこっそりさらって、遠くの山に捨ててきたらいいと思います。
合鍵もってるでしょ?

ゴミ出しは注意しないと掃除大変でしょう
これも軽く嫌がらせ入ってる気がします。

一般的には弱者に強い借地借家法があるので難しいですが
入居者以外の入居者がいるのであれば、明確な契約違反なので追い出せるかもしれませんね。家賃値上げはいけるかと。
役所の法律相談してみたらどうでしょうか。


あとドーベルマンクラスの犬を借りてきて、吠えさせるw

こっそり猫隠し~🎵

不法な飼い猫を~こっそり~おあばちゃんのいない隙に、部屋からこっそり。。。拐(さら)うは妙案です✨

いなくなれば一件落着(笑)

かわいい猫なら、愛猫家のターゲット!猫なんて畜生なんだから、好きに勝手にいつでも部屋から飼い主から出て居なくなるんだ~🎵

動物愛護管理法(ペット法)は飼い主はむやみに飼い猫・飼い犬を捨ててはいけない、死去まで面倒をみなさいとなっています。

さらって、いなくなったぞ!、おいおいが、ベストみたい

No title

家主は引っ越したほうがよいw
賃貸併用住宅とかは時代遅れだね。

No title

なりすましで、猫キチガイが湧いてきているようだな。

それを云うなら

猫キチガイではなく「猫(闇痴)アンチ」でしょう。
どうもさんか○たま○とそのシモベの方がお越しの日から、物騒な書き込みがふえましたなぁ。
たとえ大家でも合鍵で他人の部屋へ入室、ましてや器物(法的にペットは未だ日本では所有物扱い・・)を持ち出した、となるとこれは犯罪です。カキコした人は自覚あるのかしら。
ついでに無断駐車の車を傷つけたり、自転車を蹴飛ばしても訴えられれば負けます(実話)。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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