質問コーナー

メールで質問がきましたのでお答えしたいと思います。

□必殺大家人様にメールフォームよりメールが送信されました。
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送信者:ダック
日付:
件名:調停か訴訟か
ホスト:
--------------------------------
東京のセミナー&懇親会に参加させて頂きました。
ありがとうございました。

さて、質問コーナーお願いできますか?

うちは「底地」を持っていて、「借地人」が登記済の上物を持っています。
地代が極めて安く、固都税以下なことと、借地開始時の経緯からして、
通常の旧法借地権ではなく、使用貸借だと判断しています。
上物は別のテナントに賃借されています。
また、上物の修繕に要した代金を100万以上当方で立替していますが、
半年以上支払われておりません。

なんとか出て行ってもらいたいので、法的手続きをとることにしましたが、
その順序に関して必殺さんから見たご意見を伺えればと思います。
建物収去しろとの内容証明はすでに打ちました。

今後の方針として、
もう1発内容証明
⇒仮差押命令申立(代金立替分債権を上物で保全する)
・処分禁止仮処分命令申立(建物収去土地明渡)
・占有移転禁止仮処分命令申立(テナントむけ)
⇒調停ないしは訴の提起
⇒判決
⇒強制執行
という順序で行うつもりです。

テナントは問題がないため、上物を壊さずに引き渡してもらってそのまま使ってもらうのをゴールにしたいところです。
必殺さんは調停をおすすめされていましたが、
人間的にも問題がありそうなので、最初から裁判のほうが簡単かなーと思っていますがいかがでしょうか。
それとも、先に立替分の債権に関して訴訟をして上物を差し押さえちゃったほうがいいですかね。。。
あ、自宅も仮差押できるかな。

長々とすみません。
可能ならメールいただければと思います。
よろしくお願い致します。
--------------------------------
お答えできません。

スミマセン・・・、

借地は扱ったことがないので今回の様な事案に対しての経験がありません・・・・

読者さん!
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明日は、エコシステムさんスポンサー付きセミナーで広島に行ってきます。

まだ広島会場は空きがあるようですので、お時間のある方は是非来てくださいね!

【広島会場】
日程:5/10(土)10:30~17:00(受付10:00~)
会場:「La Vague(ラヴァーグ)」
住所:広島県広島市中区大手町2-5-11
交通:広電宇品線 袋町駅 徒歩1分
アクセス:http://r.gnavi.co.jp/8ns7yajm0000/map/
定員:50名(無料)
▼5/10(土)広島会場お申し込み▼
https://ssl.formman.com/form/pc/dBx6hrpUrR6bxVyy/

10:00~ 受付開始
10:30~ 第一部 (講師:石黒 博章氏)
12:00~ 昼食
13:15~ 第二部 (講師:日本エコシステム)
14:45~ 軽食
15:15~ 第三部 (講師:必殺大家人氏)
17:00   終了

私は泊まりで行きますので、
懇親会もあるよ!!
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お答えできません!!


軽くツボりましたwwww

読者さんに丸投げとかw
新しいですね(≧∇≦)wwwwww

セミナーですが、大宮会場参加させていただきます♪

よろしくお願いしまつ(* ̄∇ ̄)ノ



借地権

地代払っている=>借地権
地代が安い=>地代の増額請求
地代が今現在安いからといって使用賃借にはなりません。

建物修繕代金を地主が出したというのは借地権とは関係なさそうですね。贈与ないし金銭消費貸借のように思われます。
底地権者さんの気持ちはわかりますが、底地権には大した経済価値があるかは疑問があります。底地権を売却して建物を普通に買った方が良いのでは。
好き勝手書いてすいません。

勝者は、借地権に!

(威張っている)借地権と(打たれて元気ない)底地権の"等価交換"が無難では?

むちゃくちゃだね

質問者は酔っばらっているのでしょうか。
理路を整理する必要があるのでは。

No title

もしかして、貸した100万円を上物にて返せってか?
わらっちゃうね。

No title

ダックさんご自身に都合が良いように法律を解釈しているように思えますので、少し整理するのがよろしいかと思います。

■契約の形態について
旧法土地賃貸借か土地使用賃借かを、最終的に判断するのは裁判所になります。
実際には、建物が存在していて、地代を少額なりとも受け取ってしまっているので、旧法土地賃貸借と判断されると思います。
(登記済の建物が存在してしまっていれば、経緯がどうであれ、契約書内容がどうであれ、ほぼアウトだと思って下さい)

■100万円の貸し借りについて
100万円の貸し借りがあることと、土地の賃貸借契約のことは、全く別次元の話しです。
貸した100万円を返さないから、出ていってくれというのは理由になりません。
「貸した100万円が建物修繕に使われたのだから、建物の権利の一部があるはずだ、出ていってくれ」、とはならないのです。
ダックさんが関与しているのは、あくまで100万円の貸し借りだけです。

■地代について
地代が安いからというのも、追い出す理由にはなりません。
これは、ダックさんが適正地代への値上げをすれば済む話だからです。
値上げ交渉が失敗し、裁判となり、さらに裁判所が決定した地代に相手側が従わない場合であれば、追い出す理由になります。
逆に言えば、そうでもない限りは追い出す理由にはならないのです。


■仮差押えについて
手続きがとても複雑な上、かなりの費用がかかりませす。
仮差押えが不当だった場合には、差押えられた側に損害賠償請求権が発生しますので、その相当額を供託金として先に納めなければなりません。
もし、仮に裁判に勝ったとしても、この供託金を取り戻すのは容易ではありません。
はっきり言えば、仮差押えを希望するのであれば、供託金を捨てる覚悟が必要です。

■もし裁判に勝ったとすると
もし裁判に勝てた場合には、いついつまでにいくら支払えという判決になります。
この判決に従わない場合に、初めて強制執行権が行使できます。
つまり、支払われてしまうと、そこでオシマイということになり、当初の目的である「追い出し」は実現されません。

さらに仮の話で、支払いがなく強制執行権(差押え)を行使できたとしましょう。
債権と、差押えの建物とが、そのまま相殺できるわけではなく、建物は競売にかけられます。
この建物を手にするためには、ダックさんが競売で落札しなければなりません。
他者に落札されたらアウトです。

ここで、少し考えてみてください。
ダックさんの債権は100万円でも、建物の価値はいくらかと。
当初の目的である「追い出し」をするためには、結局は建物を買い取らなければいけません。
その金額を払ってまで取り戻す価値はあるのかどうかという問題になります。

また、建物に抵当権がついてる場合には、話がとても複雑になります。
競売にかけるまでのハードルがグッとあがります。


腹に据えかねることもあると思いますが、金銭的な損得勘定で考えると、建物の買取(借地権買取)を持ちかけるのが現実的な方法ではないかと思います。

No title

感じたことを適当に書きます

①地代が安いのは、文書で値上げを通知したらいいでしょう
契約書などないならば、現在の相場を調べて「物価が上昇云々」という趣旨を記載して少し高めで送付しましょう

②それと貸金債権は別なので、仮差押えはすぐに裁判所に申請したらどうでしょうか
仮差押え後、話し合いで、土地利用権を返してもらいましょう

懇親会ありですか?

広島は懇親会あり??
是非東京や 千葉でも泊りで懇親会をお願いします♪
若しくは私は毎月大阪へ出張してるので、その際にお付合いください(^^;;

No title

■使用貸借
固定資産税以下の地代というのは信じられませんが、そうなら使用貸借ですので
さっさと裁判しましましょう。
■建物取得
これは難しい。
土地を返してもらう判決を得てから、相手と交渉して売ってもらうくらいしか思いつきませんが・・・。

No title

調べたら、地代をもらっていても固定資産税相当額以下の水準であれば「使用貸借」として借地権は認められない可能性が高いみたいですね
なんか、逆に勉強になりました^^;

質問というより相談です~取引業者のセクハラに困っています

他の読者さんにボコられるのを覚悟で書きます。
取引業者さんのセクハラに困っています。

私は50歳代半ばの女性大家で、結婚歴はありません。
新築も中古物件の取得もしています。
取引建築業者からのセクハラが度々あり、困っています。
私は外見で誤解されるみたいです。
女性的で優しいと思われるみたいですが、実際は全く逆です。

新築の時は、弱小プレハブ建築の元請業者の社長からでした。
工事代金は大分勉強してもらっているのはわかっています。
その社長から、執拗に交際を求められ、私はその社長が異性として好きなタイプではありませんでした。
還暦すぎですよ、困ったものです(涙。
大変女性差別的な方で、一級建築士にも「こんな非常識なやり方で素人丸出し。やっぱり女はバカで見ちゃあおれんわ(私は普通の方とは異なるやり方をしましたので。プレハブの部材は最大限中古部材を用いるとか、事務所で建確と取るとか、自分でクロスを貼るとか。そういう裏技を用いることにより新築で土地取得込みで17%の利回りを得ていますが、それをもって「ど素人」ということなのでしょ)」と散々言っていたことを耳にしています。
一方では、私に対しては容姿のことばかり褒め話題にします。
また、ビジネスは公私混同をしてはならないという考えからきっぱりと断りました。
その社長は逆上し、今度は私の事実無根の悪い噂を建築業界に吹聴しました。
「いい加減で信用できない女だから取引するな」ということです。
その件では、大変困りました。

その他、水道工事業者からもしつこく交際を迫られています。
私は、別に男性をそそるような言動はしていません。化粧もほとんどしていませんし、作業着で現場に入ることもあります。
その水道業者も、工事代金はかなり勉強していただいています。
かつてのプレハブ業者の件もあり、バーンとお断りするのも、後々嫌がらせのことを考えると躊躇します。
必殺様が男性ということでご相談申し上げますが、このような場合、どうすれば穏便に解決するでしょうか。
工事業者さんは、仕事ではまあ良心的な方なので、ビジネスとしては取引を続けるメリットはあります。

No title

質問というより相談です~取引業者のセクハラに困っていますさんへ


必殺さんではありませんが、個人的な見解として返答させて戴きます


セクハラと、言い寄られたくない人に言い寄られることが多いのが困っているという相談だとお見受けしました。


今回の場合はどちらの件でも、
料金をだいぶん勉強してもらっていることから、相手業者さんには、
下心があったのでしょうが、
女性的な媚びを売るような格好はしていないのに
女性的で優しそうな外見から相手に付け入られたのだと思います。

健美家かなんかで
まりおさんと加藤ひろゆきさんとの対談で、
まりおさんが業者にとにかくなめられて困るという相談に、
建築業者の格好をしたらなめられにくいと返答されてました。
「まりお、パンチパーマだ」みたいなことも(笑)

私も業者さんとの対応は、
常に足元を見られないように配慮をしています。
具体的には
媚びず、偉そうにせず、礼儀は尽くして、でも相見積もりはとって、って
全部当たり前のことですね。



外見で、
女性的で優しいと誤解されるが、実際はまったく逆だということなので、
男性的で厳しい内面を、
外見にも反映させていくのが1番の早道ではないかと思います。
やはり人間、目に見えてないとわからない面があるので。

金髪で原色のアニマル柄の服を着て煙草を吸ってるような
大阪のおばちゃんって
なめられたり付け入られたりしにくいイメージですよね?
変にかかわったらややこしい感が、全身から漂ってるので。
例えであって、別に柄の悪い格好をしろというわけではありませんが。

作業着をよく来てるということですが、
付け入られないような、格好や言動って、
意識することでそうなってくるような気もします。

また、女性一人だとなめられやすいので、知り合いの男性に立ち会ってもらうとかも、割と有効だとおもいます。

No title

■契約の形態について その2
「地代」が「固定資産税」以下だから、「使用賃借」と判断されるということは大きな誤解です。

契約上の「地代」の扱いが非常に重要なことになります。

「地代」というものは、土地利用対価ですので、「地代」という名目で支払われていれば、土地利用対価がある=土地賃貸借とみなされる可能性が高くなります。

使用賃借とみなされる場合は、「地代」でなく「固定資産税相当分」(=必要経費)として受け取っている場合です。
つまり、土地に関する必要経費を受け取っているだけであって、土地利用対価は無償である、ということです。
土地利用対価がないのだから、土地賃貸借でなく使用賃借だろうということになります。

このあたりは、裁判所がどう判断するかは読めません。
登記の有無や、契約書の記載内容等の、総合的な判断となるからです。


状況から判断するに、ダックさんの相手方は身内か親族の方と思われます。
そうなりますと、損得計算以上に感情が入り混じり、相手が嫌がる手続きの応酬となります。。。。
そうなると一筋縄ではいきません。

手厳しいことを言いますと、裁判が簡単だと思われるのは、ダックさんの主張が一方的に通ると楽観的に考えているからではないかと。
示されている方針の中で、1つでもうまくいかなかったら、どのように対処するか、というフローチャートにしてから全体的な視点で、方針を再検討すると宜しいかと思います。

ヒルティー様

アドヴァイスありがとうございます。
参考にします。

ところでプレハブ業者は完全にセクハラですが、水道業者の方は、もしかしたらほかの下心かもです。
世の中、信じられないようなばかげた詐欺話でも騙される人がいますからね。
「一人だったら病気の時に心配じゃないの」とか、(ご本人はインターネットが使えないからグーグルストリートビューが使えないのに)「一人でこんなに大きな家に住んで(多分、わざわざ見に来たのだろう)」、欝っとおしいです。
怖そーな男がついているように振る舞うのが、どちらの下心にも効きそうです。

皆様回答ありがとうございました。

質問主のダックです。
みなさま力の入ったご回答有難うございました。
経緯を細かく書くと長ったらしくなるので、簡略化したのですが、
かえってわかりにくくて申し訳ありませんでした。

質問の趣旨としては「借地権かどうか」ではなくて、
「調停から行くか最初から裁判するか」なのです。

その観点からは、通りすがり2さんが裁判からでいいのでは、
とご回答されていました。ありがとうございました。

借地権が成立しているかどうかについて、
皆様コメント頂きましたので、お返事させていただきます。

>通りすがり様

底地権の価値の低さはおっしゃるとおりです。
ただ、これが底地権なのかどうかは、議論の余地があるところと思います。
地代が安いだけでは使用貸借にはなりませんが、
今回は経緯を含めて考えると、使用貸借と解釈できる余地もあるのです。
コメントありがとうございました。

>底地権VS借地権様

等価交換できるような広さではないのです。。。
前述のとおり権利関係が確定してからの話と思います。

>!様

そのまま質問コーナーにコピペされるとは思っていなかったので、
ぐちゃぐちゃでしたね。すみません。
ただ、むちゃくちゃではないと思いますよ。
貸した100万円の債権を上物で保全しようとしているだけなので。

> (無記名)様

いろいろアドバイスありがとうございました。
だいたい当方の認識とマッチしていました。
建物の買い取りを申し出たことはあるのですが、交渉にならなかったのです。
ということで信頼関係の破壊、という方向で借地権解除、という方向の理論武装もするつもりです。

>s sa様
そもそもこの額が地代(借地法12条2項にいう賃料)なのかどうか、議論の余地があるところなのに、
値上げを申し出ることは借地権を認めることになってしまいそうで、やりたくないところです。
仮差押は交渉の材料として使えそうな気がしますので、ぜひやってみようと思います。

>通りすがり 2様
さっさと裁判しましょう、とのコメントは力強いですね。
ご経験お有りでしょうか?
建物取得に関しては、更地引渡でも構わないのであまり深刻には考えていません。

> (無記名)様

前の(無記名)様と同じ方でしょうか?
コメントありがとうございました。

>>契約上の「地代」の扱いが非常に重要なことになります。
>>「地代」というものは、土地利用対価ですので、「地代」という名目で支払われていれば、土地利用対価がある=土地賃貸借とみなされる可能性が高くなります。
>>使用賃借とみなされる場合は、「地代」でなく「固定資産税相当分」(=必要経費)として受け取っている場合です。
>>このあたりは、裁判所がどう判断するかは読めません。
>>登記の有無や、契約書の記載内容等の、総合的な判断となるからです。

まさにここがポイントですよね!
もともと、上物所有者と土地所有者は親族でした。
私はその後土地のみ購入したのです。
ですので、上物所有者とは特別な関係にはありません。

建物建築時は親族ということもあり、金銭の授受はなかったそうです。
その後金銭の授受をすることになったようですが、いつからいくらでやりとりを始めたのか、契約書もありません。
ここがキモのような気がします。

>>示されている方針の中で、1つでもうまくいかなかったら、どのように対処するか、というフローチャートにしてから全体的な視>>点で、方針を再検討すると宜しいかと思います。

借地権が認められた場合は、
最高裁平成8年7月12日第2小法廷判決を参考に借地権解除でいこうと思います。
その際には信頼関係破壊が重要なので、100万の件を併合しておくのが良いと考えています。

固定資産税以下の地代

もともと賃貸借契約で、地主の地代値上要求を無視して供託していた借地人に対して、固定資産税が徐々に高くなって地代のほうが安くなってしまった時に裁判をおこされ、契約は使用貸借である旨の判例があったと思います。

No title

この件に関しては、ダックさんの方が不利な立場かもしれませんね。
借地借家法では借地権者は強力に保護されています。

地代を支払っていて、対抗要件を備えている借地権者に対しては相当の債務不履行や信頼関係が破壊されるような出来事が無いと契約解除は難しいと思います。

ちなみに、借地権者の対抗要件ですが「借地権の登記」または「借地上の建物の登記」がなされていれば地主に対抗できます。
この件では、借地上の建物の登記がされていますので、借地権者は強力に保護されていると考えて下さい。

難しい問題ですが、今回の件では地代がきちんと支払われている場合、契約の解除は難しいのではないでしょうか?
100万円の債権と契約の解除の因果関係が認められれば別ですが、それも難しいかと・・・。
ですので、地代の増額請求をするのが一番ですかね。
地代が不当に安ければ認められると思いますよ。

No title

再度のコメントです。

地代が固定資産税より安い現状を、使用貸借であると裁判所が判断するかがポイントですね。

借地権が認められてしまうと厳しいかもしれませんね。(先のコメントの理由により。)

ご健闘をお祈りしております。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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