続・質問コーナー

読者さんがコメントで意見を書いたり、

ブログランキング1位の『狼旅団』の狼総統閣下がブログで取り上げてくれたりと、

盛り上がりを見せる質問コーナーですが、

調子に乗って今回も質問コーナーにさせていただきます。
(足を怪我していて車に乗れないため、作業は外注や弟に振っているためネタがないんです)

一人目は、前回のブログで瑕疵担保(現状復帰)について質問された方です。

--------------------------------
送信者:
日付:
件名:質問の続きです。
ホスト:
--------------------------------
必殺さま

手厳しいご回答ありがとうございます(笑)。

自分も、売り主への内容証明送付を考えていました。

今回のような時の内容証明郵便につきまして
文面・内容の注意点等はありますか?

当方の要求は
●退室後の現状復帰
室内は床に埃も汚れもあり、流しには水垢も残っている状況です
●退室後わかった??????破損の修繕(破損場所のみの修繕費見積もり中です)
です。

追加の質問で申し訳ありませんが
やさしく???????、ご回答宜しくお願いします。
--------------------------------
お答えします。

内容証明の注意点ねえ~・・・

まあ、ワザと小難しい文面に仕上げるって言うのがテクニックですかね?

もちろん私は専門家ではありませんので、本当に難しい文章は書けませんが、

約束を守らない→契約不履行など、

ネットで小難しい言葉を探して引用すればいいんじゃないでしょうか?

ただね・・・

退去後の室内清掃・・・・

争います?

うーーーーーーん

どうなんでしょ??・・・


まあ、質問者さんが納得行くまですればいいことなんですが・・・

そこにこだわるより、その程度のことならば

サッサとハウスクリーニングをして、

悪いところはテキパキ修理して、

早く募集できる状態にして、

次の入居者を1日でも早く契約し、

ドンドン次に進んだほうが良いような・・・
(次の物件を探す)


それと、敢えて書くならば、

そういった細かいところ(掃除が行き届いていない等)で揉めると言うのは

一般個人が買主だと多々あります。(よく相談を受けます)

なので、売主も仲介も後がメンドクサイので毛嫌いする傾向があります。

成功大家さんは、

それを法人購入で瑕疵担保免責を条件に指値交渉してぶん取っていくんです。

少し古い物件だと、後々がメンドクサイので買主は法人限定というのもあります。

※個人が買主だと瑕疵担保免責特約を付けていても裁判では特約無効となっちゃいます。
 しかし、買主が法人だと裁判でも免責特約は有効となり、売主は安心して売れるんです。

仲介業者さんも契約成立後に揉めない買主に次回も売ろうと思いますよね?

何で自分は利回りの高い物件(通称:スーパーキャッシュマシーン)が買えないんだろう?とお思いの方、

この辺りに身に覚えはありませんか?


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
2件目

はじめまして

強制執行の断行が、自分でも出来るとは知りませんでした!
荷物を段ボールにまとめる際、一つずつ目録も書いたのでしょうか?

私の物件でも、明け渡し訴訟の真っ最中でして...
強制執行の費用に頭を痛めております。

必殺様のブログ、本当に勉強になります。
足のお怪我が早く良くなりますように!

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

裁判にしても強制執行にしても全て自分で出来ます。

皆さんは勘違いしているのかもしれませんが、

弁護士=正義の味方ではないですよ

弁護士=モノ(法の手続き)を知っているオッサンです。

それか、弁護士=代理人になる権利を持つ兄ちゃんです。

別に弁護士が嫌いでも、弁護士を憎んでいるわけでもないのですが、

弁護士だから特権で何でも出来るといったものではないと言うことです。

逆をかえせば、弁護士が出来る=自分でも出来るんです。

特に明渡しの強制執行においては、

弁護士は何もしません。

裁判所への強制執行申立手続き
※超簡単です。裁判所でも丁寧に教えてくれます。

執行屋の手配
※個人でも裁判所で紹介してくれます。

↑こんなもんです。

あっ!!
『誰でも出来る強制執行!』って本書けるね!!
どこかの出版社さんよろしくお願いします!


肝心な質問者さんの答えを書いてなかったですね!

ダンボールにまとめる際に、1品1品目録に書くか?ですが、

書きません。

適当にダンボールに詰め込んで、ダンボール何箱分と書きます。

しかも書き留めるのは執行官です。
P4070554.jpg
↑これが先日強制執行した部屋の物品目録です。

先日の強制執行に掛かった実際の費用は、

裁判所への予納金(執行官費用)=5万円
※実際には、強制執行予告+強制執行断行の2回訪問で4万円くらいです。
 ですので、1万円位は戻ってきます。

強制執行当日の人夫代
※私の場合、私と弟と掃除のおじさんで箱詰めしました。
 超適当に箱詰めして、部屋の片隅に集めて終わりです。
 時間にして約1時間

あと、必要なものと言えば、

玄関カギの交換と、

現地保管が認められなかった場合には保管場所

空室があれば、そこに移動すればいいわけです。

こんなもんです。

意外と簡単で安いでしょ?


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弁護士について

「弁護士が出来る=自分が出来る」
確かにそうです、わかっているんですけどねぇ 笑

ありがとうございます

お忙しい中質問に答えていただき、ありがとうございます。

執行官との打ち合せの際、よく聞いてみようと思います。
初めての経験ですが、何事も勉強だと考えて頑張ります!



No title

結構、難しいと思ってたことを実際やってみると、「なんだ簡単じゃん」て思うことって多いですよね。
不動産投資にしても、実際不動産を所有するまでは、難しいものと思っていましたが、通常の範囲であれば、そこまで難しいことはないですよね。慣れるまでは時間がかかるのかもしれませんが。

1人目の方。

ホコリ?水垢?爆笑!!!
自分でふけばいいじゃん。

目先の小銭にしか目が行かず、
大事な物を逃す教本のような方ですね。

不動産賃貸業してる自覚ナシですねw

そういう投資家がいるから他の投資家までそういう目で見られる事が迷惑です。



No title

小賢しい、内容証明の送付テクニックですが、裁判所内の郵便局から出すという手があります。
「○○地方裁判所郵便局」と、証明印が押されます。
近所の郵便局から出しても法的効力は全く同じですが、それに驚く人がいます。
内容証明を受け取りなれている人には効果はありませんがね。

>細かいところで揉めると言うのは、一般個人が買主だと多々あります。
>なので、売主も仲介も後がメンドクサイので毛嫌いする傾向がありま
>す。
>成功大家さんは、それを法人購入で瑕疵担保免責を条件に指値交渉>してぶん取っていくんです。

そういうことです。
私は競売物件を手がけていましたから、媒介物件でもそれで当たり前なのです。
いつも指名している売買の営業マンは、こぼしています。
「瑕疵担保免責の売買契約なのに、クレームをねじ込んでで来る客がいる。何のための契約なのか」。
ですから、表面利回り年40%超になるような瑕疵だらけの物件は、あまり広告も出さずに、内々にそのような物件を買い慣れている人にまわします。
以前、「高利回り物件が買えない」という相談をされていた方もいましたね。
高利回り物件を買うには、最初は小型物件で、業者に対する信頼とか実績とかを積むことも必要です。
未経験者が、イキナリ大型の高利回り物件を(しかも多くの場合は融資を受けて当たり前という方が多い。超高利回り物件は例外なく融資不可です)取得して、よっしゃよっしゃで成功なんてありえません。

No title

瑕疵担保(現状復帰)について質問された方。

埃や水垢なんかは、自分で清掃してキレイにすれば良い。
内容証明の注意点なんかは、自分で調べることではないですか。

自分で出来ることは自分でやりましょうよ。
他人任せ・他人頼みにしていると、自分がスキルアップできませんよ。

やって出来ない事はない!

家賃保証しています

賃貸業の安定化は"公共団体が家賃保証"

参考まで
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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