好評!質問コーナー

またまた質問がきましたのでお答えしたいと思います。


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送信者:
日付:
件名:助言お願いします
ホスト:
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初めまして。
ブログ拝見させて頂いています。
今回アパート購入しましたがトラブルが発生してしまい、
アドバイスを頂きたくメールさせて頂きました。

【経過】
1月27日木造築27年1棟アパート売買契約
契約上の特約あり
瑕疵担保は請求なし
原状復帰は売り主負担(契約時201号室退去の申し出あり)

1月30日201号室退去
2月上旬 退去後清掃予定
1月31日買い主管理会と社契約
同日買い主、管理会社と室内確認

ベランダに破損個所発見(床が割れている)
売り主仲介と買い主仲介へ連絡、双方とも確認しますとの返事
合わせて、管理会社へベランダ修繕の見積りを取る
(築年数も立っているので管理会社からは全ベランダ取替えを提案される
見積金額100万円、買い主仲介へ金額連絡済み)

ベランダ修繕について買い主仲介から数回連絡あるが解決せず交渉継続

3月19日退去後原状復帰と蛍光灯等の備品確認の為、物件訪問
201号室原状復帰されていない模様なので
3月26日買い主仲介へベランダ破損の件進捗確認をも含めて再度連絡

現在に至る

【売り主仲介会社回答】
ベランダの修繕はしない
室内はきれいなので売り主了承で掃き、拭き掃除をした。

【買主仲介会社の提案】
今後の対策としては少額訴訟、サポートはするとの事

以上の様なやり取りがありました
売り主、買主双方の仲介会社には良い印象を持てず
自分で解決できる知恵も無いのでアドザイスを頂きたくメールしました。
当方はベランダ修繕と201号室の原状復帰が希望です。
(ベランダは破損個所のみ修繕で構いません。費用は抑えられると思います。)

何か解決方法、アプローチ方法などありましたら
ご教授よろしくお願いいたします。

拙い文章ですいません。

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お答えします。

スミマセン最初に謝っちゃいます。

私の場合、こういった買い方をしないんです・・・

瑕疵担保免責なんて当たり前です

その分、指値(値引き)を通してもらっています。

と言うのも、購入後に色々言っても売主は対応しないものです。

質問者さんには少しキツイ言い方かもしれませんが、

そもそもアパートと言うのは事業用物件ですよね?

本来、プロ対プロ(事業主対事業主)の取引ですので、

買主はそれも見越しての買値で購入するべきですし

プロたるもの不具合があっても通常より安く修繕修理をするだけの体制が必要だと思います。

それと、築27年でベランダ総入れ替えですか?

どんな建物なんでしょう?

平成元年が最新物件の私にとっては、

築27年程度でそんな大それた工事が必要なんて考えられません。
(築40年~50年の木造アパートも所有していますが、まだまだ大丈夫です)

ベランダに割れ?

現物を見ていませんので、なんとも言えないのですが

本当に総取替えをするレベルなんでしょうか?

ハッキリ言いますが、不動産賃貸業(大家業)では

貴方の味方なんて誰も居ませんよ

みんな貴方の財布を狙っている魑魅魍魎たちです。


現実的には質問者さんが泣き寝入りするしかないと思われます。

だって、

ベランダの割れ=経年劣化→築27年の物を購入している

        本当に瑕疵なのかを立証しないといけません。

        見積りで全取替えだから?そんなの裁判では通用しません。

現状復帰=どこまでを現状復帰と考えるのか?掃除まで?クロスまで?東京ルールは??

     これを裁判で立証しないといけません。


こんなの現実的に立証して争えます?

プロはこんなのを想定して購入します。


結論

次がんばってください。


※でもダメ元で本人訴訟という手もあります。
 負けても良いんです。それが大家としてのチカラになりますし自信にもつながります。
 手記を纏めて、本を出版できるかもしれません(笑)
 何事もチャレンジです。
 その場合、仲介業者なんて相手にしててはダメです。
 売主に直接内容証明を送りつけて宣戦布告です。
 

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送信者:りょ
日付:
件名:クッションフロアか、フロアタイルか…
ホスト:
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いつも楽しく拝見させて頂いています。
件名の件です。最近、内装屋さんが、しきりにフロアタイルを勧めてきます。
確かに、フロアタイルは、物を置いても跡が残りにくいので、長い目線では有用かとは思うのですが…。
値段が倍ほど?かかるので悩んでます。必殺さんは、もっぱらクッションフロアですか?
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お答えします。

私はクッションフロア(CF)派です。

あまり深い意味はないのですが、

クロスもCFも使い捨て感覚で張り替えているんです。

フロアタイルのほうが、長持ちすると言われていますが、

10年経った時に、

クッションフロアは擦れてダメになっている

フロアタイルはまだ大丈夫といった場合でも、

『柄』は10年前のままですよね?

それなら、10年経ったら最新の流行柄に変えたほうが良くないですか?

なので、私はクッションフロア派です。


☆質問コーナーでのお約束☆

1、ブログやメールでご連絡いただいた質問は基本的にブログ内でお答えさせていただきます。

  もちろん個人名やメアドなどは非公開とさせていただきます。

2、読者さんもコメントでアドバイスしてあげてください。

  私も知らないこと間違っていることもたくさんあります。

  ぜひ、コメント欄で答えてあげてください。

  ただし誹謗中傷はダメです。気をつけてください。
  

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一発目の方♪

物件に『青鬼荘』って名付けましょーw

よしゆきさんリスペクトです♪

出版のオファーが来るかもしれませんww

No title

私は不動産売買屋ですが
すごくためになるブログでびっくりしています
どんな分野の本を読んでも内容が代金に見合わないですが
必殺大家人さんのブログ内容有りすぎですね

毎回楽しみにしています

No title

最初のかた
ベランダの床が割れてたら、上から何か引けばいいのでは?と思います。
借主がいないのだから、適当に直しておけばいい

外注して直す場合でも仲介会社の見積もりは、出来栄えがよくなるようにちゃんとしてるから高いのであって、1室だけでいいとか、自分でアイミツとるとか、いくらでもやるべきことがあるわけで。

瑕疵担保免責の物件は、素人が買ってもトラブルになりますよね
トラブルが嫌で瑕疵担保免責で売ってるんですからトラブル前提です。

自分の薄っぺらい民法の知識でいえば、これは売主ではなく壊したであろう前借主に請求すべき案件でしょう。
賃貸人が壊したのだから、その壊した部分だけは請求できると思います。請求先は201の元借主です

最初のかた頑張って

>不動産賃貸業(大家業)では
>味方なんて誰も居ませんよ
>みんな貴方の財布を狙っている魑魅魍魎たちです。

というお言葉、激しく賛同です。
客付会社、管理会社、賃借人、工務店などなど
隙あれば金とらんかな、って感じですね。

唯一の味方は必殺先生と大家仲間たちですね!

最初の方、頑張ってください。

自分なら、貰えたらラッキーぐらいの気持ちでともかく売主に請求してみると思います。(201については原状回復が売主負担ということで契約時に話がついているんでしょ。)結果、ダメだったとしても、なにかの勉強にはなりそうですよ。

貴方の味方なんて誰も居ませんよ
まさに、その通りですよね
オーナー業って、孤独な商売です
どんなトラブルがあっても、最後は自分でけりをつけなければならない
自分以外は、逃げることができますから
オーナー業だけでなく、中小企業の社長なんかも、一緒です

「瑕疵担保責任免責」

こういった買い方をしない!瑕疵担保免責なんて普通。後に色々言っても売主は無駄

築22年木造の法定耐用年数を越えて瑕疵の面倒をみよ、は虫がよすぎ(笑)

売買当事者の「瑕疵担保責任免責」は有効ですが、売り主(悪意)が瑕疵を知っていたとかは例外。

ベランダのような目で確認できるものは、該当や否や。

築27年木造アパートがトラブルのない物件であることを祈りましょう

さすが、必殺さん

※印部分を取り組めるかどうかが、家主業の醍醐味ですよね。

No title

こんなのトラブルでもなんでもないで
瑕疵担保免責想定内
これをトラブルだと思うなら賃貸経営は出来ませんがな

瑕疵担保責任を負わない特約は無効。と宅建の勉強してたらあるんですけど、駄目なんですかね?業者間の契約には適用されない。ってもあるんですけど、業者じゃないようですし…どうなんですかね?誰か教えて下さい。

No title

http://www.tiken-web.com/sumainobenkyousitu/3kasitanposekinin.pdf
個人間の中古住宅取引において瑕疵担保責任は宅建業法上、規定がありませんので、瑕疵担保責任の期間の短縮・免責は可能です。

本件は、売主買主とも、非宅建業者でしょう。
ですから瑕疵担保責任免責の契約は有効です。

実務上、売主が宅建業者の場合、古い木造物件などは、設備建物現況調査票というものを作成「この箇所はこのように破損、もしくは破損している可能性があります」します。
買主が事前に疵を知りつつその不動産を買ったのであれば、購入後に売主に対して補修を求めることはできないからです。
瑕疵とは、購入時に発見できなかった隠れた瑕だからです。
宅建業者は、そのようにリスク回避をします。

ところで築27年の木造では、瑕疵担保免責での売買が常識でしょう。
厳しい言い方ですが、瑕疵担保免責で売買契約を結びながら、瑕疵に対しての補修を求めるのは契約ということをご理解されていないのではと感じます。
ただ本件の場合は、「瑕疵」なのか「原状回復」なのか、その点では争える可能性はあると思います。
構造的なものであれば、残念ながら「瑕疵」であり、瑕疵担保免責の契約が有効であると思います。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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