首の皮一枚の交渉②
前回のブログの続きです。
何度手紙を出しても無視
何度電話をしても無視
調停で和解合意しても不履行
調停の場で気付いたのですが、
この方、ちょっと変です。
なんというか、
思考能力が少々欠落しているというか・・・
どちらにしても、大家としてこのまま放っておくわけにはいきません。
そこで、次の手は債務不履行による強制執行です。
前回のブログでは強制執行申立まで書きましたが、
今回は申立後を書きたいと思います。
必要書類と予納金（大阪は５万円）を裁判所に提出すると、
２～３日内に執行官から訪問日の打ち合わせ期日が入ります。
ココでワンポイント！
執行官はしきりに「執行屋」の介入を勧めますが、
この「執行屋」は非常に高いので考え物です。
（物件のレベルにもよるのですが、一説には３０万～５０万程度とのこと）
と言うのも、裁判所としては、申立人が素人の場合、
「執行屋」が付かないとスムーズに強制執行が行なわれないために
強制執行に時間が掛かったり、滞納者とトラブルになったりと
執行官に負担になってしまうんです。
それを補うのが「執行屋」なんです。
で・も・ね
実際は強制執行で入居者を追い出すと言うより、
強制執行を入居者との交渉のネタに使うんです。
というのも、実際に今まで私が強制執行を申し立てて、
強制的に荷物を撤去したという事案は１件も無いんです。
（あっ！あった・・・、伝説の田中さん・・・）
※それと逮捕された事案で１件あります。その時は無人でしたので現地保管対応でした。
実務においては、
強制執行で執行官が部屋に来る
↓
強制執行という国家権力を見せ付けて私と入居者が交渉をする
↓
入居者は、もう後がないと考えキッチリ約束を守る
もしくは退去届けを書かせて任意に退去処理します。
どちらにしても強制執行（断行）までに片をつけ取り下げます。
いつも、こんな感じです。
話しは戻って
執行官は「執行屋」の介入を求めますが、当然お断りして
執行屋無しでの強制執行実施となりました。
強制執行申立後、５日後位に執行官が滞納者宅へ赴き、
強制執行を実施することを入居者に伝えます。
（不在に場合は玄関などに張り紙をしていく）
朝１０時に現地に待ち合わせとのことで待っていると
スーツ姿の執行官２名が到着しました。
さっそく債務者宅へ案内し、執行官が呼びかけます
執行官：ドンドン、島田さん～、ドンドン
居ませんか～？ドンドン
中からは応答がありません・・・
執行官：留守なら解錠しますよ～
※執行官にもよりますがプライバシー保護のため、極力執行官だと言うのを控えている様子です。
執行官：大家さん（私）、留守の様なので合鍵で解錠してください
合鍵でドアを解錠し玄関に入ると、寝ぼけた顔で息子（無職）が出てきました。
執行官：裁判所の執行官です。本日は強制執行のお知らせできました。
お母さんはいますか？
息 子：仕事に行ってます
執行官：失礼ですが貴方は成人ですか？
息 子：はい・・
執行官：それでは説明しますね、
ここの家賃を払っていないので大家さんが強制執行を申し立てられました。
４月２１日をもって強制的に荷物を搬出して、部屋の明け渡しを行ないます。
それまでに引越しをするか大家さんと解決方法を話し合ってください。
※実際には入居者を追い出したいのでなく話し合いをしたい旨、執行官に伝えていたんです。
そうすることによって、執行官も話し合いをしなさいと話しを振ってくれます。
息 子：・・・はい
※そこに割って入り
必 殺：お母さんと連絡取れる？
息 子：あ～、お母さんの携帯は止まってるんです・・・
必 殺：今まで何度も手紙や電話もしたけれど、全然、話し合いが出来なかったから、
今回の様な強制執行にまでなってしまった。
どうする？本当に家追い出されちゃうんだよ？
息 子：・・・それは困ります。
必 殺：だろ？お母さんはいつなら家にいるの？
息 子：朝は６時くらいに出て行って、帰りは１０時ごろです。
必 殺：そんだけ働いているなら家賃ぐらいキッチリ払えると思うんだけどな～
息 子：なんか払いものとか色々あるみたいなんです・・・・
必 殺：そうか～、でも、追い出される首の皮一枚状態やからね！
話し合いの最後のチャンスだよ、
息 子：必ず電話させます。
ということで、この日は強制執行する日を公示して終了です。
これで、強制執行をする４月２１日までに入居者との話をまとめて、
前日までに強制執行を取下げれば、
手数料約１５，０００円で終了です。
（最初に預けた予納金５万円から一万五千円引いた金額約３５０００円が戻ってきます）
明日のブログでは入居者との対話「首の皮一枚での交渉」を書きます。
※リアル現在進行形ですので松葉杖突きながら行ってきましたよ！
つづく
●必殺セミナーのご案内●
開催日時：平成２６年４月２６日（土）１３：００～１８：００
会 場：東京池袋
セミナー：５０００円
懇親会 ：５０００円
セミナー内容
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
（ご自分の不良債権資料一式をご持参ください）
等々考えています。
参加資格は特にありません。
物件を所有してなくても、業者さんでもOK！！
必殺テクニックをお教えします！
※セミナー内容は３月１日と同じです。
＞申し込みフォーム＜
↓必ず押してね！↓
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何度手紙を出しても無視
何度電話をしても無視
調停で和解合意しても不履行
調停の場で気付いたのですが、
この方、ちょっと変です。
なんというか、
思考能力が少々欠落しているというか・・・
どちらにしても、大家としてこのまま放っておくわけにはいきません。
そこで、次の手は債務不履行による強制執行です。
前回のブログでは強制執行申立まで書きましたが、
今回は申立後を書きたいと思います。
必要書類と予納金（大阪は５万円）を裁判所に提出すると、
２～３日内に執行官から訪問日の打ち合わせ期日が入ります。
ココでワンポイント！
執行官はしきりに「執行屋」の介入を勧めますが、
この「執行屋」は非常に高いので考え物です。
（物件のレベルにもよるのですが、一説には３０万～５０万程度とのこと）
と言うのも、裁判所としては、申立人が素人の場合、
「執行屋」が付かないとスムーズに強制執行が行なわれないために
強制執行に時間が掛かったり、滞納者とトラブルになったりと
執行官に負担になってしまうんです。
それを補うのが「執行屋」なんです。
で・も・ね
実際は強制執行で入居者を追い出すと言うより、
強制執行を入居者との交渉のネタに使うんです。
というのも、実際に今まで私が強制執行を申し立てて、
強制的に荷物を撤去したという事案は１件も無いんです。
（あっ！あった・・・、伝説の田中さん・・・）
※それと逮捕された事案で１件あります。その時は無人でしたので現地保管対応でした。
実務においては、
強制執行で執行官が部屋に来る
↓
強制執行という国家権力を見せ付けて私と入居者が交渉をする
↓
入居者は、もう後がないと考えキッチリ約束を守る
もしくは退去届けを書かせて任意に退去処理します。
どちらにしても強制執行（断行）までに片をつけ取り下げます。
いつも、こんな感じです。
話しは戻って
執行官は「執行屋」の介入を求めますが、当然お断りして
執行屋無しでの強制執行実施となりました。
強制執行申立後、５日後位に執行官が滞納者宅へ赴き、
強制執行を実施することを入居者に伝えます。
（不在に場合は玄関などに張り紙をしていく）
朝１０時に現地に待ち合わせとのことで待っていると
スーツ姿の執行官２名が到着しました。
さっそく債務者宅へ案内し、執行官が呼びかけます
執行官：ドンドン、島田さん～、ドンドン
居ませんか～？ドンドン
中からは応答がありません・・・
執行官：留守なら解錠しますよ～
※執行官にもよりますがプライバシー保護のため、極力執行官だと言うのを控えている様子です。
執行官：大家さん（私）、留守の様なので合鍵で解錠してください
合鍵でドアを解錠し玄関に入ると、寝ぼけた顔で息子（無職）が出てきました。
執行官：裁判所の執行官です。本日は強制執行のお知らせできました。
お母さんはいますか？
息 子：仕事に行ってます
執行官：失礼ですが貴方は成人ですか？
息 子：はい・・
執行官：それでは説明しますね、
ここの家賃を払っていないので大家さんが強制執行を申し立てられました。
４月２１日をもって強制的に荷物を搬出して、部屋の明け渡しを行ないます。
それまでに引越しをするか大家さんと解決方法を話し合ってください。
※実際には入居者を追い出したいのでなく話し合いをしたい旨、執行官に伝えていたんです。
そうすることによって、執行官も話し合いをしなさいと話しを振ってくれます。
息 子：・・・はい
※そこに割って入り
必 殺：お母さんと連絡取れる？
息 子：あ～、お母さんの携帯は止まってるんです・・・
必 殺：今まで何度も手紙や電話もしたけれど、全然、話し合いが出来なかったから、
今回の様な強制執行にまでなってしまった。
どうする？本当に家追い出されちゃうんだよ？
息 子：・・・それは困ります。
必 殺：だろ？お母さんはいつなら家にいるの？
息 子：朝は６時くらいに出て行って、帰りは１０時ごろです。
必 殺：そんだけ働いているなら家賃ぐらいキッチリ払えると思うんだけどな～
息 子：なんか払いものとか色々あるみたいなんです・・・・
必 殺：そうか～、でも、追い出される首の皮一枚状態やからね！
話し合いの最後のチャンスだよ、
息 子：必ず電話させます。
ということで、この日は強制執行する日を公示して終了です。
これで、強制執行をする４月２１日までに入居者との話をまとめて、
前日までに強制執行を取下げれば、
手数料約１５，０００円で終了です。
（最初に預けた予納金５万円から一万五千円引いた金額約３５０００円が戻ってきます）
明日のブログでは入居者との対話「首の皮一枚での交渉」を書きます。
※リアル現在進行形ですので松葉杖突きながら行ってきましたよ！
つづく
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開催日時：平成２６年４月２６日（土）１３：００～１８：００
会 場：東京池袋
セミナー：５０００円
懇親会 ：５０００円
セミナー内容
１、必殺流物件購入術（川上物件・極秘物件の正体と入手方法）
２、物件購入時に購入前の滞納債権を譲り受ける手続き
３、滞納者を追い出さずに滞納家賃を回収する手続き
４、明渡し訴訟の実例
５、強制執行の実例
６、夜逃げ債権の回収手法
７、受講者が持っている債権の回収レクチャー
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等々考えています。
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