70・80歳喜んで!!

退去した権藤の部屋が完成しました。

最後の仕上げとして火災報知機を取り付けに行ってきました。

P3050467.jpg
1つ1800円ほどで売っています。

取り付けも簡単で、ビス1本取り付けるだけですから3分で終わります。

※これが管理会社お任せだと、本体3000円+取り付け3000円=合計6000円也~
 でもね、大の大人が作業するのですから、これ↑くらいの金額は当然です。
 それがイヤなら私みたいに自分ですべきです。

出来上がった部屋はこんな感じです。
P3050466.jpg

P3050463.jpg

P3050464.jpg

P3050462.jpg

大きな改装ポイントは、

たたみ→フローリングへ変更

砂壁→クロス張りへ変更

木製玄関→アルミ製玄関へ変更

和式トイレ→洋式トイレへ変更

ボロボロの風呂→風呂桶新品へ交換・壁床面のタイル張替え

ボロボロの流し台→新品へ交換

エアコンの新設

これくらいでしょうか?

大した金額ではありません。

ちなみに空室だったコノ2部屋は入居者も決まりました。

どちらも70歳超の方です。

70・80喜んで!!です。

たまに改装の質問で色々聞かれるのですが、

要はこのアパートのメインの顧客層はどこか?ってことです。

築40数年の木造アパートに年収1000万円の人は入りませんよね?

キレイな女子大生ですか?

30代の公務員ですか??

そんな人は鼻から入ってくるワケがないんです!!
(逆にそんな人から申し込みがあったら疑います)

メイン層は60代以上!70歳80歳喜んで!!ですよ!!

インターネット設備?要るか???

自動掃除エアコン?要るか???

自動お湯張りリモコン?要るか????

テレビドアホン?要るか????

イケアのくねくねミラー?要るか???


本当に必要な設備を適切にチョイスしてくださいね♪


★楽待コラム更新しました★

利回り20%以上可!!の物件


↓必ず押してね!↓

不動産投資 ブログランキングへ

スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

No title

元権藤部屋、素敵‼︎

顧客ターゲット低い方が・・・

こんにちは。
私も複数棟所有しているんですが、今は家賃が低いほど入居率が良いですねぇ トホホ。
今は良い物件が出ないから、こういう築古物件にも目を向けてみようかな、ローン付かないか・・・。

参考になります

私も築40年の居住者が60歳以上の似たような木造平屋築古物件持ってるので参考になります。
私の物件だと風呂が大変狭く90cm×180cmのスペースで風呂桶が90cm×90cmぐらいなんですがこのままのスペースで風呂桶新しくするだけでも効果があるのかどうかリフォームしようかどうか悩んでいます。
あともし差し障りなければこのリフォームで幾らぐらい費用がかかったか内訳を教えてもらえるないでしょうか。
自分が見積もり取る時の参考にしたいと思ってます。
厚かましいですがよろしくお願いします。

No title

火災報知器の取り付けまで、業者さんに任せる大家さんがいるのに驚きです。

建具をアコーディオンカーテンにしているのはさすがです。
ガラス引違い戸などは、さんが折れていたりします。
新調するとすれば、数万円かかります。
アコーディオンカーテンでしたら、へたしたら10分の1のコストで新しい感じになり、洋室にも合います。
和室→洋室に変更した場合は、天袋がない押入れも襖の枠がいたんでいたら、アコーディオンカーテンにします。
襖の張替えより安いですし、毎回交換する必要がなくなり、さらにコスト削減できます。

火災報知器は、ロイヤルホームセンターの、1,980円を愛用しています。

結局のところ

修繕費がいくらかかったのか気になります。家賃何ケ月分とか予算は決められているのでしょうか。
私の場合、壁紙貼りやCF張替えは自分でやっているのですが、流し台交換は管理会社にお願いして7万円でした。ガス会社にお願いすると4万円でしたが(契約必要)、客付け重視で管理会社にお願いしました。
それと洗面器の交換でホームセンターにお願いして5万円強(物3万円➕設置処分2万円)支払いました。結局2DKで18万円ほど掛かり、約4ケ月分の出費となりました。
最終的に投資金額に対して回収金額が上回れば良いような 気もしますが必殺さんのお考えを聞かせて頂けれはと思います。

No title

こんばんは。いくらでもコストを抑えていく方法はありますね。セオリーなら建具を入れてしまいがちですが、さんかくたまごさんもおっしゃっている通りアコーディオンの使い方見事です。
キッチン脇間仕切り壁の水がはねる場所にパネルを貼ってあるのもポイント高いですね。

No title

十三で十数棟を焼く火事との事ですが、必殺さんの物件じゃないですよね??二度あることは・・・

No title

もう仕上がったのですね!早い~!
元写真見るとまさに生まれ変わった感じですね~
ナチュラルな色合いが落ち着きます。
2部屋とも入居成立おめでとうございます!

Re: No title

> 元権藤部屋、素敵‼︎

コメントありがとうございます。
お褒めいただきありがとうございます。
まあ、普通なんですよ普通
それでいいじゃないですか~

Re: 顧客ターゲット低い方が・・・

> こんにちは。
> 私も複数棟所有しているんですが、今は家賃が低いほど入居率が良いですねぇ トホホ。
> 今は良い物件が出ないから、こういう築古物件にも目を向けてみようかな、ローン付かないか・・・。

コメントありがとうございます。
実はそうなんです。
低ランク層の方のほうが賃貸経営では安定しています。
ただ、クレーム対応や滞納対処のスキムが絶対に必要になりますが・・・

Re: 参考になります

> 私も築40年の居住者が60歳以上の似たような木造平屋築古物件持ってるので参考になります。
> 私の物件だと風呂が大変狭く90cm×180cmのスペースで風呂桶が90cm×90cmぐらいなんですがこのままのスペースで風呂桶新しくするだけでも効果があるのかどうかリフォームしようかどうか悩んでいます。
> あともし差し障りなければこのリフォームで幾らぐらい費用がかかったか内訳を教えてもらえるないでしょうか。
> 自分が見積もり取る時の参考にしたいと思ってます。
> 厚かましいですがよろしくお願いします。

コメントありがとうございます。
まだ請求書が届いていないので正確な金額はわかりません
だって、見積りなんて取りませんからね!

Re: No title

> 火災報知器の取り付けまで、業者さんに任せる大家さんがいるのに驚きです。
>
> 建具をアコーディオンカーテンにしているのはさすがです。
> ガラス引違い戸などは、さんが折れていたりします。
> 新調するとすれば、数万円かかります。
> アコーディオンカーテンでしたら、へたしたら10分の1のコストで新しい感じになり、洋室にも合います。
> 和室→洋室に変更した場合は、天袋がない押入れも襖の枠がいたんでいたら、アコーディオンカーテンにします。
> 襖の張替えより安いですし、毎回交換する必要がなくなり、さらにコスト削減できます。
>
> 火災報知器は、ロイヤルホームセンターの、1,980円を愛用しています。

コメントありがとうございます。
いかにシンプルで機能的で安価に抑えられるか?がリフォームの肝と思っています。

Re: 結局のところ

> 修繕費がいくらかかったのか気になります。家賃何ケ月分とか予算は決められているのでしょうか。
> 私の場合、壁紙貼りやCF張替えは自分でやっているのですが、流し台交換は管理会社にお願いして7万円でした。ガス会社にお願いすると4万円でしたが(契約必要)、客付け重視で管理会社にお願いしました。
> それと洗面器の交換でホームセンターにお願いして5万円強(物3万円➕設置処分2万円)支払いました。結局2DKで18万円ほど掛かり、約4ケ月分の出費となりました。
> 最終的に投資金額に対して回収金額が上回れば良いような 気もしますが必殺さんのお考えを聞かせて頂けれはと思います。

コメントありがとうございます。
私は予算という考え方はありません。
築古ですので、いくら掛かるなんて蓋を開けてみないと分からない部分が多いんです。
なので、見積りなどはとりません(職人は全て付き合いのある人たちですので信用しています)
ちなみに流し台は23000円です。

Re: No title

> こんばんは。いくらでもコストを抑えていく方法はありますね。セオリーなら建具を入れてしまいがちですが、さんかくたまごさんもおっしゃっている通りアコーディオンの使い方見事です。
> キッチン脇間仕切り壁の水がはねる場所にパネルを貼ってあるのもポイント高いですね。

コメントありがとうございます。
参考になれば幸いです。

Re: No title

> もう仕上がったのですね!早い~!
> 元写真見るとまさに生まれ変わった感じですね~
> ナチュラルな色合いが落ち着きます。
> 2部屋とも入居成立おめでとうございます!

コメントありがとうございます。
シンプルイズベストでございます。

No title

入居者層に合わせたリフォームですね
大事です。

Re: No title

> 入居者層に合わせたリフォームですね
> 大事です。

コメントありがとうございます。
昔、流行った言葉でTPOですね
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR