質問にお答えします2

質問にお答えしますパートⅡです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

私も便器本体の色と便座の色の違いと客付けへの影響を疑問に思いました。
実際はどうなんでしょうか?
そして、ついでと言っては何ですが、質問させて下さい。
必殺さんは昨今 流行りのリノベーションについてはどう思われていますか?
例えば、今回の便座ですと巷や本ではウォシュレット付き温水洗浄便座へ変えたりすることを推奨していますし、アクセントクロスや和室を洋室にグレードアップしたり、
お風呂やキッチンにダイノックシートを多用したりなど、
更に上をいってスケルトンにしてデザイナーズ風に大々的にチェンジしてしまうなどの情報が溢れていますし、
それが流行ですらあるような感じです。もちろん資産価値は上がるのでしょうし、
綺麗になって気持ちいいとは思いますが、お金も大変掛かります。
必殺さんは、この様な時勢には敢えて逆行しているように感じますが、
その辺りの飾ないご意見を伺えますと、とても有難いのですが、いかがでしょう?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

まさに質問者さんの言うとおり、築古物件をリノベーションしての空室対策や

優良入居者の入居促進と、他の物件と違った差別化を図りませんか?ってことを言ってますよね?

例えば、借金無し地主大家さんからすれば、

経年劣化した物件を建てかえるより安上がりですし、有効な手立てだとおもいます。

※今回の話は1棟物の話しです。区分は考え方が違います。

しかし、借金がまだまだある私からすれば、業者の戯言ですかね?

所詮、築40数年のエレベーター無し・狭小2K・5階建て建物

そんな物件の内部をいくらデナイナーズ風にしても、

建物全体は変わりませんよね?

じゃあ、物件全体をリノベーションして家賃アップを!ってなるのですが、

東京や京都なんかだと、それで家賃アップを狙えるんでしょうけど、

大阪なんかでリノベなんかしても3000円~5000円程度の家賃アップが精一杯です。

それなら現状で、押えるところを押えた改装で、

そのままの家賃で長く住んでもらったほうが得と考えます。

それと、これも私の独断と偏見ですが、

リノベした部屋に5000円アップで入ってくる高属性の方より

現状で改装した部屋に入ってくる中低属性の方のほうが、

長く住んでいる傾向にあると感じます。

それは、高属性=転勤などがある。中低属性=転勤などない←それこそ死ぬまで住んでくれる

あと、実際の運営で感じたのは、

高属性=神経質な方が多い=入居時の注文も非常に多い=入居後の生活マナーは非常に良いがクレームも多い(築年数の割りにと言う意味です。そんなにこだわるなら新築に住むべきとおもうが・・・)

中低属性=おおらかな方が多い(もちろん変な人も多い)=入居後の生活マナーは少々悪いが、家主が動けば改善される(粗大ゴミなど家主がドンドン片付けるなど)

皆さんが思うほど、中低属性の方は悪くありません!

低属性の方が部屋に入るとマンション全体が属性が悪くなりますよ~、

なんて言う奴は机上の空論であり、ただの設備業者の営業です。


結論!

借金があるのなら、最低限の設備投資で如何に高収益を生むか?を追求すべき!!
(借金が無いなら税金に持っていかれるくらいならリノベもありかも?)

なので、必殺はリノベ反対派ですが、最低限の設備は更新していますよ~

例えば、和式トイレ→洋式トイレ 風呂無し→風呂有り エアコン付けたり、照明付けたり・・・

クロスも費用が掛からない程度にアクセントクロスにしてみたりもしています。

流し台や洗面台が少しでも古ければ自分で交換して費用を抑えています。

こんな感じですかね?

参考になれば幸いです。


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No title

>借金があるのなら、最低限の設備投資で如何に高収益を生むか?を追
>求すべき!!
>(借金が無いなら税金に持っていかれるくらいならリノベもありかも?)

はぁ?
無借金でも、リノベは考えませんね。
税金に持っていかれるぐらいならば、新規の物件取得を考えます(新規に物件を取得すれば建物の減価償却を計上できる)。

まずデザイナーズマンション風や、設備投資(ウオッシュレットは当たり前、浴室ミストTVカワック、ビルトイン食洗機、床暖房などなど)で、設備投資に見合う賃料設定で客付けが有利になるのは、ごく限られた地域です。
例えば兵庫県芦屋市で、JR芦屋駅から徒歩5分で、デザイナー風設備てんこ盛りで60平米未満で賃料20万円という物件がありますが、苦戦しているみたいです。
私はプロですから、借り入れがあれば土地取得費や、設備投資のコストを考えれば、この賃料設定でも黒字になるのか心配してしまいます(赤字でしょうな)。

必殺さんがおっしゃるように、高属性の方は思われているよりは良いお客さんではないです。
高めの家賃に見合う以上の、要望がキツイです。
その要望を満たすための、設備投資のコストを考えれば、中属性以下のお客さんで、設備投資はほどほど、賃料もほどほど、の方が利回りは高くなります。
低属性のお客さんは設備投資・物件取得費/賃料の利回りはさらに高くなりますが、それ以外のリスク(家賃滞納、犯罪で逮捕される、孤独死など)が高くなります。
どの属性のお客さんをターゲットにし、それに見合う物件を提供するかは、経営者の大家さんのマーケティング戦略そのものですがね。

アクセントクロスは、白無地でボーダークロスを用いれば、コストが安くても見た目が一新します。
私は、基本的にはクロスは白無地です。
古いクロスが廃版になっても、部屋が違えば似たクロスを貼ればいいのです。
でも柄物クロスであれば、続きの部屋で異なる柄のクロスを貼ればちぐはぐになりますので、全面貼替えになります。

No title

デザイナーズリノベ等を高属性の方対象に施行するより、

最低限の設備投資を低中属性の方対象に施工する方が、

費用対効果・コスパが高いというのは、

私もメインターゲット層が、そこなので

実感として深く共感致します。




また、さんかくたまごさんも言っている、

高属性の方は思うほど良いお客さんではないというのも、

深く納得です。

的確な記事とコメント、ありがとうございます!



必殺さんのコメントに納得です
家賃数千円上げるためにコスト掛けてもなかなか決まらず、
決まってもいつかは退去する転勤族。
セミナーやある種の啓発本に踊らせられた自分が見えた。
ありがとうございます。

追記

高属性の方は、多くは転勤か高所得で独身新婚の方くらいしか賃借しないでしょう。
つまりすぐに転勤するか、持ち家を買うか結婚して引っ越すかで、長くは住んでくれません。

さらに、仲介さんとの会話です。
「空き室対策で、家賃がそのままで設備をグレードアップするのとその分家賃を下げるのとではどちらが効果的か」。
「家賃を下げる方がいい」というのが一般論ということで一致しました。
なぜならば、家賃を下げることは、全ての人に恩恵がありますが、設備は人によっては不要だからです。
ウオッシュレットがついていても、電気代がもったいないと言って、電源をオフにしている人もいますからね。

No title

同感です。
当方は、新築からの物件ですが、年数が経っての大幅な投資は利にあわないと思っています。
客層ターゲットを絞ることができて利があう地域は限られていると思います。

Re: No title

> >借金があるのなら、最低限の設備投資で如何に高収益を生むか?を追
> >求すべき!!
> >(借金が無いなら税金に持っていかれるくらいならリノベもありかも?)
>
> はぁ?
> 無借金でも、リノベは考えませんね。
> 税金に持っていかれるぐらいならば、新規の物件取得を考えます(新規に物件を取得すれば建物の減価償却を計上できる)。
>
> まずデザイナーズマンション風や、設備投資(ウオッシュレットは当たり前、浴室ミストTVカワック、ビルトイン食洗機、床暖房などなど)で、設備投資に見合う賃料設定で客付けが有利になるのは、ごく限られた地域です。
> 例えば兵庫県芦屋市で、JR芦屋駅から徒歩5分で、デザイナー風設備てんこ盛りで60平米未満で賃料20万円という物件がありますが、苦戦しているみたいです。
> 私はプロですから、借り入れがあれば土地取得費や、設備投資のコストを考えれば、この賃料設定でも黒字になるのか心配してしまいます(赤字でしょうな)。
>
> 必殺さんがおっしゃるように、高属性の方は思われているよりは良いお客さんではないです。
> 高めの家賃に見合う以上の、要望がキツイです。
> その要望を満たすための、設備投資のコストを考えれば、中属性以下のお客さんで、設備投資はほどほど、賃料もほどほど、の方が利回りは高くなります。
> 低属性のお客さんは設備投資・物件取得費/賃料の利回りはさらに高くなりますが、それ以外のリスク(家賃滞納、犯罪で逮捕される、孤独死など)が高くなります。
> どの属性のお客さんをターゲットにし、それに見合う物件を提供するかは、経営者の大家さんのマーケティング戦略そのものですがね。
>
> アクセントクロスは、白無地でボーダークロスを用いれば、コストが安くても見た目が一新します。
> 私は、基本的にはクロスは白無地です。
> 古いクロスが廃版になっても、部屋が違えば似たクロスを貼ればいいのです。
> でも柄物クロスであれば、続きの部屋で異なる柄のクロスを貼ればちぐはぐになりますので、全面貼替えになります。

流石さんかくたまごさんです。的確なご指摘ありがとうございます。

Re: No title

> 同感です。
> 当方は、新築からの物件ですが、年数が経っての大幅な投資は利にあわないと思っています。
> 客層ターゲットを絞ることができて利があう地域は限られていると思います。

もちろん不動産ですので、地域性はありますけどね
一例として富山県では私の築古再生理論は難しいです・・・

Re: No title

> デザイナーズリノベ等を高属性の方対象に施行するより、
>
> 最低限の設備投資を低中属性の方対象に施工する方が、
>
> 費用対効果・コスパが高いというのは、
>
> 私もメインターゲット層が、そこなので
>
> 実感として深く共感致します。
>
>
>
>
> また、さんかくたまごさんも言っている、
>
> 高属性の方は思うほど良いお客さんではないというのも、
>
> 深く納得です。
>
> 的確な記事とコメント、ありがとうございます!

コメントありがとうございます。

本やセミナーでは真逆のことを言う方が多いです。
皆さんどちらが現実か?を見てみてください。

Re: タイトルなし

> 必殺さんのコメントに納得です
> 家賃数千円上げるためにコスト掛けてもなかなか決まらず、
> 決まってもいつかは退去する転勤族。
> セミナーやある種の啓発本に踊らせられた自分が見えた。
> ありがとうございます。

コメントありがとうございます。
セミナーや参考本では、レノベ=高属性=安定収入なんて書いてますよね?
そういう方って、実務の経験あるんだろうか?なんて思っちゃいます。

リノベ会社の提案に注意

古くなってきたUBにダイノックシートやリアテック
⇒水気があるところに貼っても持ちは悪く、高いのに!はがれてきます。
再度張り替えは、剥がすのが大変で、凹凸が発生します。
凹凸のある所に貼ると、さらに持ちが…。高いのに…。

大きな鏡を取り付けましょう
⇒鏡は重量があります。そこの下地、丈夫なのでしょうか。
ほとんど無理。落下して怪我でもされたら面倒です。

ウォッシュレットも、良し悪し。
女性は新品でないと気持ち悪いという人も多いです。
ウォームレットだけでも充分だったりします。
(コンセント口だけは必須です。痔持ちは個人的にどうぞ。)

などなど、その場しのぎの提案が多いのが実情です。

私は、鏡は小さくても新品に、
壁面の老朽化には(水漏れ危険有)アイカのパネル貼付け、
バスタブひび割れには交換もしくは塗装などを行っていますよ~。

Re: リノベ会社の提案に注意

> 古くなってきたUBにダイノックシートやリアテック
> ⇒水気があるところに貼っても持ちは悪く、高いのに!はがれてきます。
> 再度張り替えは、剥がすのが大変で、凹凸が発生します。
> 凹凸のある所に貼ると、さらに持ちが…。高いのに…。
>
> 大きな鏡を取り付けましょう
> ⇒鏡は重量があります。そこの下地、丈夫なのでしょうか。
> ほとんど無理。落下して怪我でもされたら面倒です。
>
> ウォッシュレットも、良し悪し。
> 女性は新品でないと気持ち悪いという人も多いです。
> ウォームレットだけでも充分だったりします。
> (コンセント口だけは必須です。痔持ちは個人的にどうぞ。)
>
> などなど、その場しのぎの提案が多いのが実情です。
>
> 私は、鏡は小さくても新品に、
> 壁面の老朽化には(水漏れ危険有)アイカのパネル貼付け、
> バスタブひび割れには交換もしくは塗装などを行っていますよ~。

コメントありがとうございます。
要は、お金をかけるロジックが、大家側の経験に基づくものなのか?
それとも業者の売るためのロジックなのか?
この見極めが非常に大切と思います。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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