また質問のコーナーです。

質問コーナーが好評ですので、調子に乗ってドンドン答えていきたいと思います。

--------------------------------
送信者:初心者オーナー
件名:日本セーフティ裁判中の保証について
--------------------------------
おはようございます。
記事の中で日本セーフティの話題があったので、質問させてください。

日本セーフティから裁判中は保証できず、
裁判の決着後にまとめて入金するといわれているのですが、
必殺さんの場合も同様でしたか?
--------------------------------
お答えします。

どこの保証会社も同じような対応で、
裁判になると一定期間(判決が出るまで)代位弁済を停止します。
そして明け渡しが終了した段階で、それまで停止していた家賃総額を代位弁済してくれます。
これは、裁判において問題になるのですが、
貸主は保証会社から代位弁済を受け、家賃を受け取っているのだから、
貸主と借主との間において信頼関係の破壊はないと見られるからなんです。
??訳が分かりませんよね??
でも、知ってました?保証会社と契約をしているのは、
貸主ではなく借主なんです。
なので、借主側の業者である保証会社が貸主に代位弁済をするというのは、
貸主の立場で言えば、信頼が破壊されないと言うことです。
なので、保証会社が経営が苦しいからとかではなく、
裁判の手続き上、仕方ないことなんです。


もう1件ご紹介します


送信者
件名:告知事項あり
--------------------------------
初めまして!
関東で早く必殺様の講演が行われないか楽しみにしているものです。
さてさっそく質問ですが、この度、戸建の告知事項ありの物件を購入しようか検討しているのですが、
初の大家になる手前、どの位の賃料値下げが要求されるのか。
又どの位借り手がつかないのか全く想像できません。
ちなみに、その物件は自殺でもなく、他殺でもなく孤独死で発見が遅れてしまった物件となります。

そんな告知事項ありの物件を所有したことはありますか?
又告知事項ありの物件に対してのお考えをお聞かせ願えたら嬉しいです。

東京講演楽しみにしています!!これからもブログ毎日拝見させてもらいますね!!それでは!!
--------------------------------
お答えできないんです・・・

実は、ちょうど質問者さんの疑問の答えを楽待コラムで書いていたところなんです。
なので、ブログでは回答(公開)できないんです・・・スミマセン
もう少しすれば楽待で公開されますので、そちらを参考にしていただければ幸いです。


もう1件行ってみましょう!

--------------------------------
送信者
件名:必殺大家人さまへの質問
--------------------------------
いつも楽しく且つ興味深く拝見させて頂いています。
さっそくですが、アドバイス頂きたいことがあり投稿をさせていただきました。
RC20世帯ほどのマンションを2年前に購入しましたが、
それまでその物件は自主管理で物件管理や契約書等はずさんでした。
保証人や保険もかけられていません。契約書の内容もひどいもので、
口約束で入居させている部屋もありました。
ただ幸い今まで滞納や大きなトラブル等の発生はなく順調に運営しており、
順次適正化を図っている状態です。

その中で近々更改時期が到来する1部屋のことで質問させていただきます。
その部屋は契約者が住んでいる形跡がなく、電気のメーターも回っていません。
寒冷地ですので水道管が凍結しないか先日点検を行った所、
水の元栓も閉じられ瞬間湯沸かし器も昨シーズンに水抜きがされたままの状態でした。
ポストには役所やノンバンクからの督促状がパンパンに詰まっています。
家賃は順調に支払われており、周辺からの苦情もありませんが、
住まない部屋を確保している理由は不明です。
契約者とは何とか連絡が取れる状態ですが、契約更改において仲介を入れた契約書を交わし、
保証人か保証協会を立て、保険に入らせることは無理ではないかと考えています。

結局、契約は現契約のまま自動更新扱いとせざるを得ず、
今の状態が続くのではないかと想像しますが、
このような不安定な入居者が滞納をしたまま行方不明になることを恐れています。
そこで、契約は現場を受け入れるとして、白紙の退去届を書いともらってはどうかと考えています。
「保険も保証人も不要なので退去届にサインしてほしい」と。
執行は行方不明になった時です。
必殺さんのブログでも「念書ではなく退去届けがポイントなんです。」というくだりがありました。
本人には当方の抱えなければならないリスクも説明した上で退去届を提出してもらいたいと思っています。
リスクのあるテナントに対して必殺さんならどう対応されるでしょうか。
このような対応は現実的でしょうか?
--------------------------------
お答えします

こういう無人だけど家賃が入るってパターンは意外と多いです。
その実情は、ほとんどが生活保護の仮想部屋です。
内情を書くと、生活保護を受給するには夫婦者なら離婚しないともらえない
実家住みだと、独立した部屋がないと受給できないなど、
生活形態を分離する必要があるんです。
そのため、生活保護基準に見合った部屋を契約し、
実際には実家に住んでいたり、家族と住んでいたりするんです。
※もちろん想像ですよ!
まあ、色々心配事はあると思いますが、
家賃が入っているならば良しとすべきではないでしょうか?
妙に突っついて退去(解約)となるよりはそっとしておいたほうが得策ではと思います。
触らぬ神に祟りなし・・・、お金くれる人良い人・お金くれない人悪い人・・・

私なら放っておきます。
たぶん荷物もほとんど無いでしょうし・・・



↓たまには押してね!↓

不動産投資 ブログランキングへ
スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

心理的瑕疵

一般には、自然死の孤独死の場合は、心理的瑕疵にが該当せず、告知義務はないとされます。
告知しなくても、それにより契約解除にはならないというのが一般論です。
しかし自然死でも、著しく発見が遅れ、腐乱状態だったというようなケースでは心理的瑕疵として売主に告知義務を認めました。
心理的瑕疵については、下級審では多くの判断があるものの、明確にには線引きできない状態です。
私は、独居老人が浴室で孤独死していた物件など、自然死での孤独死があった物件を2件購入しています。
しかし発見が早かったということでしたので、賃貸では告知していません。
問題は生じていません。

http://www.retio.or.jp/attach/archive/82-118.pdf

空き部屋

東京にアパートがある調理師(コック)は冬(スキー場) 夏場(海のリゾート)に出稼ぎします。しかし閑期はアパートに帰る必要、所帯道具もあり。

大家さんに苦情言われて困るとか

知り合った時は奥さんもスキー場で、働いてました(3回目の、
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR