『元祖』質問にお答えします。

読者様より質問がありましたのでお答えしたいと思います。

件名:容積オーバーのビルの運営について
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必殺さん

いつも楽しく読ませて頂いてます。
今回購入予定の平成築延床400?のビルについてお聞きします。
このビルは検査済証では411?なのですが、
受水槽が30?あって課税台帳では441?になっており、
容積オーバーのため銀行融資はつきません。
ただ現金で買う予定なのですが、
消防、建築の指導とかにはどう備えればよいのでしょうか?
必殺さんは容積オーバーのビルは運営しませんか?

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

容積オーバー・・・

大阪では当たり前です(笑)

質問者さんが言う通り容積オーバーで困るのは銀行融資が受けにくいというところです。

銀行融資が受けれない=競争相手が少なくなる→指値が通りやすい

しかし、物件売却時には同じように売れにくいといった事態になります・・・

物件を安く購入しキャピタル狙いでなくインカム狙いだと○だと思います。

実際の物件運営ですが、

現実的には何も不利益はありません。

消防や役所など容積オーバーだからと言って、

何か指導があったり是正を求められることはありません。
※これが建築中だと大変なことになりますが・・・(どこかで建設中止になったような・・・)

入居者の物件を選ぶ基準も、容積オーバーなんて関係ないですし、

仲介業者さんに聞かれることもありません。

ただ、私は投資(大家)としての視点しか知りませんので、

こういった質問は狼閣下に聞いていただいたほうが的確な答えが得られると思います。

だって、所詮私は大家さんですから運営面での不利益はお答えできますが、

売買や法的な制約など専門的な部分は、やはり専門業者である方に聞いたほうがいいです。

ご参考までに・・・


☆楽待コラム書いてます☆

事件に夜逃げ、その後の後始末


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大阪というより関西は

私が持っている物件で、完全に容積建ぺい率が収まっている物件は、平成18年以降に新築したものだけです。
特に都市銀行では、建築基準法に違反して済証がない物件は、融資がつきません。
正直言って、関西の阪神地震以前の物件では、済証付きの物件の方が少ないです。
融資がつきやすいということは買える人が多い=割高。
その上金利負担もあれば、利益を出すのは難しくなります。
融資がつかない物件をキャッシュで買うのは、正解だと思います。
転売ですが、2、3千万までであれば、リフォームしてきれいにして、利回りが良ければ、場合によっては再建築不可でもキャッシュで買う人はいます。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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