読者さんからの質問

読者さんからメールで質問がありましたのでお答えしたいと思います。

はじめまして
いつも楽しく拝見させていただいています。
よく記事内でで質問に答えてくださっているのを拝見し、相談に乗っていただけたらと思いメールいたしました。RCの寿命について教えてください。
築40年位のRC物件を検討しています。所有10~15年あたりでは寿命でしょうか?解体くらいしか出口はないのでしょうか?当方の必殺様のイメージは築古RCをきちんと運営されているようなイメージがあるので教えていただけたらと思いメールいたしました。
教えていただけたらありがたいです。
よろしくお願い致します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

私の所有物件は最新でも築25年です。

築40年クラス(昭和40年~50年建築)のRC物も何棟か所有しています。

ご質問のRCの寿命ですが、

寿命なんて考えたこともありません。

考えるのは、先に私が死ぬか?先に借金を返せるか?くらいです。


ちなみに質問者様は物件の何をもって寿命と考えるか?です。


例えば、自動車を例に取ってみても、

日本では一般的に10年10万キロが目安ですよね?

でも、実際はエアコンが故障したり、パワーウインドーが動かなくなったりと

走行に関係ないところが故障して嫌気がさして買い換えるのではないでしょうか?


不動産物件も、建物が自然倒壊したって話し聞いたことありますか?

中国やロシアじゃあるまいし、災害でもない限りマンションが自然倒壊するなんて考えられないです。

もし日本で建物が自然倒壊すれば全国ニュースで流れます。

建物の寿命と言うよりは設備の老朽化・陳腐化による入居者需要の低下ですよね?


要は、建物の寿命と考えるより、地域にあった物件なのか?
(築50年でも60年でも入居者の需要があればいいのではないでしょうか?)

入居者は見向きもしない建物=建物としての寿命(価値がない)と私は考えます。

例えば、大阪では築年数はあまり重要視されません。
(築年数より物件の立地です。立地が良ければ築40年でも満室です)

ところが地方では築年数第一ですよね?
(車が普段の足として所有されているので立地は重視されない)

住居に対しての考え方は地域によってバラバラですので、

その地域にあった投資法を確立していけばいいのではないかと思います。

大阪=新築× 築古○ 新築は全く利回りが出ないが、築古だと高利回りが狙える

富山=新築○ 築古× 土地が安いため土地から仕入れて新築建てても10%ほどの利回りが狙える

      それに対して、築古は比較的新しい建物が安価で供給されているので見向きもされない


ココで一句、

ちくふるも

ちいきによっては

たからもの


お後がよろしいようで・・・


☆楽待コラム書いてます☆

事件に夜逃げ、その後の後始末


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No title

法定償却年はあまり関係ないです。
築20年以上であれば、維持管理の良し悪しの方が大きいです。
いかにきれいにするか、設備を今の需要に合わせるか、ということのほうが重要です。
都市部では、築年より立地の方が重要というのは同意します。
ただ、案内前に、築年でお客さんから除外されることはあります。
仲介の営業さんに「築年は古いですがきれいですよ~」と説明してくださいね、とお願いしておきます。
またカラー写真の画像が充実したHPを持たない仲介さんは問題外でしょう。

No title

ぜひ関東圏でのセミナーをおお願いします。

No title

こんばんわ~
いつもながら、説得力有る、お言葉
築46年のRCを、買いました。
立地は、駅3分で、最高です。
建物は、痛みが、激しく、直すのに、お金が、かかりそうです。
今時、風呂は、バランス釜、トイレは、和式です。
キッチンも、湯沸かし機が、ついてます。
1月、決算ですが、やる事が、多すぎて、何から、やったら、良いか、
楽しい悩みです。
昨日は、バラの苗2本、ツリー用木を、買って来て、置いてきました。
庭に、ツリーの木を、何本か、植えて、ベンチを、置いて。。。。、

まず1番に、脱出用板、隣との境目に有る板の、ペンキ塗りを、します
ある程度、出来上がるまで、楽しみます。

駄目大家の、代表だった、私も、勉強させて、いただきました。



築年数

初めまして、不動産投資と太陽光発電を実践している高橋と申します。

管理状態さえよければ客付けは可能かと思います。
一点教えてください。
管理人様は一度買った物件を売却するということもお考えですか?
その場合は築古だとなかなか買い手がつかないのかなぁと思っておりますがいかがでしょうか?

No title

それと内装の趣味も今風にします。
昔は、壁紙クロスや床CFでも、変な幾何学模様が付いていたりします。
私は、クロスは在り来りな白無地しか使いません。
廃版になっても、見た目が近いものがありますから、部屋が違えば古い在庫も使えてロスがないです。
一番安いし。
何よりもお客さんのウケがよく、全体を白っぽく無地でまとめたほうが、古さを感じさせません。

No title

以前、高松でのセミナー開催を、お願いした者です。
来年開催していただける予定なんですね。
ありがとうございます。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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