質問コーナー『無断退去後の対処』

タケルさんより

件名:夜逃げ後の明け渡しについて

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 必殺先生こんにちは。
 ブログ拝見しております。いつも本当にありがとうございます。

 8月末に私の所有物件で入居者Aが夜逃げしました。
 残置物はほとんどないので、片づけて鍵替えて他に貸してしまっていいものか、迷っております。

 ネットで検索してもよくわからず、必殺様ならご存知かと思い、恐縮ですが質問させて頂きます。

 まず状況を説明させて頂きます。

 家賃35,000円
 敷金1ヶ月 礼金なし
 の契約書を今年6月30日に交わし、契約日にすぐに振り込みしますと言われたので鍵を渡してしまったのすが、社長が立て替えてくれると言っていたのに払ってくれないからちょっと待ってください、と言われ、さらにその後給料未払いで転職したなど嘘のオンパレードで一切支払なく、一円も支払ってきませんでした。

 8月になってついに私もキレて、このケースは契約の段階で支払うつもりがなかったことになるので、8月中に支払わなかったら詐欺で警察に届け出ると言ったところ、必ず払います!と従順な対応です。

 ところが8月末までに支払いはなく、部屋を見に行ったところ鍵がかかっておらず、ほぼ残置物のない状態(レンタルウォーターサーバーと2か月分の古新聞とごみ少々)で、なぜか玄関横の小窓のガラスが割れていました。鍵は返却されていません。電気、ガス、水道は契約されたままですが、郵便ポストに督促が届いているので支払はしていないようです。退去届は貰っていません。

 8月末にやっと、プロに騙されていたことに気がつきましたが、空室埋めたいからこの客を逃がしたくないと思って連帯保証人も取らず即日鍵を渡してしまったわけで、ろくに知識もないのに欲を出した私が悪いです。世の中にはどうしようもないクズがいることがわかったので、いい勉強になりました。

 さて、以上のような状況で今後この部屋をどうすべきか、悩んでおります。

 とりあえず先週契約解除の内容証明を送りました。(郵便転送していないようなので、不達のハガキがそろそろこちらに戻ってくるはずです。)

 また、今週末、警察に入居者と連絡が取れない旨説明し、警察官に立会ってもらって部屋に入り、動画と写真を撮っておこうと思います。 (大きな声では言えませんが、警察立会前に古新聞やごみを片づけてしまおうと思っています)

 ネットでいろいろと調べると、“残置物なしの夜逃げの場合は解除の内容証明を送った後自力救済OK”と言っている方もいますし、“いやいや明渡訴訟をして強制執行しないと、後で訴えられたら負けますよ”という方もいます。

 Aの名前でgoogle検索すると●●組、●●一家、等がヒットします。Aはこれをシノギにしているヤカラで、私が自力救済するように罠をしかけていて、鍵替えた瞬間訴えて来る可能性もあるのでは、、、と、考えすぎかもしれませんが考えています。

 しかし正式な法手続きを踏んでいくと、自分で手続きをするにしてもお金と、時間がかかりそうですし。。。

 ある司法書士先生の初回無料メール相談で、明渡訴訟しなくても可能か否か伺ったところ、“明渡訴訟しない場合でも、第三者立ち会いのもと、残置物の写真を取っておいた方が良いでしょう”と、お返事いただきました。

 このケースで、私が自力救済をした後Aが損害賠償請求してきた場合、私が負ける可能性はあるのでしょうか。もし10%でも負ける可能性があるなら、正式な法手続きを踏もうかと考えております。0.1%くらいなら自力救済します。

 こんな事態になる前に必殺様のブログで勉強しておけば、退去届をもらっていたと思いますが、後の祭りです。

 お忙しいところ大変恐縮ですが、どうぞよろしくお願い申し上げます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
お答えします。

うーーん、

こういうプロの滞納者っていますよね、

でも、荷物を置いていっていないあたりを考えると、

単にタダ住み野郎だと思われます。

後で、ゴチャゴチャ言ってくる奴は逆に出来るだけ多くの荷物を置いていきます。

※私は過去に日本刀の残置物も体験しています。

ですので、ウォーターサーバーや新聞紙程度であるならば、

無断退去として片付けても問題ないと考えられます。
(もちろん100%ではないですよ)

但し今後のことも考えて、

室内を第三者と一緒に入室し写真をたくさん撮っておくことが大切です。

もう一つの懸念として、

室内を片付けた後にイチャモンを付けてきて、

室内に100万円あったとか、高級腕時計があったとかの強請りが心配されると思いますが、

現実的には、今回の様な場合は、まず大丈夫です。

なぜなら、実際に強請ってきたとしましょう。

夜逃)部屋に帰ってきたら現金00万円とロレックスが無くなっている

大家)貴方は無断退去として貴方の部屋は片付けた

   現金もロレックスも無かった

夜逃)部屋を明渡したつもりはない

   人の部屋に勝手に入ってどうゆうつもりだ!!

大家)どうもこうもない

   あなたの話はウソばかりだ!

夜逃)何を!!!

   出るとこ出てもいいんだぞ!!

大家)出るとことは、どういうことですか?

夜逃)裁判で戦ってもいいんだぞ!!

大家)わかりました。それでは法廷で戦いましょう!!
※ココがポイントで昔は『出るとこ出る』は脅し文句でしたが、
 現在では、相手との交渉を打ち切る絶好の材料になります。

夜逃)なんだと!!!

   誠意を見せろと言ってるんだ!!

大家)それも含めて法廷でお話します

夜逃)なに開き直っているんだ!!

大家)開き直るも何も、貴方が裁判で白黒ハッキリさせると言ってるんでしょ?

   だから法廷で話をしようと言ってるんです。

   では、失礼します。

夜逃)どうなるか覚えt(ガチャ切り

こんな感じで、交渉は打ち切りましょう!

まともに相手する必要はありません。
(皆さん真面目すぎるんです。だからどうした?位の対応でちょうどいいです)

実際に裁判に訴えてくる確立はほぼゼロなのですが、

万が一訴えてきても何も心配は要りません。


裁判官もアホではありません。


状況証拠から見れば、最初から家賃も払わない様な部屋に

数十万円の現金や高級腕時計を置いておく訳ありません。

しかも、所持せず鍵の掛かっていない室内に・・・

あからさまに強請りたかりの類と見られます。

※これがモロに生活している部屋の鍵を一方的に交換して、
 入室できないようにしてから家財道具の処分を行なった場合は、
 相手の主張がほぼ通ります。
 だって、数十万円の現金は滞納している家賃を纏めて払うために置いていたなんて言えますし、
 鍵を変えられ、入室したくても出来なかった。だから腕時計も置いたままだった
 なんて言われちゃいます。


逆にコレが若い女性だったり、保証人がしっかりした人なら、

あえて裁判を起こします。

そして正式な債権を作ってから回収に取り掛かるんです。

楽しいですよ♪


結論

1、部屋に何も無いなら無断退去として処理して問題なし

2、裁判をして債権を確定しても、今回のような人間からは回収の見込みは低い

3、もし、強請ってきても十分戦える




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競売物件

私は夜逃げの場合は、一応仲介さんに退去届を出していたり。解約違約金は踏み倒し)、連帯保証人がいたりで、このようなシビアなケースはありません。
ただ競売物件の場合は気をつけます。
前所有者には、闇金とかがバックについている場合がありますから。
それこそガラクタ残置物しかおいていないのに「親の位牌を捨てたな~、慰謝料100万円よこせ」とか「100万円の婚約指輪をおいていた」と後で言いがかりをつけられます。
このようなことは、競売物件取得のガイド本には書いていません。
手続きの事務的なことばかり書いています(こんなものはタダで裁判所のHPにあります)。
不動産投資の本で役に立つものは、本当に少ないです。

追認

必殺様

こんばんは、ヘビーな事件を軽やかに
記事にしていらっしゃるのは流石です。

さて、前回のコメントは18歳子持ちの
失踪記事だったと思います。

私がコメントすると絡んでくる方がみえたので
調べてありましたがコメントをさし控えておりました。

私が望んでいなくてもこのブログが荒れるのは不本意と感じていました。
大丈夫な状況になったような情報をキャッチしましたのでコメントします。

未成年者の債権、消滅時効の期間が成立した後の債権
これらの債権を回収したい場合『追認』という作業をすると
取引のある債権回収屋が言っていました。

債権回収屋が債権者から債権を買い取ると
元債務者の元に菓子折りを持って丁寧に挨拶に行くそうです。

そして「1円でも100円でも返して頂かないと上司に怒られる」
と泣きを入れます。

もと債務者が「菓子折りも貰ったし1円くらいなら。。」と
払ってしまったら領収書を切って『追認』完了だそうです。

無効になった債権が蘇って普通に追い込める様になるそうです。

今回の記事と関係性が少なくて申し訳ありません。
私的に気になっていましたので、コメント致しました。

また、絡まれて場が荒れるようでしたらコメントはまた控えますね。

失礼しました。

ご回答ありがとうございます

 必殺先生、回答いただきありがとうございます!

 先週末警察官立ち合いで中に入り、一部始終をビデオ撮影しました。

 ここまでしっかり証拠残しておけば、さすがに大丈夫ですよね。映像を妻に見せたら、“ドキュメンタリー警察24時”みたいだと言ってました。

 これまでずっと、どっちにするか揺れていましたが腹が決まりました(^-^)

 万が一訴えられたときに、担当の裁判官がアホにならない事を願いつつ、無断退去として片付けてしまおうと思います。

 今度東京でセミナー開催されるときはぜひ参加させてください。ありがとうございました(^-^)


 

必殺道、勉強させて頂いてます!

先日、貴ブログを知りまして、必殺ワールドに思わず引き込まれ過去ログを一気読みさせて頂いております。

当方は実家が大家であり、勤務先が不動産管理会社であり、自身は賃貸マンション住まいという立場のため、全てが物凄く身近な話として楽しませて頂きました。

必殺さまのような大家業は、誰にでも出来ることではありませんが、大家業で食いぶちを稼ごうと思ったら「ソレしか無い」と断言できるような事なんですよね。

景気の良い頃に物件を得た大家さんの多くは(主に地主さんですが)、まるで銀行に預金したか株式でも買ったかのような投資家感覚しか持っておらず、自分がサービス事業者だという認識が皆無に等しい人が多いです。

デベロッパの提示した計画(空室や滞納も賃料値下げも、甚だしきはLCCすら無視したバラ色の利回り)等を鵜呑みにして、管理は全て管理会社に全面委託、自身は入居者との接触を一切避けるという方が圧倒的に多いです。

いや、納得の上でならそれも良いのですが、「予定の1/8しか利回りが無い」だの、「(20年居住した部屋でも)自然損耗なぞ関係ない、全て退去者から取れ」と、まるで駄々っ子のようにゴネる大家さんが増えてます。

で、そういった大家さんは賃貸経営に嫌気がさして売却するか、一念発起して必殺さんと同じ道を目指すかなんですよね。
(しかし、そのレベルの大家さんの大半は自主管理を1年未満で諦めてます)

まあ、そういった投資家気分の大家さんが多いおかげで私の勤務先が成り立っているのも事実ですので、日々感謝はしています。

賃貸物件の投資利益ってのは、実は新築時に不動産会社やデベロッパにあらかた吸い取られて残ってないんですよね。
それでも利益を得ようと思ったら、自分で建築計画全般を取り仕切るか、投げ出された中古物件を厳選するか、自主管理を極めるか、それしか無い訳です。

私も両親が老いて引退した後は、物件を売却するか、今の勤務先で得たスキルも活用して自主管理するかを悩んでおりましたが、必殺さまのブログを拝読して「私も必殺道を歩んでみよう」という決心がついたところでございます。

最後にもってきて申し訳ないのですが、本エントリの「プロの滞納者」、確実に増えています。

手口としては入居後、一度たりとも賃料を入金しない、督促一切無視、執行がかかる直前に無断退去、というパターンです。
ここ数年の十数ケースで全く同じパターンですので、おそらくはどこかでマニュアル的なものが流布しているのでしょうね。
なんとかこれは民事ではなく、詐欺罪という刑事事件として司法に扱ってもらえないかと、方々に相談しているところでございます。

勉強になりました

必殺さまのブログ全部読ましてもらいました.
悪意の店子を入居させてしまったら,私は必殺さまのように戦う自信がありません.そうなる前に,物件を売却して,大家業から足を洗うことにしました.私には向いてない世界だったようです.
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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