首の皮一枚での交渉

今回のお話は、8月30日に強制執行断行される入居者と大家(必殺)との、

『首の皮一枚での交渉』物語です。


まずは、物件スペックと入居者情報を書きます。


物件スペック

昭和63年築RC8階建て3LDKファミリータイプ

総戸数34戸

3年前に購入しました。

家賃80000円、駐車場15000円
P8280267.jpg
↑これです。


現在、住居は満室(但し8月末と9月末に1戸退去予定)


入居者スペック

約2年前に入居

契約者:50代男性・自営(電気工事業)

保証人:30代弟・大手運送業勤務(現在は脳梗塞をおこし無職で、半年前から入居者と同居)

保証会社加入

入居家族構成:本人・父親・子供(未成年二人)・脳梗塞の弟・妻はいない・・・


入居1年は問題なかったが、1年を過ぎた辺りから少し少し遅れ始め、

保証会社の代位弁済対象となり始め、

ココ半年は保証会社からの入金となっていた。


保証会社は裁判を起こし、債務名義を得て建物明渡しの強制執行に着手

ココにきて入居者が焦り、私に泣きついてきました。

男性)8月30日に強制執行されても行くところがなくて困っているんです・・・・

   相談に乗ってもらえませんか?

必殺)どんな相談ですか?

男性)滞納しているのは事実なので、言い訳はできないのですが、

   仕事用の車を事故してしまって収入が激減してしまったんです・・・

必殺)で?私にどうしろと?

男性)今後、家賃は一切遅れませんのでコノまま住まわせてもらえませんか?

必殺)事情は色々あると思いますが、当方(大家)の考えだけではお答えできません。

   なぜなら、現在あなたの滞納家賃は保証会社が立て替えてくれてます。

   それを大家の都合でどうのこうのできません。

男性)そうですよね・・・

必殺)それに、あなたはご自分の不運を家賃滞納の理由にしていますが、

   私も含めて世の中の方々は、そんな不運に見舞われた時のために、

   保険に入ったり、預貯金をしたりするんではないでしょうか?

   あなたは、そんな努力をしましたか?

   努力も我慢もせずに困ったときは”自分は不幸だ不運だ”で嘆かないでください。

   その程度の話はいくらでもあります。

男性)・・・・・、

   では、どのようにすれば助けてもらえますか・・・・

必殺)貴方と個人的な付き合いをしているわけではありませんので、

   助けるつもりはありません。

   ただ、家賃がきちんと入ってくれば良いだけのことなんです。

男性)信用してください!今後、絶対遅れないようにしますから・・・

必殺)信用できません。

   だって、私は貴方のことを知りませんからね

   では、解決策として
   
   信用ある保証人を付けるか、保証金を積んでください。

   貴方が、今までマトモな人生を送ってきているのであれば、

   保証人になってくれる方や保証金の20万円~30万貸してくれる友人くらいいるでしょう?

   それも無理であるのなら自業自得です。

   それが貴方の人生です。その時は強制執行で追い出されてください。

男性)・・・わかりました・・・・・


さあ!入居者の男性は保証人か保証金を用意できるのか??

それとも強制執行で追い出されてしますのか????

強制執行まで後2日!!!!


ちなみに保証会社への滞納額は3ヶ月なんです。


3ヶ月の滞納で追い出すのは勿体無い・・・

しかも、判決文まであるので、いつでも強制執行できる状態なんです。


保証会社を外してのギリギリの折衝は、過去3度ほどしたことがありますが、

その後追い出したのは3件中1件です。

それも1ヶ月滞納で任意の退去でしたので、大した被害はありませんでした。

※悪質な方の場合は、このような交渉は一切せず、
 保証会社にお任せしているので一切お答えできません!
 と、一切の交渉はしません。


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まぁ、気の毒だけど・・・

世知辛い世の中、なんでしょうが、決まりは決まりなんですね~。これが「代わりに家賃上乗せ」で解決できる事ならいざ知らず、肝心の家賃滞納ですからねぇ・・・。
ま、今後は(退去して)住居のグレードを下げて戴くしかないでしょう。家賃八万円だって充分贅沢な物件ですよね。
債務者さんには苦しくても捲土重来を期したいものです。

ドラマみたい・・・

すごい!ひとごとのようで申し訳ないですが・・・
文章がおもしろくって一気に読みました!
ぜひ、結果を教えてください!

☆保証金☆

保証会社の保証期間は、1年(年払いプラン)なのでしょうか??
滞納のまま、その保証期間が過ぎると、保証会社は保証を継続しないですよね?(代弁もしなくなりますよね?)

そんな入居者に対して、保証金を積んできた場合、応じるおつもりでしょうか?
もし応じる場合、どのくらい保証金を積ませますか?
(私だったら、ここまで滞納されたら50万円は積ませたいですが・・・)

保証会社の契約更新

私がかつて自分のブログでも指摘したことですが、家賃保証は更新がある場合がほとんどです。
1年ないし2年。
最初の保証料だけで、その賃貸借契約が続く限り有効な場合もあります。
近畿保証などですが、最初の保証料が高いので、仲介さんがどうしても初期費用が安い更新契約を進めます。
そのほうが契約しやすいからです。
入居者さんが、保証会社の契約更新をしないケースが大変多いです。
と言って、それが契約解除の正当事由になるかは難しく、そんあことでいちいち追い出していては、賃貸経営なんて大赤字になります。
つまり最悪1年で代位弁済なしになります。

ところで、入居半年で死んだ生活保護受給者のケースは運が悪かったです。
室内がズタズタ(CFを無理にはがし、何しろ居住期間の割にはむちゃくちゃ荒れて汚い)。
私はゼロゼロでも広告費1ヶ月を払っています。
クリーニングやクロスCF貼りを自分でしなければ完全赤字です。
家賃は3万5千円。
同業者の方だったらすぐわかりますよね。
保証人は解約違約金も払わないと言っていますし。

No title

ごもっともです。

仕事車でしたら、車両保険、代車費用OKの保険に
入るべきです。

まぁ・・・嘘なんでしょう。

建築関係今、仕事多忙なはずなんですがね・・・・。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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