質問にお答えします。パート4

またまた質問が来ましたのでお答えします。

「初心者」さんからの質問です。

必殺先生
いつも拝見しています、自分は最近大家になったばかりの初心者です。
所有物件は築24年の中古アパート2DK(和6洋6DK6)6戸、入居者無し。
裏庭は約20坪、鑑賞用樹木で囲まれていて中央は雑草が生い茂っています。
現在、部屋の清掃を自分で実行し、一応終わった段階です。
しかし各部屋に備品は一切なく、入居者に対するアピールポイントが
ありません。そこで、先生から見て、やった方が良い事、悪い事、
効果がある順位を教えて下さい。よろしくお願い致します。
1)トイレをウォシュレットに変更
2)流し台を新品にする
3)和室をフローリングにする
4)駐車場の白線を引き直す
5)部屋の清掃をプロに依頼してやり直す
6)部屋に照明器具を付ける
7)部屋にガスコンロを付ける
8) 部屋にエアコンを付ける
9)玄関にカメラ付インターホンを付ける
10)裏庭の雑草を刈る
11)裏庭の周りの観賞用樹木を切る
12)裏庭に玉砂利・砕石を敷く

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お答えします

地域ガラや入居者のターゲット層にもよると思いますので、

一概にはいえませんが、私なりに書いてみます。

1)トイレをウォシュレットに変更←△
(理由)
 ウォスレットは、故障が多い
 新品でないと嫌われるので、退去のたびに交換をせがまれる。
 まあ、今は2万まででありますので、新品プレゼント!なんてしても良いかもしれませんが・・・

2)流し台を新品にする←○
(理由)
 少しでも古るかったり、サビが出ていたら交換をお勧めします。
 やはり水周りは重要です。
 キッチンのタイプにもよりますが、簡単に交換できるタイプであれば、
 ご自身で交換されてはどうでしょう?
 2万~3万で出来ます(システムは高いです)

3)和室をフローリングにする←△
(理由)
 現在は洋室のほうが人気(需要)があるのは当然なのですが、
 木造アパートなどでは、音が非常に響いてしまってクレームの嵐になります。
 1階なら良いんではないでしょうか?
 でも、築古の1階って中高年齢者に人気あるんです。
 なので、あまり意味が無いかも・・・

4)駐車場の白線を引き直す←△
(理由)
 キレイに越したことはないですよね
 まあ、お金が溜まってからで良いんではないでしょうか?

5)部屋の清掃をプロに依頼してやり直す←○
(理由)
 やはりプロはプロの仕事をしてくれます。
 低価格帯なら自分でする。
 高価格帯ならプロに頼む。

6)部屋に照明器具を付ける←△
(理由)
 これも低価格の部屋なら付けますが、
 ある程度の価格帯の部屋なら付けません。
 なぜなら、前の部屋から持ってくるから。
 でも、低価格や低属性の方は新品のシーリングライトは非常に人気があります。

7)部屋にガスコンロを付ける←×
(理由)
 都市ガスの地域でプロパンなら絶対必要ですが、
 付いていたからといってセールスポイントにはならないような・・・

8) 部屋にエアコンを付ける←△
(理由)
 これも、低価格・低属性には付けています。
 一番安い物でいいので、付いていると好評です。
 しかし、中高属性の方には不人気で、
 もっと良い製品(自動掃除機能など)を持っているから、
 外して欲しいといわれることも度々ありました。

9)玄関にカメラ付インターホンを付ける←○
(理由)
 ネットで録画付きのTVインターホンが1万チョイで売ってます。
 自分で取り付けられるなら費用対効果が非常に高いです。

10)裏庭の雑草を刈る←○
(理由)
 がんばれ!

11)裏庭の周りの観賞用樹木を切る←△
(理由)
 センスの問題かもしれませんが、
 キレイに整えられているならいいですが、
 伸び放題になっているのなら、思い切って切っちゃいましょう!
 スッキリします。
 
12)裏庭に玉砂利・砕石を敷く←△
(理由)
 お金が貯まってからでもいいような・・・

今回、質問者さんが考えている内容は、

全てが正解ですし、全て実行できれば一番良いんでしょう

しかし、費用対効果を考えて、

ご自分のアパートの
ターゲット層の気持ちになって
考えてみてくださいね!

ちなみに私の場合、

自分で出来る事はすべてする!です。
(だって、人件費が高いのであって、製品自体は安いですからね)


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非公開コメント

へぇ~! へぇぇ~!!

そうなんですか。。質問者さんも回答者の必殺さんもGJです。確かに物件価格帯によって借主の生活嗜好や持ち物はちがいますし、また衛生関連は新しいに越した事ありませんよね。20年程前に私が借りたアパートは当時で築およそ30年、風呂ナシ共同便所のボロ屋でしたが、JR新宿駅まで徒歩15分の立地だったので契約。安物なりにインテリアを付加しながら10年住みました。
今まで貸し主さんがどんな事を考えながら(準備をしながら)借り主を待っていたのかなんて考えもしませんでした。社会勉強になりますΣ( ̄ロ ̄lll)。

No title

1)トイレをウォシュレットに変更
2)流し台を新品にする
3)和室をフローリングにする
4)駐車場の白線を引き直す
5)部屋の清掃をプロに依頼してやり直す
6)部屋に照明器具を付ける
7)部屋にガスコンロを付ける
8) 部屋にエアコンを付ける
9)玄関にカメラ付インターホンを付ける
10)裏庭の雑草を刈る
11)裏庭の周りの観賞用樹木を切る
12)裏庭に玉砂利・砕石を敷く

郊外の戸建で
1・2・3と、6・7・8・9・12と施行しました。

コストパフォーマンス的には、
なるべく自主施行&最安値業者施行で、
悪くはなかったんですが、

年金受給者が入居して、
フローリングした部屋に、
「この上から畳を敷けるな~」発言や、
ウォシュレットに
「電気代がかかるから、これいらんで~」
と言っていたのには、ガックリ😞

2~30代が入居想定対象者だっただけに、
日本の高齢化をリアルに実感・・・

でも家賃滞納がないので、良い方です~♡



ところで自分も
さんかくたまごさんのコメントが結構参考になっています。

大家業って、孤独なんで
愚痴るのもなかなか相手がいないし
コメント欄でくらい愚痴ってもいいと思うんですが・・・

自分は神戸在住なんで、また会う機会がありましたら
いろいろ不動産賃貸業について等、
ご教授願えれば幸いです。

実体験、勉強になります。

3)和室をフローリングにする←△
8) 部屋にエアコンを付ける←△
これって、意外です。

戸建とRCしか所有していないので知らなかったのですが、畳って、そんなに階下への音を吸収するんですか?勉強になります。(メモメモ

ファミリータイプなんですが、エアコンの安い新品を付けようか(サービスとして。壊れても修理無し。)と思ったのですが、中高属性の方にはやはり不人気?なのでしょうか。
もしそうなら、付けないでおこうかな^^;)

私もさんかくたまごさんの辛口コメント好きですけど。
必殺さんと同じく積極的DIY・自主管理派ですし。
さらに、低層の入居者をターゲットとして扱っておられる訳で、苦労は人一倍でしょう。女性ならなおさらかと。
必殺さんとさんかくたまごさんの激論懇親会に私も参加したいです^^)

ウオッシュレット

私は築古の、オーナー居住者の小さい一戸建てを取得することが多いのです。
ウオッシュレットがついていることが多いですが、取り外して暖房便座に交換します。
必殺さんが言われたとおり、ウオッシュレットは故障が多い割には決め手にはなりにくいからです。
対して、私はエアコンは一台は必ず付けます。
中古エアコン業者ならば、4年落ちの機種が取付料込みで3万~です。
私の経験に限り、むしろロウアー物件では、エアコンのあるなしは結構大きいです。

ところで東北の津波は震撼ものでした。
私は神戸市長田区の地下鉄湾岸線エリア(ほぼ海抜0m)でアパート2棟、JR甲子園口(海抜3m)に物件を所有していますが、津波の被害って、地震保険で補償されるのでしょうか。
起きたら起きたで仕方がないと今から諦めています。

畳をフローリングに替えるメリットですが、畳の表替えは毎回しなくてはなりませんが、CFならば毎回張り替える必要はなく、コストが削減できます。
ただ最初に床の造作などのコストがかかりますし、ふすまなどは洋室にしたらちぐはぐになります。
ですから私は、和室を洋室に変更することは少ないです。

No title

ボクもさんかくたまごさんの基地外コメントが笑えるので
大好きであります。
連日の暑さでみんなイライラしてるから、その憂さが
さんかくさんに向かっただけでしょう。
さんかくさん、許してやってください。
『ふすまなどは洋室にしたらちぐはぐになります』とありますが
やってみるとさほど違和感はありません。
和洋室としてぜんぜんアリだと思います。どーしても気になる場合は
ふすまにポップ調、アジアン調などの壁紙を貼って、廻り縁を
アクセントになるペンキで塗装すると、ぐっと印象がよくなりまする。

No title

ふすま紙を白無地にするとか、枠がボロボロになっているときはアコーディオンカーテンに替えて洋室に替えることもあります。

お礼

どうも、質問者の初心者です。
必殺先生の回答&アドバイスありがとうございました。
目から鱗の思いです。(特にガスコンロ不要論:近々買うつもりでした)
それからコメントしてくださった皆さん全員からも
ヒントをいっぱいいただきました。本当に感謝しています。

地震保険

さんかく様

横ですみません。

>津波の被害って、地震保険で補償されるのでしょうか。

保証されます。

ただし地震保険は損害保険本体に付随するオプションなので単独では入ることが出来ません。

そして地震保険は本体の50%までしか入ることが出来ません。

地震保険を手厚くしたい場合は、保険本体が評価額の130%程度まで入ることが出来ますから、そうすると本体の65%まで補償を引き上げることが可能です。

私の保険知識では賃貸経営をするなら地震保険は絶対に入ったほうが良いです。

ちなみに地域猫は賠償責任保険に入れません(笑)。

リクエストにお応えしてw

>だからこそ大きなリスクを負っている大家様にとって保険知識は必須です。

誰も保険知識を蔑ろにしろ、などと言ってねえ(笑)

>こちらに訪れる大家様方は、入居者様が払う義務がない事を元からご存知という前提ですよ。

> きちんと真っ当に読んでくださいね。

お前、このブログをあまり「真っ当に」読んでないだろ(笑)
いかに割安な物件を手に入れて、収益や入居者獲得に繋がる改修をして利益率を上げる。
保険なんてリスクを最大限想定して掛けられれば、それに越した事は無い。
でもな、自分の住む持ち家やそこそこ高級な賃貸物件ならいざ知らず、時価評価額の低い物件にそうそう保険を潤沢に掛けられるオーナーなんているのかよ。お前、収益率を丸無視してるだろ。

>アパートの一部にだけ地震保険をかけるという考え方はありません。
>地震保険のルール~補償をかけられます。

おお、舌足らずでスマソ。脳裏に「集合住宅の区分所有」での賃貸物件があったもんだで。
あと、知識ひけらかすのヤメトキ。
ウィキの受け売りがバレるから(笑)

>つまり1億円の再取得価額(もう一回同じ物件を建てるとしたら)~地震保険をつけられます。

それは全壊の場合だろ。
ついでに所有物件の耐震基準の適合度や築年が昭和56年を境に、掛金に差が出ますから。

更に「物件時価評価額の全壊50%」で再築出来たらまだマシ。半壊や一部損壊だったら、もう悲惨。
どのみち立て直しだし、また一昨年の浦安のケースみたく地震保険が降りない場合もあるのよ。地盤沈下で傾いても損壊扱いにはならないし、また建造物の主要構造部に被害が出なかったが為に保険が降りなかったりしたのよ・・・。
地震保険って安くはないし、まさに必殺さんもおっしゃる「費用vs効果」の問題なの。

>火災保険は築古であることで掛け金が変わるわけではありません。
>構造体(損傷リスク)と再取得価額、どのような特約を付加するかで掛け金が決まります。
壊れるリスクが低いとされる鉄筋コンクリート製が安く木造は高いです。

掛金に関しては前述の通り。正しくは「掛金の割引」というそうですね。後の記述もアタイの前述通り因みに「再取得価額」で試算したら、間違いなくベラボ~な掛金になる事請け合い。正しくは「時価評価額」です。

>入居者様の立場で言えば、ご自身の持っている家財が、自分で考えるより再取得価格は高額です。
>家財保険で自身もカバーできるようにしておかないとご自身が丸裸になるリスクが有ります。

誰も賃借人の家財の話なんてしてませんよ~(棒
あくまで物件所有者から見た、建造物の担保に関する話です。

>基本的な知識に欠けると著しく質問がおかしくなりますね。
>事業を行うもののスタンスとして不動産賃貸業に限らず
損害保険でリスクをカバーすることは大切です。

いや、話をおかしくしてるの、お前だ。
つうか、↑って大上段に構えて語る事か(笑)

>1,地震による損壊で入居者様が死傷した場合大家様が管理者責任を問われる可能性があります。
>2,震度5以上の地震で損壊した場合は何度でも使えます。

1に関して。なんだそりゃ(笑)
地震保険は建物・家財に掛けるもの。
「人死に」は生命保険で賄うもの。
また、建物の損壊で責任を問われる可能性があるとしたら、普通「設計士&建設会社」だろ
jk
大震災レベルでの建造物損壊で大家が訴えたDQNがいたのを御存じならば教えてよ(笑)
2に関しては何度でも使える、と云いたいトコだけど、低い耐震構造で何度も保障される、とはいかないらしい(詳しくは保険会社の特約事項を要確認)。

>認定されれば何度も保険金を受け取る事が可能です。

その認定を受けて、また支払われる迄の困難だったのは記憶に新しいだろ!?
地震保険の加入率は全国で25%前後だとか。その殆どが自宅だろうし、営業物件ならばもっと低いだろうね。


参考HP(よく纏まってます)

http://www.jibundetouki.com/backnumber/20120228.html

http://www.miyakawa-kensetsu.co.jp/manage/insurance.php

この↑コメントは私、ふらんし~ぬが猫糞被害者(なんつうセンスだw)への
レスであります。

突っ込み忘れ↓
>火災保険は築古であることで掛け金が変わるわけではありません。
>構造体(損傷リスク)と再取得価額、どのような特約を付加するかで掛け金が決まります。
壊れるリスクが低いとされる鉄筋コンクリート製が安く木造は高いです。

てっきり地震保険について話してるかと思ったら、いつのまにか火災保険のハナシに・・・猫糞よ、頭大丈夫?
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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