質問にお答えします。パート2

またまた良い質問がきましたのでご紹介します。

ふらんし~ぬの場合さんからの質問です。

ところで管理人さんにお尋ねしたい事が以前よりあります。
記事中でトラブルになった賃借人は大抵事前情報を得ていればヤバそうな方ばかりですよね。
ヤクザとか生活保護者とか、一概に問題がある客とはいいませんが、
リスキーな事に変わりはないと思うのですが、
それでも貸そうという決意は何か理由があるのですか。
低所得層相手が(リスク込みでも)商いとして手堅い、
とか購入物件に対する賃貸収入利益率が高いとか・・。宜しければ御教示下さい。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

お答えします。

私のブログは事件事故が多く、

築古物件は大変なんだな~と、思われた読者の方も多いと思います。

で・も・ね、考えてみてください。

私は16棟450戸所有しているんです。(自慢じゃないですよ!)

ということは、自然と事件事故率も高くなりますよね?

単純計算ですが、

50戸所有の大家さんが孤独死や入居者逮捕などに遭う確立を10年に1件とするならば、

私は、その9倍の入居者がいるわけですから、

1年に1件程度遭遇するわけです。


しかも、私は自主管理です。


多くの大家さんは管理会社さんにお願いしているわけですから、

トラブルの事後報告は受けても、自分でトラブル解決まではしませんよね?

でも、当然事件事故トラブルはおきるんですが、
(人が生まれ死ぬ場所、つまり住居を提供するということはそういうことなんです)

その現場、その問題、その解決、をお金で全て他人に解決してもらっているわけです。

※例えは悪いですが、マンション廊下に放置された嘔吐物を大家自らが処理するのか?
 それとも金銭を払って管理会社の人に処理させるのか?の違いです。
 (いつも見ています助けてクマさん

前者は嫌な思いはすると思いますが、

お金はかかりません

また、この経験を次に生かせることができると思います。

後者は嫌な思いはしませんが、

お金はかかり、経験値も上がらないので同じ問題が出ても対応できません。


それともう一つ

例えば、古いアパート(築40年2K)などで、

低所得者層に4万円で賃貸するのと、

そこそこ新しいマンション(築15年3DK)などで

中間層に6万円で貸すのとどちらが良いと思います?

あくまで私の考えですが、

前者は滞納やトラブル率は高いですが、

室内の設備が少々古くても入居します。
(水周りが少々古くても、クロスに少しくらいの汚れがあっても大丈夫)

後者は滞納やトラブル率は低いですが、

室内の設備は常に新しくないと入居しません。
(水周りが新しくないと決まりにくい、クロス・CFも少しでも汚れがあると張替えを求められる)

なので、築古低ランク層のほうが収益率は高いです。


まあ、

それ以前に築古しか、なかなか儲かる物件って売ってないですけどね~

※好き好んで築古問題アリアリ物件を購入しているのではなく、
 地主でない人間が大家になろうと思うと、自然とそういう物件しか買えないんです・・・


賛否両論あると思いますので、

あくまでも参考程度にしておいてください。



ポチっと↓お願いします↓

不動産投資 ブログランキングへ

★楽待コラム掲載しています★
必殺流「空室対策」



スポンサーサイト

コメントの投稿

非公開コメント

私は属性で人を差別したことはありません。ちゃんと家賃を払うかどうかです。

私はその50戸大家ですけどね。
最近増えて、約50戸。
トラブルは必殺さん並みに多いような。
所有物件が必殺さんのようなRCマンションではなくて、木造連棟などが主ですから、より入居者層がロウアーだからだと思います。

私は生活保護受給者だろうが、前科持ちだろうが、きちんと家賃を払ってくれてトラブルがなければ神様です(そういう属性の人では珍しい)。
対して家賃を意図的に踏み倒そうとする奴、悪質クレーマーで恫喝して家賃を払わない奴は、属性にかかわらず、泥棒根性、カス、社会のゴミと思っております。

丁重な御回答、ありがとうございました!
先程一日付の楽待の記事も拝見しました。必殺さんはやっぱり私の思った通りの方でした。。ビジネスライクだけど、ヘンなバイアスがかかっていない、というか。
口では「商売だから、金さえ払ってくれれば・・」といいつつ、外人だから・お水だから・浪人や生活保護者やアルバイトだからと難癖つけて貸さない大家さんって多いですよね。
住みたい方がいるのだから、その方へ魅力的な住居を提供する。その見返りを賃借者は大家へ支払う。商いとして当たり前の事を再確認させられました。
私の同僚も不動産賃貸経営に興味があるみたいなんですが、何故か都心や横浜湾岸のそこそこ高級な(大手デベロッパー&50平米超)物件限定でやりたいなどと抜かしております。普通、オーナーが長期赴任などで空き物件として貸す様な物件だろ、と忠告しているのですが・・。利益率・需要・回収率いずれをとってもリスク大ですよね。。
今後も更新楽しみにしております。

No title

いつも読ませてもらっています。
初めてのコメントです。

賃貸業は収益事業、自主管理しなければ、周りが儲けるだけと言う姿勢に全く同感です。
本音のトーク、とても勉強になります。

450戸もあれば、通常、晩酌もおちおち出来ないと思いますが、各地へのセミナー引き受けたりで精力的な活動でバイタリティーを感じます。

大変参考になりました。

吉牛お得度計算式以来のコメントです。


質問がございます。

私は近所の猫餌やりババアの野良猫繁殖攻撃で敷地を猫フンだらけにされて困っております。

自宅敷地が150坪もあるのでガードしきれません。

入居者の中に猫に餌をやってアパート敷地を糞尿だらけにされ、それが原因で退去者が現れたり、室内で勝手に何十匹の猫を飼うような人がいたらどのように対応しますか?

アパート大家さんには猫の糞尿に困っているというブログも時々見かけます。

ちなみにふらんしーぬ氏私のブログにコメント下さるときは「別人」です。
http://bit.ly/14r8l2y

世の中はカオスです。

以上よろしくお願いします。

>猫糞
さんかくたまご親衛隊のボク、お久しぶり(゚▽゚)/
キミのブログ、たまに読むとあいも変わらずのネトウヨっぷりだね。読んでていたたまれなくなるよ(笑)
そうか、必殺さんからなんとかアンチサイドに引き寄せるコメントを戴いて、さんかくたまごサンを悦に浸らせたいのか・・・迷惑餌やりババアは私も嫌いだけど、地域猫や猫ボランティアはその本質的な意味から異なる。
また、一般の市民は野良犬・猫駆除や餌付け摘発に手放しでマンセ~では無いので(キミの示していた内閣府「意識調査」は動物愛護意識を探り啓発する為のもので、現状肯定では無い)、誘導尋問的手法で「ウチらが多数派」の印象付けは無駄だよ。

ネットマナー

ふらんしーぬさん

人のブログで誰かを罵倒するのは止した方が良いと私は思います。

他の読者さんが不快に感じると私は思います。

このコメントで地域猫について触れていませんし、政治的思想についても触れていません。

話を広げれば、誰にでもいちゃもんを付けられますかが非生産的だと私は思います。

貴方も迷惑餌やりが嫌いなら、必殺さんの答えを楽しみに待てば良いだけだと思いますが。

不思議だなあ!

猿芝居

けい太クン、もとい猫糞クン。
>さんかくたまごさん、大日本帝国マンセ~(笑)
ところで「自主管理大家の日々」の必殺さんは猫好きなんだそうな。さんかくたまごが初めてあのブログに書き込んだ、その直前のコメントより。
(以下、引用。必殺様、無断で拝借すんません)
>No title
だ~けど猫には弱いんだ♪さん
コメントありがとうございます。
(中略)
>>すいません愚痴っちゃいました。
大丈夫です。私は「ポチ」を押していただければそれで十分です。
今後もアフェリも業者宣伝もするつもりはありませんので、
応援よろしくお願いいたします。
でも、ネコちゃんは好きなんです~、(触れないだけです)
2012-09-10(18:28)
(引用以上)

不穏当な質問に回答を要求すなヴォケ
大家連をそんなに猫駆除愛好スクールに引き入れたいのか?
もう夜明けダ、ネトウヨのなりそこないは東方遙拝でもしてろよ

ps 頻繁に鍵コメントが投稿されとるケド、お前なの?

Re:猿芝居

>大家連をそんなに猫駆除愛好スクールに引き入れたいのか?

私はその様なスクールをやってはいません。
そういう作り話(妄想?)は勘弁して下さい。

私は「猫の迷惑飼育者」に対してどう対処したら良いか質問しただけです。

私も猫は好きですが、とんでもない迷惑に困っているだけです。

私がどういう政治思想だとか、どういう宗教観だとかこちらでは関係ないしそれを持ち出すのは、マナー違反でこちらの読者様の中には気分を害する人もおられると思います。

それぞれの意見があって何を支持するかは読者様たちです。

意見が違うからと言って誹謗中傷罵倒しても共感が得られるとは私は思いません。

ふらんしーぬさんと物事の考え方に相違があることは承知していますが、お互いこちらの読者様に迷惑をかけないようコメント欄を利用すべきと思います。

随分と澄ました発言だこと。さんかくたまごから教わったのか(笑)
お前のブログぢゃねえだろ、何仕切ってんだ?迷惑かけてんのはお前の方だろky。
因みに「スクール」って「学校」って意味ぢゃ無え。「同好の集い」って意味だから(笑)

ついでに地震保険って賃貸物件の場合、基本は全額家主持ち。貸借者からみれば、地震で家が壊れようが自分の家でもあるまいし、払う義理は無いんだよ。
アパート一棟所有なら、その建物全体に掛けなければ意味無いし、また築古なら耐震上、掛金が問題だ。入居者各世帯への応分負担を求めて、支払う既入居者なんているのか?支払ってくれるとして、もう立場が逆転するかもよ?新規入居者を募る場合も賃料に上乗せ。
それでも地震保険はmustなのかね。
記事違いだがこちらで質問します。猫糞けい太クン、答えてね。

けい太クンの意味が不明です。

ふらんしーぬさん

あまりに意味をねじ曲げて解釈するので驚きました。

ただ返答をご要望のようなのでお答えします。

(他の読者様、私の返答を望んでいたかったらごめんなさい)

>地震保険って賃貸物件の場合、基本は全額家主持ち。
>貸借者からみれば、地震で家が壊れようが自分の家でもあるまいし、払う義理は無いんだよ。

だからこそ大きなリスクを負っている大家様にとって保険知識は必須です。
こちらに訪れる大家様方は、入居者様が払う義務がない事を元からご存知という前提ですよ。
さんかく様(大家)が地震保険について質問されていたので、大家様を前提に返答をしています。
きちんと真っ当に読んでくださいね。


>アパート一棟所有なら、その建物全体に掛けなければ意味無いし、

アパートの一部にだけ地震保険をかけるという考え方はありません。
地震保険のルールとして火災保険本体に付帯する形で上限50%までの補償をかけられます。
つまり1億円の再取得価額(もう一回同じ物件を建てるとしたらという価格)のアパートでしたら5千万円までの地震保険をつけられるということです。

ただめちゃくちゃな再取得価格で保険に入らないようするために保険会社の査定する再取得価格の上下30%までの幅であるなら火災保険に入れます。
なので130%の1億3千万円で入ると6500万円までの地震保険をつけられます。

アパートにたっぷり借金が残っていて、全壊したら怖い場合は上記の方法で地震保険にたくさん入るという選択もあります。

>また築古なら耐震上、掛金が問題だ。

火災保険は築古であることで掛け金が変わるわけではありません。
構造体(損傷リスク)と再取得価額、どのような特約を付加するかで掛け金が決まります。
壊れるリスクが低いとされる鉄筋コンクリート製が安く木造は高いです。


>入居者各世帯への応分負担を求めて、支払う既入居者なんているのか?

いるわけがありません。
入居者様の立場で言えば、ご自身の持っている家財が、自分で考えるより再取得価格は高額です。
家財保険で自身もカバーできるようにしておかないとご自身が丸裸になるリスクが有ります。

>支払ってくれるとして、もう立場が逆転するかもよ?新規入居者を募る場合も賃料に上乗せ。
>それでも地震保険はmustなのかね。

基本的な知識に欠けると著しく質問がおかしくなりますね。

事業を行うもののスタンスとして不動産賃貸業に限らず
損害保険でリスクをカバーすることは大切です。

そこをなめていると大きな痛手を負う可能性があります。

大家様が地震保険にも入ったほうが良いと私が思う理由は2つです。

1,地震による損壊で入居者様が死傷した場合大家様が管理者責任を問われる可能性があります。
2,震度5以上の地震で損壊した場合は何度でも使えます。

東日本大震災で震度5以上の余震は何度も起きています。
そのたびにどこか壊れてそれが認定されれば何度も保険金を受け取る事が可能です。
地震保険は掛け金は高いですが、万が一の時は頼りになる存在です。

>記事違いだがこちらで質問します。猫糞けい太クン、答えてね。

記事違いでないほうが読者様は読みやすいでしょうね。
今後、返答するとは限りませんが、配慮したほうが良いと私は思います。

追伸

ふらんしーぬさん

けい太クンが何を意味するのか私には全くわかりません。

他の読者様も同じではないでしょうか。

No title

> こちらに訪れる大家様方は、入居者様が払う義務がない事を元からご存知という前提ですよ けい太クンが何を意味するのか私には全くわかりません。
>他の読者様も同じではないでしょうか。
     &
> こちらに訪れる大家様方は、入居者様が払う義務がない事を元からご存知という前提ですよ。

「私の意見に(ここの皆さんも)同意見だと思います」って合意形成法、アタイは「カードラ星野話術」と勝手に読んでるの。
某自動車雑誌のジャーナリストが自身の意見に読者を無理矢理合意させるのに使ってきたやり方ね。
前者を反論させて戴く。
『聡明なこのブログの読者の皆さんはけい太が猫糞(笑)だと云う私の判断に概ね賛同かと存じます。だって、同一記事に異なるハンドルで似通った内容の、明らかにさんかくたまごサン宛てを意識したカキコをしてるんだもの。』
頭隠して尻隠さず。
おしまい。

そういう妄想ですか

ふらんしーぬさんが、けい太くんと言う人と同一人物だと妄想している事がやっとわかりました。

あまり妄想に溺れない方が良いと思います。

きっと疲れますよ。

No title

妄想だ!と繰り返し口にすれば、(自分の中では)嘘も事実になる。
ま、Eんでないかい!? 取るに足らないガキに変わらんから
(笑)

No title

不乱死犬って人は・・・バカ?ですか?
それとも、統合失調症の類?
それなら心療内科を受診される事を
お勧めしますが。
もう、手遅れでしょうが(笑)
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

最新記事
最新コメント
最新トラックバック
月別アーカイブ
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カテゴリ
フリーエリア
検索フォーム
RSSリンクの表示
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QR