弁護士依頼案件②

前回の続きです。


そんな言いがかりをつける入居者に対抗すべく

なにか退去させる理由がないか、

元所有者(売主)に事情を説明して尋ねると


私=必殺 元所有者(70代)で鳥取県在住=売主 悪質入居者男性=権藤(仮名)


必殺)実は権藤さんの件で悩んでいましてご相談しました。

売主)あーー、権藤さんね、うるさい人ですね。。。

必殺)そうなんです。色々難癖をつけられ困っています。

売主)私のときも様々な言いがかりを付けてこられて大変でした。

必殺)そこで何とか追い出したいのですが、

   家賃滞納などはありませんでしたか?

売主)家賃滞納というか、事件があってそれで一方的に支払いをストップした時期がありました。

必殺)どういう内容か詳しく教えてください。

売主)平成12年頃に権藤の住んでいる部屋の2階に平沢(仮名)という人間が引っ越してきたのだが、

   これが入居まもなく包丁を振り回す事件がありましてね、

   どうも覚せい剤中毒だったみたいで、

   その際、2階から1階の権藤の部屋に水を撒いて、

   部屋を水浸しにした事件がありました。

   2階の平沢はすぐに駆けつけた警察官に逮捕され連行されたのだが、

   部屋を水浸しにされた権藤は、大家の私に損害を弁償しろと言ってきたんです。

   しかし、私はそんな損害まで補償できないと突っぱねたのですが、

権藤)そんな危険な人物を入居させたのは大家に責任がある。

   部屋を水浸しにされた損害と包丁を振り回された精神的苦痛、

   合計100万円を支払え。

   入金なき場合には、平成12年00月分~00月分まで(約半年間)の

   家賃相当額と相殺するものとする。


こんな内容の手紙を一方的に送ってきたとのことです。


コレに対し家主側は、

家主)入居者のおこした事件まで家主として責任は持てない。

   家賃を払わないなら契約解除になる。


などを書いた手紙を書留で送ったとのこと


※あとで問題となるのですが、コノ手紙を内容証明で出すべきだったんです。


しかし権藤は一方的に家賃の支払いを半年間ストップしました。

それに対し家主としても文句を言いたいが、相手が『輩』なので、

結局そのままうやむやになっているとのことでした。


私は、よし!これだ!!と思い、売主さんに当時の資料を貸していただくようお願いし、

債権譲渡のお願いもしました。


それに対し売主さんも、

売主)あの男には色々と嫌な目に遭わされた!

   貴方が今大変なのも良くわかる。私に出来ることなら協力させていただくよ

と、ありがたい言葉をいただき作戦を考えました。


ココでワンポイント!

滞納家賃の時効って何年か知ってますか?

5年なんです。

あれ?平成12年当時の家賃滞納なら、とっくに時効過ぎてるんじゃ?

って思いますよね?

違うんです。

コノ場合は、家賃ってずーーと続いているわけですから、

前に前に充当して計算が出来るんです。

なので、このような場合、

退去時が時効のスタート起点になるわけです。

なので、時効の問題はクリアーされているわけですが、

その他にも問題があり、

①家賃滞納による契約解除がなされていない

これが家賃を滞納した時に前所有者が内容証明による通知を出していれば

前所有者の段階で契約解除が認められて、裁判でも即勝訴で追い出せるのですが、

現段階では契約解除になっていない。

②現所有者の私が債権(滞納家賃)を譲渡してもらっても契約解除はできるのか?

債権譲渡をしてもらうわけですから、債権の回収に関しては大丈夫と思うのですが、

家賃滞納=信頼関係の破壊=これが前所有者から債権を譲渡されたことと結びつけられるか?

これが難しいんです。

A弁護士に相談したところ

追い出すのは難しい、なぜなら前所有者との間でなら家賃滞納で信頼関係の破壊は認められるだろうが、

貴方との関係において、金銭の債権は譲渡によって生まれたが、貴方との信頼関係は破壊されていない。


それに対し

B弁護士に相談したところ

判例が見当たらないので、なんともいえないが、勝算は十分ある。

なぜなら物件の売買において、入居者も契約(敷金や保証金の類も)全て引き継いでいるわけだから、

そういった信義則も引き継いで当然と考えてもいい


こんな風に弁護士さんによっても意見が割れました。

ちなみにA弁護士は地元の弁護士で、こういったトラブル事の際には意見を求めたり

実際に何件か事件をお願いしたこともありました。

それに対しB弁護士は、ある大家の会で紹介された弁護士さんで、

まだ若く誠実そうな弁護士さんでした。


今回は自力での対応は無理と判断し、

若くやる気のあるB弁護士に依頼すこととなったのです。



つづく・・・・

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詐欺師からの滞納家賃回収①
詐欺師からの滞納家賃回収②
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いつも楽しみにしてます。続き気になりすぎます。夜も寝られないのでアップお待ちしてますw。

悪質クレーマーなんて・・・います

私の所有物件で最もトラブルが多い神戸市長田区のアパートですが「他の入居者が~~だから家賃を払わない。大家の管理責任だ」という人が連チャンで続いています。

・外人を風・俗で不法就労させた経営者が、ベトナム人風・俗嬢に又貸し。
同じアパートの男からセクハラされるといって3ヶ月家賃を払わず、「引越し代と慰謝料をよこせ」と言ってきました。
仲介さんに眠断のメンバーを数人引き連れて。
男性は「そのような事実はない」と。

・二十のシン・ナー中毒女が、「同じアパートの統合失調症の男性にセク・ハラされるから2ヶ月分の家賃を払わない、引越し代よこせ」。
上記のセク・ハラ?男とは別人です。

・↑の後に入居した、70歳の女性の同様の訴え。

結論から言えば、これらのケースでは解約違約金を含めて滞納家賃は全て回収しました。
私は言っていますが、同じアパートやマンションの住民に殺・されたら、殺・された人の遺族は大家に損害賠償を求めることができるのですか?って。
そんな判例はありません。

No title

波乱万丈ですね。どうやって追い出すのか次の展開がとても気になります。契約解除ができないというのは本当に腹立たしいことと思います。先日の自分のほうの入居者逮捕の件は結局あの後すぐ明け渡し訴訟提訴に踏み切りました。家族全員も早期の退去を願っているようで、本人と何らかの関係がある第三者が家族の間に入ってなんとか明け渡し同意を書かせるとかいう話しにもなっています。しかし、いまだ不透明であり最悪強制執行となることになります。必殺さんの件も人事には思えないので本当に早く解決することを願ってます。

No title

ぬぉー!!!
さすがであります、
勉強になります!。

素人考えですが・・・

A弁護士さんの言っている内容はおかしいと思います。
借家人に対する債権債務(滞納債権含む)は、必殺さんが全て引き継いだ訳ですし、その支払いを必殺さんが請求しヤカラさんが応じなければ、やはり前所有者の場合と同様信頼関係が『当然』破壊されると思います。

滞納状況も引き継ぐのですから、B弁護士さんの意見の方が合理的かと。
支払わない不誠実な入居者は、貸主が変わったからと言って滞納家賃の支払義務を免れる筈はないですし、滞納家賃債権者が滞納されている状況を引き継ぎ、既に破綻した信頼関係が出来上がっている以上、改めて催告などすれば後は必殺さんの追い出し方の通常運転領域かと・・・・。

A弁護士の主張の根拠がもっと詳しく知りたいですね^^;)
結果を楽しみにしてます。

No title

とても面白いですね
しかし、2話完結にしてほしいですね
先が気になって・・

他にも18億の借金のこととか、外装の手入れとかいろいろと・・

興味深い事案ですね(^^)

この手の事案が好きなあたくしとしては非常に興味がある内容です(^^ゞ

個人的には、

・前賃貸人に対しては、相殺主張後に解除通知を発する事なく、長期間に渡って賃料を受領
しているので、相殺の主張について黙示のうちに了解があったとみなされる

・賃貸人が変わった後は、遅滞なく賃料が払われているとすれば、新賃貸人(必殺様)との
信頼関係を喪失したとは言えない

といった感じになるのかな?と考えますが、どうなのでしょうか?!

続きが楽しみです(^^)

No title

>滞納家賃の時効って何年か知ってますか?
>5年なんです。
>あれ?平成12年当時の家賃滞納なら、とっくに時効過ぎてるんじゃ?
>って思いますよね?
>違うんです。
>コノ場合は、家賃ってずーーと続いているわけですから、
>前に前に充当して計算が出来るんです。
>なので、このような場合、
>退去時が時効のスタート起点になるわけです。
そうだけどさ。
でも、これができるのは、毎回の家賃の受領ごとに前に詰めた領収書を発行していて、そのことに借主側が異議を申し立ててない場合だけですよ。
この場合、何月から何月までと期限を区切って支払っていないわけだし、その後からは支払い始めたってことだと、時効になりますよ。

色々解釈出来そうで勉強になります

>>・前賃貸人に対しては、相殺主張後に解除通知を発する事なく、長期間に渡って賃料を受領 しているので、相殺の主張について黙示のうちに了解があったとみなされる

家主が責めを負う必要のない理由で勝手に相殺主張しても、相殺は無理ではないでしょうか?
実際、家主は認めない旨の手紙を書いている訳ですし。
(双方、手紙・書留レベルの通知でしょうから、「主張した内容」の通知が発信されたこと&届いたことを第3者的に証明できませんが・・・。)

長期間契約解除にしてこなかったとはいえ、認めていないものを黙示の了解と解釈するは、無理というか、厳しい気がします。
(もちろん、長期分割返済を借主が希望すれば応じざるを得ない状況だと思いますね。)

私は法律には詳しくないので、裁判上、争ったらどういう判決が出るか興味深いですね^^)

賃貸経営スリラー

本編は池井戸潤の小説のようで、
コメント欄は白熱教室のようで、
最高におもしろい!

No title

なかなかキャッチーなお名前ではないでしょうか?

「権藤」いいですね~ イメージが悪人っぽいです

更に 「平沢」 って普通に居そうでキャラ薄そうでいいです。

(ご名字の方がいらっしゃいましたらすみません。m(_ _)m)

「弁護士」対「権藤」泥沼の3年間 支離滅裂 解説できない文章

終わる日が来るのか?明日はあるのか? もう目が離せない!!  
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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