質問にお答えします。

必殺のQ&Aシリーズが好評ですので、

質問にドンドン答えていこうと思います。


今回は生活保護受給者で滞納者、しかもキチガイ・・・

大家にとっては最悪な入居者様ですね

それでは、相談者さんからのメールをご紹介します。


突然のメールで失礼します。
当方、家賃滞納者の退去を3か月前から進めていてこちらのブログを拝読していました。
現在なかなかスムーズにいかず困っているところです。市の無料法律相談などでは当たり障りのない回答(個人では大変だから弁護士を、滞納家賃は返ってこないなど)しか得られず今後どうしたものか悩んでいるところです。もし、参考になるような事例や今後の取り組み方などご教示いただければ幸いに思います。面識もない方にこのようなことをお願いするのは初めてのことでとても悩んだのですが、必殺大家人様の滞納者に対する一貫した態度にこの方ならわかっていただけるかもと思いメールした次第です。
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(必殺の意見)
市の無料相談に行っても全く無駄です。
私も相談に行った事がありますが、タメになる内容は一度もありませんでした。
しょせん無料は無料なだけです。
本当に悩むならお金を払って(30分5000円)弁護士に相談してください。
無料の相談とは質が違います。
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以下、現在の状況です。
借主60代女性生活保護者(精神的に不安定らしい) 保証人 息子(元生活保護者、現在職あり) 
貸主 父他界のため母 娘の私が最近代理で交渉中
滞納22か月分(H21.1~H22.10)、現在は代理納付により家賃は納付されている 
不動産は札幌、こちらは関東在住のため、取り立てには行きにくい
6月末までに退去してもらうことで一応合意、滞納家賃については無視を決め込んでいる
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(必殺の意見)
滞納22ヶ月とは太っ腹ですね!
相談者さんは地主さん?でしょうか?
そんなに溜めさせてはダメです。
せめて6ヶ月滞納くらいで危機感持ちましょう!

物件が札幌で関東在住ですか・・・
遠隔大家さんってどうなんです?儲かるんでしょうか?
地域限定投資の必殺は遠隔はありえない世界なんです・・・
だってこんな時の対応も難しいですよね・・・
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契約の途中から家賃滞納があり、色々聞いて回ると生活保護者と判明のため区に不正を忠告するも言っておきますだけで改善されなかった。その頃お試しで代理納付も始まっていたようだが教えてもらえず暫くそのままに。(こちらも父の入院、他界などで積極的に動けず。)
過去の家賃滞納が一切支払われないことや家屋の老朽化により今年3月初めに立ち退きを要請(内容証明送付で全額納付なければ即退去)し、退去することは口頭で合意した(6月末までに)
しかし、不安定な精神状態で探すのが大変なこと、条件に見合う物件がなかなかないことなどから引っ越し先は決まっていない模様。息子がサポートするらしいが一度電話で話せたきりでその後は着信拒否されている。息子と話した時に滞納金について話をし、口頭ではありますが分割で払うしかないですねと言われ、書類を教えられた住所へ送った。その後一切連絡とれず。現在は郵便も受取拒否されている。生活保護課の担当者とは当初から話をしているが、あまり頼りにならない。息子が自分で私に住所を教えたのに、勝手に住所を教えて迷惑していると区に文句を言い、私からの手紙は受け取らない、協力しないしと脅しにきたらしい。
息子が金銭の主導権を握っているようで(別居ですが)、引越しについても息子と話してくれと母親から言われていたのでそうしたのに、息子はもう話す気はない様子。
区の担当者も扱いに困るような家族なので、今後もスムーズにはいかないと感じています。
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(必殺の意見)
行政や市は頼りになりません。
入居者に対してのプレッシャーをあたえるなどの意味ではいいのですが、
市は貴方の利益(家賃)の心配などしません。
だって貴方は『大家業』を経営している経営者なんですよ
中小企業の社長さんと同じなんです。
なので行政は積極的には介入したがりません。

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こちらの希望は分割でも滞納金を支払ってもらい、即退去が一番の理想ですが、まずは退去を速やかにしてもらうことが必要と感じています。(老朽化のため何かあったら大変なので) その後できるなら、滞納金を返済してもらう。それが無理だとしても何か先方にダメージを与えたいというのが本音です。滞納の謝罪もなく、連絡にも応じず、保護費を流用しても悪びれず、逆切れや病気を理由に逃げるという非常に腹立たしい行動をとられて何ともスッキリしない気分なので。おそらく、私も大家の母も女性だからということで甘く見られてるのだと思うと余計に苛立ちますね。

このような場合は、やはり裁判に移行するしかないのでしょうか。なるべく穏便にすまそうと話し合いで解決しましょうと手紙を何度も送ったのですが、それももう受取拒否されているので、今は保護課の担当者経由での情報収集しかないのが実情です。市長にも代理納付移行時の不手際についてクレームメールはしましたけど、あまり意味ないでしょうね。区の担当も直接会って話すとは言ってますがあまり期待できません。
とにかく連絡が取れないので、困り果てています。
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(必殺の意見)
穏便に済ませたいのであれば裁判してください。
任意にアレコレするから相手方と摩擦が出来てトラブルになるんです。
裁判(出るとこ出て)でキッチリ判決を取り、
判決を元に強制執行をすればいいんじゃないでしょうか?
ちなみに明渡し訴訟は原告(貸主)の居住地で裁判を起せます。
(札幌に行かなくても自分の地元で裁判ができます)

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こんな私に何かお知恵を貸していただければ幸いです。
もしご返信いただければありがたいですが、このやり場のない怒りを同じような経験を何度もされている方に愚痴れるだけでも気持ちが多少スッキリしました。
長々とまとまりのないメールを読んでいただきありがとうございました。

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必殺の総括意見

まずは、明渡し訴訟をしてください。
当然、貸主勝訴判決が出ると思います。
(勝訴判決まで、自分でするならば3万円程度)
次に勝訴判決を元に明渡し強制執行をします。
(これも自分でするなら10万程度)
最後に滞納家賃が取れないと判断したならば、

滞納家賃を放棄するんです。

滞納家賃を放棄する旨を役所にいいましょう、
そうすると、滞納家賃相当額分の生活保護費を減額して支給することが出来るんです。
要は、債権がある=借りているだけ=所得ではない
これが、債権者が債権を放棄する=債権分(滞納家賃分)が所得になる=生活保護費を減額できる

でも、コレにも抜け道があって、市を変わればリセットされるんですけどね・・・

今回の滞納問題は、もう少し滞納額が小さいうちに裁判でカタをつけておくべきですね、

そうすれば精神的にも経済的にも気が楽になりますよ、

それと、『私は物件を引き継いだだけ・・・』って精神が少しでもあるなら、

大家業はするべきではないです。

必ず破綻しますから!

せっかくのチャンス(大家業が)と思うのなら、

ガムシャラになって頑張ってください!
必ず成功しますから!!


結局は、貴方の努力次第です。

キッチリ経営を見直していけば成功するでしょうし、

全てお任せ経営では破綻するだけです。

頑張ってくださいね!


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非公開コメント

No title

家主業を志し安い戸建購入を決めたのですが、家主たるもの登記も自分でするべきでしょうか?

No title

地域密着には激しく同意します。

ガムシャラ・・・


素敵な言葉です^^

え!
相手の居住地じゃなくても裁判起こせるんですか!!(゜ロ゜ノ)ノ

調停も自分(大家)の居住地でも可能でしょうか?

物件のある場所でないとダメだと思ってました。
目からウロコです。
ダブルでポチっちゃいます d(⌒ー⌒)!

No title

物件所在地じゃないと明渡訴訟はできないですよ。
相手が良い言えばできるけど、移送申立されると
それでも、貸主のところでできるかといえば相当微妙。

No title

ブータン さん

コメントありがとうございます。

>家主業を志し安い戸建購入を決めたのですが、
>家主たるもの登記も自分でするべきでしょうか?

登記まで努力する必要はありません。
だって、何件購入するつもりですか?(笑

No title

弘前 のりかま さん

コメントありがとうございます。

>地域密着には激しく同意します。
>ガムシャラ・・・
>素敵な言葉です^^

必死こいて大家業しています。

No title

cocoyou さん

コメントありがとうございます。

>相手の居住地じゃなくても裁判起こせるんですか!!(゜ロ゜ノ)ノ
>調停も自分(大家)の居住地でも可能でしょうか?
>物件のある場所でないとダメだと思ってました。

調停は相手の居住地か物件所在地になります。
訴訟は大家の居住地で起こせます。

No title

いやだから さん

コメントありがとうございます。

>物件所在地じゃないと明渡訴訟はできないですよ。
>相手が良い言えばできるけど、移送申立されると
>それでも、貸主のところでできるかといえば相当微妙。

訴訟は大家(貸主側)の管轄地で訴訟できます。
現実的に相手方が移送申し立てすると思いますか?
現実はそんな言葉も知らないでしょうし、
もし、移送申し立てをされたら現地に行けばいいだけのことです。
大したことはありません。

No title

修正します。

金銭の請求だけなら原告の所在地で裁判できますが、
不動産明け渡し訴訟の場合は、被告の住所地もしくは、
物件所在地の裁判所が管轄になります。

誤った情報を掲載してしまい申し訳ございませんでした。

No title

穏便にすませるなら、訴訟は止めた方が良いと思います。
調停でやった方が良いと思います。

本人で訴訟はやっぱりつらいというのが一つと、どうしてももめるからです。

No title

 ええとですね。
 私が思うに、この例だと、本人でやると言っても、やはり最初は、訴訟ではなく民事調停から入るのが良いと思います。普段から必殺さんは民事調停をお奨めしているのに、なんでこの事例では、いきなり訴訟をお奨めしているのか分からない。訴訟はもめますからな。
 なんですけれども、民事調停だと、札幌まで行かないといけない。
 それで相手が、札幌の裁判所に来ればよいけど、来なければ、関東から出向いて、相手が欠席した場合は、かなり交通費も時間も厳しいと思う。なんで、代理人を立てた方が良いと思う。
 電話連絡と手紙をfaxのみで、代理人をしてくれる弁護士もしくは司法書士を北海道に見つけたほうが良いと思います。そういうのおられないのでしょうか。

 それで、まず、そういう北海道で動いてくださる代理人を見つけて、その方に、民事調停をお任せする。民事調停を欠席されたり、どうしてもうまくいかないようなら引き続いて訴訟する。

 確かに弁護士や司法書士は高いけど、北海道への交通費と時間の節約にもなりますし、最近は、余ってるとかで、それでも高いのですが昔よりちょっとは安くなってきてるので、この場合はそうするのが良いかなと思います。

No title

いやだから さん

少々補足します。

今回の相談者さんのような事例では、
調停より訴訟をお勧めします。
なぜなら、調停は和解が原則ですので、
和解=今後も住み続ける。と、なってしまう可能性が高い
しかし、この入居者は生活保護を受給していながら
22ヶ月もの間滞納している。
保証人の息子がキチガイである。
貸主としても出て行って欲しい・・・
などを考えれば、調停で和解など考えずに
訴訟で1発追い出しのほうが現実的です。

No title

 調停は、和解が原則。それはそう。
>なるべく穏便にすまそうと話し合いで解決しましょうと手紙を何度も送ったのですが、それももう受取拒否されているので、今は保護課の担当者経由での情報収集しかないのが実情です。
 しかし、相談者は「穏便に」解決されることを望んでいる。
 訴訟となると、どう考えても「穏便」にいくとは思わないが・・・。

 それで、調停の和解となれば、今後も住み続けるとなる可能性が
高いかと言われれば、それは分からないですよ。
 貸主の話の持っていき方次第でしょう。住み続けるような話のもって
いき方をすれば、住み続けることになるけれども、出て行ってもらうよ
うな話の持っていき方をすれば、出て行くようになると思う。当然、不
成立になる可能性もありますが。

 明渡に調停が不向きと言うことは決してありません。
 例えば、賃借人側が賃料滞納をしていない事例で、なおかつ、利用についても目だった契約違反もない事例で、それでも貸主が、その部屋を使う必要性があるとのことで、賃借人に出て行ってうとした場合、どうする?
 調停が明渡に不向きということは決してないです。

No title

相談した方は、これまでブログに書いてきた必殺さんの考え方や行動や経験などを見て「必殺さんに」相談したいと思ってメールを出したのでしょうから、経験も実績もよく分からない通りすがりの人が「こうした方が良い」と言ったところで不要というか…説得力がないというか…。

「こういう方法もありますよ」的な提案ならまだしも、明確な根拠もないのに必殺さんの回答よりも自分の意見の方が!というゴリ押しは、正直見苦しい。

「貸主の話の持っていき方次第でしょう。」…なんという無責任な(笑)
それができる相談者の方であれば、ここまで話がこじれる前に退去させる事ができているでしょうに。

No title

しかし、ですね、

このブログは、確かに、日曜大工的なことについては、
他のどこにも書かれていないことが色々書いてあるんです。
その日曜大工的のような記事は、私にも非常に参考になるんです。

でも、この訴訟のことについてだけは、
これは、色々原理的におかしなことを書いているんですよ。

>当然、貸主勝訴判決が出ると思います。
>(勝訴判決まで、自分でするならば3万円程度)
明渡裁判が貸主住所地で起こせない訳ですから、
自分でやったら、特に相手に引き伸ばしをされたら、
今回、関東と北海道ということなので、
交通費だけで3万円で終わるわけありません。
後、この件、私もおそらく貸主勝訴となるとは思いますが、
ただ、当然とまでは言えないです。
裁判に、油断は禁物です。
裁判に、絶対はありません。
あそこは、思わぬ隠し玉が飛び出てきたりすることもある場ですから。

>滞納家賃を放棄する旨を役所にいいましょう、
>そうすると、滞納家賃相当額分の生活保護費を減額して支給することが出来るんです。
これも以下の理由で、何が何やら分かりません。おかしい。
1.債権放棄は、借主と貸主の問題だから、伝えるなら借主にいうべき
2.住み続けているまま、今の家賃を減額するなら、それを市役所に伝えれば、その減額分、それ以降の毎月の生活保護費が減額されるのは正しいけど、大昔の債権を放棄したところで、それが債務免除益として計算されて、生活保護費が減額されるかどうかは分からない。
3.生活保護費が減額されても貸主には何の得にもなりません。一般論としては、借主は太ってて、借主の財布は大きいほうが良いです。むしろ、減額なんてされない方が良いです。

>『私は物件を引き継いだだけ・・・』って精神が少しでもあるなら、
>大家業はするべきではないです。
ま、これは、私もその通りだとは思いますが・・・

No title

いろいろ知りたく、ここに行き着きました
かなり為になりそう。。軽快な回答など、期待しました
自家物件ですから店子を選ぶのも自由でしょうしルンルンですね^^
しかしなあ
どんな状況に於いても貸主さん。その中に明白な差別や言っちゃならないコトバや偏見と、見てますと。大した方では、ないようで 残念。

そういった不動産会社社長を結構知ってますが、大体は本心隠しオキレイナ言葉でブログなど更新していますが、その本心は聞いてられない。
それに比べれば、先がどうなるか予想つきそうでわかり易く、判断付きやすいです 勉強になりました。有難うございます
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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