質問にお答えします。
今日は、私にメールやブログでの質問にお答えしたいと思います。
１件目のご質問者さんです。
この度、初めてのメールで不躾ながら質問をさせて頂きます。
お聞きしたいのは、どの方向で裁判を行えばより回収率が上がるだろうか？という点です。
２～４月の家賃を滞納したAが５月１日に夜逃げしました。
そこでAの連帯保証人Bに家賃の催促をしていますが、一向に連絡が取れません。
内容証明も送り、自宅訪問もしましたが留守。付近にヒアリングした結果、近くの妹宅に居候している可能性が高い事が分かりました。（妹宅にも行き、妹とは話せました）
そこで、この場合
１、保証人Bに対しての調停
２、Bに対して支払催促
３、Bに対して少額訴訟
どれが一番効率よく回収出来るかご教示頂ければと存じます。
裁判所で相談した結果は２の支払催促を行い、Bが争う場合訴訟に移行となるのが妥当ではないか？との事でした。
因みに、未払家賃は１２万円ですがノーリアクションが許せず、何とか回収したいと思っています。
お忙しい所大変恐縮ではございますが、お知恵をお借りできればと存じます。
※来月の熊本セミナー。予定を合わせて参加出来ればと思っています！
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
ご質問の内容としては退去後の滞納家賃回収ですね
お答えします！
裁判所や士業のアドバイスだと、
支払督促→訴訟の流れだと思います。
でも、実務ではこれは不正解です。
なぜなら、我々は判決文が欲しいのではなく、
お金を回収したいんです！
（これが明渡しだと判決優先になります）
なので、支払督促や訴訟だと相手方が出廷せず、
欠席裁判となり、即原告勝訴判決ができあがります。
では、勝訴判決が出てからどのように回収するのか？
回収出来ます？
現住所もイマイチ分からない、勤務先も不安定
当然、財産なんて持っていない・・・
銀行口座を差し押さえて回収すれば？って思いますよね？
じゃあ、どうやって銀行名・支店名を特定するの？？
現実的に強制執行で債権回収なんて、ほぼムリなんです！！
では、現実的な回収方法とは？ですが、
一番最初の行動としては、『調停』が一番いいです。
保証人に対し調停を申し立てる
↓
調停呼び出し
↓
調停欠席
↓
調停呼び出し
↓
調停欠席
↓
通常訴訟へ移行
↓
法廷開廷
↓
被告欠席
↓
勝訴判決
と、いう流れになるのですが、
債務者に対し何度も裁判所からアプローチができるんです。
これが支払督促や訴訟だと
支払督促
↓
反応なし
↓
そのまま判決で終了です。
債務者と接触できません。
債権回収は債務者と接触し、
分割でもいいから払わせるように話を持っていくのが成功の道なんです。
だから何度も接触のチャンスがある調停が良いんです。
もう一つ調停をお勧めする理由として、
支払督促や訴訟の郵便は特別送達という書留なんです。
書留と言う事は、不在なら受け取りませんよね？
こういった方って、
基本的に書留は受け取りません！！
なので、訴訟文がなかなか届かなくて、
何度も何度も特別送達を出すことになり、非常にお金がかかっちゃいます。
でも、調停は普通郵便ですので、ポストへ投げ込みなんです。
なので、債務者が呼び出し文を受け取りやすいんです。
私の経験上、退去後の債権回収において
法廷に出廷する確率は・・・
支払督促＝ほぼ０％
少額訴訟＝３０％
訴訟＝５０％
調停＝９０％
こんな感覚です。
それと、調停の出廷率が高い理由に、
裁判所からの呼び出し文にも秘密があり、
訴訟だと、「異議があるなら文章で提出せよ」なんですが、
調停は「裁判所に００月００日に来なさい」なんです。
裁判所に来なさいと命令されちゃうと来るもんです。
結論として、
まずは『調停』で２回呼び出し、無視するならば『訴訟』へ移行、
それでも出廷しなければ判決を取り、長期戦で考える。
今回の保証人は女性との事ですので、
人生の変わり目で住民票が動きます。
そこで再度調停を申し立てるんです！！
絶対に出廷しますよ！
そこで回収です。
※先日、実際私はコノやり方で９年前の債権と１０年前の債権を回収しました。
（ブログを参照のこと）
相手方が余りのシツコさにビビったんだと思います。
諦めずに頑張ってくださいね！！
（家賃債権は５年が時効です。裁判をすれば裁判判決後１０年です）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝====＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝－
２件目のご相談者さんです。
よろしいでしょうか さんからの質問
一つ助言伺いたいです。
いついつまでに（数ヶ月程度）自発的に荷物持って出て行ってくれたら、
それまでにたまっていた家賃を全額免除するという和解をするのは、
どうなのでしょうか。得でしょうか、損でしょうか。
お答えします！
滞納家賃を免除してやるから出て行けといった事態は、
ケースバイケースでしょう！
例えは、保証人も付いていない無職で精神病持ち・・・
そんな方なら早いとこ見切りをつけるのも手と思います。
逆に、保証人は付いている・仕事はしている・滞納以外なら問題がないなどの場合、
早急に見切りをつけるのは、
モッタイナイです！！
（もちろん地域によりますが、現在は部屋あまりの現状です。
追い出して直ぐに次の入居者は決まるのか？にもよります）
最後は貴方の対応能力次第です。
がんばってください。
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１件目のご質問者さんです。
この度、初めてのメールで不躾ながら質問をさせて頂きます。
お聞きしたいのは、どの方向で裁判を行えばより回収率が上がるだろうか？という点です。
２～４月の家賃を滞納したAが５月１日に夜逃げしました。
そこでAの連帯保証人Bに家賃の催促をしていますが、一向に連絡が取れません。
内容証明も送り、自宅訪問もしましたが留守。付近にヒアリングした結果、近くの妹宅に居候している可能性が高い事が分かりました。（妹宅にも行き、妹とは話せました）
そこで、この場合
１、保証人Bに対しての調停
２、Bに対して支払催促
３、Bに対して少額訴訟
どれが一番効率よく回収出来るかご教示頂ければと存じます。
裁判所で相談した結果は２の支払催促を行い、Bが争う場合訴訟に移行となるのが妥当ではないか？との事でした。
因みに、未払家賃は１２万円ですがノーリアクションが許せず、何とか回収したいと思っています。
お忙しい所大変恐縮ではございますが、お知恵をお借りできればと存じます。
※来月の熊本セミナー。予定を合わせて参加出来ればと思っています！
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
ご質問の内容としては退去後の滞納家賃回収ですね
お答えします！
裁判所や士業のアドバイスだと、
支払督促→訴訟の流れだと思います。
でも、実務ではこれは不正解です。
なぜなら、我々は判決文が欲しいのではなく、
お金を回収したいんです！
（これが明渡しだと判決優先になります）
なので、支払督促や訴訟だと相手方が出廷せず、
欠席裁判となり、即原告勝訴判決ができあがります。
では、勝訴判決が出てからどのように回収するのか？
回収出来ます？
現住所もイマイチ分からない、勤務先も不安定
当然、財産なんて持っていない・・・
銀行口座を差し押さえて回収すれば？って思いますよね？
じゃあ、どうやって銀行名・支店名を特定するの？？
現実的に強制執行で債権回収なんて、ほぼムリなんです！！
では、現実的な回収方法とは？ですが、
一番最初の行動としては、『調停』が一番いいです。
保証人に対し調停を申し立てる
↓
調停呼び出し
↓
調停欠席
↓
調停呼び出し
↓
調停欠席
↓
通常訴訟へ移行
↓
法廷開廷
↓
被告欠席
↓
勝訴判決
と、いう流れになるのですが、
債務者に対し何度も裁判所からアプローチができるんです。
これが支払督促や訴訟だと
支払督促
↓
反応なし
↓
そのまま判決で終了です。
債務者と接触できません。
債権回収は債務者と接触し、
分割でもいいから払わせるように話を持っていくのが成功の道なんです。
だから何度も接触のチャンスがある調停が良いんです。
もう一つ調停をお勧めする理由として、
支払督促や訴訟の郵便は特別送達という書留なんです。
書留と言う事は、不在なら受け取りませんよね？
こういった方って、
基本的に書留は受け取りません！！
なので、訴訟文がなかなか届かなくて、
何度も何度も特別送達を出すことになり、非常にお金がかかっちゃいます。
でも、調停は普通郵便ですので、ポストへ投げ込みなんです。
なので、債務者が呼び出し文を受け取りやすいんです。
私の経験上、退去後の債権回収において
法廷に出廷する確率は・・・
支払督促＝ほぼ０％
少額訴訟＝３０％
訴訟＝５０％
調停＝９０％
こんな感覚です。
それと、調停の出廷率が高い理由に、
裁判所からの呼び出し文にも秘密があり、
訴訟だと、「異議があるなら文章で提出せよ」なんですが、
調停は「裁判所に００月００日に来なさい」なんです。
裁判所に来なさいと命令されちゃうと来るもんです。
結論として、
まずは『調停』で２回呼び出し、無視するならば『訴訟』へ移行、
それでも出廷しなければ判決を取り、長期戦で考える。
今回の保証人は女性との事ですので、
人生の変わり目で住民票が動きます。
そこで再度調停を申し立てるんです！！
絶対に出廷しますよ！
そこで回収です。
※先日、実際私はコノやり方で９年前の債権と１０年前の債権を回収しました。
（ブログを参照のこと）
相手方が余りのシツコさにビビったんだと思います。
諦めずに頑張ってくださいね！！
（家賃債権は５年が時効です。裁判をすれば裁判判決後１０年です）
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２件目のご相談者さんです。
よろしいでしょうか さんからの質問
一つ助言伺いたいです。
いついつまでに（数ヶ月程度）自発的に荷物持って出て行ってくれたら、
それまでにたまっていた家賃を全額免除するという和解をするのは、
どうなのでしょうか。得でしょうか、損でしょうか。
お答えします！
滞納家賃を免除してやるから出て行けといった事態は、
ケースバイケースでしょう！
例えは、保証人も付いていない無職で精神病持ち・・・
そんな方なら早いとこ見切りをつけるのも手と思います。
逆に、保証人は付いている・仕事はしている・滞納以外なら問題がないなどの場合、
早急に見切りをつけるのは、
モッタイナイです！！
（もちろん地域によりますが、現在は部屋あまりの現状です。
追い出して直ぐに次の入居者は決まるのか？にもよります）
最後は貴方の対応能力次第です。
がんばってください。
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