質問にお答えします。

今日は、私にメールやブログでの質問にお答えしたいと思います。


1件目のご質問者さんです。


この度、初めてのメールで不躾ながら質問をさせて頂きます。

お聞きしたいのは、どの方向で裁判を行えばより回収率が上がるだろうか?という点です。

2~4月の家賃を滞納したAが5月1日に夜逃げしました。

そこでAの連帯保証人Bに家賃の催促をしていますが、一向に連絡が取れません。
内容証明も送り、自宅訪問もしましたが留守。付近にヒアリングした結果、近くの妹宅に居候している可能性が高い事が分かりました。(妹宅にも行き、妹とは話せました)

そこで、この場合

1、保証人Bに対しての調停

2、Bに対して支払催促

3、Bに対して少額訴訟

どれが一番効率よく回収出来るかご教示頂ければと存じます。

裁判所で相談した結果は2の支払催促を行い、Bが争う場合訴訟に移行となるのが妥当ではないか?との事でした。

因みに、未払家賃は12万円ですがノーリアクションが許せず、何とか回収したいと思っています。

お忙しい所大変恐縮ではございますが、お知恵をお借りできればと存じます。


※来月の熊本セミナー。予定を合わせて参加出来ればと思っています!

===========================================

ご質問の内容としては退去後の滞納家賃回収ですね

お答えします!

裁判所や士業のアドバイスだと、

支払督促→訴訟の流れだと思います。

でも、実務ではこれは不正解です。


なぜなら、我々は判決文が欲しいのではなく、

お金を回収したいんです!
(これが明渡しだと判決優先になります)

なので、支払督促や訴訟だと相手方が出廷せず、

欠席裁判となり、即原告勝訴判決ができあがります。

では、勝訴判決が出てからどのように回収するのか?

回収出来ます?

現住所もイマイチ分からない、勤務先も不安定

当然、財産なんて持っていない・・・


銀行口座を差し押さえて回収すれば?って思いますよね?


じゃあ、どうやって銀行名・支店名を特定するの??

現実的に強制執行で債権回収なんて、ほぼムリなんです!!


では、現実的な回収方法とは?ですが、

一番最初の行動としては、『調停』が一番いいです。

保証人に対し調停を申し立てる

調停呼び出し

調停欠席

調停呼び出し

調停欠席

通常訴訟へ移行

法廷開廷

被告欠席

勝訴判決

と、いう流れになるのですが、

債務者に対し何度も裁判所からアプローチができるんです。

これが支払督促や訴訟だと

支払督促

反応なし

そのまま判決で終了です。

債務者と接触できません。


債権回収は債務者と接触し、

分割でもいいから払わせるように話を持っていくのが成功の道なんです。

だから何度も接触のチャンスがある調停が良いんです。


もう一つ調停をお勧めする理由として、

支払督促や訴訟の郵便は特別送達という書留なんです。

書留と言う事は、不在なら受け取りませんよね?

こういった方って、

基本的に書留は受け取りません!!
なので、訴訟文がなかなか届かなくて、

何度も何度も特別送達を出すことになり、非常にお金がかかっちゃいます。


でも、調停は普通郵便ですので、ポストへ投げ込みなんです。

なので、債務者が呼び出し文を受け取りやすいんです。


私の経験上、退去後の債権回収において

法廷に出廷する確率は・・・


支払督促=ほぼ0%

少額訴訟=30%

訴訟=50%

調停=90%


こんな感覚です。

それと、調停の出廷率が高い理由に、

裁判所からの呼び出し文にも秘密があり、

訴訟だと、「異議があるなら文章で提出せよ」なんですが、

調停は「裁判所に00月00日に来なさい」なんです。

裁判所に来なさいと命令されちゃうと来るもんです。


結論として、

まずは『調停』で2回呼び出し、無視するならば『訴訟』へ移行、

それでも出廷しなければ判決を取り、長期戦で考える。

今回の保証人は女性との事ですので、

人生の変わり目で住民票が動きます。

そこで再度調停を申し立てるんです!!

絶対に出廷しますよ!

そこで回収です。

※先日、実際私はコノやり方で9年前の債権と10年前の債権を回収しました。
(ブログを参照のこと)

相手方が余りのシツコさにビビったんだと思います。


諦めずに頑張ってくださいね!!
(家賃債権は5年が時効です。裁判をすれば裁判判決後10年です)


======================================-

2件目のご相談者さんです。

よろしいでしょうか さんからの質問

一つ助言伺いたいです。

いついつまでに(数ヶ月程度)自発的に荷物持って出て行ってくれたら、
それまでにたまっていた家賃を全額免除するという和解をするのは、
どうなのでしょうか。得でしょうか、損でしょうか。


お答えします!


滞納家賃を免除してやるから出て行けといった事態は、

ケースバイケースでしょう!

例えは、保証人も付いていない無職で精神病持ち・・・

そんな方なら早いとこ見切りをつけるのも手と思います。


逆に、保証人は付いている・仕事はしている・滞納以外なら問題がないなどの場合、

早急に見切りをつけるのは、

モッタイナイです!!
(もちろん地域によりますが、現在は部屋あまりの現状です。
追い出して直ぐに次の入居者は決まるのか?にもよります)

最後は貴方の対応能力次第です。

がんばってください。



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No title

必殺様

一人目の質問者の鷹の目(HNで失礼します)です。

本当にご丁寧な解説、ありがとうございます!

特に、裁判所からの呼び出し文書の違いは、実務経験者でしか分からない事、且つ裁判所も逐一教えてくれない事項なので大変参考になりました!


まずは調停で保証人呼び出しから準備を進めます!


ところで、この場を借りて再度ご質問なのですが、訴訟を起こさなくても
夜逃げしたA、及びBの住民票は取得する事は可能でしょうか?

裁判所に聞いたら、「訴訟を起こす場合は第三者開示は可能ですがね」と言われておりまして・・・。

No title

おはようございます。

なんとも今回も勉強になる内容です。

わたくしも念願のアパート&テナント大家になったので

いつかはチャレンジしてみたいです!

調停に(笑

鷹の目さん、Σ(゚д゚lll)

鷹の目さん

この場を借りてするのはお礼だけで
良いかと思いますよ。

お礼はお礼で一旦締めて。
新たな質問は別コメントでした方が
良いかと、、

私は以前これをされてチョット気分が悪かった。

No title

2件目の相談をした相談者です。

回答大変、ありがとうございます。

裁判所や弁護士(市役所の無料相談のみ)の方から、
その和解を勧められて、
それが、得なのか、損なのか分からず困ってるんですよ。
特定されることはないと思いますが、あまり細かく書くと、
ひょっとしたら、誰のことか分かってしまうかもしれないので、
どういう人でとか、細かい状況を書くのは控えさせて頂きたいです。

ちなみに、必殺さんは、場合によっては、そういう風な見切りを
されたことはありますでしょうか。

No title

鷹の目さん

コメントありがとうございます。

>ところで、この場を借りて再度ご質問なのですが、
>訴訟を起こさなくても
>夜逃げしたA、及びBの住民票は取得する事は可能でしょうか?

住民票というのは公開が原則なんです。
なので、権利者(賃貸借契約の貸主や借金の貸主など)であれば
だれでも相手方(借主や債務者)の住民票を取得出来ます。

ただ、注意いただきたいのは、取得できる住民票は
契約書記載の借主のみで、同居の妻とかは取得できません。

特例として、借主が亡くなった場合などは、
亡くなった方の戸籍謄本が取得でき、
そこから相続人確定のためという理由で、
妻や子供の住民票が取得できます。

No title

弘前 のりかま さん

コメントありがとうございます。

>わたくしも念願のアパート&テナント大家になったので
>いつかはチャレンジしてみたいです!
>調停に(笑

滞納対策が出来るなら、
物件をドンドン購入し、
ドンドン入居者を入れていきましょう!!

No title

老婆心 さん

コメントありがとうございます。

>お礼はお礼で一旦締めて。
>新たな質問は別コメントでした方が
>良いかと、、

まあまあ、
そうしてくれたほうがブログ主としては対応しやすいですが、
補足が必要な場合もありますのでね・・・
硬いこと抜きでお願いします。

No title

2件目の相談をした相談者 さん

コメントありがとうございます。

>ちなみに、必殺さんは、場合によっては、そういう風な見切りを
>されたことはありますでしょうか。

滅多にないですが、
1件だけありました。
中古物件購入時に入居済みの部屋で、
賃貸借契約書がなく、しかもヤクザ者(本物)でした。
6ヶ月滞納したところで交渉し、
出ると出たら、要らん腹探られるでしょ?
それなら、滞納家賃チャラで終わらせません?って交渉して
退去で終了でした。


No title

回答大変ありがとうございます!

必殺さんですら、ありますか。
必殺さんですらあるとなると、やはりこの和解は一般的なのでしょうか。
今、市役所の無料弁護士にもそうした方が良いと勧められてましてね。

それで、さすが必殺さんというか、
なぜここまでお見通しだったのか分かりませんが、
相手は、暴力団じゃないですが、保証人のいない無職の人です。
精神病ははっきりとは分かりませんが軽く何かある可能性あります。
ちょっと、あまりにお見通しだったので、なんで分かってしまうのかと、怖くなって細かいこと書くの思わず止めてしまいました。
占い師かと思いました。

働いてて保証人がいる人だともったいない、
それは弁護士と相談して、それはちょっと弁護士も言ってたので
それは、分かってたんです。

必殺さんは、市役所無料弁護士の勧める
出て行ってくれたら免除するの和解をされたことは、
1件だけということですが、
1件だけとすると、暴力団とかではなく、
その最初に必殺さんが書かれておられたような、
ただの保証人無しのただの無職の人で、
精神病もよく分からないけど、ある雰囲気っぽい人、
そういう感じの人には必殺さんはあたったことはないのでしょうか。
そういう感じの人の場合は、必殺さんだったらどう対処されますか。
最初に必殺さんが書いてた、まさにそういう感じの人です。
このまま、市役所無料弁護士の助言に従った方が良いのか。

後、暴力団には自主交渉は止めた方が良いと聞きますが。
あの人達は少しでも譲ると、どんどん上乗せ上乗せですから。
自主交渉はせず、専門の弁護士付けて徹底的に闘った方が良いと。
自主交渉とかだと退去費用何百万出せとか言われたりしませんでした?

再度の回答、ありがとうございます!

必殺様


鷹の目です。


住民票、自治体によっても対応が分かれるらしいですね。
来週にでも賃貸借契約書を持参して、市役所に夜逃げしたAの住民票を取得してきます。

全く法律に無頓着だったら、もしかして住民票に動きがある可能性もありますし。

保証人Bへの調停を含め、行動します。

ありがとうございました!


No title

"こういった方々"(deadbeat tenants)が、書留を受け取らないのも、アメリカも同じ! 数ヶ月後に不達で戻ってきます。そうでない借主でも、「大家からの知らせ=悪い知らせ」と思っているのは、頑として受け取らない。

訴訟文は、治安官(警察官と一部職務が重複)が手渡しで配達しますが、これも、なかなか受け取ろうとしないのがいて...
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