ご質問

読者さんからメールにて質問がありましたのでお答えしたいと思います。

大家歴2年の****と申します。
毎度ブログを楽しく拝見させていただき、勉強しております。

早速質問なのですが、地元の大手製造業が自社の社員(子会社含める)を中心に入居させていた、築20年の鉄骨、1K24戸の物件情報を得ました。
積算の3分の1の価格の格安物件で、
現在24戸中10戸が入居中、現況の利回りで30%とものすごい利回りなのですが、いろいろと問題があります。

まず、立地が非常に悪く、周辺は田んぼと、工場しかありません。
接道も農道のため、再建築時、許可を得ないとできません。

近くの不動産業社を回って、需要を聞いてみたところ、不人気の3点ユニットの上、利便性が悪いので、賃料を地域最低価格帯(賃料2万円)に下げても入居が決まるかわからないと言われ、派遣社員の寮として埋めとしても、景気の動向で一気に退去もありえるとのことです。

ちなみに物件の所在するエリア全体をみても、空室率が高く(30%超) 家賃が下落傾向にあります。

また、物件の売却理由が「不要になったから」と聞いており、所有権移転後に、現在入居中の社員が退去する可能性も高いです。
現在の入居者の賃料は相場よりも、かなり高いので、一気に下げる必要があるかと思います。

長年管理もロクにせず、放置されていたので、外壁は割れてはがれ落ちてきているところも多く、空室の室内を確認したところ、若干雨漏りがみられる部屋もありました。

オール電化になっており、電気温水器を入れ替えるのにどれだけの費用が掛かるか分かりません。

エアコンなどの設備も全て、当時のままなので、入れ替えに相当な金額がかかると思います。

その他、何が起こるかわからないので、挑戦してみたいのですが・・・心配です。

もしよろしければ、ご意見など聞かせていただければ幸いです。

===============================================
お答えします

うーーーん、

結論から言うと私なら買いません。

質問者さんも書かれていましたが、

立地が悪く近くの工場の人しか入居が見込めないというのはどうしようもないと思います。

しかも、地元の不動産屋さんも2万でも厳しいと言い切るあたり、

地域的にどうしょうもない感がありますよね?

建物の傷みや雨漏れ・設備の老朽化などは後でどうとでもなりますが、

立地だけはどんなに新オーナーが頑張っても努力のしようがありません。

ただ唯一、可能性を考えるのならば、スルガ銀行の融資範囲か?だけですね

賭けになりますがスルガ銀行の融資範囲ならば、

売却益を狙って勝負してみるのも『有り』かもしれません。
(世の中には現地も見ずに積算(数字)だけで買うお金持ち様がいます)

ただ、コケるとリカバリー出来ないのでお勧めはしませんが・・・

うーーーん・・・、勝負します?


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融資の話

 必殺さん、融資も詳しいと思うので質問します。

「貸出増加を支援するための資金供給の対象先」になると、対象先の金融機関の不動産賃貸業への融資は緩むでしょうか?

 http://www.boj.or.jp/announcements/release_2013/rel130418c.pdf

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

2万円じゃ利益は出ませんね

家賃2万円で固定費がペイ出来るかどうか。
普通にやれば赤字でしょ。
給湯器の更新だけでも、単月あたり千円はかかるのです(リモコンなしの直結や、激安業者を使いといっても、コスト削減にも限度があります)。
その他、保険料、建物全体の大規模修繕、内装費、仲介さんへのキックバック、その他の設備の更新などを単月あたり費用を計算してみてください。
多分、赤字になると思います。
空き室の期間も考慮しなければならないし。

追記

そうそう、建物の減価償却費も固定費ですしね。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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