ご質問
読者さんからメールにて質問がありましたのでお答えしたいと思います。
大家歴２年の＊＊＊＊と申します。
毎度ブログを楽しく拝見させていただき、勉強しております。
早速質問なのですが、地元の大手製造業が自社の社員（子会社含める）を中心に入居させていた、築２０年の鉄骨、１K２４戸の物件情報を得ました。
積算の３分の１の価格の格安物件で、
現在２４戸中１０戸が入居中、現況の利回りで３０％とものすごい利回りなのですが、いろいろと問題があります。
まず、立地が非常に悪く、周辺は田んぼと、工場しかありません。
接道も農道のため、再建築時、許可を得ないとできません。
近くの不動産業社を回って、需要を聞いてみたところ、不人気の３点ユニットの上、利便性が悪いので、賃料を地域最低価格帯（賃料２万円）に下げても入居が決まるかわからないと言われ、派遣社員の寮として埋めとしても、景気の動向で一気に退去もありえるとのことです。
ちなみに物件の所在するエリア全体をみても、空室率が高く（３０％超） 家賃が下落傾向にあります。
また、物件の売却理由が「不要になったから」と聞いており、所有権移転後に、現在入居中の社員が退去する可能性も高いです。
現在の入居者の賃料は相場よりも、かなり高いので、一気に下げる必要があるかと思います。
長年管理もロクにせず、放置されていたので、外壁は割れてはがれ落ちてきているところも多く、空室の室内を確認したところ、若干雨漏りがみられる部屋もありました。
オール電化になっており、電気温水器を入れ替えるのにどれだけの費用が掛かるか分かりません。
エアコンなどの設備も全て、当時のままなので、入れ替えに相当な金額がかかると思います。
その他、何が起こるかわからないので、挑戦してみたいのですが・・・心配です。
もしよろしければ、ご意見など聞かせていただければ幸いです。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝=＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
お答えします
うーーーん、
結論から言うと私なら買いません。
質問者さんも書かれていましたが、
立地が悪く近くの工場の人しか入居が見込めないというのはどうしようもないと思います。
しかも、地元の不動産屋さんも２万でも厳しいと言い切るあたり、
地域的にどうしょうもない感がありますよね？
建物の傷みや雨漏れ・設備の老朽化などは後でどうとでもなりますが、
立地だけはどんなに新オーナーが頑張っても努力のしようがありません。
ただ唯一、可能性を考えるのならば、スルガ銀行の融資範囲か？だけですね
賭けになりますがスルガ銀行の融資範囲ならば、
売却益を狙って勝負してみるのも『有り』かもしれません。
（世の中には現地も見ずに積算（数字）だけで買うお金持ち様がいます）
ただ、コケるとリカバリー出来ないのでお勧めはしませんが・・・
うーーーん・・・、勝負します？
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大家歴２年の＊＊＊＊と申します。
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早速質問なのですが、地元の大手製造業が自社の社員（子会社含める）を中心に入居させていた、築２０年の鉄骨、１K２４戸の物件情報を得ました。
積算の３分の１の価格の格安物件で、
現在２４戸中１０戸が入居中、現況の利回りで３０％とものすごい利回りなのですが、いろいろと問題があります。
まず、立地が非常に悪く、周辺は田んぼと、工場しかありません。
接道も農道のため、再建築時、許可を得ないとできません。
近くの不動産業社を回って、需要を聞いてみたところ、不人気の３点ユニットの上、利便性が悪いので、賃料を地域最低価格帯（賃料２万円）に下げても入居が決まるかわからないと言われ、派遣社員の寮として埋めとしても、景気の動向で一気に退去もありえるとのことです。
ちなみに物件の所在するエリア全体をみても、空室率が高く（３０％超） 家賃が下落傾向にあります。
また、物件の売却理由が「不要になったから」と聞いており、所有権移転後に、現在入居中の社員が退去する可能性も高いです。
現在の入居者の賃料は相場よりも、かなり高いので、一気に下げる必要があるかと思います。
長年管理もロクにせず、放置されていたので、外壁は割れてはがれ落ちてきているところも多く、空室の室内を確認したところ、若干雨漏りがみられる部屋もありました。
オール電化になっており、電気温水器を入れ替えるのにどれだけの費用が掛かるか分かりません。
エアコンなどの設備も全て、当時のままなので、入れ替えに相当な金額がかかると思います。
その他、何が起こるかわからないので、挑戦してみたいのですが・・・心配です。
もしよろしければ、ご意見など聞かせていただければ幸いです。
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お答えします
うーーーん、
結論から言うと私なら買いません。
質問者さんも書かれていましたが、
立地が悪く近くの工場の人しか入居が見込めないというのはどうしようもないと思います。
しかも、地元の不動産屋さんも２万でも厳しいと言い切るあたり、
地域的にどうしょうもない感がありますよね？
建物の傷みや雨漏れ・設備の老朽化などは後でどうとでもなりますが、
立地だけはどんなに新オーナーが頑張っても努力のしようがありません。
ただ唯一、可能性を考えるのならば、スルガ銀行の融資範囲か？だけですね
賭けになりますがスルガ銀行の融資範囲ならば、
売却益を狙って勝負してみるのも『有り』かもしれません。
（世の中には現地も見ずに積算（数字）だけで買うお金持ち様がいます）
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