自主管理大家の日々

今日はちょっと息抜きにコメント欄からの質問にお答えしたいと思います。

bibiさんからの質問

当方のアパート、父は自主管理でしたが、なんせ素人なもので20年間ほったらかしで空室ばかりでした。私が管理するようになって屋上防水や外壁塗装、内装リフォーム等を施して、現在はなんとか満室になっています。
ただ、給排水に関しては新築当初のままで、配水管清掃も一度も行っておりません。（貯水槽清掃は定期的に行っています）
入居前に各部屋の排水口をピーピースルーFで清浄はしましたが、
やはり分譲マンションのように、年に一度の配水管高圧洗浄等を行ったほうが良いのでしょうか？
また、築22年ともなれば給水管も再生工事か引きなおしを考えたほうが良いでしょうか？
不動産会社の担当者に相談すると、問題が起きてから対処すればいいのでは？と言われまして。
空室時に考えるべきでしたが、満室になってからでは中々、タイミングが掴めず迷っています。
アドバイス、よろしくお願いいたします。

お答えします。

所有されている物件が築２２年とのことですが、
私の所有物件は最新でも築２５年です。
でも、給配水管の洗浄や工事は一度もしたことありません。
現在なにか不都合があるのでしょうか？
現在不都合がなければ後２０年は大丈夫じゃないでしょうか？
前に言ったことあると思うんですが、

この『不動産大家業』は
『恐怖（リスク）ビジネス』との戦いなんです。

※こうなったら大変ですよ～
だから、エレベーターの改修工事をしましょう
だから、屋上防水をしましょう
だから、防犯カメラを付けましょう

※こんな事態で破綻しますよ～
だから、サブリースしましょう
だから、家賃保証をつけましょう（滞納保証ではなく空室保証）
だから、設備はリース契約しましょう

まだまだイッパイあるんですが、
考えれば考えるほど深みにはまっていき
気が付いたときには契約だらけ、
月の家賃収入が１００万円に対し、
設備の維持管理やリースの費用だけで月１０万支払っている・・・
しかも契約で途中解約が出来ない
こんな方よくいます。
たしかに設備や建物に対してのリスクを減らす努力は必要ですが、
それに気を取られてお金のリスクが増えていたんじゃ本末転倒です。

確かに壊れて直すのは怖いと思います（私はそうしています。だって保険が使えｍ・・・）
でも、本当に何をするべきか何をしないべきかをよく考えて実行していかないと、
首が回らなくなりますからね！気をつけてください。

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ゆりさんからの質問

今のアパートに引っ越して来たばかりなのですがゴキブリ対策について考えています。
ゴキブリを見る前にバルサンをたいた方がいいのか？
毒エサ系のを所々に置いておく程度でいいのか？
迷ってます。
ゴキブリ予防や対策は、何をされる事が多いですか？

お答えします。

ズバリ『コンバット・ミニ１２個入』が最高です。
めちゃくちゃ良いです。
何がいいかというと、ミニは個数が多いのでアチラコチラに置けます。
あと、コンバットを食べたゴキブリの糞を違うゴキブリが食べて
連鎖反応的に死んでいきます。
なのでホームセンターに行って『コンバット・ミニ１２個入』を買ってきて
水周りを中心にバラ撒いてください。
死骸を見かけても生きてるのは見なくなると思いますよ

ちなみに私は空室になった部屋の流し台や洗面台の
見えない部分に『コンバット・ミニ』をペタペタと貼り付けています。
やっぱり入居してゴキブリを見かけると嫌ですもんね！

ご参考までに・・・


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