ご質問にお答えします。

今日はちょっと息抜きにコメント欄からの質問にお答えしたいと思います。

bibiさんからの質問

当方のアパート、父は自主管理でしたが、なんせ素人なもので20年間ほったらかしで空室ばかりでした。私が管理するようになって屋上防水や外壁塗装、内装リフォーム等を施して、現在はなんとか満室になっています。
ただ、給排水に関しては新築当初のままで、配水管清掃も一度も行っておりません。(貯水槽清掃は定期的に行っています)
入居前に各部屋の排水口をピーピースルーFで清浄はしましたが、
やはり分譲マンションのように、年に一度の配水管高圧洗浄等を行ったほうが良いのでしょうか?
また、築22年ともなれば給水管も再生工事か引きなおしを考えたほうが良いでしょうか?
不動産会社の担当者に相談すると、問題が起きてから対処すればいいのでは?と言われまして。
空室時に考えるべきでしたが、満室になってからでは中々、タイミングが掴めず迷っています。
アドバイス、よろしくお願いいたします。

お答えします。

所有されている物件が築22年とのことですが、
私の所有物件は最新でも築25年です。
でも、給配水管の洗浄や工事は一度もしたことありません。
現在なにか不都合があるのでしょうか?
現在不都合がなければ後20年は大丈夫じゃないでしょうか?
前に言ったことあると思うんですが、

この『不動産大家業』は
『恐怖(リスク)ビジネス』との戦いなんです。


※こうなったら大変ですよ~
だから、エレベーターの改修工事をしましょう
だから、屋上防水をしましょう
だから、防犯カメラを付けましょう

※こんな事態で破綻しますよ~
だから、サブリースしましょう
だから、家賃保証をつけましょう(滞納保証ではなく空室保証)
だから、設備はリース契約しましょう

まだまだイッパイあるんですが、
考えれば考えるほど深みにはまっていき
気が付いたときには契約だらけ、
月の家賃収入が100万円に対し、
設備の維持管理やリースの費用だけで月10万支払っている・・・
しかも契約で途中解約が出来ない
こんな方よくいます。
たしかに設備や建物に対してのリスクを減らす努力は必要ですが、
それに気を取られてお金のリスクが増えていたんじゃ本末転倒です。

確かに壊れて直すのは怖いと思います(私はそうしています。だって保険が使えm・・・)
でも、本当に何をするべきか何をしないべきかをよく考えて実行していかないと、
首が回らなくなりますからね!気をつけてください。

===================================-=======

ゆりさんからの質問

今のアパートに引っ越して来たばかりなのですがゴキブリ対策について考えています。
ゴキブリを見る前にバルサンをたいた方がいいのか?
毒エサ系のを所々に置いておく程度でいいのか?
迷ってます。
ゴキブリ予防や対策は、何をされる事が多いですか?

お答えします。

ズバリ『コンバット・ミニ12個入』が最高です。
めちゃくちゃ良いです。
何がいいかというと、ミニは個数が多いのでアチラコチラに置けます。
あと、コンバットを食べたゴキブリの糞を違うゴキブリが食べて
連鎖反応的に死んでいきます。
なのでホームセンターに行って『コンバット・ミニ12個入』を買ってきて
水周りを中心にバラ撒いてください。
死骸を見かけても生きてるのは見なくなると思いますよ

ちなみに私は空室になった部屋の流し台や洗面台の
見えない部分に『コンバット・ミニ』をペタペタと貼り付けています。
やっぱり入居してゴキブリを見かけると嫌ですもんね!

ご参考までに・・・


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お電話した件

 必殺さん、先日お電話した件、うまく行きました\(^o^)/
そちらに足を向けて寝られません(えぇ、足は北西に向けて寝てます)。

 ありがとうございました!
それでは、また(^^)/

No title

いつも、ご指導頂き,ありがとうございます。
先週あたりより、右往左往しておりまして、ご迷惑御かけしました。
自殺の、マンションは、実家の近くだったのと、前の家は、遠い親戚でした。 実物は、誰が見ても、魔女の、お城の、ようでした。
ついでに、見た、RCの、物件が、気に入り、即日本企業政策銀行に、話を持って、行きました。
所で、内容を、見てびっくり、家賃の事ですが、相場より、かなり安いのです。 前の持ち主が、早く埋めたいがため、安くしたようです。
101号室の女性に、聞くと、ここは、誰も、出て行きませんよ、死ぬまで
住みつずけますよ、誰も出ないと、思いますよー、と、言われました。
それほど、安いって事です。

安すぎるマンションの、家賃を、あげる方法どうぞお教え下さい

現在、3LDKで、39000円の管理費3000円駐車1台3000円です。
同クラス、他では、60000円以上、すると、思います。
駐車8千円くらいです。立派な、コンクリートの物置、1室ずつ、ついてます。

No title

質問に回答をくださりありがとうございました。
本当に安心しました。実は、「保険が使えm・・・」のくだり、
たぶん同じようなことを知り合いの水道修理屋さんからも
言われた事がありました。
「大家業は恐怖ビジネス」って、もうホントその通りですね。
小心者の自分には大家業は向いていないのかもしれません。

これからも必殺大家さんのブログを参考に勉強していきたいと
思います。ありがとうございました。

No title

プライオリティが最も高いのは、お金のリスク管理(税法上もキャッシュフローでもマイナスにならないこと)です。

返答ありがとうございました。

コンバット使います。
コンバットって裏にテープ付きなのですね。
便利ですね~。
ありがとうございました!

No title

いつもお世話になっております。コンバットミニですが、20㎡程度のワンルームなら何個ぐらい使用するのが効果的でしょうか?

No title

わくわくリッチ さん

コメントありがとうございます。

>必殺さん、先日お電話した件、うまく行きました\(^o^)/
>そちらに足を向けて寝られません(えぇ、足は北西に向けて寝てます)。

イエイエ、
お役に立てて光栄です。
また何かあればいつでも電話くださいね(^^)/

No title

あんじゅ さん

コメントありがとうございます。

>現在、3LDKで、39000円の管理費3000円駐車1台3000円です。
>同クラス、他では、60000円以上、すると、思います。
>駐車8千円くらいです。立派な、コンクリートの物置、1室ずつ、ついてます。

3LDKで39000円は格安ですよね
家賃の値上げですが、オーソドックスにいくなら
調停(話し合い)での交渉が一般的ですよね
無理やり上げるなら
不動産鑑定士に適正賃料を算定してもらう
それを元に調停をする(賃料の値上げはイキナリ訴訟はムリだったはず)
調停で纏まらなければ、訴訟へ移行
不動産鑑定士のお墨付きがあるので、
そこそこの金額での和解を勧められるはずです。
こんな感じですかね?
自分でするにしろ専門家に頼むにしろ、
現在の安いレントロールでの売却価格ならお買い得かもしれませんね
頑張ってください

No title

bibi さん

コメントありがとうございます。

>質問に回答をくださりありがとうございました。
>本当に安心しました。実は、「保険が使えm・・・」のくだり、
>たぶん同じようなことを知り合いの水道修理屋さんからも
>言われた事がありました。

これからドンドン問題や難題が出てくると思います。
めげないで頑張ってくださいね!

No title

さんかくたまご さん

コメントありがとうございます。

>プライオリティが最も高いのは、お金のリスク管理
>(税法上もキャッシュフローでもマイナスにならないこと)です。

コノ部分は誰も文句(クレーム)が来ないですから
見過ごしがちですよね、
でもクレーム(現金が無い)が来たときは時既に遅し・・・なんですけどね

No title

ゆり さん

コメントありがとうございます。

>コンバット使います。
>コンバットって裏にテープ付きなのですね。
>便利ですね~。

私はコンバット信者なんです~
メチャクチャ効きますよ
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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