微妙・・・

先日購入した1棟物件ですが、

今付いている設備で少々悩んでいます。

まずは洗面台
P4080337.jpg
うーーーん、使えると言えば使えるんです。

ガラスが欠けていたり、陶器にヒビでも入っていれば

何の躊躇もなく交換するんですが、ちょっと勿体無いような・・・


次はキッチン
P4080338.jpg
こちらも新築当時からの物なんですが、

基本的にはキレイなんです。

P4080341.jpg
でも、いくらキレイといっても、やはり古びています。

P4080339.jpg

P4080340.jpg
レンジフードにガスレンジ

電気製品は余計に古さが目立ちます。

水漏れしているわけでも故障しているわけでもない

うーーーーん勿体無い・・・

でも、このマンションは約90㎡あるファミリーマンション

家賃も大阪の田舎では破格の10万ちょい

10万ちょいの家賃取るには、やはりこの設備では周辺競合マンションに負けてしまいます。

ちょっと見積もりしてみると

キッチンが約25万(レンジフード・ガスレンジ込み)

洗面台が約3万円(自分で撤去取り付けするため)

やるべきですよね・・・

分かっているが勿体無い・・・


ついでに
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エアコン

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2003年製です。(もう10年経ってるんですね)

これも勿体無い・・・、まだまだ使えそうなんです。

でも、ファミリータイプは少しでも古いと外してくれと言われることが多く

入居が決まってからバタバタ外しに行くことがあります。

しかも、エアコンの跡が出てしまってクロスの補修を余儀なくされます

ですので勿体無いですが外します。


もったいない、もったいない、もったいないオバケが出そうですが

借り手が付かないことには大家業は成り立ちませんので、

これもしょうがないことと諦めます。


話題をもう一つ

先日、家賃を2万円負けないと引っ越すと交渉をされてきた入居者さんですが、

本日電話をして丁重に値下げをお断りいたしました。

必殺)大変申し訳ございませんが、値下げには応じかねます。

入居)1万円だけでもムリなのか?

必殺)現在、弊社が募集している家賃は、

   貴方様の現在の家賃より1万円高いんです。

   ですので、これ以上の家賃は下げるつもりはありません。

入居)・・・、では引越しを検討させていただきます。

必殺)分かりました。お引止めする材料がございませんので、

   引越しが決まりましたらご連絡ください。

こんな感じで終わりました。

どうせなら5千円の値上げを言ってみようかとも思いましたが、

あんまり攻めるとクレーマー化されても怖いので、

通常の会話で終わらせました。

入居者とのバトルを期待されていた読者さんには申し訳ないですが、

いつもバトルしているわけではないですよ!!


ということで
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No title

家賃も大阪の田舎では破格の10万ちょい

10万ちょいの家賃取るには、やはりこの設備では周辺競合マンションに負けてしまいます。

ちょっと見積もりしてみると

キッチンが約25万(レンジフード・ガスレンジ込み)

洗面台が約3万円(自分で撤去取り付けするため)

やるべきですよね・・・

分かっているが勿体無い・・・


>>そうですね。

基本、替えるんですけど、
まだまだ使用は出来るけど、
経年劣化はあるし、どうしようってのが、
一番悩ましいですよね。

25+3+エアコン代=30万円ちょい、
ファミリーの平均居住年数4~5年として・・・

30万÷4年(12か月×4=48カ月)=6250円/1カ月

モデルルーム的に上記全替えで、10万ちょいの部屋と
替えずにその分を下げる、
敷・礼、賃料を調整して、やや下げて募集する部屋と
両方同時にやってみたらどうでしょう?

その分、敷・礼等を下げて最初のハードルを下げてみたら
結構、安い方が良いって人の方が多いかもしれませんよ^^

どこのメーカーが良いですか?

 私の物件でも、このタイプのキッチンが有って、迷うことがあります(家賃は必殺さんの半分ぐらいなので、尚更)。

 クリナップが安いみたいですが( http://house.tss-shop.com/system_kitchen/ )、もっと安くて品質が良いのがあれば教えてください<(_ _)>

 ありがとうございます。
それでは、また(^^)/

値下げネゴシエーター

例の、値下げ交渉の入居者さんから解約通知が入ったならば、記事にしてください。

No title

さすがですねーーー!!

No title

なぁんだ。バトル期待してたのに。笑

No title

もったいないと思いますが、交換したほうがよいと思います。
交換しないで入居がないより、交換して入居がないほうが、
別の要因を探しやすくなりますょ。

No title

確かに、微妙ですね。
関西は壁紙の工賃も安いと伺いましたが、90㎡クラスで10万の賃料がざらって事になると、色々注意しないと厳しい事になりそうですね。

一流企業の賃料上限が判りませんが、ペット可で礼金も貰えて15万とかになったら良いのになーなんて妄想しちゃいます。

No title

あくまで所感なので参考になりませんけど、キッチンは排水まわりを見ないと判断付きません(排水周り腐ってる場合もあるのでその場合は却下)が 古臭いビルトインコンロ さえ解決すれば ダイノックもどき貼りと 扉のつまみを交換だけでも 普通にで安く抑えられそうに見えます。もちろんオシャレかつ清潔感は維持、金属である作業台はサンダーで磨いてポリマーかければ見違えますし。

まずはビルトインまわりのサイジング検討と、コーキングはずして中腐ってるかどうか見てみましょうか
とりあえず少しだけバラしてから考えてみてもいいかもと思いました。

またオシャレなキッチンフック採用したら タイルはそのままでも味は出せますし(まぁ皆さんやってると思いますが)
あと水道栓は¥5000~8000で探せばネトで見つかりますね。
スマートに解決できれば15以下でいけそうにも・・(ビルトインで50000あたり?)

いつもだいたいこの路線とコルティたたき買いで岐路に立つ感じが多いです

経過は勉強したいので興味深いです(^^)
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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