宝くじなんて買う必要ない

『宝くじなんて買う必要ない』
↑この言葉は、先日契約した物件を仲介した不動産会社の社長の言葉なんです。

今回購入した物件は5億ちょい

しかも売り手買い手とも仲介に入っていますので(いわゆる両手仲介でアンコ無しです)

なのでコノ社長一人で3000万以上の仲介手数料が入るわけです。

先日、不動産会社の事務所で売買契約をし、手付金を支払ったのですが、

その席上でも社長はニコニコ顔
もう常に顔が笑っています。

この社長には良い物件情報を回してもらっているので、

必殺も仲介手数料は一切値引きを要求しません。
(通算4棟目の仲介です)

まあ顔も緩みますよね♪

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読者さんからの質問が来ていますのでお答えします。

メールでのご質問

いつも拝読させて頂いております、有難うございます。
アスファルト補修工事についてご教示下さい。

入居者から補修の要請がありました。管理会社を通じ2社、知り合いの施行会社に
見積もりをお願いすると、各業者から五十万程の見積もりがあがってきました。調べてみるとぼったくられている感じではない様ですが、自主工事で安く乗り切りたいと思っております。

必殺大家人様は工事のご経験はございますでしょうか?
もしございましたら、御勧めの補修材、工法等をご教示頂けますでしょうか。

お答えします。

スミマセン、
アスファルトの工事はしたことがありません。
ただ、駐車場などで地面が陥没しているような所の補修レベルなら、
コーナンPROに行けば補修用のアスファルトが売っていたように思います。
ただ、所詮付け焼刃ですので、穴が埋まる程度のものです。
まあ、マンション駐車場であればその程度でもいいような・・・
スミマセン参考になりませんね・・・


次もメールからのご質問

今私のところに築22年1K60部屋全空物件の話が来ております。元々は企業寮でその後オーナーが代わり一般賃貸されていました。2年前のレントロールでは8割ぐらいの入居率でした。その後、ある宗教法人が周辺の土地も含めて高値で買いたいとの話があり、入居者を全員退去させた後に周辺住民の反対にあい、宗教法人が購入を諦めた経緯があり全空になっている物件です。

中心部からは5kmほど離れている物件で、駐車場は部屋数の半分の30台あります。
周辺は北側に住宅街、南側に工場・倉庫群が立ち並んでおり、高速のインターチェンジ至近です。

部屋は18平方メートルで3点ユニット。内部は経年劣化程度で、外観はタイル貼り。3年前に大規模修繕を行われております。

周辺家賃相場で計算すると表面利回りは40%弱となります。宗教法人からの違約金が沢山入り、面倒なので速攻で売りたいとのことでかなり安くなっております。

必殺大家人様がこの物件を購入した場合、どのような作戦で部屋を埋めていかれますでしょうか?

私には家賃を下げて広告費を付けるくらいしか思いつきません。
資金繰りのことを考えるとある程度一気に埋めないと苦しいのですが
いいアイディアが出て来ません。

お答えします。

物件地域によって入居者層が違うので何とも言いにくいのですが、
やはり広告料と袖の下を駆使するのが一番の特効薬と思います。
私はそれプラス、入居審査無しの誰でも入居作戦で取り合えず部屋を埋めることに特化します。
もちろん悪質入居者も混じってくると思いますが、
それはそれでドンドン追い出せばいいんじゃないでしょうか?
アレコレ考えるよりまずは入居させないと家賃=お金は発生しません。
私は全空物件の場合は、まずはそうやって埋めて、
滞納者は後で追い出しています。
でも、意外と滞納者って少ないもんですよ、
両目つむって入居させても滞納者は5%程度ですよ
参考になれば幸いです。


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No title

ジャンボ宝くじが発売される毎にバラ10枚、連番10枚買っているサンパチです!今まで3000円以上当たったためしがありません(笑)

物件購入おめでとうございます!

5億ちょいの物件とのことですが楽待でも健美家でもそこまで高額な物件を検索した事がありませんのでどんな物件か検討も付きません(笑)今後、記事の中で出てくるのを楽しみにしています!

リッチライフ…

いい情報回してくれるなんて優しい社長ですね。
成功するまでに苦労もあったのですかね?
こういうの読むとお金は金持ちの所に集まるってホントだと思う。

質問しようと思っていたことですが

私はかつて、収益不動産で融資を受けようと思ったことがります。
しかし銀行から「検査済証がなければ融資できない」「建物の法定償却の残存期間までしか融資期間が出せない」と言われました。
関西では、全国平均に比べて検査済み証がない、建築基準法に多かれ少なかれ違反した物件が大変多いです。
それと必殺様は、かなり築年が古い物件が多いとお伺いしますが、それでも融資期間は建物の法定償却内ですか。
法人にして、事業資金を借りるという形にすればその点はクリア出来るのですか。
でも一般事業会社の融資でも、担保となる不動産が建築基準法に違反していないとか、検査済み証が必要などがなければ難しいと耳にしています

No title

5億!
スペックを教えて下さいよ~
ちなみにmeは、今月末に10棟目の決済をします。
事業開始後、2年4ヶ月目です。
借金は、12億円になりま~す。

No title

Sun Pacino  さん

コメントありがとうございます。

>>ジャンボ宝くじが発売される毎にバラ10枚、
>>連番10枚買っているサンパチです!
>>今まで3000円以上当たったためしがありません(笑)

まあ、仕事と宝くじを比べるのはおかしいのですが、
一つの仕事で3千数百万の利益と考えると羨ましいです・・・
私はこれからコツコツ稼いでいきます。

No title

ゆり さん

コメントありがとうございます。

>>いい情報回してくれるなんて優しい社長ですね。
>>成功するまでに苦労もあったのですかね?

苦労は色々ありましたよ(笑
詳細は追々ブログで書いていきますね

>>こういうの読むとお金は金持ちの所に集まるってホントだと思う。

たしかに買える人のところに物件は集まりますね、
しかし、最初から数億の物件はムリですよ
築古高利回りがあるからこそ買えるんです。

No title

さんかくたまご さん

コメントありがとうございます。

銀行からの融資の引き方ですが、
これは属性や所有物件、地域によるので一概にはいえません。
物件にあった銀行がありますので、それを見つけるだけです。
例えば(大阪の場合)
検査済み書無し=大阪協栄・近畿産業・大阪厚生など金利は高いが融資してくれる。などを利用し、超築古超高利回りの物件は現金買いなどもしています。

No title

図越 寛 さん

コメントありがとうございます。

>>5億!
>>スペックを教えて下さいよ~
物件引渡しが済んだらお教えしますね

>>ちなみにmeは、今月末に10棟目の決済をします。
>>事業開始後、2年4ヶ月目です。
>>借金は、12億円になりま~す。

えーーー!たった2年4ヶ月で12億ですか!!
メチャメチャ凄いですね!!!

検査済み証がなくても

融資を出す銀行があるんですね。
都市銀行や信託銀行などでは、検査済み証があっても、その後増築や改築があれば、建築確認申請時に戻さなければ融資しないなんて聞きました。
信用金庫でも、尼信などの上位銀はダメなんでしょうね。
確かに都市銀行とか信託は金利が低いですが、条件に合う物件が高すぎますし、審査が保証人複数とか、法定相続人全てを保証人に入れろとか厳しいです。
仮に融資が降りたとしても、そのような場合は、物件の価格が高くなりますから利益は出ません。
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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