調停の実力

今日は大阪簡易裁判所での調停に出廷してきました。
P3130240.jpg

今回の滞納者は、築40年ほどのアパートで、必殺が約1年ほど前に購入した物件です。

その際に前所有者から信じられない言葉が・・・

前所有者:一人家賃を払ってないのがいてね・・・

必  殺:幾らぐらい払ってないんですか?

前所有者:3年以上は払ってないね・・・

必  殺:3年!(金額にして200万超)
     どんな方なんですか?

前所有者:督促状を出しても無視で、弁護士から内容証明を出しても無視なんだよ

必  殺:よければ債権いただけませんか?

前所有者:全然いいよ~、がんばってね!

というような流れで債権をいただき、

滞納者宅を訪問したのですが、

いつも居るのは入居者の息子のみで母親(借主)は在宅せず、

その後、何度か訪問するが一切連絡なし

最後の手段として母親の携帯にメールを出してみました。
(番号は息子から聞いていた)

『○○様、私は○○アパートの新所有者である必殺です。何度か契約の件で訪問していますが、
 お返事がありません。これ以上、無契約を続けるのであれば契約者無し(空室)として
 部屋を処分させていただきます。必ずご連絡ください』

こんな様な内容をメールしたところ、入居者から返信があり

『電話しなくてスミマセン、契約します』

こんなやり取りで結局は以下のような約束で契約をすることになりました。

1、前所有者の滞納分は忘れるから、今後は絶対に遅れるな

2、家賃を6万円→5万5千円に値下げ(適正価格は5万程度)

3、流し台が腐っているので修理する(もう凄い状態です)

4、玄関が崩れているので修理する(ガラスが割れ戸が半分しか開かない状態)

というか、部屋の中は凄い状態です。

室内には子供が5人位居て、なぜか床にはブルーシート・・・

そのブルーシートには食べかけのカップラーメンやパンなどが散乱している状態・・・

うーーーん、これは退去したら修繕費いくらかかるんだろ?ってくらい荒れています。

そんな状態ですので、家賃を払うなら出来るだけ入居していてほしいのも事実ですので、

上記の条件で契約書を交わしたわけです。

ところが契約後半年もすると家賃を滞りだし、

すぐに3ヶ月の滞納に膨れ上がりました。

もちろん電話も督促状も送るがガン無視!

そのため追い出しも視野に入れ、調停を申し立てしました。

ハッキリ言って、弁護士の内容証明を無視し

3年以上家賃を払わなかった人物です。

調停なんて無視するものと思っていましたが、

なんと出廷してきました!!

出廷してきたら、もうこっちのものです。

必殺が用意してきた調停和解文書で和解となりました。

この調停和解文が良く出来ていて、

『今までの滞納を支払え』『これからの家賃を支払え』

もし滞納が2ヵ月分溜まれば問答無用で強制執行できるといった内容です。

これで今後もし滞納があれば次は強制執行をチラつかせながらの督促をしていきます。

これはコレで非常に強力で、本当に執行官同伴での対応となりますので、

効果は絶大です(だってカギも開けていいわけですから居留守は通用しません)

さあ、このまま滞納無く支払うのか?

それとも強制執行まで行くのか?

今後の展開をお楽しみに!



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No title

必殺さんの「店子は殺さず生かさず」攻撃ですね。
次滞納したら大変なことになるのに、多分当事者はそう思っていないこともあります。
どうなるのかな~

世の中には…

こんばんは。
東京セミナー無事終わったようでお疲れさまでした。
今回の記事も凄いですね…
世の中頭おかしい人、意外と多いんだな…と
つくづく思います…

No title

>>1、前所有者の滞納分は忘れるから、今後は絶対に遅れるな

何故、前所有者の滞納分は無かったことにしてあげたのでしょうか?
勿論、無い袖は振れない訳ですが、本来滞納分を前所有者が受け取っていれば、前所有者が義務として修理した筈のものですし。
修理してあげるのは良いとして、上乗せして滞納回収を図っても良いような気がしますが・・・・。必殺さんらしくない気がします。
何か他に事情があったのでしょうか?


>>前所有者:督促状を出しても無視で、弁護士から内容証明を出しても無視なんだよ

弁護士って、本当に仕事をしないですね。

No title

はじめてめーるします。わたしも8年くらい前に裁判して判決がでて強制執行しました。でも200万近くの債権はとれませんでした。弁護士さんがあきらめたほうがいいって言ってましたから。生活保護を申請して神奈川の○○市にひっこしてもらいました。生活保護がもらいやすいそうで。なんちゃってうつ病のようななまけもの40代若者でした。
必殺セミナーでまだあきらめるのは早いかなと思いなおしました。自分でできるようなら自分で頑張ってみようかと。必殺さんレベルにはなかなかなれませんが、自分で勉強して必殺さんのようになれるように頑張ります。ありがとうございます。必殺さんのブログ楽しみにしてます。

私の滞納者はガチ×ガチ

「3年家賃を滞納」「床にブルーシートが敷いてある?」「弁護士の内容証明もガチ無視」。
そのような方でも、最場所から呼び出しがあれば出てくるんですね。
私の滞納者は、訴状をガンとしても受け取らず(特別送達で返ってきた訴状を見たら、6回配達に行っていました)。
で、付郵便にするために調査に言ったら「警察に言うぞ」と罵声を浴びせる始末。
普通の感覚の人ならば、裁判所から呼び出しがあれば普通郵便(調停)でも出てきますよね。
なぜ私の滞納者って、とことん図太いのでしょう。
この方はシングルマザーです。
なお、4月の、統合失調症患者の男性に対する調停期日が楽しみです。
多分、統失男より、シングルマザーの方が強いと思う。

今後の展開楽しみです

子供もいるなんて…
仕事してないのでしょうか?
大手不動産屋の契約書ですと数ヶ月滞納だけでサッサと追い出されそうな感じですよ?

No title

こんにちは。

債権を譲ってもらったときは確定申告では
雑収入にするのでしょうか?

債権を放棄するのが年をまたぐと、税負担が重くなると思うのですが、
必殺様はどう工夫されてますか??

また、未収家賃は死ぬまであきらめないとのことですが、
回収するつもり(見込みあり)であれば、貸し倒れとして税務処理できずに未収家賃がすごい累積すると思うのですが。。

それとも一旦形式上か事実上の貸し倒れで落として、回収時に雑収入にされてますか??

No title

ワンワン さん

コメントありがとうございます。

>>必殺さんの「店子は殺さず生かさず」攻撃ですね。
そうです!
追い出したら大家の負けですからね!

>>次滞納したら大変なことになるのに、
>>多分当事者はそう思っていないこともあります。
次は執行官を連れて行って本当に追い出すぞ作戦です。
でも、それでも追い出しません!まだ引っ張ります!

No title

Y子 さん

コメントありがとうございます。

>>今回の記事も凄いですね…
>>世の中頭おかしい人、意外と多いんだな…と
>>つくづく思います…

Y子さん
そのお気持ちよくわかります。
私も最初はカルチャーショックを受けたものです。
だって世界観が全く違いすぎて言葉が出ないといったことも
何度もありました。
でもね、しょうがないんです。
慣れるしか・・・

No title

WH さん

コメントありがとうございます。

>>何故、前所有者の滞納分は無かったことにしてあげたのでしょうか?
そうですよね、
回収したほうが得ですよね・・・
でもね、取れそうにないんです。まったく・・・・
だから、最低限のこれから家賃を優先したんです。
だって3年以上タダ住みしていた連中ですからね・・・
まずは家賃を払う習慣から付けさせようと・・・・

No title

一人っ子大家さん

コメントありがとうございます。

債権回収に関してプロと素人の違いってなんだと思います?
簡単です。
『諦めない』ことです。
それだけなんです。
プロに特殊能力があるわけでもなんでもないんです。

5年でも10年でも債権が有る限り督促状と出し続け
債務者が亡くなれば相続人に対して請求する。
それだけです。
一人っ子大家さん にもできるでしょ?

No title

さんかくたまごさん

コメントありがとうございます。

>>そのような方でも、最場所から呼び出しがあれば出てくるんですね。
調停は普通郵便だからでしょうね、
訴状の特別送達だったら受け取らないでしょうし、
出廷はしないんじゃないでしょうか?
滞納者は、子犬ちゃん並の気の弱い方なんです。
だから『訴状』というと逃げて行っちゃいます。

No title

ゆりさん

コメントありがとうございます。

>>子供もいるなんて…
>>仕事してないのでしょうか?
仕事はしていますよ、
収入は高くないですが、家賃は十分支払えます。

>>大手不動産屋の契約書ですと数ヶ月滞納だけで
>>サッサと追い出されそうな感じですよ?
不思議かも知れませんが、
コレくらいの入居者はまだ『お客さん』です。
追い出したら大家の負けなんです。

No title

サカモト さん

コメントありがとうございます。

税務に関しては全て税理士に任していますので、
皆さんにブログで公開できるほどのテクニックは持っていません。
ですので、税務に関しては弱いです。

No title

さすがです。
勉強になります。
今までの滞納家賃は、
前所有者さんの分も含まれていますか?
プロフィール

必殺大家人

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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