入居審査
先日より空室が着実に決まっていき大変うれしいことですが、
今日新たにお申込いただいた方はちょっと微妙です・・・
物件情報は、築４５年ＲＣ／２ＤＫで５階建ての１階・日当たりは最悪で昼間でも真っ暗・・・
家賃４万円で敷礼０の物件です。
そんな部屋に大手ＦＣの仲介業者さんより電話が・・・
仲介）００号室のお部屋止めお願いします。
必殺）ありがとうございます。
仲介）少々ご相談があるのですが・・・
必殺）ハイどうぞ（家賃の交渉かな？）
仲介）実は保証人を立てれない方なんですが大丈夫ですか？
必殺）保証会社に加入していただければいいですよ
仲介）保証会社の加入が難しい方なんです・・・
必殺）どういう方なんですか？
仲介）仕事はアルバイトなんですが、保証金をいくらか入れるのでお願いできませんか？
必殺）では、まずは入居申込を送ってください。
仲介）分かりました。何が必要ですか？
必殺）免許証か保険証など身分証明書を添付いただければ結構です。
仲介）この方、身分証明書を一切お持ちで無いんです・・・
必殺）なにもですか？
仲介）何もありません。
必殺）では、印鑑証明を取得してください。
仲介）分かりました。他には？
必殺）とりあえず申込書を送ってください。
で、ＦＡＸで送られてきた申込書を見てみると勤務先の欄と連絡先電話番号が記載されていません。
必殺）すみません。先ほど送られてきた申込書をみているのですが、
勤務先も連絡先電話番号も記載されていませんけど・・・
仲介）仕事は無職でアルバイトを休職中です。携帯電話はお持ちでありません。自宅電話もありません。
必殺）ちょっと難しいですね・・・
仲介）何とかなりませんか？（強く）
必殺）では、銀行通帳を見せていただくのはいかがですか？
今までの仕事での振込などあれば参考にさせていただきますよ
仲介）この方銀行通帳もお持ちで無いんです。
必殺）・・・・・・・・、では今までどうやって暮らしていたんですかね？
仲介）全て現金ですませていたと言ってます。
では、新たに銀行通帳を作っていただいて、そこに現金を入れていただいてお見せするのはどうですか？
必殺）この方の過去を知りたいのだから、それでは意味がないですよね！
仲介）そうですか・・・、何とかお願いします。
必殺）まあ考えさせてください。
って感じのやり取りでした。
これってどうなんだろ？？悩んでいます・・・
保証金５ヶ月くらいで入れてしまおうか・・・ﾃﾍ
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
質問メールが何件かきていますのでお答えしたいとおもいます。
あおぞらさんからの質問
はじめまして。ブログが大変おもしろく、且つ勉強になり毎日必ず拝見しポチッさせていただいています。故障や不具合にしても、未納にしても、毎日いろいろ出るものですね。
対処方法もさることながら、強い意志をもって事業にあたられていることが私にも勇気を与えてくれます。
さっそくなのですが、必殺さんの物件で滞納が発生した場合のどのようなスケジュール感で対応されていらっしゃるでしょうか？いわば滞納発生からブログ記事に至るまでの進め方です。
例えば滞納発生後の電話督促、郵便督促、家庭訪問、内容証明、支払督促・・・・どのような流れ、スケジュール（期間を置いて）で。
最近、今まで滞納をしたことのない人の未納を管理会社が二カ月ほっておいてこじらせてしまった例がありました。初期対応が遅かったために未納が累積してしまい本当の困った滞納者に育ててしまいました。
ブログでは長期滞納に対する法的対応に対する話題が多いのですが、その前に細かな対応をされていることとおもいます。何かの機会で結構ですので教えていただけるとありがたいです。
追伸：コメント欄への書き込みのほうがよかったでしょうか？ちょっと今日の話題と離れていましたのでメールしてみました。ブログへの掲載もOKです。
必殺さんの事業が順調でありますよう願っております。
これからも楽しみにしています。
お答えします。
実は、自主管理をしている都合上、あまりきつい督促は控えているんです。
だって、水漏れや設備異常での対応も私がするんですから、
あまりキツイ督促をすると、設備異常なんかの時にしっぺ返しを食らっちゃいます。
でも、最低限の督促はしていますよ
（保証会社付はこじれるので一切連絡しません。すべて事故報告で保証会社対応です）
当月１５日位に電話連絡と督促状を発送
ココで連絡や約束が付けばＯＫ！
で、約束しても入金にならない人っていますよね、
そんな方に直接訪問って考えがちですが、必殺は一切訪問はしません。
なぜかと言うと一番の理由はメンドクサイからです。
えっ？そんなんじゃあ家賃の回収なんてできないじゃん！って思いますよね？
必殺も昔はガンガン取り立て訪問し、ドアに張り紙や待ち伏せもしました。
でもね、気付いたんです。
それが無駄なことに・・・
結局、滞納者を追い詰めてもその場限りの言い訳に付き合うだけで、
根本から指導しないことには滞納は直らないことに・・・
退去するまでズーーート訪問しケツを蹴り上げ、罵声を浴びせ家賃を回収する。
疲れるだけです。
でも、電話や督促状はマメにマメに出します。
そして滞納が３ヶ月程度溜まった段階で調停を行います。
（内容証明は費用の無駄なので出しません）
※もちろん居住しているか？程度の最低限の情報集めはします。
だって夜逃げや逮捕拘留されている奴に調停なんて無意味ですからね
この極意は必殺のセミナーに来ていただくとよくわかるのですが、
（調停の書式等もお配りしています）
結局、早い段階で調停をすることで将来に渡って貸主の有利な条件が整うんです。
ちなみに必殺の一番の考え方は、
入居者を追い出したら大家の負けなんです！
いかに追い出さずに滞納家賃を回収し、今後も安定した家賃収入を得るか？
ココがポイントなんです。
滞納者は悪い奴＝だから追い出せ！！＝業者（管理会社・士業など）の意見です。
そんなのに惑わされないでください！
追い出したら、部屋のリフォーム費用・空室損失・仲介手数料と約１年ほどの家賃が飛んじゃいます。
得するのは誰ですか？損するのは誰ですか？ってことです。
参考までに
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
「退去届」の内容について
こんにちは。
いつも、楽しくブログを読んでいます。
主題の件、必殺さんが作っている退去届の内容は
どのような内容なのでしょうか？
教えて下さい。
ブログを読んでいると「家賃を払わなかったら退去します」
は裁判で負けると指摘されていますね。
私は、過去にこの文面で文章をつくってました。
その時は、裁判まで行かなかったのですが・・・。
お答えします。
例えば滞納者に００月００日に００万円支払わない時は部屋の明け渡しに同意します。
って感じの念書を書かせ、払わなかった場合にカギロックや荷物の処分をする大家さんが居ますが、
これは裁判では１００％負けます。
裁判では絶対に大家に無理やり書かされたと証言されますし、
罰則で家を追い出されるわけですよね？
思いっきり自力救済している証拠になっちゃいます。
なので、必殺は念書なんて書かせません。
通常の退去届けを書かせるだけです。
入金の約束は口約束で十分なんです。
入金約束を破ったら、退去届けの通り通常退去の”処理”をするだけです。
もし裁判になって争ったとしても、
何を言ってるんですか？貴方は退去届けを出しておきながら、
追い出されたと言うんですか？
裁判は証拠主義ですので退去届けがある以上、こちらの証言が優先されます。
こんな感じです。
でも、最近はこのような手段は使わず調停で巧くまとめています。
ご参考までに・・・
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今日新たにお申込いただいた方はちょっと微妙です・・・
物件情報は、築４５年ＲＣ／２ＤＫで５階建ての１階・日当たりは最悪で昼間でも真っ暗・・・
家賃４万円で敷礼０の物件です。
そんな部屋に大手ＦＣの仲介業者さんより電話が・・・
仲介）００号室のお部屋止めお願いします。
必殺）ありがとうございます。
仲介）少々ご相談があるのですが・・・
必殺）ハイどうぞ（家賃の交渉かな？）
仲介）実は保証人を立てれない方なんですが大丈夫ですか？
必殺）保証会社に加入していただければいいですよ
仲介）保証会社の加入が難しい方なんです・・・
必殺）どういう方なんですか？
仲介）仕事はアルバイトなんですが、保証金をいくらか入れるのでお願いできませんか？
必殺）では、まずは入居申込を送ってください。
仲介）分かりました。何が必要ですか？
必殺）免許証か保険証など身分証明書を添付いただければ結構です。
仲介）この方、身分証明書を一切お持ちで無いんです・・・
必殺）なにもですか？
仲介）何もありません。
必殺）では、印鑑証明を取得してください。
仲介）分かりました。他には？
必殺）とりあえず申込書を送ってください。
で、ＦＡＸで送られてきた申込書を見てみると勤務先の欄と連絡先電話番号が記載されていません。
必殺）すみません。先ほど送られてきた申込書をみているのですが、
勤務先も連絡先電話番号も記載されていませんけど・・・
仲介）仕事は無職でアルバイトを休職中です。携帯電話はお持ちでありません。自宅電話もありません。
必殺）ちょっと難しいですね・・・
仲介）何とかなりませんか？（強く）
必殺）では、銀行通帳を見せていただくのはいかがですか？
今までの仕事での振込などあれば参考にさせていただきますよ
仲介）この方銀行通帳もお持ちで無いんです。
必殺）・・・・・・・・、では今までどうやって暮らしていたんですかね？
仲介）全て現金ですませていたと言ってます。
では、新たに銀行通帳を作っていただいて、そこに現金を入れていただいてお見せするのはどうですか？
必殺）この方の過去を知りたいのだから、それでは意味がないですよね！
仲介）そうですか・・・、何とかお願いします。
必殺）まあ考えさせてください。
って感じのやり取りでした。
これってどうなんだろ？？悩んでいます・・・
保証金５ヶ月くらいで入れてしまおうか・・・ﾃﾍ
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質問メールが何件かきていますのでお答えしたいとおもいます。
あおぞらさんからの質問
はじめまして。ブログが大変おもしろく、且つ勉強になり毎日必ず拝見しポチッさせていただいています。故障や不具合にしても、未納にしても、毎日いろいろ出るものですね。
対処方法もさることながら、強い意志をもって事業にあたられていることが私にも勇気を与えてくれます。
さっそくなのですが、必殺さんの物件で滞納が発生した場合のどのようなスケジュール感で対応されていらっしゃるでしょうか？いわば滞納発生からブログ記事に至るまでの進め方です。
例えば滞納発生後の電話督促、郵便督促、家庭訪問、内容証明、支払督促・・・・どのような流れ、スケジュール（期間を置いて）で。
最近、今まで滞納をしたことのない人の未納を管理会社が二カ月ほっておいてこじらせてしまった例がありました。初期対応が遅かったために未納が累積してしまい本当の困った滞納者に育ててしまいました。
ブログでは長期滞納に対する法的対応に対する話題が多いのですが、その前に細かな対応をされていることとおもいます。何かの機会で結構ですので教えていただけるとありがたいです。
追伸：コメント欄への書き込みのほうがよかったでしょうか？ちょっと今日の話題と離れていましたのでメールしてみました。ブログへの掲載もOKです。
必殺さんの事業が順調でありますよう願っております。
これからも楽しみにしています。
お答えします。
実は、自主管理をしている都合上、あまりきつい督促は控えているんです。
だって、水漏れや設備異常での対応も私がするんですから、
あまりキツイ督促をすると、設備異常なんかの時にしっぺ返しを食らっちゃいます。
でも、最低限の督促はしていますよ
（保証会社付はこじれるので一切連絡しません。すべて事故報告で保証会社対応です）
当月１５日位に電話連絡と督促状を発送
ココで連絡や約束が付けばＯＫ！
で、約束しても入金にならない人っていますよね、
そんな方に直接訪問って考えがちですが、必殺は一切訪問はしません。
なぜかと言うと一番の理由はメンドクサイからです。
えっ？そんなんじゃあ家賃の回収なんてできないじゃん！って思いますよね？
必殺も昔はガンガン取り立て訪問し、ドアに張り紙や待ち伏せもしました。
でもね、気付いたんです。
それが無駄なことに・・・
結局、滞納者を追い詰めてもその場限りの言い訳に付き合うだけで、
根本から指導しないことには滞納は直らないことに・・・
退去するまでズーーート訪問しケツを蹴り上げ、罵声を浴びせ家賃を回収する。
疲れるだけです。
でも、電話や督促状はマメにマメに出します。
そして滞納が３ヶ月程度溜まった段階で調停を行います。
（内容証明は費用の無駄なので出しません）
※もちろん居住しているか？程度の最低限の情報集めはします。
だって夜逃げや逮捕拘留されている奴に調停なんて無意味ですからね
この極意は必殺のセミナーに来ていただくとよくわかるのですが、
（調停の書式等もお配りしています）
結局、早い段階で調停をすることで将来に渡って貸主の有利な条件が整うんです。
ちなみに必殺の一番の考え方は、
入居者を追い出したら大家の負けなんです！
いかに追い出さずに滞納家賃を回収し、今後も安定した家賃収入を得るか？
ココがポイントなんです。
滞納者は悪い奴＝だから追い出せ！！＝業者（管理会社・士業など）の意見です。
そんなのに惑わされないでください！
追い出したら、部屋のリフォーム費用・空室損失・仲介手数料と約１年ほどの家賃が飛んじゃいます。
得するのは誰ですか？損するのは誰ですか？ってことです。
参考までに
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「退去届」の内容について
こんにちは。
いつも、楽しくブログを読んでいます。
主題の件、必殺さんが作っている退去届の内容は
どのような内容なのでしょうか？
教えて下さい。
ブログを読んでいると「家賃を払わなかったら退去します」
は裁判で負けると指摘されていますね。
私は、過去にこの文面で文章をつくってました。
その時は、裁判まで行かなかったのですが・・・。
お答えします。
例えば滞納者に００月００日に００万円支払わない時は部屋の明け渡しに同意します。
って感じの念書を書かせ、払わなかった場合にカギロックや荷物の処分をする大家さんが居ますが、
これは裁判では１００％負けます。
裁判では絶対に大家に無理やり書かされたと証言されますし、
罰則で家を追い出されるわけですよね？
思いっきり自力救済している証拠になっちゃいます。
なので、必殺は念書なんて書かせません。
通常の退去届けを書かせるだけです。
入金の約束は口約束で十分なんです。
入金約束を破ったら、退去届けの通り通常退去の”処理”をするだけです。
もし裁判になって争ったとしても、
何を言ってるんですか？貴方は退去届けを出しておきながら、
追い出されたと言うんですか？
裁判は証拠主義ですので退去届けがある以上、こちらの証言が優先されます。
こんな感じです。
でも、最近はこのような手段は使わず調停で巧くまとめています。
ご参考までに・・・
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