築古物件調査

知り合いの投資家さんが築古物件を購入したいとのことで相談がありました。

私の家から10分ほどのところでしたので、

実際に見に行ったほうが早いとのことで見に行ってみました。

P2150156_20130219093309.jpg
文化住宅(木造2階建て長屋)の密集地帯で、

写真の建物の一番奥の建物で、

6戸の部屋で2戸入居中。

再建築不可で屋根も壁もボロボロです。

この条件で300万とのことですが、

私は買うべきでないと判断します。

まず、アパート再生を前提に考えると

周りの文化住宅は全て経営を放棄した建物ばかりで、

ほとんどが無人の空家状態で

管理状態も非常に悪く、完全にスラム化しています。

こういった文化住宅がなぜいまだに入居者がいるかと言うと、

年配の方などは近所付き合いが出来る文化のほうが友達が出来て楽しいといいます。

考えてみればそうですよね?

ワンルームに一人暮らししていても近所付き合いなんてほとんどムリです。

文化住宅なら中高年ばかりですし気軽に隣近所と挨拶したり茶飲み友達くらいならすぐになれそうです。

終の棲家としての文化住宅はまだまだ必要とされているんです。

しかし、無人の文化住宅街には誰も居ません・・・

なので、物件再生して住居としての価値を見出すのは難しいと思います。


次に土地としての価値ですが、

これも難しいんです。

土地が約30坪で300万ですので坪10万ですが、

一番奥の土地で、どうしようもありません。

それこそ100万くらいで買って、10年20年寝かせておく覚悟で

その周りが地上げされるのをジーーーと待っておいて、

地上げ屋さんが来たら500万でどうですか?って言うのを期待するしかないような・・・・

現実的ではありませんよね・・・

結論
築古と廃墟は違うってことです。


そんなこんなな物件調査でした。

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また、質問が溜まってきていますので、お答えします。

S/Mさんからの質問

初めまして。 いつも参考にさせて頂いております。

 九州で親の物件を管理し始めて1年程です。

 高額滞納者の対処方法について教えていただければと思います。

金額100万を超え督促しては2万3万支払う程度で埒があかず不動産業者立ち合いで退去してもらいました。滞納金の支払い方も話し合い2月末から3万づつ3年かけて支払うことになりました。
 
 困っているのが、支払い方法の文書に保証人2名と保証人の印鑑証明書を提出してくださいとお願いしているのに、のらりくらりで3週間位たってしまいました。文書には1度でも滞納したら「裁判します」と入れてます。  家賃滞納で保証人に迷惑をかけているので保証人を引き受けてくれないのでしょう。以前は兄弟でした。
 
 今後はどうしたらいいでしょうか?お知恵を拝借願います。

お答えします。

S/Mさんは、まず滞納者の生態や考え方を理解(観察)してください。

分かってます?彼らは家賃滞納者ですよ?

家賃を滞納するような人間を我々と同じ価値観で考えないでください!

出て行った後に保証人要求をしても履行など望めません。

不思議なのが、

>>家賃滞納で保証人に迷惑をかけているので保証人を引き受けてくれないのでしょう。以前は兄弟でした。

保証人は付いているんじゃないんですか?

この辺の事情が分からないとなんとも言えませんが、

兄弟が保証人ならそこに支払いを求めればいいんではないでしょうか?



素人大家さんからの質問

夜逃げされました
管理人様

いつも楽しく拝見させて頂いております。
本当に勉強になり、それでいて痛快で楽しませてもらってます。

突然ですが、質問させてください。
当方も素人状態で大家を営んでいますが、先日とうとう夜逃げされました。
半年分の家賃を滞納していて、連絡が取れなくなった為、まさかと思い鍵を開けた所玄関ポストに鍵が入っており室内には荷物が散乱してました。(ちゃっかりテレビとかは無くなってました)
明渡訴訟をするしかないのかなと思っており、契約解除の内容証明は送っていたのですが、本人は当然受け取らず、住所も変更しておりませんでした。

連帯保証人もおらず、住所の異動を待つ気も無いので、速く正式な手続きを踏んで次の入居者を募集したいと思ってます。
この場合今後の手続きとしては、公示送達→明渡訴訟→強制執行という流れで宜しいのでしょうか?
今回初夜逃げをされた為、今後の勉強の為にも極力弁護士に頼らず自分で解決をしたいと思ってます。

お忙しい所申し訳ありませんが、ご回答頂ければ幸いです。
今後も頑張ってください。

お答えします。

素人大家さんの公示送達→明渡訴訟→強制執行の方法で正解です。
(正確には明渡訴訟→特別送達が不着(受け取らない)→調査報告書の提出を求められる→
生活実態(ガス電気の使用状況など)の報告書を提出→公示送達を許可される→公示送達申請書を提出→
公示送達で判決を得る→強制執行提出→強制執行(催告)→強制執行(断行)→荷物搬出(保管)→
価値のあるものは競売→終了です。

もちろん細かいことを上げればキリがありませんので、ココでは割愛します。

初めての明渡訴訟では手続きが多く挫けそうになると思いますが、

揉め事があるわけでないので弁護士など要りません、淡々と手続きをしていく感覚で大丈夫です。

住民票を取得する感覚で、分からないことは裁判所に聞いてください。
※例えば自分の住民票を移動するのに技術や資格は必要ないですよね?

裁判所は「法律相談」には乗ってくれませんが、「手続きの仕方」は教えてくれます。

あとはスピードが重要です!!

必要書類を揃えて訴状を作成し、印紙と切手を添えて裁判所へ提出する。

コレを1日でも早く行なってください。

1日遅くなれば、明け渡しは1日遅くなります。

既に夜逃げしているなら、明渡ししかありませんからね!

即行動してください!


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No title

いつも参考になります

投資家さんのスペックが分かりませんけど、今回の築古物件をみて思いました。
階段などのペンキを自分で塗ったりする暇な大家さんなら、2戸入居くらいから、はじめるのはいいなと思いました。

空室でセルフリフォームを練習しながら、家賃収入も得られるという、必殺さんの真似をして、必殺気分になれるという、お得な物件な気がしました。

再建築不可の築古は難しい

堺市の相場は詳しく知りませんが、それほどオイシイ話とは思いません。
私は神戸市長田区のJR、地下鉄とも数分以内の準工で建築可能な整形地を競売で実効面積(私道負担やセットバックを除いた後の純建築可能面積)で坪単価10万円未満で取得していますから。
この土地では新築しました。

築古の木造は難しいです。
構造がダメだと新築と変わらないほどの再生建築費がかかる割には、募集の際は登記の築年になります(築古というだけで検索からはねられる。リフォームにお金をかけてもそれほど家賃に反映できない)。
構造に手を加えることなく、セルフリフォームである程度なんとかなる状態のもので、期待利回りが40%を超えなければ私は再建築不可は買いません。

神戸市須磨区の板宿駅から歩いて10分、40平米台の4戸で2戸入居、土地40坪のボロ木造アパート。
5m公道に面しているが、高低差のある土地であり、他人の土地の階段を通らなければその土地にはいれないという物件(まあ、再建築可能なんですがね)。
220万円でも、プロの投資家さんは「う~ん」といったところですよ。
使い物にするためには1千万円はかかりますから。

No title

一位おめでとうございます。

最近の記事は濃いですね。ためになります。

祝1位!

ランキング1位 おめでとうございます。
質問にお答えシリーズもめちゃくちゃ面白いですね。
これからも楽しみに読ませていただきます。

No title

まずは1位おめでとうございます。

これだけためになる、勇気をもらえるブログは類を見ないので

1位であるべきだと思います。必殺さまのFUNとしても嬉しいです(^^)


今日のブログを見て、改めて必殺さまが日頃からおっしゃっている

土地勘のある地区での投資という意味がわかりました。


いくら建物として再生させたとしても

この手の文化住宅のターゲットの「人との交流が欲しい高齢者」も

文化住宅として成り立っている地域の文化住宅に住むという事ですよね?

だってスラムには人との交流がないわけですから。

だから、期待利回りうんぬん、セルフリフォームうんぬん、の問題ではなく

周辺環境、入居ターゲット層の動向、などなど多角的に見て

NO!とおっしゃったわけですよね。

これぞ、まさに土地勘があってこその判断ですね。


必殺さまのお話しはいつも一貫性があり

毅然としていて、ステキですね。

私も新米大家として、必殺さまを見習い、頑張っていきたいと思います。

No title

>分からないことは裁判所に聞いてください。

 裁判所による民業(弁護士業)圧迫です(笑)

 この間も書記官が、相手方に余計なことを教えたために訴訟が長引いてしまいましたよ・・・
 しょ、書記官のやろ~

No title

相場は、解らないですが、
よっぽど、不便な所なんでしょうか?
場所が、ある程度よくないと、
でも、自分で、ペンキ塗りたいです

無理なんですね。

必殺さんなら、どんな物件でも入居者を突っ込んで、収益物件に変えてしまうのかと思ったのですが、無理な場合もあるんですね。
(100万円弱くらいで鬼指しして、出口を考えず買い続けて収益を生ませ続けるのかと思っていました)
廃墟になっている地域もあるんですね。これから増えそう。。
勉強になりました。
プロフィール

Author:必殺大家人
大阪在住

築古中古物件を購入し自分で管理運営しています。

15棟約400戸所有

借金総額12億円

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